1e chambre civile B

ARRÊT N°

N° RG 25/03993

N° Portalis DBVL-V-B7J-WBMP

(Réf 1ère instance : 23/00518)

SCI PINSONNETTE

c/

M. [I] [E]

Mme [H] [P] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/02/2026

à :

Me [Localité 7]

M^e Lhermitte

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 18 novembre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 février 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

SCI PINSONNETTE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 429.815.715, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexis CROIX de la SELARL A-LEX AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [I] [E]

né le 5 septembre 1964 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [H] [P] épouse [E]

née le 22 mars 1968 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et M^e Arnaud BOIS de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Dans le cadre d’un référé d’heure à heure, autorisé par ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Rennes le 26 juin 2023, la SCI Pinsonnette a fait citer M. [I] [E] et Mme [H] [P] épouse [E] (les époux [E]) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes à l’audience du 12 juillet 2023 aux fins de :

— se voir autoriser avec les entreprises de son choix mandatées pour la réalisation des travaux de ravalement nécessitant l’intervention d’un charpentier, d’un maçon et d’un peintre à pénétrer sur la propriété des époux [E] située [Adresse 1] à [Localité 9],

— se voir autoriser avec les entreprises de son choix mandatées pour la réalisation des travaux de ravalement nécessitant l’intervention d’un charpentier, d’un maçon et d’un peintre de procéder à la mise en 'uvre d’un échafaudage sur la propriété des époux [E] située [Adresse 1], le long de la façade ouest de la maison, propriété de la demanderesse située [Adresse 2], pour la durée nécessaire à la réalisation des travaux et pour une durée maximale de deux mois,

— condamner les époux [E] à laisser libre l’accès à leur propriété à la demanderesse et aux entreprises de son choix mandatées pour la réalisation des travaux, sous astreinte de 150 € par jour en cas de refus d’accès,

— condamner les époux [E] à lui payer à titre de provision la somme de 3.000 €,

— condamner les époux [E] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner les époux [E] aux entiers dépens.

2. Par ordonnance du 15 septembre 2023, le juge des référés a :

— ordonné un transport sur les lieux à Rennes (35000) au [Adresse 2], fonds appartenant à la SCI Pinsonnette,

— ordonné la comparution personnelle des parties,

— désigné M. [U] [N], conciliateur, délégué par le juge, aux fins de tenter une conciliation préalable sur les lieux du litige.

3. Par constat d’échec en date du 29 décembre 2023, le conciliateur de justice a informé le juge de l’échec de la tentative de conciliation.

4. Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 10 avril 2024, la SCI Pinsonnette a demandé au juge des référés de :

— juger que l’autorisation à réaliser les travaux est intervenue en cours de procédure et que les travaux ont été réalisés,

— lui décerner acte de ce qu’elle se désiste de sa demande aux fins d’être autorisée à réaliser les travaux, devenue sans objet,

— débouter les époux [E] de leur demande de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance au titre de la servitude de tour d’échelle à hauteur de 18.300 €,

— subsidiairement, fixer le montant de l’indemnité provisionnelle due par la SCI Pinsonnette à la somme de 100 € par mois à compter du premier jour de mise en place de l’échafaudage le 29 août 2023 jusqu’au 11 décembre 2023, date de démontage de l’échafaudage,

— condamner les époux [E] à lui payer à titre de provision la somme de 3.000 €,

— décerner acte aux époux [E] de leur désistement concernant la demande de provision au titre de leurs toilettes,

— déclarer irrecevable la demande de condamnation provisionnelle des époux [E] en paiement de la somme de 1.128,56 € au titre de la réfection de leur encadrement de fenêtre et en conséquence les débouter de leur demande,

— subsidiairement, juger que la demande de condamnation provisionnelle des époux [E] en paiement de la somme de 1.128,56 € au titre de la réfection de leur encadrement de fenêtre se heurte à une contestation sérieuse et en conséquence, les débouter de leur demande,

— plus subsidiairement, limiter le montant de la provision à la somme de 259,33 €,

— condamner les époux [E] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner les époux [E] aux entiers dépens,

— débouter les époux [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

5. Par ordonnance du 17 mai 2024, le juge des référés a :

— constaté le désistement de la SCI Pinsonnette de sa demande aux fins d’être autorisée à pénétrer sur la propriété des époux [E] et installer l’échafaudage nécessaire à la réalisation des travaux,

— débouté la SCI Pinsonnette de sa demande d’indemnité provisionnelle sur le fondement du refus abusif des époux [E] de l’autoriser à accéder à sa propriété,

— condamné la SCI Pinsonnette au versement de la somme de 9.150 € à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance des époux [E],

— déclaré recevable la demande des époux [E] tendant à la condamnation de la SCI Pinsonnette au versement d’une provision de 1.128.56 € au titre de la remise en état de leur encadrement de fenêtre, mais les en a déboutés,

— condamné la SCI Pinsonnette aux entiers dépens,

— condamné la SCI Pinsonnette au paiement d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Pour statuer ainsi, le juge des référés, après avoir relevé que les époux [E] n’ont pas été tenus informés du déroulement précis des travaux, de sorte que l’échafaudage est demeuré dans leur propriété durant un mois, sans intervention des ouvriers, a retenu que les conditions posées par les époux [E] pour le rétablissement de la servitude de tour d’échelle ne sauraient être considérées comme un refus abusif, mais comme un moyen de préserver leurs intérêts, à savoir une occupation très temporaire de leur propriété et la réparation de leur préjudice matériel. Concernant le préjudice de jouissance des époux [E], le juge des référés retient une indemnité de 50 € par jour pendant les 183 jours qu’ont duré les travaux. Par ailleurs, la demande au titre du remboursement des travaux de remise en état de l’encadrement de la fenêtre est recevable compte tenu d’un lien suffisant avec le litige d’origine, comme étant la conséquence directe de l’exécution de la servitude de tour d’échelle, mais il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de réparation de la SCI Pinsonnette, la friabilité évidente des planches de bois étant révélatrice de leur délabrement progressif et ancien.

7. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d’appel de Rennes le 8 juillet 2024, la SCI Pinsonnette a interjeté appel de cette décision.

8. Le 17 juillet 2024, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries initialement prévue le 6 janvier 2025.

9. L’affaire a été radiée par le premier président suivant ordonnance de référé du 8 octobre 2024, avant d’être réinscrite le 18 juillet 2025.

10. Un nouvel avis de fixation a été édité le 25 juillet 2025.

11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 23 octobre 2025, la SCI Pinsonnette demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter l’appel incident formé par les époux [E],

— en conséquence,

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

* l’a déboutée de sa demande d’indemnité provisionnelle sur le fondement du refus abusif des époux [E] de l’autoriser à accéder à sa propriété,

* l’a condamnée au versement de la somme de 9.150 € à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance des époux [E],

* l’a condamnée aux entiers dépens,

* l’a condamnée au paiement d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer la décision en ce qu’elle a débouté les époux [E] de leur demande tendant à sa condamnation au versement d’une provision de 1.128,56 € au titre de la remise en état de leur encadrement de fenêtre,

— statuant à nouveau,

— débouter les époux [E] de leur demande de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance,

— condamner les époux [E] au versement d’une somme de 3.000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait de leur refus abusif,

— condamner les époux [E] au paiement d’une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [E] aux entiers dépens.

* * * * *

12. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 17 octobre 2025, les époux [E] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SCI Pinsonnette de sa demande d’indemnité provisionnelle sur le fondement d’un refus abusif de leur part de l’autoriser à accéder à leur propriété et l’a condamnée à leur verser la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— réformer l’ordonnance pour le surplus,

— statuant à nouveau,

— condamner la SCI Pinsonnette à leur verser une indemnité provisionnelle de 18.300 € en indemnisation du trouble de jouissance subi,

— condamner la SCI Pinsonnette à leur verser une provision de 1.128,56 € en remboursement de la facture de remise en état de l’encadrement de la fenêtre de leurs toilettes du rez-de chaussée,

— débouter la SCI Pinsonnette de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Pinsonnette à leur verser la somme de 5.000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Pinsonnette aux entiers dépens d’appel.

13. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 4 novembre 2025.

14. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de provision

15. La SCI Pinsonnette affirme qu’il n’est pas contestable que la réalisation des travaux devant être menés par elle rendait indispensable le passage des artisans sur le terrain des époux [E] qui ont de fait refusé cet accès en tergiversant avant de poser des exigences illégitimes et abusives, conduisant à un stress pour la gérante de la SCI.

16. À l’inverse, l’obligation invoquée par les époux [E] à l’appui de leur demande de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance est contestable tant en son principe qu’en son quantum.

17. En effet, le principe de la servitude est que le propriétaire du fonds grevé a l’obligation de la supporter sans pouvoir solliciter une quelconque indemnisation liée à l’exercice de la servitude, sauf trouble anormal de voisinage, office qui ne peut que relever du juge du fond.

18. Or, la SCI Pinsonnette indique avoir fait confiance à une entreprise spécialisée dans la restauration de bâtiments anciens sur les disponibilités de laquelle elle n’avait aucune maîtrise, la nécessité de l’intervention d’un menuisier charpentier pour reprendre des pièces de bois étant apparue en cours de chantier.

19. Pour la SCI Pinsonnette, les époux [E] ne justifient pas de l’anormalité du préjudice subi en pareille circonstance (emprise de l’échafaudage limitée à un mètre de large sur la cour donnant sur la rue et qui n’est pas utilisée par les époux [E], pas de perte de lumière ni d’impossibilité d’ouvrir ou fermer leurs volets, pose et dépose de l’échafaudage à partir du fonds de l’appelante, travaux en semaine aux heures ouvrables, occultation du chantier par une bâche). Elle stigmatise les attestations de complaisance faisant état d’un empoussièrement, qui ont conduit à un dépôt de plainte.

20. Enfin, le quantum de la provision demandée est particulièrement excessif.

* * * * *

21. Les époux [E] rappellent le caractère procédurier de la gérante de la SCI Pinsonnette. Ils répliquent avoir subi en 2022 la présence d’un échafaudage dans leur propriété durant des semaines, sans la moindre intervention des entreprises, d’où les conditions légitimes posées à leur accord formalisé le 1er juin 2023. Pour eux, la situation d’urgence dont se plaint la SCI Pinsonnette est entièrement sa faute comme provenant de la négligence de sa gérante qui a laissé son projet de travaux s’enliser sans qu’ils en soient responsables.

22. Malgré leurs exigences légitimes visant à protéger leurs intérêts, la SCI Pinsonnette a souhaité passer via une procédure alors que les réserves émises ne procédaient d’aucun abus. En effet, en 2022, ils avaient déjà dû solliciter l’enlèvement de l’échafaudage en raison du risque d’intrusion depuis la rue alors même qu’ils devaient s’absenter pour congés au cours de l’été. Ils ont par la suite autorisé l’entreprise, qui ne pouvait de toute façon pas intervenir plus tôt, à faire les travaux après l’été 2023. Surtout, la SCI Pinsonnette ne justifie d’aucun préjudice particulier, lequel ne pourrait être en toute hypothèse que de nature patrimoniale.

23. Les intimés font valoir que le propriétaire du fonds subissant le tour d’échelle a droit à une indemnisation en réparation du trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée. Cette contrainte constitue en effet une atteinte au droit de propriété qui entraîne de ce fait nécessairement un préjudice caractérisant dès lors une obligation de réparer non sérieusement contestable dont peut connaître le juge des référés. En l’occurrence, ils ont subi la présence de l’échafaudage pendant près de six mois.

24. Les époux [E] affirment qu’ils utilisent fréquemment leurs extérieurs. Ils ont par ailleurs été contraints de vivre volets fermés, dans la pénombre, pour se protéger du regard des ouvriers. Contrairement aux affirmations de la SCI Pinsonnette, ils ont subi de l’empoussièrement et le passage de l’entreprise par chez eux. Ils rappellent qu’ils sont chez eux le mercredi et que Mme [E] télétravaille le vendredi. Par ailleurs, l’opération de piquetage a forcément conduit à des nuisances sonores. À cet égard, une indemnisation de 100 € par jour apparaît justifiée.

25. Les intimés notent d’ailleurs que la SCI Pinsonnette est en litige avec les artisans intervenus sur le chantier.

26. Enfin, ils affirment qu’à l’occasion des travaux de piquetage de la façade, l’encadrement de la fenêtre des toilettes du rez-de-chaussée de leur maison a été entièrement enlevé. Or, selon eux, il appartenait à la SCI Pinsonnette de faire en sorte de ne pas porter atteinte à l’encadrement de fenêtre, qui plus est sans leur en parler au préalable. Ils demandent donc le remboursement de la facture qu’ils ont réglée, le premier juge ayant à tort indiqué que le délabrement des planches de bois devait être considéré comme progressif et ancien.

Réponse de la cour

27. L’article 835 du code de procédure civile dispose en son 2ème alinéa que, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

28. L’octroi d’une provision suppose le constat par le juge de ce que la demande repose sur une obligation non sérieusement contestable, condition intervenant à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

29. Le juge des référés, qui intervient ici dans sa fonction d’anticipation, ne saurait trancher une difficulté sérieuse quant à l’existence même de l’obligation pour accorder une provision, de sorte que l’existence d’une contestation de nature à créer un doute sérieux sur le bien-fondé de l’obligation ou de la créance dont se prévaut le demandeur impose de rejeter ses prétentions. Ainsi, en matière contractuelle, le juge des référés ne saurait accorder une provision sur une obligation dont l’existence résulte de l’interprétation du contrat.

30. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause, la nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision étant indifférente, celle-ci pouvant être quasi-délictuelle comme contractuelle.

31. Il appartient d’abord au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, en tout ou partie, l’intervention du référé étant ici subordonnée à l’appréciation d’une certaine évidence.

32. Le tour d’échelle est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d’accès temporaire et limité d’un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante s’il lui est impossible d’effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer. Il peut toutefois être aussi accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d’en assurer la finition. (Civ. 3ème, 13 novembre 2007, n° 06-18.915).

33. Ce droit est accordé dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d’une part, que le propriétaire du fonds servant ne peut s’opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d’autre part, que le propriétaire du fonds dominant ne doit recourir à un tel passage qu’en cas de nécessité, en l’absence de toute autre solution et en s’abstenant de causer un trouble excessif à son voisin.

34. Il doit donc réunir des conditions restrictives et cumulatives :

— la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ;

— il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d’un coût plus onéreux ;

— les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation.

35. Le propriétaire du fonds voisin, qu’il ait autorisé l’accès ou qu’il y soit contraint, a droit à une indemnisation comprenant d’une part, les dégâts matériels causés par le passage, et, d’autre part, le trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée.

36. La saisine de la juridiction doit être en principe précédée d’une ou plusieurs demandes amiables circonstanciées adressées au propriétaire du fonds voisin, indiquant la nature des travaux envisagés, décrivant leurs conditions de réalisations ainsi que la durée prévisionnelle des travaux.

37. En l’espèce, la SCI Pinsonnette est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à Rennes (parcelle BH [Cadastre 5]) et les époux [E] sont propriétaires de la maison située [Adresse 1] (parcelle BH [Cadastre 6]).

1 – la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de la SCI Pinsonnette lié au refus opposé par les époux [E] :

38. La SCI Pinsonnette a initié ses démarches auprès des époux [E] suivant lettre recommandée avec avis de réception du 4 décembre 2020 dans lequel elle a demandé l’autorisation de pénétrer sur leur terrain pour un ravalement de son pignon ouest, indiquant avoir 'obtenu l’accord de l’architecte des bâtiments de France’ et 'consulté mon entrepreneur, si vous êtes d’accord, les travaux pourraient commencer début juin 2021 pour une période de trois semaines (environ)'.

39. La cour observe que, sans tarder, les époux [E] ont, par lettre recommandée avec avis de réception du 17 décembre 2020, donné leur accord de principe en indiquant 'donner l’accès à l’entreprise chargée des travaux tous les matins et soirs'.

40. Ce n’est que dans une lettre recommandée avec avis de réception du 1er mars 2022 que la SCI Pinsonnette va revenir vers les époux [E] pour les informer de ce que 'les travaux de ravalement débuteront le 2 mai 2022' en indiquant : 'Je vous laisse donc prendre vos dispositions afin que tout se déroule dans les meilleures conditions, dont l’enlèvement de la végétation sur votre parcelle donnant accès au matériel et échafaudage de l’entreprise qui interviendra'.

41. Dans un nouveau courrier du 22 avril 2022, la SCI Pinsonnette s’inquiète du retrait effectif des végétations permettant la mise en place à venir de l’échafaudage, lequel sera toutefois mis en place dans les temps puisque, par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2022, les époux [E] vont s’étonner auprès de la SCI Pinsonnette : 'Nous nous permettons de revenir vers vous concernant l’échafaudage mis en place sur notre propriété depuis le 3 mai dernier. En effet, dans votre courrier en date du 4 décembre 2020, vous nous indiquiez que les travaux dureraient trois semaines environ. Voilà près de deux mois maintenant que les travaux ont commencé sans l’intervention d’aucune entreprise depuis plus d’un mois. Compte tenu de nos vacances, nous vous demandons de bien vouloir faire procéder à l’enlèvement de l’échafaudage à compter du 13 juillet et ce jusqu’à la fin du mois d’août prochain. Bien entendu, celui-ci pourra être remis en place dès que vos travaux auront repris. Vous comprenez bien que la présence de l’échafaudage sur notre propriété constitue un risque trop important en notre absence'.

42. Il n’est justifié d’aucune suite à ce courrier de la part de la SCI Pinsonnette. Une photographie datée du 11 juillet 2022 figure la présence de l’échafaudage sur place. Une autre photographie datée du 21 juillet 2022 montre une façade sans échafaudage mais en partie bâchée.

43. Ce n’est que par courrier du 25 mai 2023 adressé par lettre recommandée avec avis de réception aux époux [E] par l’avocat de la SCI Pinsonnette que cette dernière va reprendre contact en rappelant l’autorisation d’échafaudage donnée courant 2022, avec cette précision que les travaux initialement prévus 'ont malheureusement été stoppés pour diverses raisons, de telle sorte que l’échafaudage a bien entendu été enlevé. Conformément à l’accord donné à ma cliente pour installer l’échafaudage sur votre propriété, je vous informe que les travaux reprendront à compter du 12 juin 2023, date de début de l’intervention de la société Pellois impliquant la mise en oeuvre de l’échafaudage la semaine précédente, soit au cours de la semaine 22. Compte tenu de la période de congés d’été, les entreprises nous ont indiqué que la durée prévisible des travaux de l’entreprise Pellois, menuisier, et de M. [V], maçon, puis du peintre devrait se terminer à la fin de la semaine programmée, jusqu’à la fin de la semaine 35 (…).

Ma cliente et moi-même sollicitons des entreprises concernées qu’elles réalisent les travaux sans dépassement de délais et faisons le maximum pour obtenir que la réalisation des travaux intervienne sur une durée plus courte, étant précisé que, compte tenu de la période de congés d’été et de la date de début des travaux qui a été imposée par l’entreprise, il n’est pas certain que les travaux puissent se terminer avant la fin de la semaine 35'.

44. Le 1er juin 2023, les époux [E] ont donné leur accord à la mise en place en place de l’échafaudage sous trois conditions :

'En premier lieu, cet échafaudage devra être retiré pendant la période de congés des entreprises et en notre absence. En effet, il n’est pas envisageable que l’accès de la rue sur notre propriété soit laissé en place en notre absence compte tenu du risque trop important de cambriolage ou de dégradation. Déjà l’année précédente, nous avons dû prendre contact avec l’entreprise [V] pour l’enlèvement de l’échafaudage le 20 juillet 2022 malgré nos deux courriers adressés à Mme [W] (dont l’un en recommandé) restés sans réponse de sa part (copie du courrier du 24 juin 2022 ci-joint) lui demandant de procéder à l’enlèvement de l’échafaudage pendant la période des congés, d’autant qu’aucune entreprise n’était intervenue depuis plus d’un mois.

En second lieu, nous exigeons que Mme [W] s’engage par écrit à la prise en charge de la réfection des travaux de peinture de nos WC. En effet, suite à la dégradation de l’enduit effectué à compter du 12 mai 2022 sur le mur de la façade ouest de son bien immobilier sis au [Adresse 2], de nombreux désordres sont apparus dans nos WC du rez-de-chaussée. Le constat dressé à la demande de Mme [W] par Me [T], huissier à [Localité 11], en présence de M. [V] chargé des travaux de ravalement, constatait le bon état des murs de nos WC. Or, des fissures sont apparues, la peinture a cloqué, s’est décollée et de l’humidité est maintenant présente près de notre fenêtre en raison de l’absence de protection (juste un pare-pluie depuis plus d’un an). Nous avons signalé à Mme [W] ces dommages subis dans nos WC par courrier recommandé en date du 8 décembre 2022.

À cela, Mme [W] nous a répondu par courrier en date du 3 janvier dernier que nous 'cherchions à réaliser une nouvelle peinture qui n’est pas (selon elle) au goût du jour'. Elle nous a également précisé 'qu’il est d’ailleurs difficile de constater un défaut sur un tel coloris et que notre WC était très ancien et donne effet vétuste'. À quoi sert donc un constat d’huissier si Mme [W] ne prend pas en compte le bon état de nos murs constaté par son huissier avant la réalisation des travaux de ravalement et qu’elle ne reconnaît pas que les désordres proviennent soit de la dégradation de l’enduit, soit de la fuite de sa colonne privative.

En effet, lors du rapport d’expertise réalisé le 11 janvier dernier au domicile de Mme [W], notre expert a constaté dans son rapport différents trous d’inspection puisqu’une recherche de fuite menée par Mme [W] a fait état d’une fuite sur une canalisation privative au niveau de sa cuisine (c’est-à-dire sur le mur mitoyen de nos WC).

Aussi, nous vous demandons de bien vouloir nous communiquer le nom de la personne responsable du chantier de chacune des entreprises intervenantes, ainsi que son numéro de téléphone'.

45. La SCI Pinsonnette voit dans ces exigences un abus rendant inopérant le tour d’échelle initialement accordé le 17 décembre 2020.

46. Or, la cour observe d’abord que les relations de voisinage sont très dégradées depuis de nombreuses années et ont même donné lieu à divers contentieux.

47. Ensuite, comme lors de la première autorisation, les époux [E] ont rapidement répondu à l’avocat de la SCI Pinsonnette.

48. Par ailleurs, la triple condition posée (enlèvement de l’échafaudage pendant leur période d’absence, prise en charge des travaux de peinture des WC et communication des coordonnées d’un responsable de chaque entreprise intervenante) est motivée par les époux [E] et fait parfaitement sens.

49. Ainsi, aucune suite n’avait été donnée à leur courrier du 24 juin 2022 dans lequel ils se plaignaient d’un chantier qui s’éternisait sans raison apparente, alors que la nouvelle autorisation demandée est peu diserte sur le sujet, l’avocate de la SCI Pinsonnette se contentant d’indiquer que les travaux initialement prévus 'ont malheureusement été stoppés pour diverses raisons'.

50. Le dilettantisme observé lors de la précédente expérience rendait parfaitement légitimes les exigences posées par les époux [E] à l’occasion de cette nouvelle demande d’autorisation. Par exemple, la demande de sécurisation de leur bien par l’enlèvement de l’échafaudage durant leur absence en période d’été ou durant les temps de relâche des entreprises ne consistait jamais qu’en la sauvegarde de leurs intérêts (période la plus courte possible et durant leur présence). Il convient d’observer que, là où les travaux devaient initialement durer trois semaines, la SCI Pinsonnette annonce désormais 13 semaines, sans d’ailleurs aucune certitude sur la date de terminaison des travaux de ravalement.

51. La SCI Pinsonnette a, par courrier du 6 juin 2023, entendu ces réserves comme un refus pur et simple et annoncé aux époux [E], sans même faire une contre-proposition, de ce qu’elle entendait saisir le juge des référés, ce qui sera fait par le dépôt, le 26 juin 2023, d’une requête afin d’être autorisée à assigner d’heure à heure auprès du tribunal judiciaire de Rennes.

52. Par la suite, les relations se sont encore davantage crispées, comme le montre le dépôt d’une main-courante le 20 décembre 2023 à l’occasion de laquelle M. ou Mme [E]

1: Le document produit (pièce n° 28 des intimés) ne permet pas d’identifier clairement l’auteur de la main-courante

signale une violation de domicile par Mme [W], gérante de la SCI Pinsonnette, en ces termes : 'Ma voisine Mme [W] fait des travaux de ravalement au [Adresse 2] à Rennes depuis mai 2022. La société [V] était en charge de ces travaux et avait monté un échafaudage depuis notre jardin (droit d’échelle), ce que j’ai naturellement accepté pour les entreprises destinées pour ce genre de travaux. La société avait enlevé l’enduit et l’échafaudage a été retiré une première fois en juillet 2022 pour être remis en août 2023 par cette même société. La deuxième fois, on lui avait dit que nous souhaiterions que cet échafaudage soit installé après l’été 2023 pour sécuriser l’accès à la propriété. Nous avons été assignés en référé pour refus de droit d’échelle. (…) Suite à un conflit avec les artisans de la société [V], Mme [W] a décidé unilatéralement sans concertation préalable de faire démonter cet échafaudage'.

53. Cette initiative intempestive avait en effet conduit les époux [E] à interroger Mme [W] le 13 décembre 2023 en regrettant qu’elle ait 'missionné une entreprise tierce afin d’effectuer cette opération dans la clandestinité en notre absence’ et en lui rappelant que l’autorisation de tour d’échelle 'ne permettait l’intervention que des entreprises expressément citées dans vos précédents courriers, à savoir l’entreprise de maçonnerie [V], l’entreprise de charpente Pellois et l’entreprise de peinture Kolb'.

54. Ce point de vue est d’ailleurs accrédité par le dépôt de plainte contre X de M. [V] pour vol d’échafaudage le 14 décembre 2023, dans lequel il déclare toutefois ouvertement ses soupçons à l’encontre de Mme [W], dont l’attitude générale observée à l’occasion des travaux de ravalement justifiait pleinement la méfiance des époux [E].

55. Dans ces conditions, la faute reprochée aux époux [E] est loin d’être constituée avec l’évidence requise en référé pour donner lieu à l’allocation d’une provision.

56. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a débouté la SCI Pinsonnette de sa demande d’indemnité provisionnelle sur le fondement du refus abusif des époux [E] de l’autoriser à accéder à sa propriété.

2 – la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par les époux [E] :

57. Contrairement à ce que soutient la SCI Pinsonnette, l’utilisation de la propriété d’autrui donne nécessairement lieu à une indemnité, fût-elle modeste.

58. Il n’est pas contesté que les époux [E] ont subi la présence d’un échafaudage dans leur jardin d’abord entre le 3 mai 2022 et le 20 juillet 2022, puis entre le 29 août 2023 et le 11 décembre 2023, ce qui représente 183 jours, soit l’équivalent de six mois. Cette situation est au surplus attestée par M. [V] qui précise que 'nous avons pu accéder directement à l’échafaudage depuis la propriété de Mme [W] sans avoir besoin de passer par la propriété de Mme [E]', ce qui a limité les contraintes subies par les époux [E] en termes de présence pour assurer l’ouverture du chantier aux intervenants.

59. L’emprise sur leur fonds reste modeste, mais la présence de cet échafaudage dans leur jardin a incontestablement conduit à une perte d’agrément tout comme les interventions des entreprises à une perte d’intimité.

60. Mme [R] a ainsi attesté que les époux [E] avaient dû conserver leurs volets clos 'durant plusieurs mois fin 2023', ce que confirme Mme [L] lorsqu’elle indique que, 'depuis le mois de septembre 2023 et jusqu’au mois de décembre 2023, les volets côté rue de la salle à manger située au rez-de-chaussée et ceux de la chambre du premier étage restaient fermés en raison de travaux de ravalement de la façade ouest de la maison mitoyenne. (…) Déjà en juin 2022, lors des précédents travaux de ravalement, il en était de même'. Cette dernière ajoute que 'beaucoup de poussières rentraient à l’intérieur de la maison malgré les volets fermés'.

61. Certes, Mme [W] a déposé plainte le 14 mars 2024 pour faux témoignage à l’encontre de ces attestantes mais, outre le fait que la SCI Pinsonnette ne demande pas que les attestations en question soient écartées des débats, elle ne justifie pas des suites éventuellement données à cette plainte.

62. Si, dans ces conditions, le droit à réparation du trouble de jouissance enduré par les époux [E] n’apparaît pas sérieusement contestable, la provision allouée par le premier juge est toutefois excessive. Elle sera limitée à la somme de 3.660 €, sur la base de 20 € par jour de présence de l’échafaudage.

63. L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

3 – la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice matériel subi par les époux [E] tiré de la dégradation de l’encadrement de la fenêtre :

64. Les époux [E] soutiennent que l’encadrement de leur fenêtre a été enlevé à l’occasion des travaux de ravalement, occasionnant de leur côté des frais de reprise, alors que la SCI Pinsonnette dénie toute responsabilité concernant ce point.

65. Les époux [E] produisent à cet égard une facture de l’entreprise Drouin Gandon du 31 octobre 2023 pour un montant de 1.128,56 € concernant la création d’un nouvel encadrement.

66. La cour observe que ces travaux ont été effectués bien avant la fin des opérations de ravalement (11 décembre 2023).

67. Bien plus, il ressort d’un courrier des époux [E] du 5 septembre 2023, photographies à l’appui, que ceux-ci se sont plaints auprès de Mme [W] de ce que 'l’état de nos WC du rez-de-chaussée s’aggrave considérablement depuis plusieurs mois. (…) Voilà plus d’un an que votre colonne d’eaux usées fuit et vous n’avez entrepris aucune réparation'.

68. Il semble ainsi que la dégradation de l’encadrement, lente et progressive, ne soit pas le fait des travaux de ravalement eux-mêmes.

69. Ces considérations appellent la mise en jeu de la responsabilité de la SCI Pinsonnette quant à l’existence d’une colonne d’eau fuyarde qui pourrait être à l’origine d’infiltrations, toutes choses qui excédent le pouvoir du juge des référés.

70. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a débouté les époux [Y] de ce chef.

Sur les dépens

71. Le chef de l’ordonnance concernant les dépens de première instance sera confirmé. La SCI Pinsonnette, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

72. Le chef de l’ordonnance concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier les époux [E] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes du 17 mai 2024, sauf en ce qu’elle a condamné la SCI Pinsonnette au versement de la somme de 9.150 € à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance de M. [I] [E] et Mme [H] [P] épouse [E],

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SCI Pinsonnette à payer à M. [I] [E] et Mme [H] [P] épouse [E] une provision de 3.660 € à valoir sur leur préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Pinsonnette aux dépens d’appel,

Condamne la SCI Pinsonnette à payer à M. [I] [E] et Mme [H] [P] épouse [E] ensemble la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE