COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 25 février 2025

N° RG 23/01229 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GBIW

— PV- Arrêt n°

[D], [E], [M], [X], [J] [N] [C] / [I] [A], [R] [A], [H] [A]

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC, décision attaquée en date du 06 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 21/00018

Arrêt rendu le MARDI VINGT CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et de M^me Céline DHOME, greffière lors du prononcé

ENTRE :

M. [D], [E], [M], [X], [J] [N] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

assisté de Maître Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

ET :

M. [I] [A]

[Adresse 5]

[Localité 1]

et

M. [R] [A]

[Localité 6]

[Localité 1]

et

M. [H] [A]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Tous assistés de Maître Jean Antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau d’AURILLAC

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 09 décembre 2024

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 25 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique conclu le 19 novembre 1992, M. [D] [C] a consenti à M. [I] [A] un bail rural sur un domaine agricole constitué de bâtiments d’habitation et d’exploitation ainsi que de cheptel, de matériels et de parcelles rurales, d’une superficie totale de 115 ha 04 a 88 ca, situé sur le territoire des communes d'[Localité 4] et de [Localité 8] (Cantal). Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1993 pour expirer le 31 décembre 2001 moyennant :

un loyer annuel de 7.200,00 francs à l’indice 1002 (2ème trimestre 1992), pour les locaux d’habitation ;

20.000,00 litres de lait et 3.700,00 kgs en viande de gros bovins, pour les parcelles de terres, bâtiments d’exploitation et du cheptel, la contrevaleur en espèces calculée sur la moyenne des cours de toute l’année fixés par arrêtés préfectoraux.

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2002, ce bail à ferme de 9 ans s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2002 sans changement de clauses tout en précisant qu’à la date du 1er janvier 2002, le montant du fermage exprimé en euros s’établit comme suit :

1.250,00 € à l’indice 1139 (2ème trimestre 2001), pour a été de nouveau le loyer annuel à usage d’habitation ;

12.615,00 € à l’indice 115,60 (applicable aux fermages venant à échéance après le 1er octobre 2001), pour le fermage annuel.

Ce bail à ferme a été de nouveau renouvelé : à compter du 1er janvier 2011 par acte sous seing privé du 10 janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2019 puis par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2020 jusqu’au 31 décembre 2028. Cet acte sous seing privé du 10 janvier 2013 rappelait par ailleurs en tant que de besoin que les deux stabulations réalisées par M. [I] [A] avec l’accord de M. [D] [C] font partie intégrante des bâtiments d’exploitation du bail.

En cours de bail, M. [I] [A] a fait apport des biens loués au GAEC DE [Localité 6] dans lequel il s’est associé, en application des dispositions de l’article L.323-14 du code rural et de la pêche maritime.

Par courrier du 22 mars 2021, M. [I] [A] a informé son bailleur qu’il partait à la retraite le 31 mars 2021 et qu’il désirait céder son bail à ses enfants [R] [A] et [H] [A], ce dernier devant prendre sa place au sein du GAEC DE [Localité 6] à compter du 1er avril 2021. M. [I] [A] a ensuite cessé son activité d’exploitant agricole, son épouse Mme [L] [A] et ses fils, M. [R] [A] et M. [H] [A] étant désormais les seuls associés de ce GAEC.

Dans le but d’effectuer un état des lieux de la propriété louée, M. [I] [A] et M. [D] [C] ont mandaté un expert foncier, la visite s’étant déroulée le 27 mars 2021. Par courrier du 6 avril 2021, M. [R] [A] et M. [H] [A] ont informé M. [D] [C] d’une nouvelle orientation de leurs activités professionnelles en production laitière et sollicité son autorisation pour réaliser un certain nombre de travaux immobiliers en conséquence.

Arguant d’une situation illicite cession de bail prohibée, M. [D] [C] a saisi le 3 juin 2021 le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac afin de convoquer M. [I] [A] aux fins de conciliation et à défaut afin d’obtenir la résiliation de ce bail rural et l’expulsion des occupants de ce domaine agricole.

Après un procès-verbal de non-conciliation signé le 20 janvier 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac a, suivant un jugement n° RG-21/00018 rendu le 6 juillet 2023 :

dit que M. [H] [A] et M. [R] [A] ont obtenu l’agrément de M. [N] [C] et sont dès lors titulaires du bail rural portant sur la propriété agricole telle que visée dans l’acte notarié du 19 décembre 1992, à compter du 1er avril 2021 ;

condamné M. [D] [C] à payer à M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] :

la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [D] [C] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

condamné M. [D] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Le conseil de M. [D] M. [C] a interjeté appel de ce jugement par courrier du 26 juillet 2023.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 25 novembre 2024, M. [D] [C] a demandé de :

au visa des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ainsi que de l’article 1240 du Code civil ;

infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 juillet 2023 par le tribunal

paritaire des baux ruraux d'[Localité 4] en ce qu’il a :

dit que M. [H] [A] et M. [R] [A] ont obtenu l’agrément de M. [D] [C] et sont dès lors titulaires du bail rural portant sur la propriété agricole telle que visée dans l’acte notarié du 19 décembre 1992, à compter du 1er avril 2021 ;

condamné M. [D] [C] à payer à M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] :

la somme de 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [D] [C] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

condamné M. [D] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

statuant à nouveau ;

prononcer la résiliation du bail rural conclu le 19 décembre 1992 entre M. [D] [C] et M. [I] [A] ;

ordonner l’expulsion de M. [I] [A] et de tous occupants de son chef des biens objet de ce bail rural, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à l’expiration d’un mois à compter de la notification par le greffe de la décision à intervenir ;

débouter M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] de leurs entières demandes ;

condamner in solidum M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] :

à lui payer une indemnité de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 16 octobre 2024, M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] ont demandé de :

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

dit que M. [H] [A] et M. [R] [A] ont obtenu l’agrément de M. [D] [C] et sont dès lors titulaires du bail rural portant sur la propriété agricole telle que visée dans l’acte notarié du 19 décembre 1992, à compter du 1er avril 2021 ;

condamné M. [D] [C] à payer à M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] :

la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [D] [C] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

condamné M. [D] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

condamner M. [D] [C] :

à payer à M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] une indemnité de 2.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens d’appel.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Après évocation de cette affaire et clôture des débats lors de l’audience civile collégiale du 9 décembre 2024 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés, la décision suivante a été mise en délibéré au 25 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient d’abord de rappeler qu’il n’est pas contesté que le bail rural initialement conclu par acte authentique du 19 novembre 1992 à compter du 1er janvier 1993 entre M. [D] [C] D’ALIGNY et M. [I] [A] en qualité de preneur (en retraite depuis le 31 mars 2021) avaient été préalablement renouvelé de manière tacite pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er janvier 2020.

M. [D] [C] fait état de la lettre précitée du 6 avril 2021 qui lui a été adressée par M. [R] [A] et M. [H] [A], ainsi notamment libellée : « (') / Suite à une orientation d’une partie de notre troupeau vers une production laitière ainsi qu’une production fromagère dans les années à venir. Nous vous demandons l’autorisation de pouvoir faire une extension sur la dernière stabulation (construction année 2011), avec une création d’un auvent qui inclue la nurserie et la création d’un local de transformation côté pignon d’arrivée de la stabulation. Ainsi que la construction d’une fosse caillebotis avec logettes nécessaires à la bonne hygiène et conduite de notre troupeau de vaches laitières (voir les plans des différentes structures sur le dossier joint par nos soins). Comme vous nous l’avez demandé, nous vous communiquons les montants des travaux : « [suivent trois montants estimatifs de travaux de l’ordre de 30.000 € HT concernant des terrassements, de 200.000 € HT concernant la maçonnerie de l’ensemble fosse-caillebotis-logettes et de l’ordre de 50.000 € concernant des structures d’extensions] ». Il considère que ce courrier est révélateur d’une situation illicite de cession prohibée du bail rural à M. [R] [A] et M. [H] [A] en raison de sa teneur cumulée au fait que M. [I] [A] a cessé son activité d’exploitant agricole en transmettant l’ensemble de ses parts au sein du GAEC à son épouse et à ses deux fils. Démentant tout accord de sa part à une quelconque cession de ce bail rural et critiquant la motivation de première instance selon laquelle il aurait personnellement ratifié cette situation par un agrément, il poursuit en conséquence en cause d’appel sa demande de résiliation judiciaire de ce bail aux torts exclusifs de M. [I] [A] en allégation de violation des dispositions de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime suivant lesquelles notamment « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. / (…) / Les dispositions du présent article sont d’ordre public. ».

Il importe dès lors de déterminer si le bailleur a donné ou non son autorisation préalable, de manière expresse ou tacite et en tout état de cause sans équivocité, à la poursuite d’activité agricole de l’ensemble immobilier faisant l’objet du bail rural litigieux par les deux fils du preneur en place. M. [I] [A] ainsi que M. [R] [A] et M. [H] [A], qui ne contestent pas matériellement cette situation de poursuite d’activité par les deux fils du preneur et ne peuvent aucunement se prévaloir d’une quelconque autorisation préalable écrite de la part de M. [D] [C] ni même d’une demande écrite d’autorisation préalable en ce sens de leur part. Ce dernier convient pour autant, au regard de la jurisprudence applicable en la matière, que ce débat d’autorisation préalable du bailleur puisse porter sur l’existence éventuelle d’une autorisation qui ne serait que tacite.

En l’occurrence, M. [D] [C] a adressé le 21 mars 2021 à M. [I] [A], en lecture de la pièce n° 1 des intimés, une lettre manuscrite ainsi libellée : « Cher [I] / Je préfère vous adresser pour validation préalable le relevé actualisé des parcelles sur [Localité 4] devant faire partie du nouveau bail et que j’ai transmis à l’expert comme celui sans changement – de la [Localité 7]. / (') ». Or, en lecture de la pièce n° 2 des intimés, M. [D] [C] et M. [I] [A] ont conjointement procédé le 27 mars 2021 avec le concours de M. [P] [V], expert foncier et agricole, à l’imputation cadastrale de toutes les parcelles relevant de la mise en location de ce domaine agricole et à un état des lieux portant sur l’intégralité des éléments bâtis et des parcelles rurales dépendant de ce même domaine agricole, située en partie sur le territoire de la commune d'[Localité 4] (avec notamment les éléments bâtis) et en partie à plus haute altitude sur le territoire de la commune de [Localité 8]. Force donc est de constater, d’une part que cet état des lieux du 27 mars 2021 est nécessairement un état des lieux de sortie à l’égard de M. [I] [A] qui fait ainsi figure de locataire sortant, et d’autre part que M. [D] [C] était pleinement consentant dans ce courrier du 21 mars 2021 à poursuivre la mise en location de l’ensemble de ce domaine agricole à une personne autre que M. [I] [A].

De plus, en lecture de la pièce n° 8 des intimés, un courriel de l’expert foncier et agricole M. [P] [V] a été adressé le 17 août 2021 simultanément à M. [D] [C] et à M. [I] [A] ainsi qu’à ses deux fils M. [R] [A] et M. [H] [A] afin d’obtenir notamment la communication de la liste définitive des parcelles et des bâtiments devant être inclus dans un nouveau bail à établir entre les parties ainsi que des renseignements nécessaires sur la durée et la forme du type de bail prévu. Or, par courrier précité du 6 avril 2021, M. [R] [A] et M. [H] [A] avaient précisément informé M. [D] [C] d’une nouvelle orientation de leurs activités professionnelles en production laitière et sollicité son autorisation pour réaliser un certain nombre de travaux immobiliers en conséquence. À la date du 17 août 2021 de ce courriel de M. [P] [V], M. [D] [C] ne formulait donc aucune contestation ni aucune protestation sur le fait de la pleine occupation et de la continuation de mise en exploitation de ce domaine agricole par M. [R] [A] et M. [H] [A] en lieu et place de M. [I] [A] qui était alors déjà partir en retraite depuis plusieurs mois. Au-delà de la simple absence de réponse au courrier précité du 6 avril 2021, cette acceptation tacite de la part de M. [D] [C] résulte ainsi d’une attitude objectivement acquiesçante à cette situation de pleine occupation et de continuation de mise en exploitation de l’ensemble de ce domaine agricole par M. [R] [A] et M. [H] [A] en lieu et place de leur père.

Enfin, M. [D] [C] confirme factuellement cette intention de poursuite de cette même location au bénéfice des deux fils de M. [I] [A], écrivant notamment à ce sujet dans ses conclusions d’appelant que « L’ensemble de ces faits démontre que M. [C] avait bien l’intention de consentir un nouveau bail et non de poursuivre le bail initial qui aurait seulement été cédé aux fils de M. [I] [A]. ». S’il entendait contracter à des conditions différentes avec les deux fils de M. [I] [A] à l’occasion du départ à la retraite de ce dernier, ce qui peut être parfaitement entendu, il n’en demeure pas moins qu’il les a laissés s’installer sur ce domaine agricole sans aucune équivocité ni contestations ou protestations pendant plus de deux mois, leur conférant ainsi tacitement son agrément de principe sur cette cession pendant ce même laps de temps de deux mois avant de se prévaloir en définitive de cette cette situation arguée de cession de bail prohibée.

Dans ces conditions, eu égard au délai d’un peu plus de deux mois qui s’est écoulé entre la date du 31 mars 2021 de départ à la retraite de M. [I] [A] avec remplacement instantané de ses deux fils M. [R] [A] et M. [H] [A] sur ce même domaine agricole loué et celle du 3 juin 2021 de saisine par M. [D] [C] du tribunal paritaire des baux ruraux à des fins de conciliation et, à défaut, d’arbitrage judiciaire en allégation de situation illicite de cession de bail prohibée passible de la résiliation du bail, il y a lieu de considérer que ce dernier a tacitement acquiescé pendant l’intégralité de ce laps de temps au principe de la cession de ce bail rural à M. [R] [A] et M. [H] [A], se réservant simplement à plus tard de discuter des nouvelles clauses et conditions contractuelles qu’il entendait dès lors instaurer. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu’il a jugé que M. [R] [A] et M. [H] [A] ont obtenu à compter du 1er avril 2021 l’agrément de principe de M. [D] [C] quant à la titularité de ce bail rural portant sur l’ensemble de la propriété agricole mentionnée dans l’acte authentique précité du 19 décembre 1992.

Par voie de conséquence, M. [D] [C] sera débouté de sa demande formée aux fins de résiliation de ce bail rural en allégation de cession de bail prohibée ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion sous astreinte formées à l’encontre de M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A].

Il n’y a pas lieu de considérer au terme des débats que M. [D] [C] se soit abusivement opposé aux demandes de M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] et ait en définitive préféré un arbitrage judiciaire pour l’aplanissement de ce différend en étant mû par des intentions de mauvaise foi ou de manquements à l’obligation de loyauté dans l’exécution du contrat litigieux. Le jugement de première instance sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné M. [D] [C] à payer au profit de M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts en allégation de préjudice moral.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application des décisions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 2.500,00 €.

Enfin, succombant à l’instance, M. [D] [C] sera purement et simplement débouté de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement n° RG-21/00018 rendu le 6 juillet 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac en ce qu’il a condamné M. [D] [C] à payer au profit de M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] la somme de 3.000,00 € titre de dommages-intérêts.

CONFIRME ce même jugement en toutes ses autres dispositions.

Y ajoutant.

CONDAMNE M. [D] [C] à payer au profit de M. [I] [A], M. [R] [A] et M. [H] [A] une indemnité de 2.500,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code procédure civil.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [D] [C] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président