Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 3 juin 2025, n° 23/00219

TI Riom 15 décembre 2022

CA Riom
Infirmation partielle 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par l'acquéreur
La cour a constaté que Mme [R] n'a pas respecté ses obligations contractuelles, justifiant ainsi l'application de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente.
Accepté
Droit au remboursement des frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la société supporter les frais de justice, et a donc accordé le remboursement de ces frais.
Rejeté
Allégation de résistance abusive de la part de Mme [R]
La cour a estimé que la société n'a pas apporté la preuve suffisante d'une résistance abusive de la part de Mme [R], justifiant ainsi le rejet de cette demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 3 juin 2025, n° 23/00219
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	23/00219
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Riom, 15 décembre 2022, N° 11-22-000190
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne AMET-DUSSAPBernard SOUTHONFrançoise PETIT
Cabinet(s) :	BERNARD SOUTHON - ANNE AMET-DUSSAP
Parties :	S.A.R.L. COMBRAILLES IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 3 juin 2025

N° RG 23/00219 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F6M4

— PV- Arrêt n°

S.A.R.L. COMBRAILLES IMMOBILIER / [F] [R]

Jugement au fond, origine Tribunal de proximité de RIOM, décision attaquée en date du 15 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 11-22-000190

Arrêt rendu le MARDI TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. COMBRAILLES IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [F] [R]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/002790 du 07/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Françoise PETIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 février 2025, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 3 juin 2025, après prorogé du délibéré initialement prévu le 6 mai 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [B] [C], Mme [O] [S] et M. [T] [C] ont confié le 23 mars 2021 un mandat exclusif de vente à la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER concernant un bien immobilier situé au [Adresse 5] dans la commune de [Localité 4] (Puy-de-Dôme). Suivant un compromis de vente signé le 8 juillet 2021, Mme [F] [R] s’est engagée à acquérir ce bien moyennant le prix de 35.000,00 € hors frais notariés sous les deux conditions suspensives ci-après libellées (page 11/16) :

« Le certificat d’urbanisme ou les titres de propriété ne devront révéler aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l’ACQUEREUR. Le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination. »

« L’état hypothécaire ne devra révéler aucune inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital, intérêts ou accessoires, ne pourra être intégralement remboursé à 1'aide du prix de vente. Dans le cas contraire la réalisation de la présente vente sera soumise à la condition suspensive de l’accord du créancier de radier son inscription. »

Ce compromis de vente prévoit par ailleurs notamment que « Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L 'ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l’agence du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes. » (page 11/16).

Il est également prévu dans ce compromis de vente que la somme de 3.500,00 euros devait être versée à titre d’acompte entre les mains de 1'agence immobilière au plus tard le 30 juillet 2021, à titre d’acompte sur le prix de vente de 35.000,00 €, les honoraires d’agence immobilière prévus par convention étant de 4.000,00 € TTC. Mme [R] n’a cependant pas consigné la somme prévue au titre de l’acompte dans le délai imparti. C’est dans ces contextes que par courrier non daté, la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER a rappelé à Mme [R] les termes du compromis de vente.

Par courrier date du 25 août 2021, Mme [R] a notamment écrit à la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER : « (') je vous confirme ma décision de ne pas donner suite à l’acquisition de la maison de [Localité 4]. / J’en suis désolée et je vous retourne donc les clefs. ».

C’est dans ces conditions que la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER a assigné Mme [R] le 28 septembre 2022, au visa des articles 1231-1 et suivants et 1240 et suivants du Code civil, devant le tribunal de proximité de Riom qui, suivant un jugement n°RG/11-22/000190 rendu de manière réputée contradictoire le 15 décembre 2022, a :

débouté la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Mme [R] à lui payer la somme principale précitée de 4.000,00 € ;

débouté la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts formée en allégation de résistance abusive ;

débouté la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER de sa demande de défraiement formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER aux dépens de l’instance ;

rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 6 février 2023, le conseil de la SARL COMBRAILLES a interjeté appel de la décision susmentionnée. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : ' Objet/Portée de l’appel : La présente déclaration d’appel a pour objet de demander à la Cour d’appel la réformation de la décision de première instance précitée, dans toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a : CHEFS DU JUGEMENT CRITIQUES : -Débouté la SARL COMBRAILLES ALLIN IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Madame [F] [R] à lui payer la somme de 4.000 euros, – Débouté la SARL COMBRAILLES ALLIN IMMOBILIER de sa demande au titre de la résistance abusive, -Débouté la SARL COMBRAILLES ALLIN IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – Condamné la SARL COMBRAILLES ALLIN IMMOBILIER aux dépens de l’instance '.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 8 mars 2023, la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER a demandé de :

au visa des articles 1231-1 et suivants et 1240 et suivants du Code civil ;

réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Riom, tout particulièrement en ce qu’il a :

débouté la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Mme [F] [R] à lui payer la somme de 4.000,00 € ;

débouté la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts en allégation de résistance abusive ;

débouté la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER de sa demande de défraiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER aux dépens de l’instance ;

et, statuant à nouveau ;

condamner Mme [R] à payer à la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER les sommes suivantes :

4.000,00 € au titre de la clause pénale du compromis de vente du 8 juillet 2021, et, subsidiairement, en réparation de la perte de chance de percevoir la commission stipulée à ce compromis ;

1.200,00 € au titre du préjudice lié à sa résistance abusive, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 septembre 2021 ;

condamner Mme [R] :

à payer à la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER une indemnité de 1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 23 mai 2023, Mme [F] [R] a demandé de :

juger la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER mal fondée en son appel ;

confirmer le jugement déféré ;

débouter la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER de toutes ses demandes ;

juger Mme [R] bien fondée en son appel incident ;

condamner la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER au paiement de la somme de 500,00 € à titre de dommages intérêts, par application de l’article 1240 du Code Civil ;

condamner la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 4 juillet 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 20 février 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 6 mai 2025, prorogée au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il est matériellement exact qu’à la suite du compromis de vente immobilière du 8 juillet 2021, Mme [R] n’a pas versé sur un compte séquestre avant le 30 juillet 2021 la somme de 3.500,00 € à titre d’acompte sur le prix de vente de 35'000,00 € ainsi qu’elle y était contractuellement obligée. De ce fait, par courrier du 24 août 2021, la société COMBRAILLES IMMOBILIER lui a rappelé cette obligation contractuelle à date échue du 8 juillet 2021 en lui proposant amiablement une régularisation dans les meilleurs délais, Mme [R] répondant par lettre du 25 août 2021 qu’elle n’entendait en définitive pas donner suite à ce projet d’acquisition immobilière.

Contrairement à ce qui résulte de la motivation du premier juge, la société COMBRAILLES IMMOBILIER établit bien la preuve qu’elle a, préalablement à l’acte introductif d’instance du 28 septembre 2022, adressé le 2 septembre 2021 et le 23 septembre 2021 deux lettres recommandées avec demandes d’avis de réception, dont l’avis de réception afférent à la première lettre a été signé par la destinataire le 6 septembre 2021 et dont la seconde lettre n’a pas été retirée par la destinataire. Dès lors, la clause de ce compromis de vente suivant laquelle notamment « Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’ACQUÉREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’AGENCE SERA DUE INTEGRALEMENT À CETTE DERNIERE PAR LA PARTIE DEFAILLANTE (') » (page 11/16) est normalement opposable à Mme [R].

Par ailleurs, dans sa lettre de réponse du 25 août 2021, soit avant l’envoi des deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 2 et 23 septembre 2021, Mme [R] avait en tout état de cause notifié explicitement à la société COMBRAILLES IMMOBILIER sa volonté claire, définitive et sans équivoque de ne pas donner suite à ce compromis de vente sans donner pour autant une quelconque explication pouvant le cas échéant relever de l’une des deux conditions suspensives susmentionnées.

Enfin, Mme [R] n’invoque aucun moyen utile à l’appui de sa demande de rejet des prétentions de la société COMBRAILLES IMMOBILIER dans la mesure où elle invoque le contrat de mandat liant cette dernière aux vendeurs, auquel elle n’a effectivement pas été partie, alors que c’est uniquement le compromis de vente du 8 juillet 2021 qui lui est contractuellement opposable. Contrairement à ce qu’elle objecte, ce compromis de vente contenant cette clause pénale applicable indifféremment à l’acquéreur ou au vendeur suivant la partie défaillante a également été signé par la société COMBRAILLES IMMOBILIER par l’intermédiaire de son représentant légal et gérant M. [P] [G]. De plus, il s’agit bien d’une pénalité de 4.000,00 € dont le montant correspond aux frais d’acte de vente destinés en tout état de cause à être à la charge de l’acheteur en cas de défaillance de ce dernier dans l’engagement contractuel, dans l’hypothèse de défaut de vente effective du fait d’une défaillance volontaire de l’acheteur.

Dans ces conditions, en application des dispositions des articles 1231, 1231-1 et 1231-5, la responsabilité contractuelle de Mme [R] apparaît suffisamment caractérisée du fait de sa défaillance fautive dans le respect de ce compromis de vente du 8 juillet 2021, ce qui conduit, par infirmation du jugement de première instance, à condamner cette dernière à payer au profit de la société COMBRAILLES IMMOBILIER la pénalité susmentionnée de 4.000,00 €.

Il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu’il appartient en conséquence à la partie alléguant un abus de procédure ou une résistance abusive de la part de la partie adverse d’apporter la preuve de cette mauvaise foi. En effet, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue par principe un droit ne pouvant le cas échéant dégénérer en abus, et ne devant dans cette situation donner lieu à réparation par l’allocation de dommages-intérêts, que dans les cas de malice ou de mauvaise foi s’objectivant en premier lieu par une erreur grossière équipollente au dol et non par une simple appréciation inexacte que tout un chacun peut se faire à propos de ses droits.

En l’occurrence, il y a lieu de considérer au terme des débats que la partie appelante n’apporte pas suffisamment la preuve, qui lui incombe, que la partie adverse se soit opposé à cette action contentieuse et ait préféré en définitive un arbitrage judiciaire à ce différend. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée par COMBRAILLES IMMOBILIER aux fins de condamnation de Mme [R] à lui payer la somme distincte de 1.200,00 € avec intérêts légaux en allégation de résistance abusive.

En conséquence des motifs qui précèdent à titre principal concernant la condamnation au titre de la clause pénale, le jugement de première instance sera infirmé en ses décisions de rejet de la demande de défraiement formée par la société COMBRAILLES IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance. À ce sujet, il convient de constater que cette dernière ne formule pas en cause d’appel de nouvelle demande au titre de ses frais de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de la société COMBRAILLES IMMOBILIER les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance d’appel et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 1.800,00 €, en tenant compte tout à la fois des frais de première instance et d’appel.

Enfin, succombant à l’instance, Mme [R] sera purement et simplement déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée au visa de l’article 1240 du Code civil et en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement n° RG/11-22/000190 rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Riom en sa décision de rejet de la demande de dommages-intérêts formée en allégation de résistance abusive par la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER à l’encontre de Mme [F] [R].

INFIRME ce même jugement en toutes ses autres dispositions.

Statuant de nouveau.

CONDAMNE Mme [F] [R] à payer au profit de la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER la somme principale de 4.000,00 € au titre de la clause pénale résultant du compromis de vente susmentionné du 8 juillet 2021.

Y ajoutant.

CONDAMNE Mme [F] [R] à payer au profit de la SARL COMBRAILLES IMMOBILIER une indemnité de 1.800,00 € en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE Mme [F] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président