4ème Chambre

ARRÊT N°.

N° RG 24/06708 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VO3A

(Réf 1ère instance : 20/02801)

Mme [U] [P]

S.C.I. [R]

C/

M. [D] [G]

Mme [K] [S]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Anne CHETIVEAUX, lors des débats, et Madame Océane MALLARD, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Mars 2026, devant M^me Valentine BUCK, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Juin 2026 par mise à disposition au greffe suite à prorogation du délibéré le 21 mai 2026

****

APPELANTES :

Madame [U] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.C.I. [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentées par M^e Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur [D] [G]

né le 29 Mars 1991 à [Localité 2] (Rhone)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [K] [S]

née le 02 Juillet 1984 à [Localité 3] (Nord)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par M^e Emmanuelle FOUCRE de la SELARL EMMANUELLE FOUCRÉ AVOCAT, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [U] [P] a acquis un local à usage professionnel sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Ce bien a été apporté à la SCI [R], constituée par Mme [U] [P] et sa mère. La SCI [R] a donné le bien à bail à Mme [U] [P] pour l’exercice de son activité professionnelle.

Par acte notarié du 14 juin 2018, M. [D] [G] et Mme [K] [S] ont acquis plusieurs lots du même ensemble immobilier dont le lot n°4 situé au-dessus du lot appartenant à la SCI [R]. Ces derniers ont entrepris des travaux sur les lots qu’ils avaient acquis.

Constatant l’apparition de désordres à savoir des fissures sur les plafonds et cloisons, Mme [U] [P] a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes une mesure d’expertise. Par ordonnance du 20 juin 2019, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à [W] [C] qui, dans son rapport du 21 mars 2020, a confirmé les désordres et l’étendue des travaux ayant eu lieu sur les combles et la façade de l’immeuble.

Le 25 juin 2020, la SCI [R] et Mme [P] ont assigné MML devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de les condamner à réaliser des travaux de remise en état des parties communes de l’immeuble, à déplacer leurs poubelles d’ordres ménagères et d’indemniser leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 10 mars 2022 le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de Mme [U] [P] en qualité de locataire en l’absence de qualité à agir. Toutefois dans la mesure où elle justifiait être la gérante de la société [R], ses demandes en cette qualité ont été examinées par la juridiction du fond.

Par jugement du 25 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [K] [S] à remettre en état les combles ;

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [K] [S] à remettre en état la façade de l’immeuble ;

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [K] [S] au paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et de leur préjudice matériel subis du fait des travaux réalisés ;

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [K] [S] à déplacer leurs poubelles sous astreinte ;

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [K] [S] à déplacer leur bac à compost sous astreinte ;

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [K] [S] à tailler leur lierre sous astreinte ;

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;

— Condamné la société [R] et Mme [U] [P] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en conséquence déboute la société [R] et Mme [U] [P] et M. [D] [G] et Mme [K] [S] de leurs demandes à ce titre ;

— Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Mme [U] [P] et la SCI [R] ont relevé appel de cette décision le 16 décembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions au fond du 27 février 2026, Mme [U] [P] et la SCI [R] demandent à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nantes le 25 septembre 2024 ;

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que la SCI [R] et Mme [P] sont recevables et bien fondées en leur action ;

— Dire et juger que la SCI [R] et Mme [P] sont bien fondées à solliciter la réparation de leurs préjudices ;

Par conséquent,

— Débouter M. [G] et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à remettre dans leur état initial les parties communes afférentes aux combles, telles qu’elles se trouvaient avant la réalisation de leurs travaux, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à remettre dans leur état initial les parties communes afférentes aux façades de l’immeuble, telles qu’elles se trouvaient avant la réalisation de leurs travaux, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à déplacer leurs poubelles d’ordures ménagères, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à déplacer leur bac à compost, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à tailler le lierre, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à communiquer à la SCI [R] et Mme [P] les factures de consommation d’eau et les appels de prime d’assurance, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à verser à la SCI [R] et Mme [P] la somme de 1.357,20 euros TTC au titre de leur préjudice matériel ;

— Condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à verser à la SCI [R] et Mme [P] la somme de 5.000,00 euros au titre de leur préjudice moral ;

— Condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à verser à la SCI [R] et Mme [P] la somme de 8.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers frais et dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, le coût de la signification des assignations et de l’arrêt à intervenir ;

Dans leurs dernières conclusions au fond du 6 juin 2025, M. [D] [G] et Mme [K] [S] demandent à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 25 septembre 2024,

Y Additant,

— Dire et juger que Mme [U] [P] et la société [R] sont irrecevables et mal fondées en leur action,

— Débouter Mme [U] [P] et la société [R] de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— Condamner Mme [U] [P] et la société [R] solidairement ou l’une à défaut de l’autre au paiement de la somme de 5000 euros à son égard en réparation du préjudice moral,

— Condamner Mme [U] [P] et la société [R] solidairement ou l’une à défaut de l’autre au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (timbre fiscal) et des frais de signification de la décision (114,34 euros) et de ses suites.

Par conclusions du 2 mars 2026, M. [D] [G] et Mme [K] [S] demandent de rejeter des débats les conclusions récapitulatives communiquées tardivement le 27 février 2026 à 18h29 comptant plus de 5 pages d’argumentations complémentaires ne leur permettant pas d’y répondre utilement.

Par conclusions du 2 mars 2026, Mme [U] [P] et la SCI [R] demandent à la cour de débouter M. [D] [G] et Mme [K] [S] de leurs demandes de rejet de leurs dernières conclusions aux motifs que la clôture était prévue le 3 mars 2026 à 10h30, qu’ils se sont contentés de répondre aux conclusions des intimés, que les moyens sont identiques à ceux développés en première instance, qu’ils n’ont pas communiqué de nouvelles pièces.

MOTIFS

A titre liminaire, si les conclusions des appelantes du 27 février 2026 comportant 7 pages supplémentaires par rapport aux précédentes du 14 mars 2025, ont été communiquées le vendredi soir, la veille d’un week-end, et n’ont laissé aux intimés qu’une journée ouvrée pour en prendre sereinement connaissance, avant la clôture fixée le lendemain 3 mars à 10h30, force est de constater que ces conclusions ne comportent aucune prétention ni aucune pièce complémentaire, répondent à des fins de non recevoir soulevées par les intimés déjà en première instance.

Dans ces circonstances, les conclusions au fond des appelantes du 27 février 2026 seront déclarées recevables en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile.

Sur les fins de non recevoir

En appel, Mme [P] et la SCI [R] demandent :

— la remise en état sous astreinte de parties communes que M. [G] et Mme [S] se seraient appropriés et sur lesquels ils ont réalisé des travaux sans autorisation, sur le fondement de l’article 15 alinéa 2 loi de 1965,

— l’indemnisation de leurs préjudices matériel et moral,

— et le déplacement de poubelles, de bac à compost et le taillage de lierre, sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

M. [G] et Mme [S] soulèvent l’irrecevabilité des demandes aux motifs, d’une part, que Mme [P] et la SCI [R] ne formulent pas de demande d’indemnisation de leur préjudice personnel résultant d’une atteinte aux parties communes mais demandent à faire cesser une atteinte aux parties communes et à remettre les lieux en l’état et, d’autre part qu’aucun syndicat des copropriétaires n’a été appelé dans la cause et qu’en l’absence de syndic, le tribunal judiciaire devait être saisi d’une demande de désignation d’un syndic. Ils ajoutent que la demande est tardive car les travaux concernant les combles ont été décidés en novembre 2018 et les appelantes s’en sont plaints le 11 avril 2019.

Mme [P] et la SCI [R] répliquent que seul le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir tenant au défaut de qualité à agir. S’appuyant sur l’article 15 aliéna 2 de la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence elles estiment être recevables et qu’un copropriétaire peut agir individuellement pour faire cesser une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire. Elles ajoutent que l’absence d’information du syndic, qui n’existe pas, sur l’action individuelle exercée par un copropriétaire et tendant notamment à la remise en état de parties communes, n’a pas pour effet d’entacher d’irrecevabilité cette action. Enfin, elles soulignent que le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965 n’est pas applicable.

***

Les cas de compétence exclusive du conseiller de la mise en état sont décrits à l’article 913-5 du code de procédure civile qui ne prévoit pas les fins de non recevoir tirées du défaut de droit d’agir au sens invoqué par M. [G] et Mme [S]. La Cour est donc bien compétente pour les examiner.

Selon l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’article 15, alinéa 1 et 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit :

'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.'

Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (3e Civ., 26 novembre 2003, pourvoi n° 02-14.184, Bulletin civil 2003, M. [G] et Mme [S], n° 210).

Un copropriétaire peut agir individuellement pour la défense des droits afférents à l’immeuble et donc demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes (3e Civ., 26 janvier 2017, pourvoi n° 15-24.030).

Les copropriétaires peuvent exercer les actions en indemnisation du préjudice résultant d’une atteinte aux parties communes ou aux parties privatives sans appeler le syndicat des copropriétaires à l’instance (3e Civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-22.902).

Mais, un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant (3e Civ., 8 juillet 2015, pourvoi n° 14-16.975, Bull. 2015, M. [G] et Mme [S], n° 71).

En l’espèce, il est constant que la copropriété n’est pas organisée et n’a pas désigné de syndic. N’ayant pas fait désigner judiciairement un représentant ad hoc de la copropriété, Mme [P] et la SCI [R] sont irrecevables à agir individuellement en remise en état des combles et d’une façade en tant que parties communes.

En revanche, elles sont recevables à agir en réparation de leurs préjudices.

Et l’action contre un copropriétaire fondée sur le trouble anormal de voisinage étant personnelle, Mme [P] et la SCI [R] sont bien recevables.

Surabondamment, la cour rejette le moyen tiré de la tardiveté de la plainte des appelantes, les intimés n’ayant pas précisé le fondement juridique et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit un délai d’action de deux mois ne concerne que les contestations de décisions d’assemblées générales.

Sur la demande d’indemnisation

Le tribunal a débouté les demandes d’indemnisation de préjudices de Mme [P] et de la SCI [R] aux motifs que si l’expertise a bien chiffré le montant des travaux réparatoires des désordres constatés, en l’absence de justificatif de la réalisation des travaux, le préjudice matériel n’est pas certain. Il a aussi considéré qu’elles n’apportent aucun élément permettant de quantifier le dommage qu’elles auraient subi du fait de la réalisation des travaux notamment par la démonstration de gênes sonores, visuelles et de la réalisation de travaux en dehors des heures légales et de l’impact de ces travaux sur leur vie quotidienne. Il a relevé que les demanderesses sont à l’origine de la procédure judiciaire et expertale et que les défendeurs avaient tenté dans un premier temps de régler le litige à l’amiable.

Mme [P] et la SCI [R] font valoir que les travaux réalisés par les intimés ont engendré des désordres constatés par l’expert judiciaire dans le local leur appartenant dont, le décollement des cloisons, la fissuration des enduits, des mouvements de la poutre en béton et l’affaissement du plafond. Elles soutiennent que leur préjudice est ainsi certain et qu’elles n’ont pas été indemnisées par leur assureur. Elles invoquent un préjudice moral pour la gêne subie par les travaux lourds et non autorisés et par les tracas de la procédure judiciaire.

M. [G] et Mme [S] considèrent que les désordres sont en lien avec leurs travaux et non avec l’appropriation contestée de parties communes, que Mme [P] et la SCI [R] ne versent aucune facture des travaux réparatoires réalisés qui ont été en réalité pris en charge par leur assureur, ne justifient d’aucun préjudice de jouissance et qu’une démarche amiable avait été engagée.

***

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les troubles normaux de voisinage.

— Sur le préjudice matériel

Le rapport d’expertise amiable contradictoire du 14 mars 2019 relève, au niveau de la cueillies des plafonds, un décollement des cloisons et la légère fissuration de l’enduit. Il précise également que la plinthe de bois au sol est légèrement décollée. Le rapport indique que Mme [P] avait craint un mouvement de la poutre en béton supportant une partie de l’étage, qu’au jour de l’expertise il ne semblait être qu’un résidu d’enduit mais que selon une photo communiquée en mars 2019, il pourrait être envisagé la présence d’une micro fissure signe d’un mouvement de la poutre en béton. Le rapport établit le coût de la réfection des peintures à 1 228,80 euros. Il constate que ces désordres se sont produits en cours de travaux de M. [G] et précise qu’un procès-verbal a été signé permettant l’exercice d’un recours à la somme de 1 228,8 euros à l’encontre de M. [G] et de son assureur.

L’expert judiciaire, le 18 octobre 2019, a constaté les mêmes désordres au niveau des cloisons de la partie bureau qui consistent en des fissures et des éclats et des détachements qui, selon ses conclusions, peuvent être en lien avec des vibrations lors de travaux, mais qui sont sans incidence structurelle. Il retient le même montant de réparation.

Comme l’a relevé le tribunal, il ressort de ces deux rapports d’expertises que les travaux réalisés ont causé des désordres plutôt esthétiques dans le local des appelantes.

Le coût des travaux réparatoires constitue un préjudice en lien avec les travaux réalisés. Ils ont été évalués et confirmés par les deux experts. Il n’est pas établi que l’expert de Mme [P] et la SCI [R] a déjà indemnisé le sinistre. Mme [P] et la SCI [R] ne justifient pas la nécessité de recourir à un nouveau devis à hauteur de 1 357, 20 euros pour évaluer le coût de la réparation ni que les désordres se sont aggravés. M. [G] et Mme [S] seront donc condamnés à payer à Mme [P] et la SCI [R] la somme de 1 228,80 euros.

— Sur le préjudice moral

C’est par de justes motifs que la Cour adopte que le tribunal a débouté Mme [P] et la SCI [R] de leur demande au titre d’un préjudice moral, faute pour elles d’établir un préjudice personnel, une atteinte à leur santé, ou à leur dignité.

Sur les autres demandes sous astreinte

Mme [P] et la SCI [R] se plaignent que M. [G] et Mme [S] entreposent leurs poubelles et le bac à compost devant le local de kinésithérapie, qu’ils laissent pousser le lierre bouchant les grilles d’aération et la gouttière d’évacuation des eaux pluviales

M. [G] et Mme [S] répliquent que l’implantation du bac à compost, obligatoire, date d’avant l’acquisition de leur appartement et est à 10 mètres du cabinet médical et que les poubelles litigieuses ne leur appartiennent pas, que Mme [P] et la SCI [R] ne justifient pas de la présence litigieuse de lierre.

Les photos produites et les témoignages communiqués de 2020 et 2024, 2025 n’établissent pas que les poubelles présentes devant le local appartiennent à M. [G] et Mme [S] et qu’elles stationnent encore actuellement devant le local de Mme [P] et la SCI [R] .

Mme [P] et la SCI [R] ne prouvent pas non plus que du lierre appartenant à M. [G] et Mme [S] bouchent des grilles d’aération de Mme [P] et de la SCI [R] et la gouttière d’évacuation d’eaux pluviales à leur détriment.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [G] et Mme [S]

M. [G] et Mme [S] sollicitent la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en raison de l’attitude fautive de Mme [P] et de la SCI [R] leur empêchant de jouir paisiblement de leur bien et de le vendre sereinement.

Cette demande n’est pas nouvelle au sens de l’article 566 du code de procédure civile, dès lors qu’elle est la conséquence nécessaire de prétentions initiales. Elle n’est cependant étayée par aucun élément. M. [G] et Mme [S] en seront donc déboutés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant principalement à l’instance, Mme [P] et la SCI [R] seront condamnées aux dépens d’appel et chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les conclusions de Mme [U] [P] et de la SCI [R] du 27 février 2026 ;

INFIRME le jugement du 25 septembre 2024 du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [K] [S] à remettre en état les combles ;

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [K] [S] à remettre en état la façade de l’immeuble ;

— Débouté la société [R] et Mme [U] [P] de leur demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [K] [S] au paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

JUGE Mme [P] et la SCI [R] irrecevables à agir individuellement en remise en état des combles et d’une façade en tant que parties communes ;

CONDAMNE M. [G] et Mme [S] à payer à Mme [P] et la SCI [R] la somme de 1 228,80 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

DEBOUTE M. [G] et Mme [S] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [P] et la SCI [R] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,