AFFAIRE :N° RG 24/00538

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 15 Février 2024 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

RG n° 22/00095

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 05 MARS 2026

APPELANTE :

S.C.I. [V] [P]

N° SIRET : 397 744 665

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Camille GRUNEWALD, avocat au barreau de CAEN

Assistée de M^e Nathalie CATHERINE-SEGUIN, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEE :

S.C.I. CHIPIE

N° SIRET : 500 64 5 2 62

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Emmanuel LE MIERE, avocat au barreau de COUTANCES,

Assistée de M^e Thibaut CRESSARD, avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 08 janvier 2026

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 05 mars 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 13 avril 2006, la société St Lô coiff a pris à bail commercial à la SCI [V] [P] un local situé dans la galerie marchande du magasin Intermarché de Saint-Lô, pour y exploiter un salon de coiffure. Fin 2007, la société Saint-Lô coiff a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Chipie.

La résiliation du bail a été prononcée judiciairement en juin 2020 et le 14 octobre 2020, la société Chipie a remis les clefs du local à la SCI [V] [P].

Par acte d’huissier du 17 janvier 2022, la SCI [V] [P] a fait délivrer une assignation à la société Chipie devant le tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de la voir condamner à lui payer des frais de remise en état du local et à l’indemniser de divers préjudices.

Par jugement du 15 février 2024, le tribunal a :

— condamné la société Chipie à payer à la SCI [V] [P] la somme de 558,08 euros (cinq cent cinquante-huit euros et huit centimes) au titre des éléments manquants dans le local commercial,

— condamné la société Chipie au paiement de la somme de 268,38 euros (deux cent soixante-huit euros et trente-huit centimes) au titre de la pose des éléments manquants dans le local commercial,

— condamné la société Chipie au paiement de la somme de 699,31 euros (six cent quatre-vingt-dix-neuf euros et trente et un centimes) au titre de la taxe foncière 2020,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— débouté les parties des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties, par la société Chipie pour moitié d’une part, et par la société [V] [P] pour moitié d’autre part.

Pour débouter la SCI [V] [P] de ses demandes de réparations locatives, le tribunal a relevé qu’elle ne démontrait pas l’existence de désordres qui ne seraient pas liés à un usage normal ou à l’usure du local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce de coiffure.

Il a en revanche fait droit à sa demande de paiement pour la perte par la société Chipie de différents éléments du local commercial (extincteurs, prises électriques, etc.), tout en considérant qu’il n’existait pas de lien de causalité entre ces quelques désordres et les différents préjudices dont la SCI [V] [P] sollicitait réparation (immobilisation du bien, préjudice moral, etc.).

Il a également débouté la société bailleresse de ses demandes au titre de la concurrence déloyale liée à l’ouverture par la société Chipie d’un nouveau salon de coiffure dans la même galerie marchande, aux motifs qu’aucune clause de non-concurrence n’était stipulée dans le contrat de bail liant les parties et que la SCI [V] [P] avait trouvé un nouveau preneur pour l’exploitation d’un salon de coiffure dans son local.

Par déclaration du 15 février 2024, la SCI [V] [P] a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 15 décembre 2025, la SCI [V] [P] demande à la cour de :

— déclarer la SCI [V] [P] bien fondée en son appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Coutances le 15 février 2024,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Coutances le 15 février 2024 sauf en ce qui concerne le paiement de la taxe foncière par la société Chipie et l’absence de remboursement de charges locatives,

Statuant à nouveau,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme de 16.455,39 euros au titre des réparations locatives,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme de 221,09 euros au titre des frais d’huissier imposés par les nombreuses dégradations,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme de 8.783,21 euros, correspondant à la perte de loyers, charges et foncier du fait de l’absence de remise en état des lieux permettant la relocation,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] une indemnité de 1.430,32 euros au titre des frais de déplacements imposés pour les rendez-vous d’huissier et travaux,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme de 2.509,49 euros correspondant à la perte d’un mois de loyers, charges et foncier du fait du temps de négociation pour la relocation,

— condamner la société Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme globale de 97.216 euros au titre de son préjudice financier distinct postérieur à la prise de bail du successeur de la SARL Chipie, du 1er mars 2021 au 28 février 2022,

— condamner la société Chipie à régler à la SCI [V] [P] une indemnité spéciale de 5.000 euros pour le préjudice moral résultant de l’absence de levée d’hypothèque sur les deux biens de la SCI [V] [P] durant 27 mois,

Vu l’article 1240 du code civil,

Á titre principal,

— condamner la SARL Chipie et M. [M] [F] à la fermeture définitive du fonds, l’interdiction de contournement permettant directement ou indirectement d’exploiter un fonds de coiffure dans le même centre commercial notamment par vente, mise en gérance, et à l’interdiction de donner à bail les locaux par l’intermédiaire de la SCI Feeling 2 à un preneur pour y exercer l’activité de coiffure,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme de 50.101,96 euros dus et non versés du 1er mars 2022 au 23 septembre 2023, date de restitution des clefs par le liquidateur, au titre des dommages et intérêts correspondant aux 18 mois de loyer, foncier et charges dus et non versés par le nouveau preneur/successeur,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme de 72.000 euros du 23 septembre 2023 au 1er décembre 2025 à titre de dommages et intérêts correspondant aux 800 jours de loyer, foncier et charges perdus pour non location en raison de la concurrence déloyale à parfaire à la date de la cessation de la concurrence déloyale,

— condamner la SARL Chipie à une astreinte journalière de 90 euros (montant du loyer, foncier et charges) pour chaque jour d’exploitation au-delà de 8 jours à compter du prononcé du jugement au titre des dommages et intérêts,

— débouter la SARL Chipie de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

A titre subsidiaire,

— condamner la SARL Chipie et M. [M] [F] pendant uniquement une durée de 21 mois à la fermeture du fonds, avec interdiction de contournement permettant directement ou indirectement d’exploiter un fonds de coiffure dans le même centre commercial, notamment par vente, mise en gérance, et à l’interdiction de donner à bail les locaux par l’intermédiaire de la SCI Feeling 2 à un preneur pour y exercer l’activité de coiffure, – condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme de 50.101,96 euros dus et non versés du 1er mars 2022 au 23 septembre 2023, date de restitution des clefs par le liquidateur, au titre des dommages et intérêts correspondant aux 18 mois de loyer, foncier et charges dus et non versés par le nouveau preneur/successeur,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme 72.000 euros du 23 septembre 2023 au 1 er décembre 2025 à titre de dommages et intérêts correspondant aux 800 jours de loyer, foncier et charges perdus pour non location en raison de la concurrence déloyale à parfaire à la date de la cessation de la concurrence déloyale,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral résultant des propos diffamatoires sur le fondement de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse,

— condamner la SARL Chipie à régler à la SCI [V] [P] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Chipie entiers dépens dont distraction au profit de M^e Catherine Seguin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, la société Chipie demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire de Coutances le 15 février 2024 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— débouter la SCI [V] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI [V] [P] à une amende civile de 10.000 euros, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [V] [P] à verser à la société Chipie la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [V] [P] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate que si la société Chipie demande à la cour de débouter la SCI [V] [P] de toutes ses demandes, elle sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, comprenant par conséquent celles par lesquelles elle a été condamnée à payer à la bailleresse les sommes de 558,08 euros au titre des éléments manquants, 268,38 euros au titre de la pose des éléments manquants dans le local commercial et de 699,31 euros au titre de la taxe foncière.

Sur les demandes au titre des réparations locatives

La SCI [V] [P] soutient qu’en application des stipulations du bail, en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux sont réputés avoir été mis à la disposition de la société Chipie en parfait état ; qu’au surplus, en 2014, les locaux ont été remis à neuf à la suite d’un sinistre ayant provoqué l’effondrement d’une partie de la toiture du centre commercial en 2013 ; que l’état des locaux constaté par Me [U] établit les manquements contractuels de la société Chipie à son obligation d’entretien ; que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative.

La société Chipie répond en substance qu’aucun état des lieux n’a été établi contradictoirement par la bailleresse lors de la prise à bail en 2006, ni lors de la restitution des locaux en 2020 ; que les dégradations invoquées par la bailleresse ne figurant pas sur le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par Me [B], il n’est pas démontré qu’elles sont antérieures à la restitution des clés ; que la bailleresse ne démontre pas avoir réalisé de travaux de réfection avant l’entrée dans les lieux de la nouvelle locataire, ni en avoir supporté la charge financière ; que la locataire n’a pas à supporter la réfection totale du local lors de la restitution, la reprise des marques liées à l’usage normal des lieux ou à la vétusté devant demeurer à la charge de la bailleresse ; que la SCI [V] [P] ne justifie pas des préjudices qu’elle invoque.

Sur ce,

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que : 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.'

Par ailleurs, l’article 1149 du même code, dans la même version, énonce que : 'Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après'.

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi lors de la prise de possession du local par la société St Lô coiff en avril 2006, ni à l’occasion de la cession du fonds de commerce au bénéfice de la société Chipie fin 2007.

Comme le soutient la société Chipie, en application de l’article L. 145-40-1 dernier alinéa du code de commerce, 'Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil', lequel prévoit que 'S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'.

Cependant, il est stipulé en page 3 du bail qu''Un état des lieux sera établi contradictoirement entre les parties.

A défaut le preneur pourra faire établir à ses frais exclusifs cet état des lieux par un huissier de justice, et le notifier ensuite par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception au bailleur, lequel disposera d’un mois pour faire remarque ou opposition qu’il jugera.

Au cas où, pour une raison quelconque, cet état des lieux ne serait pas ainsi dressé et notamment si le preneur faisait défaut, les locaux seraient considérés comme loués en parfait état sans qu’il soit possible postérieurement d’établir la preuve contraire’ (souligné par la cour).

Au surplus, il est admis par les parties qu’en 2014, à la suite d’un sinistre ayant affecté le centre commercial, le local loué par la société Chipie a été entièrement rénové.

Aussi, l’état des locaux lors de la remise des clés le 14 octobre 2020 doit être apprécié par rapport au parfait état de rénovation dans lequel ils se trouvaient en 2014.

En application du bail : 'ENTRETIEN RÉPARATIONS : Le preneur s’engage à entretenir les lieux pendant toute la durée du bail en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment en ce qui concerne le graissage des parties et fermetures métalliques, et la peinture intérieure qui devra être refaite au moins tous les trois ans. Il devra rendre en bon état les lieux à l’expiration du bail, quelle que soit la date et la cause de celle-ci.

Le preneur supportera encore toutes les réparations qui seraient dues par la suite du défaut d’exécution des réparations ou dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle, de son personnel, ou de son entourage personnel, soit dans les lieux loués, soit dans d’autres parties de l’immeuble

A défaut d’exécution de ces travaux, le bailleur pourra se substituer au preneur et les faire exécuter par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du preneur.

Le preneur devra supporter les frais d’entretien de la façade de la boutique et de la marquise si elle existe qui devront être repeintes tous les cinq ans au moins.

Le preneur doit maintenir pendant le cours du bail en bon état de fonctionnement de sécurité et de propreté l’ensemble des lieux loués, notamment les vitres, les accessoires, l’équipement de la devanture et les sols'.

Il résulte de cette clause que la preneuse avait l’obligation de maintenir le bien loué en bon état d’entretien, de réaliser les réparations locatives et de refaire les peintures tous les trois ans.

Pour justifier du manquement de la société Chipie à son obligation d’entretien des locaux, la SCI [V] [P] se prévaut d’un procès-verbal de constat dressé le 27 octobre 2020 par Me [U], huissier de justice. Il en ressort que les locaux sont en bon état général, l’huissier précisant ainsi que l''accès sud', le sol, le plafond et la majeure partie des équipements de la cuisine, le sol, la faïence murale et les équipements des WC, la vitrine, le plafond et la plupart des équipements de la surface commerciale, le sol, le plafond et la majeure partie des équipements de la salle de pause sont en 'bon état’ ou 'bon état général'.

Il a toutefois relevé que de manière générale, 'la fibre de verre posée sur les [P] du local, quelle que soit la pièce, n’est pas lisse mais présente un léger relief'.

Dans la 'surface commerciale', c’est-à-dire l’espace accueillant la clientèle du salon de coiffure, il note :

Au niveau du sol :

— des trous chevillés servant à sceller les fauteuils des bacs à shampoing ont été réalisés dans six carreaux de carrelage à proximité de l’angle sud-ouest de la pièce,

— huit tuyaux d’arrivée d’eau et un tuyau d’évacuation des eaux usées pour bacs à shampoing sortent du sol, à proximité de l’angle sud-ouest de la pièce ; cette évacuation des eaux usées est composée d’un tampon de réduction, sur lequel ont été fixés deux coudes. A l’extrémité de chaque coude a été collé un tuyau en PVC. L’un de ces tuyaux est scié à quelques centimètres du coude. L’autre tuyau est scié au 'ras du coude',

— six carreaux de carrelage sont impactés par cet aménagement,

— des barres de scellement métalliques, coupées, ressortent de six carreaux de carrelage,

— le carrelage présente des traces et salissures, y compris au niveau des joints,

— deux trous ont été réalisés dans les joints du carrelage, à environ 1,50 m de la porte d’accès à la salle de pause.

Au niveau des [P],

— sur les [P] Est et Ouest, la fibre de verre peinte en blanc présente des traces, des résidus de colle, de multiples trous chevillés et des traces d’anciens emplacements de mobilier.

— sur le mur Ouest, la fibre de verre peinte en jaune à proximité de la cuisine et les joints de la faïence, en partie inférieure, présentent des traces de tartre.

Par ailleurs, dans la salle de pause, deux carreaux de carrelage présentent des traces de rouille et les plinthes présentent de multiples traces de peinture.

S’agissant des portes, l’huissier indique que :

— 'La porte est abîmée au niveau de ses chants',

— 'Côté cuisine, peinture blanche présentant des traces jaunâtres',

— 'Côté surface commerciale, peinture jaune. Partie inférieure de la porte abîmée',

— 'Le bâti en bois est en mauvais état côté surface commerciale, dans sa partie inférieure.'

Il résulte encore du procès-verbal de constat qu’une dizaine de dalle de faux-plafond sont légèrement abîmées ('légère déformation et un trou', 'légèrement abîmée', 'dalle sur laquelle a été posée la grille de VMC est fissurée').

L’huissier relève également :

— de multiples trous chevillés et traces d’emplacement de meuble sur les [P] de la cuisine,

— dans les différentes pièces, l’absence d’extincteurs, le bris d’un bloc de béton entourant les tuyaux d’arrivée d’eau, le décollement de plinthes, l’absence de cadre de prises électriques, un meuble sous évier en mauvais état, l’absence des manivelles servant à ouvrir les fenêtres, l’absence de prises électriques.

La société Chipie conteste ces constatations en se prévalant du procès-verbal de constat dressé par Me [B] le 14 octobre 2020 lors de la remise des clés. Cependant, outre que ce procès-verbal n’est pas contradictoire avec les constatations faites par Me [U], la cour observe qu’il est beaucoup moins détaillé et précis que celui établi par Me [U], auquel sont jointes de nombreuses photographies corroborant ses constatations. La société Chipie ne peut sérieusement contester que l’état du local constaté par Me [U] est bien celui dans lequel elle a restitué la cellule du seul fait que treize jours ont séparé les deux constats.

Il doit être souligné que certains points relevés par l’huissier, tels que les traces de peinture sur les plinthes dans la salle de pause, la dalle de faux plafond fissurée la pose de la VMC, la fibre de verre posée sur les [P] présentant un léger relief, ne peuvent être attribués à la société Chipie, dès lors que les locaux ont été entièrement rénovés en 2014 et qu’il n’est pas établi que ces désordres sont imputables à des travaux réalisés par la preneuse.

Par ailleurs, les tuyaux d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées sont inhérents à l’activité de salon de coiffure qui figure au bail.

Enfin et surtout, l’indemnisation du bailleur à raison de dégradations affectant l’immeuble loué qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles est subordonnée à la preuve par le bailleur de l’existence d’un préjudice en lien avec le manquement contractuel du locataire en application des dispositions des articles 1147 et 1149 précités (Cass 3e civ 27 juin 2024 n°22-24.502).

Or, il résulte des photographies de l’état de la zone commerciale du local, c’est-à-dire la pièce principale accueillant la clientèle, postérieurement à sa reprise par la locataire ayant succédé à la société Chipie que l’activité exploitée est toujours celle de salon de coiffure, que le positionnement des bacs à shampoing et des postes de coiffage est sinon identique, à tout le moins très similaire à l’organisation antérieure, et surtout, que les lieux ont été entièrement rénovés, sans que la SCI [V] [P] démontre en avoir supporté le coût ou avoir concédé à sa nouvelle locataire une franchise ou une diminution du loyer en raison de la rénovation du local par celle-ci.

La bailleresse n’établit pas davantage avoir supporté le coût de la remise en état des autres pièces de la cellule commerciale que sont la cuisine et la salle de pause, ni avoir subi de perte de loyer de ce fait.

La cour souligne que la SCI [V] [P] a précisé en page 47 de ses écritures que la société ABC Brest, après avoir signé le bail le 1er mars 2021, n’a ouvert le salon de coiffure au public que le 10 août 2021 et que l’appelante ne fournit pas d’explication sur ce délai de cinq mois.

Pour contester l’absence de préjudice invoqué par la preneuse, la bailleresse se prévaut du bail qu’elle a conclu le 1er mars 2021, lequel indique en préambule qu’après un premier contact, 'le bailleur est revenu vers le preneur en janvier 2021 après remise en état des lieux'. Cependant, cette seule mention, particulièrement imprécise, insérée dans un acte sous seing privé auquel la société Chipie est étrangère, ne suffit pas à démontrer la réalité du préjudice de la bailleresse, qui ne communique aucune facture des travaux prétendument réalisés.

De même, l’indication dans l’état des lieux d’entrée de la nouvelle locataire du 1er mars 2021 de la présence d''odeurs de peinture, béton, colle', de 'peinture récente sur les [P], sur les deux portes en bois et leur bâti', 'de matériel scellé au sol et testé en bon fonctionnement’ et le témoignage de M. [C] attestant avoir remis au gérant de la SCI [V] [P] une vingtaine de litres de peinture murale blanche le 31 octobre 2020, ne permettent pas de démontrer que la SCI [V] [P] a supporté la charge financière des travaux de remise en état des locaux dont il sollicite l’indemnisation.

Néanmoins, la société Chipie conclut à la confirmation du jugement, lequel a alloué à la SCI [V] [P] la somme de 558,08 euros au titre des éléments manquants dans le local commercial outre celle de 268,38 euros au titre des frais de pose de ces éléments. Le jugement sera par conséquent confirmé de ces chefs.

Par confirmation du jugement, la SCI [V] [P] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de la perte de loyers, charges et foncier du fait de l’absence de remise en état des lieux permettant la relocation.

Sur la demande au titre des frais d’huissier

La SCI [V] [P] sollicite le remboursement d’une somme de 221,09 euros au titre du coût du procès-verbal de constat précité établi par Me [U] le 27 octobre 2020, exposant avoir été contrainte de faire intervenir un huissier, après avoir constaté que les meubles avaient été arrachés des [P] par la société Chipie.

Cependant, la société Chipie établit que son conseil a, par courriers des 20 juillet et 9 septembre 2020, vainement sollicité le conseil de la SCI [V] [P] afin d’organiser la restitution du local et des clés, alors pourtant que dans un courrier du 6 juillet 2020, ce dernier indiquait : 'Etant expulsée, c’est à Chipie seule de décider en respectant le bail de la date de restitution qu’elle nous imposera'.

Par courrier du 29 septembre 2020, le conseil de la preneuse a transmis au conseil de la bailleresse une invitation à participer le 14 octobre 2020 à 10h30, en présence de Me [B], huissier de justice, à l’établissement d’un constat d’état des lieux de sortie et à la remise des clés.

La SCI [V] [P] a, par courrier du 1er octobre 2020, refusé de participer à cet état des lieux de sortie contradictoire, estimant que la restitution du dépôt de garantie réclamée par la société Chipie n’était pas justifiée. La société Chipie ayant répondu le 2 octobre 2020 que la réunion du 14 octobre 2020 était maintenue et qu’en son absence, les clés seraient remises à l’huissier, la SCI [V] [P] a attendu le 12 octobre 2020 pour prétendre par courriel qu’elle n’était pas disponible le 14 octobre 2020 et qu’il convenait de fixer un nouveau rendez-vous à partir du 2 novembre 2020.

Pourtant, au cours de cet état des lieux, le retrait du mobilier, qui n’apparaît nullement avoir été 'arraché’ comme le soutient l’appelante mais simplement déposé, a été constaté par Me [B] et la bailleresse aurait pu faire procéder par l’huissier aux constats qu’elle estimait utiles.

Il apparaît ainsi que le second procès-verbal de constat auquel Me [U] a procédé le 27 octobre 2020 à la demande de la SCI [V] [P] n’était pas nécessaire, de sorte que son coût devra demeurer à sa charge.

Sur les frais de déplacement

La SCI [V] réitère devant la cour sa demande indemnitaire relative aux frais de déplacement qu’elle soutient avoir engagés du fait des dégradations qu’elle reproche à la société Chipie.

Cependant, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a débouté la SCI [V] [P] de sa demande en l’absence de preuve du préjudice invoqué, tant dans son principe que dans son quantum.

Sur les préjudices liés à la durée d’immobilisation du local en raison des travaux

La SCI [V] [P] soutient que la société Chipie n’a pas respecté les stipulations du bail prévoyant que la locataire doit prévenir le bailleur de la date de son déménagement un mois à l’avance et que le bien a été indisponible à la relocation du 15 octobre 2020, lendemain de la remise des clés, jusqu’au 1er février 2021, en raison du temps nécessaire à la réalisation des travaux. Elle réclame en conséquence une indemnité d’occupation d’un montant de 8.783,21 euros.

Cependant, comme indiqué précédemment, la société Chipie, par l’intermédiaire de son conseil, a vainement sollicité à plusieurs reprises la SCI [V] [P] afin d’organiser la restitution des locaux et des clés.

Par ailleurs, pour les motifs précités, la preuve de la réalisation par la bailleresse des travaux de rénovation de la cellule après le départ de la société Chipie n’est pas rapportée.

La demande indemnitaire de la SCI [V] [P] ne peut par conséquent prospérer.

Sur les demandes au titre des préjudices causés par le comportement de la société Chipie et la violation de ses obligations contractuelles

— Sur le temps de négociation pour la relocation du 1er au 29 février 2021

La SCI [V] [P] soutient qu’en janvier 2020, alors qu’elle disposait d’un candidat pour la reprise du local, la société Chipie a tout fait pour le dissuader de s’installer ou retarder son arrivée et que le bail conclu avec la société ABC Brest le 1er mars 2021 établit qu’elle a dû négocier avec cette dernière à cause des nuisances sciemment causées par la société Chipie.

Cependant, la cour constate que la SCI [V] [P] ne précise pas quelles sont les nuisances commises par la société Chipie durant le mois de février 2021 ou antérieurement, au début de l’année 2020, ayant imposé un mois de négociation en février 2021 pour parvenir à la signature du bail avec la société ABC Brest.

Ledit bail énonce effectivement en préambule que 'Le bailleur est revenu vers le preneur en janvier 2021 après remise en état des lieux et comme celui-ci ne souhaitait plus de cette location, principalement car il avait investi par ailleurs, il lui a fait des propositions très favorables qui si elles n’avaient pas été proposées n’auraient pas permis la conclusion de ce bail'. Toutefois, comme indiqué précédemment, la réalisation des travaux de remise en état n’est pas établie et il n’est fait aucune référence à un quelconque acte de nuisance commis par la société Chipie.

Par confirmation du jugement, la SCI [V] [P] doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

— Sur le préjudice lié aux concessions faites au nouveau preneur

La SCI [V] [P] soutient avoir subi un préjudice lié aux concessions qui ont été rendues nécessaires par l’impossibilité pour elle de donner à la société ABC Brest début 2020 une date d’entrée dans les lieux du fait du maintien de la société Chipie dans le local et du défaut de restitution des clés. Elle indique qu’elle a dû renoncer à un an de loyers, à son droit d’entrée, à la provision pour charges, et concéder une réduction de 3 800 euros de son dépôt de garantie. Elle réclame la somme totale de 97.216 euros au titre du préjudice financier subi de ce fait postérieurement à la prise à bail du successeur de la société Chipie du 1er mars 2021 au 28 février 2022.

Le bail conclu le 1er mars 2021 indique en préambule que :

'Le bailleur a informé le preneur que ses locaux d’un ancien salon de coiffure à [Localité 4] étaient remis à la location après que la justice ait prononcée l’expulsion de l’ancien locataire fin novembre 2019 et du départ de celui-ci qui devait s’enchaîner au premier trimestre 2020 suivant avec réinstallation probable dans le centre commercial

Le preneur était prêt à accepter un loyer de mille neuf cents Euros hors taxes dès la prise des locaux, un droit d’entrée de cinquante mille Euros sans TVA, une caution personnelle, une caution bancaire de six mois de loyer et trois mois de dépôt de garantie hors taxes, hors charge.

Le bailleur a déclaré au preneur que l’ancien locataire faisait une procédure pour se maintenir dans les lieux jusqu’à son déménagement à une date indéterminée quelques boutiques plus loin puis qu’il faisait de la rétention des clefs jusqu’à une date inconnue.

La libération effective des lieux étant très compliquée et la possibilité de les relouer ayant durée beaucoup trop longtemps le preneur a informé le bailleur de l’abandon de son intérêt pour cette affaire pour se consacrer et investir dans d’autres projets plus concrets.

Le bailleur est revenu vers le preneur en janvier 2021 après remise en état des lieux et comme celui-ci ne souhaitait plus de cette location, principalement car il avait investi par ailleurs, il lui a fait des propositions très favorables qui si elles n’avaient pas été proposées n’auraient pas permis la conclusion de ce bail.

Voici ci-dessous ces propositions résumées :

— L’abandon total de tous les loyers de l’année 2021 et jusqu’au 28 février 2022

— L’abandon du droit d’entrée de 50.000 euros, cinquante mille Euros sans tva

L’abandon du remboursement des charges locatives sur toutes l’année 2021 sauf la consommation d’eau

— L’abandon de caution bancaire première demande de 6 mois pour les paiements dus

— L’abandon de caution personnelle ou de garant extérieur garantissant les paiements dus

— Un dépôt de garantie réduit à un mois HT, mille neuf cent Euros au lieu de 3 mois soit cinq mille sept cents Euros'.

S’il résulte de ces stipulations que la société ABC Brest 'était prête à accepter’ des conditions de location auxquelles la bailleresse a dû partiellement renoncer du fait de l’impossibilité de communiquer à la candidate locataire une date de libération des lieux, les éléments de la procédure établissent que les relations entre la SCI [V] [P] et la société Chipie sont très conflictuelles depuis plusieurs années. Il ne peut être reproché à la société Chipie d’avoir interjeté appel du jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné son expulsion, ni d’avoir, après arrêt confirmatif de la cour d’appel de Caen du 21 novembre 2019 qui ne lui sera signifié que le 20 février 2020 et après signification d’un commandement de quitter les lieux signifié le 22 mars 2020 au cours de la crise sanitaire du Covid 19, engagé une procédure devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Coutances pour obtenir son maintien dans les lieux, l’ordonnance ayant été rendue le 20 octobre 2020. En outre, comme indiqué précédemment, le conseil de la société Chipie a sollicité le conseil de la SCI [V] [P] à plusieurs reprises à partir du 20 juillet 2020 pour organiser la restitution des clés et a invité la bailleresse à participer à l’état des lieux de sortie le 14 octobre 2020, ce que la SCI [V] [P] a refusé.

Dans ces conditions, le préjudice invoqué par la SCI [V] [P], qui n’aurait pu s’analyser qu’en une perte de chance de conclure un bail à de meilleures conditions, ne peut être imputé à la société Chipie, dont le comportement fautif n’est pas démontré.

Par confirmation du jugement, la SCI [V] [P] doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

— Sur le préjudice moral

La SCI [V] [P] soutient que la société Chipie a, de mauvaise foi, pratiqué des mesures d’exécution forcées injustifiées, qu’elle s’est maintenue dans les lieux tout en refusant de régler l’indemnité d’occupation, qu’elle a fait obstacle à la relocation de la cellule, qu’elle s’est livrée à une rétention des clés, qu’elle a entendu imposer de manière illégitime le remboursement du dépôt et la régularisation des charges locatives, qu’elle a laissé le local dans un état de dégradation important ne lui ayant pas permis de le relouer avant la réalisation de travaux de reprises ; que son image au sein de la copropriété et auprès de ses anciens clients et des banques a été dégradée. Elle sollicite une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Cependant, aux termes de son dispositif, la SCI [V] [P] ne formule que deux demandes d’indemnisation de son préjudice moral liées à l’absence de levée de l’hypothèque inscrite à la demande de la société Chipie pendant 27 mois et à des propos diffamatoires reprochés à cette dernière ; ces demandes sont examinées infra. Le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [V] [P] de sa demande indemnitaire. En tout état de cause, comme indiqué précédemment, les éléments de la procédure établissent que les relations entre les parties sont conflictuelles depuis de nombreuses années, la société Chipie ayant considéré que le montant de son loyer était trop élevé au regard des loyers payés par les exploitants des autres cellules du centre commercial. Les procédures judiciaires et d’exécution ne peuvent caractériser une faute de la part de la société Chipie qui a entendu défendre ses droits, quand bien même elle a pu en faire une analyse erronée, et mettre à exécution certaines dispositions de l’arrêt de la cour d’appel de Caen qui lui étaient favorables.

Par ailleurs, le compte entre les parties a finalement été soldé puisque la SCI [V] [P] ne formule pas de demande à ce titre dans le cadre de l’instance. Si la société Chipie s’est opposée au paiement de l’indemnité d’occupation à partir de son déménagement dans une autre cellule du centre commercial en juin 2020, il est rappelé que dès le 20 juillet 2020, la preneuse a tenté de restituer les clés, mais qu’elle s’est heurtée à l’opposition de la bailleresse.

Pour les motifs précités, il n’est pas établi que la SCI [V] a dû procéder à des travaux de remise en état du local et rien ne démontre que l’état de la cellule a entravé sa relocation.

Enfin, le préjudice d’image invoqué vis-à-vis de la copropriété, de ses anciens clients et des banques n’est étayé d’aucune pièce probante, tout comme le préjudice moral dont l’indemnisation est poursuivie et qui, par conséquent, n’aurait pu aboutir.

Sur le préjudice lié à l’hypothèque inscrite sur les biens de la SCI [V] [P]

La SCI [V] [P] soutient que la société Chipie a inscrit une hypothèque judiciaire le 3 décembre 2020 sur deux biens de la SCI [V] [P] dont la valeur était supérieure à plus de sept fois sa dette, alors qu’un seul d’une valeur de trois fois supérieure à sa dette aurait suffi ; qu’elle ne lui a pas notifié les hypothèques provisoires, l’empêchant de les contester ; que ces hypothèques, caduques du fait du défaut de notification, n’ont visé qu’à lui nuire, ternissant son image vis-à-vis de ses trois banques qui lui ont refusé un crédit au moment de la crise sanitaire liée au Covid 19, et celle de son gérant M. [G] qui s’est vu refuser l’ouverture d’un nouveau compte pour une autre société. Elle réclame une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Cependant, les courriels de refus de prêt de la BNP sont datés des 4 mars et 7 avril 2020. Ils sont donc antérieurs à l’hypothèque litigieuse et la banque explique son refus par le fait qu’elle n’accorde pas de prêt de trésorerie aux SCI et que le dispositif du PGE ne s’applique pas aux SCI. De même, le courriel par lequel la BNP a informé M. [G] de son refus d’ouverture de compte pour la société MCI évoque certes une créance de 69.003 euros au profit de la société Chipie, mais il est daté du 2 juin 2020. Ce refus est donc sans lien avec les hypothèques judiciaires prises par la société Chipie le 3 décembre 2020.

La SCI [V] [P] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice lié aux hypothèques, désormais levées, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire.

Sur la concurrence déloyale

Sur le fondement de l’article 1240, la SCI [V] [P] expose qu’au cours des négociations qu’elle menait avec le groupe [J] [L] pour la reprise du local, la société Chipie qui convoitait le local voisin de la société Clothing en état de cessation des paiements, a proféré des menaces graves à l’égard du dirigeant du groupe, M. [Y] [L], qui a par conséquent renoncé à prendre à bail le local. L’appelante ajoute que par cette man’uvre, la société Chipie a pu se maintenir dans le local, alors que son expulsion avait été ordonnée et sans régler l’indemnité d’occupation, jusqu’à ce que le local de la société Clothing se libère pour conserver sa clientèle et bénéficier d’une situation de monopole rendant économiquement impossible l’installation d’un concurrent. Elle estime que le comportement de la société Chipie constitue une concurrence déloyale qui a rendu impossible le maintien de l’activité de coiffure dans son local.

La société Chipie conteste toute concurrence déloyale, soulignant que le bail qui la liait à la SCI [V] [P] et le règlement de la galerie commerciale ne contiennent aucune clause de non concurrence. Elle interroge la sincérité de l’attestation de M. [L], établie près de trois ans après les faits et qui lui semble prérédigée. Elle explique qu’elle a souhaité retrouver un cadre de travail plus serein et souligne que la bailleresse pouvait louer la cellule à destination d’une autre activité que la coiffure.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

La concurrence déloyale doit être appréciée au regard du principe de liberté du commerce.

Comme le souligne l’intimée, le bail l’ayant liée à la SCI [V] [P] ne contient aucune clause de non-concurrence ou de non-réinstallation au sein de la même galerie commerciale. Cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle au constat d’une concurrence déloyale de sa part vis-à-vis de son ancienne bailleresse.

La SCI [V] [P] invoque l’existence de man’uvres de la part de la société Chipie qui, ayant connaissance de l’état de cessation des paiements de la société Clothing, dont la gérante était salariée de la société Chipie, a fait obstacle à la relocation de la cellule en se maintenant dans les lieux sans régler l’indemnité d’occupation et en faisant pression sur M. [L] pour le dissuader de reprendre le local à bail, le temps de récupérer la cellule de la société Clothing et d’y réaliser les travaux nécessaire, afin de conserver sa clientèle et son monopole au sein de la galerie.

Cependant, l’appelante ne vise aucune pièce permettant de corroborer ses dires concernant les circonstances dans lesquelles la société Chipie a eu connaissance de la possibilité de reprendre la cellule de la société Clothing. Il n’est ainsi pas démontré que Mme [K] était la gérante de ladite société, ni qu’elle était également la salariée de la société Chipie, ni qu’elle a informé cette dernière de l’état de cessation des paiements de sa société et de la libération à venir du local qu’elle occupait dans la galerie commerciale.

Par ailleurs, comme indiqué précédemment, la société Chipie était en droit d’exercer les procédures judiciaires qui lui étaient autorisées par la loi pour s’opposer à son expulsion. Il doit être rappelé qu’à la suite de l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 21 novembre 2019 confirmant la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, la bailleresse n’a fait signifier le commandement de quitter les lieux que le 22 mars 2020, au cours de la crise sanitaire du Covid 19, et qu’à partir du 20 juillet 2020, la preneuse a sollicité la bailleresse pour organiser la remise des clés, qui n’a pu intervenir, de manière unilatérale, que le 14 octobre 2020 en raison du refus de la bailleresse de participer à l’état des lieux de sortie.

Pour justifier des pressions que la société Chipie a exercé sur M. [L] afin de le dissuader de reprendre le bail, la SCI [V] [P] communique un courriel du 30 mars 2023 et une attestation du 31 mars 2023 dans lesquels il indique de manière quasi similaire que 'M. [F] a tout fait pour nous intimider et nous convaincre de ne pas nous installer dans l’Intermarché de St Lô. Nul doute que la véhémence et l’agressivité de ses propos nous ont dissuadé. Ses menaces ressemblaient à un chantage pour faire pression sur nous'. Le témoignage de M. [L] est toutefois particulièrement imprécis puisqu’il ne communique aucune information concernant les circonstances de date et de lieu dans lesquelles les intimidations, menaces ou encore le chantage ont été exercés, et la teneur des propos tenus et/ou comportements adoptés. Il ne permet donc pas de confirmer les pressions invoquées par l’appelante.

Aucune conclusion ne peut être tirée des échanges intervenus entre la SCI [V] [P] et la société Chipie en janvier 2020, s’agissant de propos tenus dans le cadre d’une négociation commerciale en vue d’un accord transactionnel et d’une relocation par la société Chipie, au cours de laquelle chacune des parties a invoqué tous les arguments en sa possession, fondés ou non, pour tenter de parvenir au résultat escompté.

Enfin, la réinstallation de la société Chipie dans la même galerie commerciale n’a pas fait obstacle à toute concurrence comme le soutient la SCI [V] [P] puisque la société ABC Brest s’est installée dans sa cellule et a exercé l’activité de salon de coiffure. Si l’appelante produit une étude de la Chambre de commerce et de l’industrie Ouest Normandie dont il ressort que la viabilité d’un second salon de coiffure dans la galerie commerciale en cause est difficile, la cour ne dispose d’aucun élément d’information concernant les raisons pour lesquelles la société ABC Brest a été placée en liquidation judiciaire le 2 juillet 2023, alors qu’elle a exercé son activité pendant presque deux ans et qu’il n’est justifié d’aucune plainte de cette dernière à l’égard de la société Chipie en raison d’une concurrence qu’elle aurait jugée déloyale. Ainsi, à supposer même que la faute de la société Chipie soit retenue, son lien de causalité avec le préjudice invoqué par l’appelante n’est en tout état de cause pas établi. La société Chipie souligne à juste titre que la SCI [V] [P] avait la possibilité de relouer sa cellule à destination d’une autre activité que celle de salon de coiffure.

Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [V] [P] de toutes ses demandes au titre de la concurrence déloyale.

Sur la demande de dommages et intérêts pour propos diffamatoires

Sur le fondement de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881, la SCI [V] [P] sollicite une somme de 1.500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle soutient avoir subi à la lecture des conclusions de la société Chipie qui a écrit que l’argumentation de la bailleresse 'frise au délire de persécution', que 'ces demandes illustrent parfaitement la dérive dans laquelle s’inscrit la SCI [V] [P] qui cristallise une certaine paranoïa', que 'la SCI [V] [P] est venu faire visiter le local en le présentant comme une reprise de fonds de commerce’ et qu''en réalité, la SCI [V] [P] a voulu vendre un fonds de commerce et non un local'.

La société Chipie se prévaut en réponse de l’immunité judiciaire quant aux discours prononcés ou écrits produits par l’avocat devant les tribunaux, qui ne peuvent donner lieu à son encontre aux actions en diffamation, pour injure ou outrage. Elle ajoute que ses conclusions ne contiennent aucun propos diffamatoire, relèvent du fond même du procès et des droits de la défense.

Sur ce,

L’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse dispose que : '(')

Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.

Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.

Pourront toutefois les faits diffamatoires étrangers à la cause donner ouverture, soit à l’action publique, soit à l’action civile des parties, lorsque ces actions leur auront été réservées par les tribunaux, et, dans tous les cas, à l’action civile des tiers'.

Par ailleurs, selon l’article 29 de la loi précitée, 'Toute allégation ou imputation d’un fait qui porte atteinte à l’honneur ou à la considération de la personne ou du corps auquel le fait est imputé est une diffamation.

(')

Toute expression outrageante, termes de mépris ou invective qui ne renferme l’imputation d’aucun fait est une injure'.

En l’espèce, les écrits de la société Chipie aux termes desquels elle indique que 'la SCI [V] [P] est venu faire visiter le local en le présentant comme une reprise de fonds de commerce’ et que donc 'en réalité, la SCI [V] [P] a voulu vendre un fonds de commerce et non un local’ ne caractérisent aucun propos diffamatoire, injurieux ou outrageant, mais se limitent à invoquer un fait au soutien de l’argumentation en défense de l’intimée, peu important qu’il soit infondé.

Par ailleurs, l’écrit suivant lequel l’argumentation de la bailleresse 'frise au délire de persécution’ et 'ces demandes illustrent parfaitement la dérive dans laquelle s’inscrit la SCI [V] [P] qui cristallise une certaine paranoïa’ ne comporte pas l’imputation d’un fait précis situé et daté susceptible de faire l’objet d’une preuve et d’un débat contradictoire, mais une opinion de la société Chipie, de sorte qu’il ne peut constituer une diffamation.

Si cet écrit, qui présente la SCI [V] [P] sous un jour peu flatteur, peut certes apparaître excessif, l’usage par la société Chipie de ces termes non appropriés dans l’exercice de son droit de se défendre en justice ne suffit pas à caractériser une injure ou un outrage susceptible d’ouvrir droit à réparation d’un préjudice moral, de sorte que la SCI [V] [P] doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive

La société Chipie réclame une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, considérant que la procédure est abusive.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a écarté la demande. En effet, l’exercice d’un droit ne dégénère en abus qu’en cas de faute équipollente au dol qui n’est pas démontrée en l’espèce à l’égard de la SCI [V] [P], alors que les éléments de la procédure démontrent que les relations des parties sont ancrées dans un cadre très conflictuel et procédurier, de part et d’autre, depuis plusieurs années.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

La SCI [V] [P] qui succombe en son appel, en supportera les dépens et ne peut prétendre à une indemnité de procédure.

Elle sera condamnée à payer à la société Chipie une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI [V] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SCI [V] [P] aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI [V] [P] à payer à la société Chipie la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT