4ème Chambre

ARRÊT N° 38

N° RG 24/03758

N° Portalis DBVL-V-B7I-U5LZ

(1)

(Réf 1ère instance :

TJ de Brest

Jugement du 04 avril 2024

RG N° 17/01775)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 1] AVENIR IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Mélanie CAHOURS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉES :

Madame [S] [D]

domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Madame [P] [O]

née le 25 novembre 1952 à [Localité 1] (29)

domiciliée [Adresse 4]

Représentée par M^e Gaëlle CLOAREC de la SELARL AODEN, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5]

Représentée par M^e Cynthia VINGADASSALOM de la SELARL JUSTICIAVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Société SMABTP ès qualités d’assureur de la BVO MENUISERIES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6]

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Représentée par M^e Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Les appartements de Mme [S] [D] et de Mme [P] [O] sont situés respectivement au 3e et 4e étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété qui est situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 1].

Au cours de l’année 2007, le logement de Mme [S] [D] a subi des infiltrations. Elle a effectué une déclaration à son assureur GMF qui a abouti à la réalisation de travaux d’imperméabilisation de la façade qui ont été entrepris par la société Sobrebat.

En 2011, de nouvelles traces d’infiltrations sont apparues dans l’appartement de Mme [S] [D]. La société GMF a donc diligenté de nouveau une expertise amiable. Le rapport rédigé le 12 janvier 2012 par la société Elex a conclu à une porosité de la dalle béton du balcon et un défaut d’étanchéité de la porte-fenêtre de Mme [P] [O].

Mme [S] [D] a sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Brest une mesure d’expertise. L’ordonnance du 4 janvier 2016 a fait droit à sa demande et désigné M. [Z] pour y procédé.

Ce dernier a déposé son rapport le 17 janvier 2017 et conclu à une fuite de l’ancien réseau de chauffage non purgé.

Par acte du 14 septembre 2017, Mme [S] [D] a fait assigner Mme [P] [O] devant le tribunal de grande instance de Brest afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Suivant un exploit d’huissier du 11 janvier 2018, Mme [P] [O] a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (la SMABTP).

Une jonction des deux procédures a été prononcée le 27 février 2018.

Les infiltrations persistant nonobstant la réalisation des travaux de purge, Mme [P] [O] a sollicité du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Brest une mesure d’expertise complémentaire. L’ordonnance rendue le 15 mai 2018 a fait droit à sa demande et désigné M. [M] pour y procéder.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2018, Mme [P] [O] a fait assigner en intervention forcée et en garantie le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (le SDC).

Une jonction des deux procédures a été prononcée le 28 octobre 2019.

M. [M] a déposé son rapport le 20 janvier 2020.

Suivant un jugement en date du 4 avril 2024, le tribunal judiciaire de Brest a :

— condamné le SDC, représenté par son syndic, à commander les travaux préconisés par l’expert portant sur les parties communes dans le mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant deux mois,

— condamné in solidum Mme [O] et le SDC, représenté par son syndic, à payer à Mme [D] les sommes de :

—  4.357,90 euros TTC au titre de son préjudice matériel,

—  28 600 euros au titre de la perte locative,

— condamné la SMABTP à garantir Mme [O] à hauteur de 1.908,25 euros sur la somme allouée à Mme [D] au titre de son préjudice matériel,

— condamné la SMABTP à garantir Mme [O] à hauteur de 50 % des sommes allouée à Mme [D] au titre du préjudice de pertes locatives,

— condamné le SDC, représenté par son syndic, à garantir Mme [O] à hauteur de 2.231,67 euros TTC sur la somme allouée à Mme [D] au titre de son préjudice matériel,

— condamné le SDC, représenté par son syndic, à garantir Mme [O] à hauteur de 47,75 % de la somme allouée à Mme [D] au titre des pertes locatives,

— condamné la société MMA Iard à garantir Mme [O] à hauteur de 217,88 euros au titre des sommes allouées à Mme [D] au titre de son préjudice matériel et 2,25 % des sommes allouées à Mme [D] au titre de ses pertes locatives,

— condamné in solidum la SMABTP et la société MMA Iard à payer à Mme [O] la somme de 6.048,21 euros au titre de son préjudice matériel,

— condamné in solidum la SMABTP et la société MMA Iard à payer à Mme [O] la somme de 20.102 euros au titre de ses pertes locatives,

— condamné in solidum Mme [O] et le SDC, représenté par son syndic, à payer à Mme [D] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SMABTP et la société MMA Iard à payer à Mme [O] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le SDC, la SMABTP et la société MMA Iard aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût des expertises judiciaires de M. [Z] et M. [M],

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toute autre demande.

Le SDC a relevé appel de cette décision le 26 juin 2024.

L’ordonnance rendue le 22 octobre 2024 par le premier président de chambre de la présente cour a :

— ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire pour ce qui concerne les condamnations portant sur les sommes de 4 357,90 euros TTC et de 28 600 euros au titre de la perte locative ;

— rejeté la demande en ce qu’elle porte sur la condamnation à verser à Mme [S] [D] une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit que chaque partie supportera la charge des frais exposés ;

— rejeté les autres demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions du 27 octobre 2025, le Syndicat des coprpriétaires, représenté par son syndic en exercice la société [Localité 1] Avenir Immobilier, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné le SDC, représenté par son syndic, à commander les travaux préconisés par l’expert portant sur les parties communes dans le mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant deux mois,

— condamné in solidum Mme [O] et le SDC, représenté par son syndic, à payer à Mme [D] la somme de 4.357,90 euros TTC au titre de son préjudice matériel,

— condamné in solidum Mme [O] et le SDC, représenté par son syndic, à payer à Mme [D] la somme de 28.600 euros au titre de la perte locative,

— condamné le SDC, représenté par son syndic, à garantir Mme [O] à hauteur de 2.231,67 euros TTC sur la somme allouée à Mme [D] au titre de son préjudice matériel,

— condamné le SDC, représenté par son syndic, à garantir Mme [O] à hauteur de 47.75 % de la somme allouée à Mme [D] au titre des pertes locatives,

— condamné in solidum Mme [O] et le SDC, représenté par son syndic, à payer à Mme [D] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le SDC, la SMABTP et la société MMA Iard Assurances Mutuelles aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût des expertises judiciaires de M. [Z] et M. [M],

Et statuant à nouveau :

— de dire et juger n’y avoir lieu à retenir sa responsabilité de plein droit au titre d’un prétendu défaut d’entretien,

— de débouter l’ensemble des parties de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre au titre de la menuiserie de Mme [O] et de l’étanchéité du balcon, à défaut de rapporter l’existence d’une faute et d’un lien de causalité,

— de fixer le partage de responsabilité dans les désordres dénoncés de la façon suivante :

— à hauteur de 50 % pour la société BVO et son assureur, au titre de la porte-fenêtre litigieuse,

— à hauteur de 50 % réparties entre lui (35 % des 50 %) et Mme [O] (65 % des 50%),

— de limiter en conséquence sa condamnation au paiement à Mme [D] de la somme de 644,51 euros au titre des désordres matériels subis par Mme [D], soit 35 %,

— de débouter l’ensemble des parties de leurs prétentions plus amples et contraires en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— de condamner in solidum la SMABTP, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, Mme [D] et Mme [O] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions en date du 16 décembre 2024, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, en sa qualité d’assureur de l’habitation de Mme [P] [O], demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu en ce qu’il l’a condamnée à garantir et indemniser Mme [D],

— débouter le SDC et les autres parties de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont formulées à son encontre ou à l’encontre de Mme [O],

— dire et juger en conséquence qu’il n’y a pas lieu à sa garantie,

— débouter toute partie de toute demande contraire,

— condamner toute partie succombante aux frais irrépétibles et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 mars 2025, Mme [P] [O] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter en conséquence l’appelant, Mme [D], la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la SMABTP du surplus de leurs demandes en ce qu’elles sont formulées à son encontre,

— condamner l’appelant au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 30 octobre 2025, Mme [S] [D] demande à la cour de :

— confirmer la décision rendue en toutes ses dispositions,

— débouter l’appelant et plus généralement les parties de toutes demandes, fins, moyens et prétentions contraires,

Y additant :

— condamner in solidum l’appelant ou à défaut, la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour par application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

L’ordonnance rendue le 20 mai 2025 par le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées par la SMABTP le 20 mars 2025.

MOTIVATION

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs (Civ. 1re, 20 septembre 2006, n° 05-20.001).

Ce texte a vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où les conclusions de l’intimée ont été déclarées irrecevables (2ème Civ., 10 janvier 2019, n°17-20.018).

A titre liminaire, il convient de relever les points non contestés, s’agissant de :

— l’existence d’infiltrations subies au niveau du plafond de l’appartement de Mme [S] [D] situé au 3ème étage de l’immeuble qui se sont manifestées d’une part à l’angle Nord du plafond du séjour, sur une surface d'1m² environ, et d’autre part dans la chambre à côté située à l’Est du séjour (rapport [M] p9) ;

— l’identification par M. [Z], premier expert judiciaire, d’une cause des désordres qui s’est révélée inexacte car de nouvelles pénétrations d’eau, similaires à celles précédemment subies, sont survenues postérieurement à la réalisation des travaux de reprise qu’il avait préconisés ;

— l’élimination en tant que cause des dommages l’absence d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble ainsi que de l’existence d’une très légère fuite d’eau sous le bidet de l’appartement de Mme [P] [O].

Sur les désordres subis par l’appartement de Mme [S] [D]

L’appelant fait valoir que les infiltrations dénoncées ont cessé depuis le remplacement des menuiseries du salon par Mme [O] au cours de l’année 2014. Il ajoute que les nouveaux propriétaires du logement anciennement occupé par Mme [S] [D] n’ont signalé aucun problème d’humidité depuis 2021. Il indique que la porte-fenêtre incriminée constitue une partie privative de sorte que seule la responsabilité de la propriétaire de l’appartement doit être engagée à ce titre. Il précise que M. [M] n’a relevé aucune faute à son encontre.

Mme [P] [O], se fondant sur le rapport d’expertise de M. [M], soutient pour sa part n’avoir commis aucune faute dans la mesure où elle indique avoir fait procéder au cours de l’année 2011 au changement de la porte-fenêtre. Elle estime que la responsabilité décennale de la société qui a procédé au remplacement de la menuiserie doit dès lors être engagée. Elle précise l’avoir de nouveau changée dès la fin de la mission confiée à M. [M]. Elle réclame la confirmation de la décision entreprise ayant retenu sa responsabilité quasi-délictuelle au titre du trouble anormal du voisinage.

Enfin, Mme [S] [D] reprend les motifs retenus par les premiers juges pour motiver la confirmation de la décision attaquée, invoquant également d’autres fondements juridiques dans l’hypothèse où ceux relevés par les premiers juges ne seraient pas retenus par la cour.

Plusieurs causes susceptibles d’être à l’origine des infiltrations doivent être successivement examinées :

En ce qui concerne la porte-fenêtre de l’appartement de Mme [O]

M. [M], dont les constatations ne sont pas utilement contestées par la production d’éléments de nature technique, a souligné que les désordres constatés lors des deux premières réunions d’expertise étaient similaires à ceux décrits par le précédent expert judiciaire (p10). Des traces d’humidité au plafond avaient ainsi été mises en évidence, l’eau ayant oxydé le ferraillage d’une poutrelle et dégradé l’enduit en plâtre ainsi que le papier peint (p10).

L’examen du parquet situé en angle Sud du logement de Mme [P] [O], qui avait été déposé lors des investigations menées par M. [Z], avait fait apparaître une dégradation de la chape notamment sur une cinquantaine de centimètres devant la porte-fenêtre de la pièce de vie.

Lors du troisième accedit, de nouvelles traces d’humidité au plafond de la pièce de vie et de la chambre de l’appartement de Mme [S] [D] ont été visuellement observées par le second expert judiciaire.

Ces éléments, corroborés par :

— ceux précédemment recueillis en 2012 par le cabinet Elex mandaté par l’assureur habitation de Mme [S] [D], ainsi que par la société Bretagne Assèchement, mandatée par l’assureur du SDC ;

— ceux postérieurement recueillis, après réalisation des travaux de purge du circuit de chauffage préconisés par M. [Z], par le cabinet Polyexpert qui avait été mandaté par la SA Allianz Iard, mais également les propres constatations de Mme [S] [D] en 2019 ;

démontrent que les infiltrations proviennent essentiellement de la menuiserie donnant sur le balcon de Mme [P] [O] qui a été pourtant remplacée en 2011 par la société BVO (p12).

Selon le second expert judiciaire, cette menuiserie présentait :

— une vis manquante sur la charnière de fixation sur la tapée de persienne ;

— une friabilité à l’ongle et une maigreur du rejingot réalisé au mortier, soulignant également l’existence de traces d’efflorescence sur ce rejingot ;

— la fissure et une porosité de son seuil, ainsi que les buttoirs de persienne qui y sont fixés.

Il s’agit de la principale cause des infiltrations qui a été évaluée par M. [M] à 50% des dommages subis par l’appartement de Mme [S] [D].

Il doit être rappelé que la responsabilité de Mme [P] [O] est recherchée par Mme [S] [D] sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage. Cette action ne nécessite pas la démonstration de la commission d’une faute de la part de l’auteur de ces troubles. Cette responsabilité n’est d’ailleurs pas contestée par l’ancienne propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui de Mme [S] [D].

L’appelant soutient, sans cependant le démontrer, que Mme [P] [O] a commis une faute en ne remplaçant pas efficacement sa porte-fenêtre dans un court délai. En effet, il apparaît que celle-ci a toujours pris acte des conclusions des deux rapports d’expertise en procédant une première fois au changement de la menuiserie incriminée (2011) puis au remplacement d’une fenêtre et d’une persienne dans le salon, puis une seconde fois à la pose d’un pare-tempête sur la fenêtre de la chambre et enfin à la reprise de joints d’étanchéité entre l’appui PVC et le rejingot béton de son appartement (cf factures des 17 mars et 25 juin 2020). Elle avait de même entrepris antérieurement les travaux réparatoires préconisés par M. [Z].

En conclusion, ces éléments ne peuvent que motiver la confirmation du jugement entrepris.

En ce qui concerne les balcons

L’appelant fait valoir que :

— les garde-corps constituent des parties privatives et non communes ;

— les défauts de liaison et de problématique des autres balcons sont inexistants ;

— les balcons, qui constituent effectivement des parties communes 'ne posent pas difficulté'.

Il estime dès lors ne pas pouvoir être tenu pour responsable des infiltrations.

En réponse, les autres parties ne remettent pas en cause les motifs retenus par les premiers juges pour retenir la responsabilité du SDC. Mme [P] [O] entend ajouter que le rapport de M. [M] a mis en évidence l’existence d’infiltrations provenant des parties communes de l’immeuble. Pour sa part, Mme [S] [D] fait valoir que l’appelant élude la question des défauts d’étanchéité des liaisons balcon-façade et balcon-débord de maçonnerie qui sont des parties communes concernées par l’obligation d’entretien dont ce dernier est redevable.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son alinéa 4, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que le SDC a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. L’alinéa suivant énonce que celui-ci est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

M. [M] a retenu que les infiltrations trouvaient également leur origine dans un défaut d’entretien des parties communes en raison d’un défaut d’étanchéité de la liaison du balcon avec la façade et très localement au niveau de la liaison balcon/débord de maçonnerie en façade et du nez de balcon.

Il doit être rappelé que le premier expert judiciaire avait déjà souligné la présence de fissurations ainsi que l’aspect poreux des seuils du balcon.

Des insufflations de fumigène au niveau des doublages de l’appartement de Mme [P] [O] ont fait apparaître des sorties de fumée au niveau de l’attache de garde-corps, de la liaison du balcon avec la façade et très localement au niveau de la liaison balcon-débord de maçonnerie en façade (rapport [M] p15).

Après réalisation d’un test d’arrosage soutenu, des infiltrations au niveau de la liaison balcon-façade, voire de l’attache au garde-corps et également au niveau du nez du balcon ont été constatées (p15, 16).

Ce second expert indique dans son rapport que ces causes des désordres expliquent à hauteur de 42,75% les infiltrations subies par Mme [S] [D].

Une fois encore, l’appelant n’apporte aucun élément de nature technique venant contredire les constations opérées par M. [M].

En conclusion de ses observations, ce dernier estime que 95% de ces infiltrations proviennent des parties communes, les 5% restant concernant une partie privative, en l’occurrence le garde-corps du balcon.

Par des motifs clairs et pertinents que la cour adopte, le tribunal a parfaitement caractérisé le défaut d’entretien imputable au SDC en application des dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il l’a donc justement condamné à prendre en charge 95% des 47,75% susvisés.

En ce qui concerne le ravalement

Le tribunal, après avoir considéré que 5% des infiltrations résultaient de l’absence de ravalement de la façade de l’immeuble, a reproché au SDC, pourtant autorisé en fin d’année 2020 par l’assemblée générale des copropriétaires, de ne pas avoir fait entreprendre les travaux y afférents. Il l’a condamné sous astreinte à commander leur réalisation.

Le SDC fait valoir que la question du ravalement n’a été abordée par l’expert judiciaire qu’au moment du troisième accedit du 17 décembre 2017. Il admet l’ancienneté de la façade mais nie tout lien avec les infiltrations. Il verse aux débats une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2022 adoptant la réalisation de ce ravalement et indique que la société qu’il a mandatée lui aurait précisé que les travaux préconisés n’étaient pas nécessaires.

En réponse, Mme [P] [O] affirme que l’entretien régulier des garde-corps, dont elle reconnaît qu’ils constituent une partie privative, ainsi que leur conservation en bon état relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires non seulement au titre des travaux de ravalement de la façade extérieure mais aussi de la sécurité de l’immeuble. Elle entend reprocher au SDC l’absence de tout ravalement depuis la date du dépôt du rapport de M. [M].

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité prévoit une responsabilité de plein droit en cas de manquement du syndicat à son obligation d’entretien.

Entre la deuxième et la troisième réunion d’expertise judiciaire, Mme [S] [D] a constaté la réapparition de traces d’humidité au plafond du salon de son appartement.

La présence de poches d’eau avec bullage en extérieur desdites traces a permis à M. [M] de considérer que les infiltrations avaient également pour origine des défauts de ravalement (p15).

Il a estimé que ce défaut d’étanchéité n’entrait dans la survenance des désordres subis par Mme [S] [D] qu’à hauteur de 5%.

Le SDC se contente d’affirmer l’inexistence de tout lien entre l’absence de ravalement et la réapparition des tâches d’humidité. Il ne verse pas aux débats tout document d’une entreprise qu’il aurait mandatée qui justifierait l’absence de toute nécessité de procéder à la réalisation des travaux s’y rapportant.

De même, il ne démontre pas que des opérations de ravalement ont été entreprises sur cet immeuble depuis sa construction qui date des années soixante.

La présente procédure et les conclusions du second expert judiciaire ont conduit le SDC a soumettre très récemment une résolution s’y rapportant à l’assemblée générale des copropriétaires. Un vote favorable n’est seulement intervenu que le 16 novembre 2022.

Il doit être enfin rappelé que M. [M] a retenu cette troisième cause de désordre après avoir envisagé toutes celles pouvant être à l’origine des infiltrations.

Le manquement à l’obligation d’entretien est caractérisé et ce même si le rapport d’expertise amiable de la société Bretagne Assèchement n’avait pas initialement stigmatisé l’insuffisante étanchéité des façades de l’ouvrage.

Ces éléments justifient la confirmation du jugement entrepris ayant condamné sous astreinte le SDC à faire procéder aux travaux de ravalement et retenu cette cause de désordre à concurrence de 5%.

Sur les demandes indemnitaires présentées par Mme [S] [D]

En ce qui concerne les travaux de remise en état

En page 18, M. [M] a chiffré le coût des travaux réparatoires devant être effectués au sein de l’appartement de Mme [S] [D] à la somme totale de 3 984,90 euros TTC.

Toutefois, l’addition des différentes interventions de plusieurs corps de métier évoquées par l’expert judiciaire aboutit en réalité à un montant total de 4 357,90 euros TTC. Il a donc commis une simple erreur de calcul dans son rapport.

Le tribunal, prenant acte de cette situation, a justement retenu ce dernier chiffrage.

La condamnation a été prononcée in solidum car Mme [P] [O] et le SDC, certes sur des fondements différents, sont responsables du même préjudice occasionné à Mme [S] [D].

Comme indiqué ci-dessus, l’absence de toute faute de la part de Mme [P] [O] ne permet pas au SDC d’être garanti et relevé indemne à hauteur de 65% de la somme mise à sa charge comme celui-ci le réclame.

Au regard des pourcentages retenus par l’expert qui ne sont pas utilement combattus par l’appelant, il y a lieu de confirmer la condamnation in solidum de Mme [P] [O] et du SDC au paiement à Mme [S] [D] d’une indemnité de 4 357,90 euros TTC et d’indiquer que ce dernier devra la relever indemne à hauteur de 2 231,67 euros TTC.

En ce qui concerne la perte locative

Le tribunal a relevé que les deux experts judiciaires ont admis le principe d’un préjudice locatif allégué par Mme [S] [D]. Il a exclu toute prise en compte d’un garage pour ne retenir que celui subi par le seul appartement de 65m². Sur la base d’un montant mensuel de 520 euros, il a admis que le préjudice de Mme [S] [D] avait débuté le 1er septembre 2015. Indiquant que celle-ci ne pouvait se voir reprocher l’absence de réalisation de travaux de reprise avant le 31 mars 2020, il a fixé le montant de son indemnisation à la somme de 28 600 euros (520x55) et condamné in solidum Mme [P] [O] et le SDC au paiement de ce montant.

L’appelante considère que la propriétaire de l’appartement ayant subi des désordres ne justifie pas les raisons pour lesquelles aucune location n’est intervenue depuis le 31 août 2015 alors qu’aucune infiltration n’était survenue depuis 2014. Il estime que celle-ci a tardé à faire procéder aux travaux de remise en état. Il réclame le rejet de la demande d’indemnisation à ce titre.

Pour sa part, Mme [P] [O] ne remet pas en cause l’appréciation portée par les premiers juges.

Enfin, Mme [S] [D] affirme avoir entrepris en 2019 les travaux de remise en état mais que de nouvelles infiltrations sont survenues postérieurement. Elle indique regretter l’absence de prise en compte par les premiers juges de l’impossibilité de louer son garage ainsi que la période devant être retenue. Elle conclut cependant en précisant ne pas remettre en cause la décision attaquée sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Il est acquis que les derniers locataires de Mme [D], qui acquittaient un loyer mensuel de 520 euros charges comprises, ont quitté le logement le 31 août 2015.

Dans leur courrier valant congé du 21 juillet 2015, les occupants de l’appartement avaient souligné que l’ampleur des désordres situés au plafond de la pièce principale les aurait conduits à quitter les lieux, indépendamment de la mutation professionnelle dont ils faisaient l’objet qui justifiait leur départ.

Dans un courrier du 25 juin 2018, l’assureur GMF de Mme [S] [D] avait indiqué à cette dernière qu’elle ne pouvait donner l’autorisation de procéder à la réalisation des travaux de remise en état en l’absence de détermination précise des origines des désordres.

Il ne peut donc être reproché à l’ancienne propriétaire de l’appartement ayant subi des désordres d’avoir tardé à faire entreprendre les travaux susvisés.

En outre, la date de réalisation des travaux de remise en état ne saurait constituer le terme du préjudice car il est établi que de nouvelles infiltrations sont survenues quelques mois après leur achèvement.

Au regard des observations figurant ci-dessus, la date devant être prise en considération est celle débutant le 1er septembre 2015 et se terminant le 31 mars 2020, soit postérieurement à la date d’identification des désordres et du remplacement d’une partie de la menuiserie incriminée par Mme [P] [O].

Cependant, le préjudice allégué constitue une simple perte de chance. L’aléa inhérent au marché locatif doit également être pris en considération. Le calcul opéré par les premiers juges sera donc revu en considération de ces éléments mais exclusivement pour ce qui concerne le SDC, Mme [O] ne sollicitant aucune réformation du chiffrage retenu par les premiers juges.

Il convient dès lors de retenir une somme mensuelle de 400 euros. L’indemnité due à Mme [S] [D] sera donc fixée à la somme totale de 22 000 euros. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point, le SDC devant acquitter 10 505 euros, soit 47,75% de ce montant, in solidum avec Mme [O], au regard de la répartition des responsabilités opérée ci-dessus.

Comme indiqué ci-dessus et pour plus de clarté, cette décision sera en revanche nécessairement confirmée en ce qui concerne la somme de 28 600 mise à la charge de Mme [O] ainsi que sur les pourcentages de garantie de la SMABTP.

Sur la garantie de la société MMA

Le tribunal a considéré que la garantie de l’assureur devait être mobilisée en raison de la mise en jeu de la responsabilité extra-contractuelle de Mme [O] du fait du trouble de voisinage qu’elle a fait subir à Mme [D]. Il l’a donc condamnée au paiement des sommes de 217,88 euros au titre du préjudice matériel et de 2,25% au titre du préjudice locatif octroyées à la victime des infiltrations.

La société MMA soutient que son assurée ne peut être tenue pour responsable des désordres subis dans l’appartement de Mme [D], indiquant que seules la société BVO et le syndicat des copropriétaires doivent engager leur responsabilité à ce titre, respectivement sur le fondement des articles 1792 du Code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour sa part, l’appelant sollicite la confirmation du jugement entrepris en adoptant les motifs retenus par les premiers juges.

Mme [P] [O] demande, dans l’hypothèse de la confirmation de la mise en jeu de sa responsabilité civile, que son assureur la garantisse tant des dommages causés à l’appartement du dessous que de ceux subis par son propre bien et ce 'au titre du dégât des eaux'.

Enfin, Mme [S] [D] ne développe aucun moyen sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’appartement de Mme [P] [O] est assuré, suivant un contrat multirisques propriétaire non occupant’ auprès de la société MMA.

Comme l’a rappelé à juste titre le premier juge, il apparaît que la majeure partie des infiltrations subies par Mme [S] [D] résulte de l’absence d’étanchéité de la porte-fenêtre du salon donnant sur le balcon de l’appartement de Mme [P] [O]. Il doit être ajouté que cette dernière ne conteste pas l’engagement de sa responsabilité quasi-délictuelle, qui n’implique pas la démonstration de la commission d’une faute, en raison des troubles de voisinage occasionnés à sa voisine du dessous.

L’assureur ne conteste pas l’application des clauses contenues dans la police n°127066618A souscrite par son assurée.

En conséquence, Mme [P] [O] est bien fondée à solliciter la garantie de son assureur. La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée, il y a lieu en cause d’appel de mettre à la charge du SDC, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à verser à :

— Mme [P] [O] une indemnité d’un montant de 2 500 euros ;

— Mme [S] [D] une indemnité d’un montant de 2 500 euros ;

et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

Sur les dépens

La décision de première instance sera confirmée sur ce point, étant observé que la mesure d’expertise judiciaire de M. [Z] a été nécessaire pour tenter de remédier aux désordres et d’en identifier les causes suite à la persistance des infiltrations.

Succombant en son appel, le SDC devra acquitter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement rendu le 4 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Brest en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 1] Avenir Immobilier, in solidum avec Mme [P] [O], à payer la somme de 28 600 euros au titre de la perte locative subie par Mme [S] [D] ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 1] Avenir Immobilier, à payer à Mme [S] [D] la somme de 10 505 euros au titre de la perte locative ;

— Dit que cette condamnation est prononcée in solidum avec Mme [P] [O], cette dernière demeurant seule redevable de la somme de 18 095 euros ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 1] Avenir Immobilier, à verser à Mme [P] [O] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 1] Avenir Immobilier, à verser à Mme [S] [D] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 1] Avenir Immobilier, au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,