RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00207 – N° Portalis DBVC-V-B7I-HLF2

ARRÊT N° 45

O.D

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] du 11 Janvier 2024 RG n° 23/00325

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 AVRIL 2026

APPELANTE :

Madame [F] [X]

née le 31/12/1967 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Sylvain NAVIAUX, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMÉS :

Monsieur [L] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Florence VALLANSAN, avocat postulant au barreau de LISIEUX, assisté de M^e Samuel ZEITOUN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [Q] [P] [K], épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence VALLANSAN, avocat postulant au barreau de LISIEUX, assistée de M^e Samuel ZEITOUN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉBATS : A l’audience publique du 19 juin 2025, M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre, a entendu seule les plaidoiries sans opposition des avocats et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIERE : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 30 Avril 2026, après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 21 octobre 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me FLEURY, greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 23 juin 2007, Mme [F] [X] a acquis avec son époux M. [J] [X], une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5], cadastrée section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. A été annexé à cet acte, le rappel d’une servitude conventionnelle de passage grevant le fonds au profit de M. [R] [M], propriétaire d’une parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4], consentie selon procès-verbal de conciliation dressé le 22 octobre 1968 par M. [G] [D], architecte honoraire, désigné comme expert par ordonnance de référé.

Par acte authentique du 31 mai 2016, M. [I] [M], ayant droit de M. [R] [M], a vendu avec son épouse, Mme [U] [H], une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] et une annexe séparée avec WC et point d’eau, à M. [L] [S] et son épouse Mme [Q] [P] [K], cadastrées section B n°[Cadastre 5] et n° [Cadastre 4]. Il est précisé à l’acte de vente, après l’identification du bien, que les parcelles sont enclavées, que la parcelle B n°[Cadastre 4] bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 3] selon convention publiée mais que le droit de passage sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 6] ne fait pas l’objet d’une convention publiée.

Prétendant que la cave avait été transformée par les époux [S] en maison d’habitation, Mme [X] a dénoncé cette situation à l’autorité municipale qui l’a informée par courrier du 31 mars 2023, qu’un procès-verbal de constatation d’infraction au code de l’urbanisme avait été dressé par des agents assermentés.

Le 5 avril 2023, Mme [X] a mis en demeure les époux [S] de remettre en état les lieux. Cette mise en demeure est restée infructueuse. Mme [X] a saisi la présidente du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de désignation de la SCP [V] [Z], commissaire de justice, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 4 octobre 2023.

Le 13 octobre 2023, le commissaire de justice a constaté que la cave avait été transformée en habitation.

Soutenant que la servitude avait été consentie pour accéder à une cave et non à une maison d’habitation, Mme [X] a, par acte du 8 novembre 2023, fait assigner M. et Mme [S], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins qu’ils soient notamment d’une part, condamnés solidairement à remettre les lieux en état, soit conformément aux caractéristiques d’une cave, le bien situé [Adresse 5] à Villerville, sur la parcelle identifiée au cadastre sous le numéro B [Cadastre 4] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pendant 60 jours, période au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit et d’autre part, condamnés solidairement à supprimer les canalisations d’eau et électriques souterraines passant à l’intérieur de sa propriété sur la parcelle identifiée au cadastre sous le numéro B [Cadastre 3], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, pendant 60 jours, période au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit.

Par ordonnance du 11 janvier 2024 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a :

— débouté Mme [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Mme [X] aux entiers dépens ;

— laissé à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

Par déclaration du 25 janvier 2024, Mme [X] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 janvier 2025, Mme [X] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance en date du 11 janvier 2024 en l’intégralité de ses dispositions ;

— constater le trouble manifestement illicite du fait de la création d’un logement sans la présence d’une place de stationnement ;

— constater que la désignation de l’immeuble au profit duquel la servitude est créée est une cave;

— constater que les époux [S] ont aménagé la cave en un lieu d’habitation;

— constater que cet aménagement ne correspond pas à un usage normal du fonds dominant ;

— constater que cette modification des lieux constitue un trouble manifestement illicite ;

— constater le passage des canalisations alimentant le bien des époux [S] sous sa propriété ;

— constater l’absence de titre permettant cette servitude ;

En conséquence,

— condamner solidairement les époux [S] à remettre en état les lieux, à savoir conformément aux caractéristiques d’une cave, le bien situé [Adresse 6] à [Localité 5], sur la parcelle identifiée au cadastre sous le numéro B [Cadastre 4] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, pendant 60 jours, période au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit ;

— condamner solidairement les époux [S] à supprimer les canalisations d’eau et d’électricité souterraines passant à l’intérieur de sa propriété sur la parcelle identifiée au cadastre sous le numéro B [Cadastre 3], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, pendant 60 jours, période au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit ;

A titre subsidiaire, si la cour estimait ne pas être suffisamment éclairée quant à la présence de canalisations à l’intérieur de sa propriété,

— ordonner la désignation de tel expert qu’il plaira à la juridiction, avec pour mission :

*De déterminer le passage des canalisations d’eau et d’électricité ;

*De dire si ces canalisations passent sur sa propriété ;

*De chiffrer, le cas échéant, le montant forfaitaire de l’indemnité d’occupation ;

— condamner solidairement les époux [S] à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

— condamner solidairement les époux [S] à lui payer la somme provisionnelle de 3 000 euros en réparation du trouble de jouissance ;

— condamner solidairement les époux [S] à lui payer la somme provisionnelle de 2 000 euros en réparation du préjudice moral ;

— condamner solidairement les époux [S] à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 4 avril 2024, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

— débouter Madame [F] [X] de l’intégralité de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance rendue le 11 janvier 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux ;

À titre subsidiaire, seulement en ce qui concerne la demande d’expertise,

— ordonner l’extension de mission de l’expert aux chefs suivants :

Se prononcer sur le caractère apparent ou non, depuis la propriété de Madame [X], des canalisations reliées à la parcelle B [Cadastre 4] ;

Se prononcer sur la date d’installation des raccordements aux différents réseaux – eau, électricité, égout ;

Dans l’hypothèse où les canalisations passeraient en dessous de la parcelle B [Cadastre 3], se prononcer sur les différentes options disponibles pour raccorder la parcelle B [Cadastre 4] aux réseaux d’eau, d’électricité et d’égouts, en classant les options selon leur simplicité de mise en oeuvre;

Faire toutes observations utiles en vue de résoudre le litige ;

À titre reconventionnel et provisionnel,

— condamner Madame [F] [X] à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de trouble de jouissance ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [F] [X] à leur verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mai 2025.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS :

A titre liminaire, il sera souligné que la cour répondra aux prétentions et moyens des époux [S] telles qu’ils ressortent de leurs conclusions prises le 4 avril 2024, les conclusions déposées sur le réseau privé virtuel des avocats le 14 mai 2025 à 16h25 étant parvenues après l’ordonnance de clôture prononcée le même jour à 9 h, sans que soit demandée, par des conclusions ultérieures, la révocation de cette ordonnance pour une cause grave.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Pour solliciter la remise en état des lieux au profit desquels une servitude de passage a été consentie sur la parcelle section B n°[Cadastre 3] dont elle est propriétaire, Mme [X] prétend que M et Mme [S] ont modifié les lieux en créant un logement à la place d’une cave et que cette modification constitue un trouble manifestement illicite. Elle soutient en effet que cette création aurait dû s’accompagner de la création d’une place de stationnement et conclut à une violation de l’article UA 12 du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (ci-après PLUI). Elle considère en effet que cet article exige expressément que toute création de logement s’accompagne d’une place de stationnement par tranche de 100 m² de surface de plancher et qu’en conséquence, au regard de l’ajoût de la surface du logement créé à celle de la maison d’habitation, les époux [S] sont au-delà de la tranche de 25 % exigée par le PLUI et doivent justifier d’une place de parking.

L’appelante prétend que ce trouble manifestement illicite lui cause un préjudice en raison des difficultés de stationnement à proximité de son lieu d’habitation dont elle sera nécessairement affectée par la présence d’un logement et de ses occupants. Elle soutient également que M et Mme [S] ont outrepassé les droits qu’ils détenaient de leur titre de propriété puisque la transformation d’une cave en une habitation a nécessairement entraîné une aggravation de la servitude en modifiant sa destination. Ainsi, elle fait valoir que les passages pour l’accès à une cave ne pouvaient qu’être limités alors qu’en présence d’un logement, ces passages seront plus nombreux et plus importants.

Enfin, Mme [X] expose que les canalisations alimentant le logement qui a été créé passent sous le sol de sa propriété alors que l’accord convenu ne mentionnait qu’une servitude de passage pour l’accès à une cave et nullement un droit de passage de canalisations sur sa propriété.

En réponse, les époux [S] exposent avoir acquis le 31 mai 2016 une maison d’habitation avec une annexe séparée, comportant un point d’eau et un WC, cette dernière étant située sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 4]. Ils contestent qu’il y ait eu une cave à cet emplacement et indiquent avoir procédé à l’aménagement intérieur de l’annexe et non à la transformation d’une cave en logement.

Ils soutiennent que la servitude de passage dont bénéficie la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 4] a été instituée sans considération de la destination ou de l’usage de cette parcelle et qu’elle n’est nullement limitée quant au nombre de passages sur le fonds dominant. Ils considèrent également que l’autorisation de travaux de ravalement du mur donnant sur la parcelle B n°[Cadastre 3] mentionnée par le procès-verbal de 1968, n’est rien d’autre qu’une servitude de tour d’échelle visant à permettre aux propriétaires du fonds dominant d’entretenir leur bien en évitant tout litige avec le voisinage sans considération de la destination ou de l’usage de la parcelle B [Cadastre 4] mais en raison de la configuration des lieux et de l’appartenance à des propriétaires distincts.

Ils prétendent que l’aménagement de l’annexe n’aggrave en aucune façon la servitude de passage octroyée par l’acte de 1968 lequel ne porte aucune restriction du passage en raison d’une destination particulière du fonds dominant, la seule mention d’une cave étant évoquée, selon eux, pour fixer l’assiette de la servitude de tour d’échelle. Ils estiment donc que les travaux de rénovation qu’ils ont fait effectuer dans l’annexe entre 2019 et 2021 ne modifient en rien ni l’assiette de la servitude ni son mode d’exercice. Ils soulignent que la propriété de [Localité 5] est leur résidence secondaire et qu’elle est déclarée aux services fiscaux comme non louée. Ils soutiennent que l’emprunt du passage, objet de la servitude, ne se fait que ponctuellement et à titre privé.

Contestant la compétence du juge des référés pour apprécier la conformité des travaux aux règles de l’urbanisme et soulignant que le seul procès-verbal d’infraction que la mairie ait dressé à leur encontre concernait l’absence de déclaration préalable pour la modification de la façade de la parcelle B [Cadastre 4], situation depuis régularisée, M. et Mme [S] réfutent l’allégation de l’appelante selon laquelle la surface de leur logement serait supérieure à 100 m² avec l’aménagement de l’annexe et qu’une place de stationnement supplémentaire serait nécessaire.

Enfin, M. et Mme [S] soutiennent qu’un point d’eau et un WC existaient déjà au moment de leur acquisition et soulignent que Mme [X] ne démontre pas que les canalisations de l’annexe passent sous son fonds. En tout état de cause, ils soutiennent qu’il est possible d’établir des canalisations sur l’assiette d’une servitude de passage et, à supposer que la servitude de passage litigieuse ne le prévoit pas, ils estiment qu’une servitude de passage de canalisation serait acquise par usucapion. Ils exposent en effet que les travaux de l’annexe n’étaient que des travaux d’aménagement intérieur, qu’ils n’ont jamais créé de raccordements, que ceux-ci préexistaient depuis au moins 61 ans et que le raccordement des canalisations était visible du fait de la présence d’une bouche à clé.

Il sera rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence et que la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite. Celui-ci est par ailleurs défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est de principe que l’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance notamment d’une disposition légale ou règlementaire, d’une décision antérieure, ou d’une convention. L’illicéité du trouble doit être manifeste. Par ailleurs, il est admis qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble ou sur son caractère manifestement illicite doit empêcher le juge des référés de prononcer la mesure sollicitée.

En l’espèce, les parties s’affrontent sur l’étendue de la servitude de passage dont bénéficie les époux [S] sur la propriété de Mme [X], laquelle soutient subir un trouble manifestement illicite à raison de l’aggravation de ce droit de passage par les intimés.

L’appréciation de l’aggravation d’une servitude relève des juges du fond. Cependant, il est admis que le juge des référés puisse être tenu de trancher la contestation même sérieuse pour se prononcer sur l’existence du trouble normalement illicite. En l’espèce, la cour, bien que statuant en référé, doit examiner l’existence d’une possible aggravation de la servitude de passage conventionnelle qui pourrait caractériser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que par procès-verbal de conciliation en date du 22 octobre 1968, reçu par notaire le 10 septembre 1970, Mme [B], propriétaire de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 3] et M. [R] [M], propriétaire d’une cave figurant au cadastre section B n°[Cadastre 4] et joignant à l’ouest l’immeuble cadastré section B n°[Cadastre 3], ont convenu d’une part, de fixer l’assiette d’un droit de passage au profit de M. [M] sur un terrain dépendant de la propriété de Mme [B], ce passage étant 'déterminé par le mur resté dans sa partie basse’ et d’autre part, d’autoriser M. [M] tant que les lieux demeureraient dans leur état actuel, à exécuter 'les travaux de ravalement qui pourraient devenir nécessaires en ce qui concerne le mur dépendant de la propriété de M. [M] et donnant sur celle de Mme [B]'.

Il résulte de cette convention qu’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 3] a été octroyée au bénéfice de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4] et qu’une servitude de tour d’échelle a été consentie au propriétaire de la parcelle B n°[Cadastre 4] pour procéder au ravalement d’un mur donnant sur le fonds voisin.

Contrairement à ce que soutient Mme [X], le fait qu’en 1968, le fonds dominant abritait une cave et non un logement importe peu puisqu’il apparaît, de façon claire et dépourvue de toute ambiguïté, que le droit de passage n’est pas conféré en fonction de l’existence de cette cave mais pour permettre l’accès à l’immeuble séparé de la maison d’habitation, sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 4], désigné à l’époque comme une cave. La servitude de tour d’échelle octroyée par le même acte vient confirmer que les parties ont convenu d’un droit de passage pour accéder à l’immeuble sans distinction, pour procéder au ravalement du mur donnant sur le fonds servant.

Par ailleurs, il n’est pas spécifié à la convention que le droit de passage est consenti pour le seul accès à une cave et aucune restriction à ce droit n’est davantage prévue. Aucun élément ne permet d’ailleurs, d’affirmer que la servitude de passage a été octroyée par Mme [B] seulement pour accéder à une cave ni que celle-ci aurait refusé de consentir un droit de passage s’il s’était agi d’accéder à un immeuble d’habitation. Les circonstances dans lesquelle cet accord est intervenu, sous l’égide de M. [G] [D], expert désigné par ordonnance de référé du 15 mars 1967, ne sont, en effet, pas précisées à l’acte et aucun élément ne permet de connaître la commune intention des parties ayant présidé à l’instauration de ce droit de passage de sorte qu’il ne peut être conclu qu’elles avaient la volonté de restreindre le droit de passage au seul accès à une cave.

Lorsqu’elle achète le 23 juin 2007, une maison d’habitation au [Adresse 3] à [Localité 5], située sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une surface de 63 m², Mme [X] est informée par le notaire de l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle section B n°[Cadastre 4] par annexion du rappel de servitude mentionnant le procès-verbal de 1968 et son contenu, qui avait lui-même été annexé à l’acte de vente de son propre vendeur en 2005.

Le 31 mai 2017, les époux [S] font l’acquisition d’une maison d’habitation avec annexe séparée avec WC et point d’eau, situées sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 5] et [Cadastre 4] d’une surface totale de 51 m². Il résulte de cet acte authentique que la dépendance située sur la parcelle B n°[Cadastre 4] n’est plus désignée comme une cave mais comme une annexe séparée avec wc et point d’eau. L’acte ne précise pas à quel moment cette transformation a été opérée alors que M. [R] [M] est resté propriétaire des biens jusqu’à son décès le 11 octobre 1977, lesquels ont été acquis à titre de licitation par son fils, M. [I] [M] le 11 février 1997. Il résulte d’ailleurs de l’acte de vente à titre de licitation par lequel M. [I] [M] a acquis la pleine propriété des parcelles B n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] que l’immeuble était désigné en 1997 comme une 'cave séparée'.

Selon le courrier en date du 26 juin 2023 qui a été adressé par la chambre interdépartementale des notaires à Mme [X], le notaire dressant l’acte de vente du 31 mai 2016, aurait accédé à la demande des acquéreurs de désigner ce bâtiment par les termes 'annexe séparée’ et non plus 'cave séparée’ en raison de la présence d’un point d’eau et d’un wc. Le notaire a tout de même précisé à l’acte que cette annexe bénéficie du droit de passage sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 3] comme mentionné à la convention de 1968, dont le contenu est cité dans l’acte de vente. Il est également précisé et ce point n’est pas discuté par les parties, que l’immeuble situé sur la parcelle B n°[Cadastre 4] est enclavé.

Les intimés produisent des attestations de Mme [U] [H] épouse de M. [I] [M] et de Mme [T] [M], petite fille de M. [R] [M], témoignant de la présence d’un wc et d’un lavabo dans cet immeuble, même lorsqu’il était désigné comme une cave séparée, depuis 1962 pour l’une et 1959 pour l’autre. Il résulte donc de ces éléments que le droit de passage conventionnel a été consenti pour accéder au bâtiment situé sur la parcelle enclavée, quelle que soit la désignation de celui-ci.

Par ailleurs, il est établi par l’acte de vente par lesquel M. et Mme [S] sont devenus propriétaires de la maison d’habitation et de l’annexe situées sur les parcelles B n°[Cadastre 4], que la surface totale de leurs biens cadastrés section B n°[Cadastre 5] et [Cadastre 4] est de 51 m², donc en deçà de la surface entraînant l’obligation de créer une place de parking supplémentaire pour accompagner la création d’un logement comme imposé par l’article 12 du plan local d’urbanisme intercommunal invoqué par l’appelante.

Il sera souligné également qu’aucune infraction aux règles d’urbanisme n’a été constatée à l’encontre des époux [S] à l’exception de celle relative à la modification de la façade qui a été régularisée le 21 septembre 2023 par l’avis de non-opposition à déclaration préalable de la mairie de [Localité 5] .

Il s’ensuit que le trouble manifestement illicite résultant du seul fait de la modification de la destination du fonds dominant, donc de la création d’un logement sans place de stationnement, n’est pas démontré par Mme [X], qui ne fait pas davantage la preuve de passages plus fréquents sur sa propriété à la suite de la création d’un logement. Le premier juge a d’ailleurs relevé, à juste titre, que les travaux d’aménagement, réalisés entre 2019 et 2021, avaient nécessairement engendré le passage d’entreprises ou des propriétaires, s’ils effectuaient eux-même ces travaux, sur sa propriété, et trouvé curieux que Mme [X] ne soit pas intervenue plus rapidement pour faire cesser le trouble qu’elle invoque. Les intimés avancent l’hypothèse d’une brouille avec leur voisine consécutive à la présence du chien de son nouveau compagnon, postérieurement à la réalisation de l’aménagement de l’annexe pour expliquer l’action en justice engagée à leur encontre. Il résulte des éléments produits, notamment de certaines photographies et captures d’écran de sms, qu’une entente cordiale de voisinage a existé entre les époux [S] et Mme [X] dans les premiers temps de leur acquisition.

S’agissant du passage des canalisations sous la propriété de Mme [X], il est de principe que le passage de canalisations souterraines n’est pas l’accessoire du droit de passage conventionnel. Il s’ensuit qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations souterraines dans le sous-sol de l’assiette de servitude que si le titre le prévoit. En matière de servitude conventionnelle, le titre fixe définitivement l’étendue de la servitude et ses modalités d’exercice, lesquelles ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds servant et dominant. En l’occurrence, le procès-verbal de conciliation de 1968 ne prévoit pas le passage d’éventuelles canalisations d’arrivée d’eau ni de raccordement au réseau d’eaux usées ou d’électricité dans l’assiette de la servitude de passage.

La présence d’une annexe avec wc et point d’eau en 2016 et l’enclavement de la parcelle cadastrée B [Cadastre 4] rendent vraisemblables l’existence de ces canalisations sous la propriété de Mme [X]. Ce passage serait donc antérieur à l’acquisition des lieux par les époux [S] ce que les attestations de Mmes [M] paraissent confirmer.

Par ailleurs, selon le courrier de la chambre interdépartementale des notaires produit par l’appelante, la présence d’un seul compteur d’eau sur la propriété des époux [S] induirait que la conduite alimentant la cave en eau est nécessairement un raccordement privé allant de la parcelle B n°[Cadastre 5] à la parcelle B n°[Cadastre 4]. Il est précisé dans ce courrier qu’aucun élément ne permet de connaître l’origine de ce raccordement reliant la cave [Cadastre 4] à la maison [Cadastre 5] mais qu’il passe nécessairement en souterrain de la parcelle [Cadastre 3].

Tout en soulignant que la preuve du passage des canalisations reliant la cave à leur maison n’est pas rapportée par Mme [X], M et Mme [S] ne contestent pas que des canalisations puissent passer sous la parcelle B n°[Cadastre 3] mais font état d’une part, que ce fait était connu de celle-ci en raison de la présence d’une bouche à clé matérialisant ces canalisations sur sa parcelle et d’autre part, que ces canalisatons, à supposer qu’elles passent sous la propriété de Mme [X], sont présentes depuis soixante et un ans de sorte que les propriétaires de la parcelle B [Cadastre 4] peuvent se prévaloir de la possession trentenaire.

Pour démontrer cette possession, ils s’appuient sur l’attestation de Mme [U] [H] épouse [M] qui témoigne de la présence d’un lavabo et d’un wc dans l’annexe depuis 1962 et sur celle de Mme [T] [M], petite fille d'[R] [M], qui atteste également qu’un wc et un point d’eau se trouvaient dans la cave et de ce qu’elle est certaine que celle-ci était reliée au réseau d’eau, précisant que ces constatations remontent à l’année de ses dix ans soit en 1959.

Aux termes de l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. Il résulte des articles 688 et 689 du même code, que les canalisations d’eau sont des servitudes continues et qu’elles sont apparentes lorsqu’elles s’annoncent par un ouvrage extérieur. Par ailleurs, la possession doit être exempte d’équivoque, de violence et de clandestinité.

Si rien ne permet de remettre en cause les attestations rédigées par Mmes [M], qui ont résidé dans l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 5] et eu accès à l’annexe séparée, quant à l’existence d’un point d’eau et d’un wc dans la cave, et ainsi retenir la démonstration d’une possession paisible depuis plus de trente ans des canalisations d’arrivée d’eau et d’évacuation des eaux usées, la présence d’une bouche à clé sur la parcelle B n°[Cadastre 3] ne peut être considérée comme un ouvrage apparent au sens de l’article 689 du code civil. Elle ne permet à elle seule en effet de vérifier l’entier tracé exact des canalisations de sorte que le caractère apparent de celles-ci n’est pas établi par cette seule matérialisation d’un point d’arrêt d’eau. Les conditions de la prescription acquisitive ne sont donc pas réunies. Il s’ensuit que M. et Mme [S] ne bénéficient d’aucun droit pour occuper la parcelle section B n°[Cadastre 3] par le passage de canalisations alimentant le logement aménagé dans l’annexe séparée.

Le trouble manifestement illicite apparaît donc caractérisé par le passage de canalisations d’eau sous la parcelle B n°[Cadastre 3] alors que la servitude de passage conventionnellement consentie en 1968 ne prévoit nullement qu’elle s’étende aux canalisations souterraines.

C’est à tort que le premier juge, qui a considéré que les canalisations ne pouvaient passer que sur la parcelle appartenant à Mme [X] en raison de l’enclavement de la parcelle B n°[Cadastre 4], a jugé, en invoquant une jurisprudence ancienne, que la servitude de passage conventionnelle sur un autre fonds rendait possible de placer sous l’assiette de ce fonds les canalisations nécessaires. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point.

En revanche, la preuve de raccordements souterrains sous la parcelle de Mme [X] pour l’alimentation en électricité de l’annexe n’est absolument pas établie par les éléments produits.

Sur les mesures conservatoires de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite :

Mme [X] sollicite la suppression des canalisations d’eau souterraines passant à l’intérieur de sa propriété et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pendant soixante jours.

La cour, statuant en matière de référé, apprécie souverainement la mesure qui s’impose pour mettre fin au trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est acquis que la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 4] est enclavée. Il est constant que l’annexe sise sur cette parcelle a été aménagée en logement. Les canalisations litigieuses alimentent donc un logement et l’emprise exacte de ces canalisations sur la propriété de l’appelante n’est pas connue. Par ailleurs, la suppression des canalisations pour faire cesser le trouble manifestement illicite ne peut se limiter à celles concernant l’alimentation en eau et l’évacuation des eaux usées puisque l’annexe est reliée au réseau électrique sans toutefois qu’un trouble manifestement illicite soit caractérisé quant au passage des raccordements en électricité.

En conséquence, la désignation d’un expert, comme demandé subsidiairement par les parties, apparaît nécessaire pour déterminer les mesures de nature à faire cesser tout trouble manifestement illicite engendré par l’alimentation en eau et électricité du logement aménagé dans le bâtiment situé sur la parcelle enclavée B n°[Cadastre 4]. Aucune mesure provisoire ne peut, en l’état des pièces communiquées, être ordonnées sans l’avis de l’expert sauf à apparaître disproportionnée. Sa mission, précisée ci-après dans le dispositif, inclura la détermination des différentes options disponibles pour le raccordement en eau et électricité de l’annexe située sur la parcelle B n°[Cadastre 4] sans passer sous le fonds voisin, cadastré B n°[Cadastre 3].

Sur les demandes de provisions :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que le président du tribunal judiciaire peut dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier et ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

les demandes formées par Mme [X] :

Au visa de l’article cité, Mme [X] sollicite les provisions suivantes :

—  5 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

—  3 000 euros au titre du trouble de jouissance,

—  2 000 euros au titre de son préjudice moral.

Il sera constaté toutefois que Mme [X] invoque l’existence d’un trouble de jouissance par la transformation de la cave en un lieu d’habitation. Or, la cour n’a pas retenu de trouble manifestement illicite consécutive à la création d’un logement. De surcroît, l’existence d’une aggravation de la servitude de passage en raison de la transformation de la cave en logement apparaît sérieusement contestable de sorte que la demande au titre d’une provision à valoir sur la réparation d’un trouble de jouissance résultant de la création d’un logement ne peut prospérer.

S’agissant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due en raison de l’occupation illicite concernant le passage des canalisations, il sera alloué la somme provisionnelle de 2 000 euros, en l’absence d’éléments sur l’emprise exacte de cette occupation.

Mme [X] soutient subir un préjudice moral à la suite des nombreuses démarches qu’elle a dû accomplir pour obtenir les informations nécessaires, notamment auprès du service de la communauté des communes ou de la mairie, de la chambre départementale des notaires ou encore des services de publicité foncière. Mais ces démarches, exposées en vue de la présence instance, relèvent des frais non compris dans les dépens et ne caractérisent pas un préjudice moral dont l’existence par ailleurs n’est pas établie. Elles seront donc indemnisées au titre des frais irrépétibles. En conséquence, Mme [X] sera déboutée de sa demande de provision au titre d’un préjudice moral.

la demande de provision formée par M et Mme [S] :

M et Mme [S] soutiennent subir un trouble de jouissance, consécutif à la dénonciation faite par Mme [X] aux services d’urbanisme, mais également à l’installation d’un portail, d’une sonnette à l’entrée de la cour sur la parcelle B n°[Cadastre 3] et à la volonté du compagnon de cette dernière d’imposer des horaires de passage aux bénéficiaires de la servitude. Ils considèrent que l’ensemble de ces éléments établit la volonté de Mme [X] de les priver de leur droit de passage et démontrent une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Prétendant être gênés dans l’exercice de leur droit de passage depuis l’arrivée de M. [N] dans la vie de Mme [X], ils sollicitent la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance. Ils demandent également à ce qu’il soit fait injonction à l’appelante de laisser libre d’accès l’assiette du droit de passage, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir. Cette dernière demande n’est cependant pas reprise au dispositif de leurs conclusions de sorte que la cour, en application de l’article 954 du code de procédure civile, n’a pas à se prononcer sur cette prétention.

Pour justifier de l’entrave au droit de passage conventionnel, M et Mme [S] produisent des photographies d’un portail, une main courante déposée le 19 août 2022 par M. [S] sur un différend de voisinage à propos de la présence d’un chien sur l’assiette de la servitude ainsi que la capture d’un message sms sans précision de son destinataire ni de son expéditeur, relatif à la présence du chien. Il n’est pas possible cependant de vérifier que les photographies se rapportent à la parcelle B n°[Cadastre 3] ni que le portail, à supposer qu’il soit sur le droit de passage litigieux, soit fermé à clé et empêche ainsi l’accès à l’annexe. La main courante ne peut à elle seule justifier de l’obstacle fait au passage emprunté en l’absence de toute investigation par les services de police. Il ne peut être considéré qu’elle est corroborée par le message sms qui semble relever d’une affirmation de l’un des intimés à son interlocuteur sans que soit communiquée la réponse de ce dernier.

Les éléments produits sont donc insuffisants à établir l’entrave au droit de passage alors que la preuve pouvait être aisément rapportée par l’établissement d’un constat d’huissier ou même par des simples témoignages.

L’obligation à réparation de Mme [X] pour entrave à la servitude apparaît sérieusement contestable en l’état des éléments produits. M et Mme [S] seront donc déboutés de leur demande de provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

L’ordonnance déférée sera infirmée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté Mme [X] de ses demandes de mesures provisoires pour un trouble manifestement illicite consécutif à l’aggravation de la servitude de passage par la création d’un logement.

M et Mme [S] seront condamnés au entiers dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] l’intégralité des frais non compris dans les dépens, exposés à l’occasion de l’appel. Aussi, les intimés seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR:

Infirme l’ordonnance rendue le 11 janvier 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux sauf en ce qu’elle a débouté Mme [F] [X] de ses demandes au titre d’un trouble manifestement illicite résultant de la création d’un logement,

Dit que l’existence d’un trouble manifestement illicite en raison d’un passage des canalisations d’eau sous la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4] est caractérisée,

Ordonnne une expertise judiciaire pour déterminer les mesures de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite et désigne pour y procéder :

M. [E] [A],

[Adresse 7]

[Localité 6]

07 49 66 77 20

[Courriel 1]

lequel aura pour mission de :

— se faire communiquer tous éléments qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission;

— entendre les parties et tous sachants ;

— déterminer le passage des canalisations d’eau et d’électricité arrivant dans l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4],

— préciser si ces canalisations passent sur la propriété cadastrée section B n°[Cadastre 3] et dans l’affirmative leur emprise sur cette propriété ,

— se prononcer sur la date d’installation des raccordements aux différents réseaux : eau, électricté et égout,

— chiffrer le montant forfaitaire de l’indemnité d’occupation,

— le cas échéant, indiquer les différentes options disponibles pour raccorder la parcelle section B n°[Cadastre 4] aux réseaux d’eau, d’électricité et d’égoût sans passer par la parcelle section B n°[Cadastre 3] en précisant leur degré de difficulté de mise en oeuvre et leur coût,

— faire toute observation utile à la résolution du litige,

Confie au président de la chambre le contrôle de cette expertise ;

Dit que les parties devront consigner au greffe dans un délai d’un mois à compter de la présente décision la somme de 2 000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert de la façon suivante : Mme [F] [X] à hauteur de 1 000 euros et M et Mme [S] à hauteur de 1 000 euros également;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le conseiller de la mise en état, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation ou un relevé de caducité ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans le délai de 6 mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier de la consignation, à moins qu’elle ne refuse la mission et dit qu’elle devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de délai, si celui-ci se révèle insuffisant ;

Dit que si elle estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au conseiller de la mise en état la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert devra accomplir personnellement sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires ;

Dit que l’expert devra communiquer aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires auxquels il devra répondre dans son rapport définitif;

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport aux représentants des parties en mentionnant cette remise sur l’original ;

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [Q] [P] [C] [O] épouse [S] à payer à Mme [F] [X] la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation,

Déboute Mme [F] [X] de ses demandes de provision au titre d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral,

Déboute M. [L] [S] et Mme [Q] [P] [C] [O] épouse [S] de leur demande de provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance,

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [Q] [P] [C] [O] épouse [S] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [Q] [P] [C] [O] épouse [S] à payer à Mme [F] [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE