COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 05 mai 2026

N° RG 25/00294 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GKDI

— VC-

[F] [J] / [Q] [U]

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de VICHY, décision attaquée en date du 30 Janvier 2025, enregistrée sous le n° 51-22-000006

Arrêt rendu le MARDI CINQ MAI DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [F] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Assisté de Maître Pierre LAUMOND de la SELAS JURI-DEFI AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

ET :

M. [Q] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Assisté de Maître Yann LEMASSON de la SELARL LEMASSON- DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 16 mars 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 05 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 6 décembre 1999 avec effet à compter du 11 novembre 1999, Monsieur [Q] [U] a donné à bail à ferme à Monsieur [F] [J] une parcelle de terre cadastrée section ZL n°[Cadastre 1] située commune de [Localité 4] (03) d’une superficie de 2ha 90a 53ca. Le bail a été renouvelé le 11 novembre 2008 puis le 11 novembre 2017.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 mars 2022, Maître [A] [P], notaire à [Localité 5], a notifié à Monsieur [F] [J] le prix et les conditions de ventes de la parcelle donnée à bail, compte tenu d’un projet de vente en cours entre le bailleur Monsieur [Q] [U] et la société VICAT S.A. qui souhaite acquérir la parcelle pour y exploiter une carrière. A cette occasion, il a été indiqué à Monsieur [J] que le prix de vente de l’immeuble loué a été fixé à la somme de 31.958,30 € outre les frais de vente à la charge de l’acquéreur.

Par acte du 6 mai 2022, Monsieur [F] [J] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de VICHY aux fins de voir fixer la valeur vénale du bien immobilier objet du bail à ferme.

Par jugement contradictoire rendu le 30 janvier 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de VICHY a rendu la décision suivante':

«'- Juge Monsieur [F] [J] irrecevable en l’exercice de son droit de préemption,

— juge en conséquence les demandes relatives à la fixation du prix de vente par le tribunal, après enquête et expertise, dénuées d’objet,

— condamne Monsieur [F] [J] à payer à Monsieur [Q] [U] la somme de 1500,00 € au titre des frais irrépétibles exposés par lui à l’occasion de la présente instance,

— condamne Monsieur [F] [J] aux entiers dépens.'»

Par acte du 20 février 2025, Monsieur [F] [J] a fait appel de la décision en toutes ses dispositions.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 16 mars 2026.

***

Au terme de ses dernières conclusions , Monsieur [F] [J] demande à la cour :

— d’infirmer la décision rendue le 30 janvier 2025 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

— de déclarer Monsieur [F] [J] recevable dans l’ensemble de ses prétentions comme remplissant l’ensemble des conditions nécessaires à l’exercice de son droit de préemption à l’occasion de la vente de la parcelle cadastrée ZL [Cadastre 1]';

— d’établir la valeur des parcelles en litige,

— d’ordonner dans le cas où la cour ne s’estimerait pas suffisamment renseignée pour établir elle-même la valeur des parcelles, une mesure d’expertise et commettre tout expert qualifié, avec mission notamment de donner tous éléments permettant d’établir la valeur à la date de l’expertise des parcelles sises à [Localité 6], section ZL n°[Cadastre 1] [Adresse 3] [Adresse 4]';

— de condamner Monsieur [Q] [U] à payer à Monsieur [F] [J] une somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— de rejeter l’ensemble des fins et prétentions de Monsieur [Q] [U].

Il indique au soutien de ses prétentions que':

— aucune autorisation d’exploiter n’est nécessaire en cas de diminution du nombre d’associés exploitants';

— il n’y pas eu d’agrandissement de l’exploitation lors de la transformation du GAEC [J] en EARL [J],

— l’exploitation s’est poursuivie sans interruption ni modification depuis la date de l’autorisation d’exploiter';

— en tout état de cause, aucune action en nullité du bail pour manquement à la réglementation du contrôle des structures n’a été engagée, de sorte que le preneur peut pleinement bénéficier du droit de préemption attaché à son bail.

— si la cour valide le droit de préemption, elle doit désigner un expert pour estimer la valeur vénale du bien, en se fondant sur la valeur agronomique exclusivement, et non au regard du potentiel d’exploitation des terrains à fins de carrière.

Au terme de ses dernières conclusions, Monsieur [Q] [U] demande à la cour :

A titre principal,

— confirmer le jugement en date du 30 janvier 2025 rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de VICHY (RG n°51-22-000006) en ce qu’il a :

— jugé Monsieur [F] [J] irrecevable en l’exercice de son droit de préemption ;

— jugé en conséquence les demandes relatives à la fixation du prix de vente par le Tribunal, après enquête et expertise, dénuées d’objet ;

— condamné Monsieur [F] [J] à payer à Monsieur [Q] [U], la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux à l’occasion de la présente instance ;

— condamné Monsieur [F] [J] aux entiers dépens ;

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit applicable au litige.

Y ajoutant :

— Autoriser Monsieur [Q] [U] à poursuivre la conclusion de la vente sous la forme authentique de sa propriété cadastrée section ZL n°[Cadastre 1] située sur la commune de [Localité 7] au profit de la société VICAT.

— Condamner Monsieur [F] [J] à porter et payer au profit de Monsieur [Q] [U] une somme d’un montant de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement en date du 30 janvier 2025 rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de VICHY (RG n°51-22-000006) :

— Fixer le prix de la vente des parcelles cadastrées section ZL n°[Cadastre 1] appartenant à Monsieur [Q] [U] à la somme de 31.958,30 € (trente et un mille neuf cent cinquante-huit euros et trente centimes) hors frais et droits de vente.

— Condamner Monsieur [F] [J] à porter et payer au profit de Monsieur [Q] [U] une somme d’un montant de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

A titre infiniment subsidiaire, en cas d’infirmation et de prononcé d’une expertise judiciaire,

— impartir à l’expert foncier et agricole qu’il plaira à la Cour de désigner la mission de :

— convoquer et entendre les parties, leurs Conseils ainsi que, le cas échéant, tous sachants à titre de renseignements ;

— se faire remettre par les parties, et en cas de besoin par des tiers, toute pièce utile à l’accomplissement de sa mission ;

— autoriser en cas de besoin l’expert judiciaire commis à recueillir l’avis de tout technicien d’une spécialité distincte de la sienne ;

— en présence des parties, visiter et décrire la parcelle cadastrée section ZL n°[Cadastre 1] située commune de [Localité 7], louées à Monsieur [F] [J], d’une contenance totale de 2ha 90a 53ca ;

— fournir tous éléments permettant d’avérer les destinations ou vocations potentielles des immeubles objet de la mesure d’instruction ;

— procéder à l’estimation de leur valeur vénale en tenant compte de l’ensemble de leurs caractéristiques (situation, qualité, nature du sol et sous-sol).

— Surseoir à statuer sur la fixation de la valeur vénale des immeubles cadastrés section ZL n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] situés commune de [Localité 7] dans l’attente du dépôt de son rapport définitif par l’expert désigné.

— Réserver les frais irrépétibles et dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le preneur n’était pas en règle avec le contrôle des structures, dès lors que l’autorisation d’exploiter délivrée en 2005 au GAEC [J] n’est plus valable, à la suite du retrait de deux des associés du GAEC qui a eu pour effet de mettre un terme de plein droit à la convention de mise à disposition des parcelles louées par l’une des associées. Il affirme qu’en 2013, Monsieur [J] exerçant désormais seul sous le statut d’EARL [J], a conclu un nouveau bail avec les consorts [T], et a mis ces parcelles nouvellement louées à disposition de l’EARL, de sorte qu’il y a eu un agrandissement au sens de la réglementation afférente au contrôle des structures.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Au terme de l’article L412-5 du code rural et de la pêche maritime, bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.

Ce même article prévoit en outre que le bénéficiaire du droit de préemption, […] devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12.

L’article L411-59 rappelle que le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens […] qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

L’article L412-12 dispose en outre que celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67, lesquelles sont relatives dans le premier de ces textes, à la nécessité pour le repreneur d’obtenir une autorisation dans le cadre du contrôle des structures, lorsque l’opération y est soumise.

Il résulte de ces textes que, pour prétendre bénéficier d’un droit de préemption, le preneur doit établir qu’il remplit les conditions d’ancienneté, d’exploitation personnelle et de conformité de sa situation administrative (Cass 3e civ 01/12/2016 n°15-23.410).

En l’espèce, Monsieur [F] [J] qui souhaite faire valoir son droit de préemption en sa qualité de preneur, laquelle n’est pas contestée, doit donc démontrer qu’il remplit les conditions imposées par ces dispositions, et notamment':

— qu’il a exercé pendant trois ans une profession agricole,

— qu’il exploite lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente,

— qu’il satisfait aux conditions d’autorisation administrative d’exploitation et de mise en conformité avec la réglementation sur le contrôle des structures agricoles.

La cour soulignera en premier lieu que le bailleur ne conteste à aucun moment la qualité de preneur à bail de Monsieur [J] et ne soutient pas que le bail rural serait nul au motif que le preneur ne justifierait pas être en règle avec la réglementation du contrôle des structures agricoles. Il s’ensuit que le preneur ne peut valablement soutenir en se fondant sur la jurisprudence de la cour de cassation (pourvois n°03-18.272 et n°09-10.756) qu’en l’absence d’action en nullité du bail pour manquement à cette réglementation, il pourrait pleinement bénéficier du droit de préemption attaché à son bail. Le litige ne porte en effet que sur le respect par le preneur des conditions exigées par les articles précités pour pouvoir bénéficier de son droit de préemption.

Ce sont ces conditions que la cour doit examiner, étant précisé que les deux premières conditions indiquées précédemment ne font pas débat, seule la troisième est en discussion.

L’article L331-2 du code rural dispose que I. Sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes :

1° Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. La constitution d’une société n’est toutefois pas soumise à autorisation préalable lorsqu’elle résulte de la transformation, sans autre modification, d’une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l’unique associé exploitant ou lorsqu’elle résulte de l’apport d’exploitations individuelles détenues par deux époux ou deux personnes liées par un pacte civil de solidarité qui en deviennent les seuls associés exploitants;

Cette article impose donc une autorisation préalable d’exploiter dès lors qu’il envisagé un agrandissement de l’exploitation.

Le changement de dénomination et de nature juridique d’une société d’exploitation, pas plus que la diminution du nombre des associés exploitant ne sont soumises à autorisation, ce qui n’est pas contesté.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats':

— que par arrêté du 22 avril 2005, le GAEC [J] est autorisé à exploiter 258,18 ha situé sur les communes de [Localité 4], [Localité 8]';

— que suivant délibération de l’assemblée générale des associés du GAEC [J] en date du 29 mai 2013, il a été acté le retrait de deux associés du GAEC à savoir Madame [S] [J] et Madame [I] [J] et la transformation du GAEC en EARL avec associé unique en la personne de Monsieur [F] [J]'; il est précisé que la transformation du GAEC n’entraîne pas la dissolution du groupement';

— que par convention du même jour à effet au 31 mars 2013, Monsieur [F] [J] met à disposition de l’EARL [J] les parcelles données à bail situées commune de [Localité 6] et [Localité 8] d’une superficie totale de 140 ha 44a 52ca en vertu d’un bail rural conclu avec les consorts [Y] d’une durée de 18 ans à compter du 1er avril 2013, étant précisé que le bail est alors en cours de rédaction en l’étude du notaire ;

— qu’en 2014, la déclaration PAC établie par Monsieur [F] [J] concernant l’EARL [J] mentionne une surface exploitée de 257ha 28a';

— qu’en 2022, le relevé parcellaire MSA fait état d’une surface exploitée de l’EARL [J] de 256 ha 90a 35ca.

La cour considère que l’autorisation d’exploiter 258,18 ha délivrée au GAEC [J] devenu l’EARL [J] demeure valable dès lors qu’il n’était pas fait état d’un agrandissement du parcellaire exploité, la mise à disposition de nouvelles parcelles en 2013 n’ayant pas entraîné une augmentation de la surface exploitée au delà de l’autorisation précédemment délivrée.

L’intimé soutient que le retrait de l’un des associés du GAEC [J], en l’occurrence Madame [S] [J], qui a mis fin de plein droit à la convention de mise à disposition des parcelles données à bail au profit du GAEC (convention conclue le 31 mai 2005) situées sur les communes de [Localité 9] et [Localité 8] pour 140ha 01a 91 ca., puis la conclusion par Monsieur [F] [J] d’une nouvelle convention de mise à disposition le 29 mai 2013 portant sur des parcelles situées sur les mêmes communes mais dans le cadre d’un nouveau bail (les parcelles situées commune de [Localité 4] étant strictement identiques) pour une superficie totale de 140 ha 44a 52ca, a entraîné un agrandissement de l’exploitation nécessitant la délivrance d’une nouvelle autorisation d’exploiter.

Or, cette modification très marginale des parcelles exploitées mises à disposition de l’EARL [J], intervenue dans une même période de temps, certes avec la conclusion d’un nouveau bail rural entre les consorts [Y] et Monsieur [F] [J], ne peut s’analyser comme un agrandissement du parcellaire exploité au sens de l’article L331-2 susvisé, dès lors qu’il y a eu une continuité de l’exploitation des parcelles concernées et qu’en tout état de cause, l’autorisation initiale était donnée pour une superficie supérieure. Il ne peut être en effet jugé que la conclusion d’un nouveau bail long terme au profit de Monsieur [F] [J], et la mise à disposition de ce parcellaire au profit de l’EARL [J] qui n’est que la continuité du GAEC [J], a eu pour effet d’accroître la superficie totale de l’exploitation.

Par ailleurs le moyen fondé sur la péremption de l’autorisation donnée en 2005 pour une partie des parcelles qui n’aurait pas été mise à disposition du GAEC [J] ne peut valablement prospérer dans la mesure où le bailleur n’indique pas précisément quels fonds n’aurait pas été mis en culture dans les conditions prévues à l’article L331-4.

La cour relèvera au surplus que la parcelle concernée par l’exercice du droit de préemption du preneur est visée par l’arrêté du 22 avril 2005, de sorte qu’il bénéficie expressément de l’autorisation d’exploiter lesdites parcelles.

En conséquence, la cour jugera que le preneur Monsieur [F] [J] qui exploite sous la forme de l’EARL [J] est bien titulaire d’une autorisation d’exploiter, et qu’il se trouve donc en règle avec la réglementation du contrôle des structures agricoles. Il a donc qualité et intérêt pour exercer son droit de préemption et la cour infirmera la décision du tribunal paritaire des baux ruraux en ce qu’il a déclaré irrecevable Monsieur [F] [J] en sa demande.

Au terme de l’article L412-7 du code rural et de la pêche maritime, si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur. Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.

Monsieur [J] estime que le prix offert pour la parcelle ZL n°[Cadastre 1] soit 31.958,30 € (soit environ 11.000,00 € l’hectare) hors frais de vente, serait excessif. Il prétend que la valeur du bien qui doit être retenue doit correspondre à la seule valeur agronomique de la parcelle.

La cour soulignera toutefois que l’article précité mentionne que le tribunal fixe la valeur vénale des biens, sans précision, de sorte qu’il n’y a pas lieu de restreindre la valeur à sa seule vocation agricole mais de tenir compte de la valeur vénale à la date où le juge statue, en ce compris la valeur d’exploitation au sens large, qui peut être déterminée au vu des éléments versés aux débats ou le cas échéant, après expertise.

Sur ce point, le bailleur verse aux débats plusieurs actes de vente portant sur des parcelles géographiquement proches des parcelles litigieuses, et notamment':

— acte de vente avec substitution par la SAFER reçu devant notaire le 31 juillet 2023 portant sur des parcelles situées à [Localité 4], cadastrée ZL n°[Cadastre 4] pour un prix de 92.458,80€ (soit environ 18.000,00 € l’hectare), étant précisé que cette parcelle est également concernée par un projet d’exploitation de carrière';

— acte de vente avec substitution par la SAFER reçu devant notaire le 31 juillet 2023 portant sur des parcelles situées à [Localité 4], cadastrées ZL1 et ZL [Cadastre 5], pour un prix de 221.457,60 € (soit environ 18.000,00 € l’hectare)'; cette parcelle est également concernée par un projet d’exploitation de carrière.

Par ailleurs, le bailleur produit un courrier recommandé de Monsieur [F] [J], au terme duquel ce dernier exerce son droit de préemption dans le cadre d’un projet de vente similaire à celui objet du présent litige, portant sur des parcelles situées commune de [Localité 4] et de [Localité 8] pour un prix total de 80.000,00 € (soit environ 13.000,00€ l’hectare).

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le prix ainsi proposé pour la vente des parcelles litigieuses est légèrement inférieur au prix auquel ont été vendues des parcelles situées à proximité et ayant la même vocation en terme d’exploitation. Dans ces conditions, le prix proposé ne peut être considéré comme exagéré, et sans qu’il ne soit nécessaire de recourir à l’avis d’un expert, la cour fixera la valeur vénale des biens litigieux à la somme de 31.958,30 € hors frais de vente.

Il n’y a pas lieu d’autoriser Monsieur [Q] [U] à poursuivre la conclusion de la vente des parcelles litigieuses.

Monsieur [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de fixer à la somme de 2000,00 € la somme due par Monsieur [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau :

Déclare recevable la demande de Monsieur [F] [J]';

Déboute Monsieur [F] [J] de sa demande de désignation d’un expert';

Fixe la valeur vénale des parcelles cadastrées commune de [Localité 4] cadastrées ZL n°[Cadastre 1] à la somme de 31.958,30 € ';

Condamne Monsieur [F] [J] à payer une somme de 2000,00 € à Monsieur [Q] [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute Monsieur [Q] [U] du surplus de ses demandes';

Condamne Monsieur [F] [J] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président