ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00482 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QQ42

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 NOVEMBRE 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 11]

APPELANTE :

Madame [U] [Y]

née le 24 Octobre 1969 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e PAINBLANC substituant M^e Assia BESSA SOUFI, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011954 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMES :

Madame [E] [F]

née le 19 Avril 1967 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Amal MOGAY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [O] [J], ordonnance de caducité le 15/05/25

né le 26 Octobre 1993 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e MENDEZ substituant M^e Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 10 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 février 2021, Mme [E] [F] a donné à bail à Mme [U] [Y] un appartement, avec emplacement de stationnement, situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 668,30 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 67 euros.

Par lettre recommandée du 17 août 2022, Mme [F] a mis en demeure Mme [Y] de lui régler la somme de 2 175,28 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le 16 août 2023, Mme [F] a fait signifier à Mme [Y] un commandement de payer la somme principale de 3 602,49 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au 1er août 2023, et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, Mme [F] a dénoncé ledit commandement à M. [O] [D], en qualité de caution solidaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 septembre 2023, le syndic de copropriété de la résidence [Adresse 10] a informé Mme [F] que sa locataire ne respectait pas le règlement de copropriété ni les règles de bon voisinage. Mme [F] en a avisé Mme [U] [Y] par lettre recommandée du 20 septembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 23 février 2024, Mme [E] [F] a fait assigner en référé Mme [U] [Y] et M. [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin que, notamment, il constate la résiliation du bail, qu’il ordonne l’expulsion de la locataire et qu’il la condamne, solidairement avec M. [D], au paiement de la somme de 4 911, 33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux et d’une somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 6 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— déclaré recevable l’action en référé à l’égard de la locataire,

— dit n’y avoir lieu à référé relativement aux demandes formées à l’encontre de M. [D] au regard de la contestation sérieuse,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2021 entre Mme [F] et Mme [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement (n°158), situé [Adresse 7], étaient réunies à la date du 17 octobre 2023,

— déclaré en conséquence Mme [Y] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 17 octobre 2023,

— dit qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’ avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [Y] devrait payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 17 octobre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [F] la somme provisionnelle de 7 867,74 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er octobre 2024, mensualité du mois d’octobre comprise,

— débouté Mme [F] de ses autres demandes,

— condamné Mme [Y] aux dépens,

— dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [Y],

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [F] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constaté l’exécution provisoire,

— dit qu’une copie de la décision serait transmise au représentant de l’État dans le département.

Par déclaration en date du 22 janvier 2025, Mme [Y] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Le 15 mai 2025, le président de la 2ème chambre civile de la cour d’appel de Montpellier a rendu une ordonnance prononçant la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de M. [J].

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 17 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [Y] demande à la cour de :

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a prononcé son expulsion,

— constater sa bonne foi,

— faire droit à sa demande de délais de paiement,

— lui accorder les plus larges délais de paiement,

— rejeter la demande de Mme [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] soutient que son expulsion est injuste et qu’elle a des conséquences manifestement excessives, faisant valoir qu’elle ne dispose d’aucune solution de relogement. Elle souligne que le juge des contentieux de la protection n’a pas tenu compte de sa situation de grande précarité et de son impossibilité de se reloger. De plus, elle affirme qu’elle est de bonne foi, qu’elle ne conteste pas devoir la somme de 4 911, 33 euros au titre de l’arriéré locatif mais et que sa situation financière actuelle ne lui permet pas de régler une somme aussi importante dans l’immédiat et qu’il convient de lui allouer les plus larges délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 19 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [F] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 6 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier,

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens de l’instance,

— condamner Mme [Y] à lui verser une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de la locataire sont parfaitement légales, la procédure et les délais ayant été rigoureusement respectés. Elle souligne que la locataire n’a pas exécuté son obligation de paiement des loyers et charges malgré les délais qui lui ont été accordés.

De plus, elle indique que l’appelante est sans droit ni titre depuis le 17 octobre 2023. Elle ajoute qu’à la date du 1er mai 2025, Mme [U] [Y] est redevable d’une somme de 15 593, 72 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation. Elle souligne que le dernier paiement effectué par Mme [Y] remonte au 22 septembre 2023, pour un montant de 270 euros, et que cette dernière occupe le logement sans droit ni titre depuis plus de sept mois. Elle fait également valoir qu’elle a déjà accordé à plusieurs reprises des délais à Mme [U] [Y], lesquels n’ont jamais été respectés par cette dernière.

Elle soutient que l’appelante ne justifie d’aucun moyen sérieux de nature à infirmer la décision rendue qui est fondée en fait et en droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des preneurs

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668, applicable en vertu du principe selon lequel les effets d’un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion, dispose que 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées qu’au contrat de bail liant les parties en date du 12 février 2021 est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux en cas de non-paiement des loyers et charges.

De plus, il ressort des pièces versées aux débats que par acte délivré le 16 août 2023, Mme [E] [F] a fait commandement à Mme [U] [Y] de payer la somme principale de 3 602, 49 euros au titre des loyers impayés au 1er août 2023 (terme d’août 2023 inclus), que l’arriéré n’a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement et qu’en conséquence, les conditions d’acquisition de clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 17 octobre 2023.

Au surplus, Mme [U] [Y] ne verse aux débats aucune pièce susceptible de justifier de la recherche d’une solution de relogement ni d’établir que son expulsion serait injuste et aurait des conséquences excessives, comme elle le prétend.

C’est donc à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies à la date du 17 octobre 2023, a déclaré en conséquence Mme [Y] occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 17 octobre 2023 et a dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

La décision déférée sera confirmée à ces titres.

Sur la condamnation des appelants au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, à compter de la résiliation du bail, l’appelante était tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Au vu du décompte arrêté au 1er octobre 2024, et à défaut de toute contestation de la part de la locataire et de toute preuve de paiement non pris en compte de sa part, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée au paiement d’une provision d’un montant de 7 867, 74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’ avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [Y] devrait payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 17 octobre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et l’a condamnée à payer à Mme [F] la somme provisionnelle de 7 867,74 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er octobre 2024, mensualité du mois d’octobre comprise.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, il ressort de l’article 25VII que pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au soutien de sa demande de délais, Mme [U] [Y] verse aux débats une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales, de laquelle il ressort qu’au mois de mai 2024, ses revenus étaient constitués du revenu de solidarité d’un montant de 519, 43 euros.

Elle ne produit aucune autre pièce susceptible de justifier précisément de sa situation.

Du reste, il ressort du décompte locatif versé aux débats par la bailleresse arrêté au 1er mai 2025 qu’entre le mois de novembre 2024 et le mois de mai 2025, aucun versement n’a été effectué par Mme [U] [Y].

Au vu de ces éléments, il convient de débouter Mme [U] [Y], qui n’a pas repris le paiement du loyer et ne démontre pas qu’elle est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais également du montant des loyers en cours, de ses demandes de délais sur le fondement de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [U] [Y] succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens de première instance, ainsi qu’au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son appel, elle sera également condamnée aux dépens d’appel, outre le versement d’une indemnité complémentaire de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [U] [Y] de sa demande de délais de paiement formée sur le fondement des dispositions des articles 24V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil,

Condamne Mme [U] [Y] à payer à Mme [E] [F] une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] [Y] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE