N° RG 23/03457 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JPNZ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE

ARRET DU 15 MAI 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de LOUVIERS, décision attaquée en date du 13/10/2023, enregistrée sous le n° 51-23- 000009

APPELANTS :

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Non comparant, représenté par M^e Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN

Madame [J] [V] épouse [E]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Non comparante, représentée par M^e Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

Madame [P] [S] [T] [M] veuve [D]

née le 20 Mai 1931 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Non comparante, représentée par M^e Gaëlle ALEXANDRE de la SELARL OTTAVIANI & ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 6 mars 2025 devant Madame Alvarade, présidente

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame ALVARADE, présidente

Monsieur TAMION, président

Monsieur URBANO, conseiller

DEBATS :

Madame DUPONT, greffière

Un rapport oral a été fait avant les plaidoiries

A l’audience publique du 06 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 15 mai 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame Alvarade, présidente et par Madame Dupont, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 25 janvier 1993, M. [L] [D] a consenti à M. [Y] [E] et Mme [J] [V], épouse [E] un bail rural à long terme avec effet rétroactif au 25 décembre 1992 devant expirer fin 2010, portant sur diverses parcelles de terre sises à [Localité 14] (Eure) lieu-dit « [Adresse 12] » et à [Localité 10] lieu-dit « [Localité 11] », de contenances respectives de 12ha 13a 16ca et de 16ha 62a 06ca.

Mme [P] [M], veuve [D], est devenue usufruitière des parcelles en cause aux termes d’un acte de donation-partage du 3 septembre 1997 contenant une clause valant 'donation réciproque de l’usufruit réservé'.

Le 28 janvier 2010, les preneurs l’ont informée de la mise à disposition des parcelles louées au profit de l’EARL de l’Herbière.

Par acte authentique du 15 décembre 2010, le bail consenti le 25 janvier 1993 a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019, puis s’est par suite reconduit par tacite reconduction, la date de fin de bail étant fixée au 31 décembre 2028.

Courant janvier 2014, l’EARL de l’Herbière a été transformée en société civile d’exploitation agricole, dénommée SCEA de l’Herbière.

Suivant requête du 23 juin 2021, Mme [D] a saisi la juridiction aux fins de résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime (CRPM).

Par acte du 29 juin 2021, un congé a été délivré aux preneurs sur le fondement de l’article L.411-64 du code précité. Le 16 septembre 2021, ces derniers ont contesté ce congé et ont parallèlement sollicité l’autorisation de céder le bail à leur fils, M. [B] [E].

Ces deux affaires ont été jointes et par jugement du 13 octobre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers a :

— débouté Mme [P] [M] veuve [D] de sa demande en résiliation de bail,

— déclaré recevable Mme [P] [M] veuve [D] en sa demande de congé,

— débouté M. [Y] [E] et son épouse, Mme [J] [V] en leur demande de cession du bail au profit de leur fils, M. [B] [E],

— validé le congé en date du 29 juin 2021,

— ordonné à M. [Y] [E] et son épouse, Mme [J] [V], de libérer les parcelles louées dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [Y] [E] et son épouse, Mme [J] [V] d’avoir volontairement libéré les parcelles dans ce délai, Mme [M] veuve [D] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— fixé une indemnité d’occupation d’un montant de 10 euros par jour jusqu’à la libération définitive des terres,

— débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [Y] [E] et son épouse, Mme [J] [V] aux entiers dépens de l’instance

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu,

— sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [M], veuve [D], qu’aux termes de l’acte de donation-partage du 3 septembre 1997, celle-ci est devenue usufruitière des parcelles, de sorte qu’elle pouvait légitimement poursuivre seule la résiliation du bail,

— sur la demande en résiliation du bail aux motifs d’une part, que le bail consenti au preneur a été mis à disposition d’une société la SCEA de l’Herbière, dont le capital social est majoritairement détenu par des personnes morales en contravention avec les dispositions de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, sans l’accord préalable du bailleur, et d’autre part que les sociétés associées majoritaires de la SCEA de l’Herbière n’ayant aucune vocation agricole et agissant manifestement en infraction avec leur objet social, les conditions de cette mise à disposition étaient de nature à lui porter préjudice, que le moyen était inopérant, dès lors que la majorité des parts de la SCEA de l’Herbière était désormais détenues par des personnes physiques des suites d’un projet de cession de parts sociales du 6 janvier 2022 de la société holding SCB à hauteur de 36% au profit de M. [B] [E],

— sur la contestation de la validité du congé retraite délivré le 29 juin 2021, en premier lieu sur la qualité de l’auteur du congé, qu’il est acquis que le bailleur usufruitier peut délivrer congé seul, sans intervention du nu-propriétaire, mettre le preneur en demeure de payer les loyers et saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation de bail, et en second lieu, sur les mentions du congé, que le moyen soulevé est inopérant, dès lors que le congé a été délivré par huissier, le motif clairement indiqué, à savoir 'preneur ayant atteint l’âge de la retraite', lequel fige le débat devant la juridiction en conformité avec les dispositions de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, les dispositions de l’article L. 411-64 étant en outre rappelées, de sorte que le congé doit être déclaré valide,

— sur la demande reconventionnelle d’autorisation de cession du bail au profit de M. [B] [E] (art. L.411-35), que les preneurs ont manqué à leurs obligations en procédant à un apport du droit au bail à une société sans agrément du bailleur en violation de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le manquement étant avéré quand bien même l’action en résiliation de bail initiée sur ce fondement a été rejetée, les éléments versés aux fins d’apprécier la capacité du cessionnaire à reprendre l’exploitation en terme de garantie financière s’avèrant de plus succinct, de sorte que la cession du bail peut apparaître comme préjudiciable au bailleur.

M. et Mme [E] ont interjeté appel de cette décision dans des formes et délais qui ne sont pas critiqués.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, les appelants demandent à la cour :

Vu la décision rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers du 13 octobre 2023,

Vu la déclaration d’appel en date du 19 octobre 2023,

Vu les pièces visées ou versées aux débats,

Vu les dispositions des articles L.411-31, L.411-37 du code rural et de la pêche maritime,

Vu les dispositions des articles L.411-35 et L.411-59 du code rural et de la pêche maritime,

confirmer la décision rendue en première instance par le tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers le 13 octobre 2023 en ce qu’elle a :

' débouté Mme [P] [M] veuve [D] de sa demande en résiliation de bail,

Cependant,

Infirmer la décision rendue en première instance le 13 octobre 2023 en ce qu’elle a :

' déclaré Mme [P] [M] veuve [D] recevable en sa demande de congé,

' rejeté leur demande de cession du bail au profit de leur fils, M. [B] [E],

Et, statuant à nouveau,

Vu les mentions du congé délivré le 29 juin 2021,

constater la nullité du congé délivré le 29 juin 2021,

En tout état de cause,

Vu la bonne foi du cédant,

Vu les conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire,

autoriser la cession du bail en date du 15 décembre 2010 portant renouvellement de bail en date du 25 janvier 1993 consenti initialement par M. [L] [D] portant sur les parcelles sis :

' Commune de [Localité 14] (Eure) lieu-dit « [Localité 13] » :

— Section ZA n°[Cadastre 7] pour une contenance de 06ha 50a 00ca

— Section ZA n°[Cadastre 3] pour une contenance de 2ha 01a 03ca

— Section ZA n°[Cadastre 4] pour une contenance de 51a 83ca

— Section ZA n°[Cadastre 6] pour une contenance de 3ha 10a 30ca

Soit 12ha 13a 16ca

' Commune de [Localité 10] au lieu-dit « [Localité 11] » :

Section ZI n° [Cadastre 2] pour une contenance de 04ha 48a 90ca

Soit une contenance totale de 16ha 62a 06ca au profit de M. [B] [E].

condamner Mme [P] [M] veuve [D] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner en tous les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, l’intimeé demande à la cour de :

'Vu les articles L.416-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime,

Vu l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime,

Vu les pièces versées aux débats,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers en date du 13 octobre 2023 en ce qu’il a

— déclaré recevable sa demande de congé ;

— rejeté lar demande de cession de bail de M. [Y] [E] et son épouse Mme [J] [V] au profit de leur fils, M. [B] [E] ;

En conséquence,

— validé le congé en date du 29 juin 2021,

— ordonné à M. [Y] [E] et son épouse Mme [J] [V] de libérer les parcelles louées dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [Y] [E] et son épouse Mme [J] [V] d’avoir volontairement libéré les parcelles dans ce délai, elle pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— fixé une indemnité d’occupation d’un montant de 10 euros par jour jusqu’à la libération définitive des terres ;

— condamné M. [Y] [E] et son épouse Mme [J] [V] aux entiers dépens de l’instance.

— réformer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers en date du 13 octobre 2023 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de résiliation de bail ;

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail rural en date du 25 janvier 1993, consenti initialement par M. [L] [D] à M. [Y] [E] et Mme [J] [V] épouse [E] portant sur diverses parcelles sises :

* Commune [Localité 14]

— Section AZ n° [Cadastre 7] 06 ha 50 a 00 ca

— Section AZ n°[Cadastre 3] 02 ha 01 a 03 ca

— Section AZ n°[Cadastre 4] 00 ha 51 a 83 ca

— Section AZ n°[Cadastre 6] 03 ha 12 a 16 ca

* Commune de [Localité 10]

— Section ZI n°[Cadastre 2] 04 ha 48 a 90 ca

Soit une contenance totale de 16 ha 62 a 06 ca

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [E] et Mme [J] [V] épouse [E] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique ;

— fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 10 euros/jour jusqu’à la libération des terres ;

— débouter M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en tous les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation du bail

A l’appui de sa demande de résiliation du bail, Mme [D] fait valoir que les preneurs opèrent une confusion entre les paragraphes I et le II de l’article L.411-37 du CRPM, que la mise à disposition au profit « de toute autre personne morale autre que celles mentionnées au I » soit une société dont l’objet social n’est pas principalement agricole et/ou une société dont le capital social n’est pas majoritairement détenu par des personnes physiques est régie par le II de l’article L.411-37, qu’un accord préalable du bailleur était par conséquent nécessaire, de sorte que la mise à disposition intervenue au profit de la SCEA de l’Herbière, dont le capital social était majoritairement détenu par des personnes morales, les associés personnes physiques ne détenant que 775 des 2775 parts sociales, est irrégulière,

qu’une telle irrégularité constitue une irrégularité de fond et le fait que la situation ait été régularisée ne saurait couvrir le manquement constaté dès lors qu’une mise à disposition non autorisée s’analyse comme une cession de bail et constitue une infraction instantanée et irréversible, par conséquent non susceptible de régularisation. (Cass. civ.3 ème , 22 février 2005, n° 03-20.631),

que son préjudice est caractérisé, dès lors qu’elle n’a pu faire connaître son opposition.

Les appelants répondent que la modification du capital social de la SCEA de l’Herbière n’a pas eu d’incidence puisque le preneur est resté associé et a conservé le contrôle juridique de l’exploitation des terres, objet du bail,

que son capital était directement détenu par deux associés exploitants (Mrs [Y] et [B] [E]) et respectivement à hauteur de 18,38% et 10,23% et indirectement par le biais de la société SCB (holding), et la SC [B] [E] respectivement à hauteur de 17,64% (49% de 36%) et 17,55% (99% de 17,73%),

que la majorité des parts de la SCEA de l’Herbière est désormais détenue majoritairement par des personnes physiques,

qu’en tout état de cause, il ne pouvait qu’être reproché en l’espèce le défaut d’obtention de l’accord préalable du bailleur,

que s’agissant d’une irrégularité de pure forme, compte tenu des dispositions de l’article L.411-31, la résiliation ne peut être encourue que si le bailleur a mis en demeure le preneur de lui communiquer l’information préalable et si l’omission ou l’irrégularité est de nature à induire le bailleur en erreur et, en conséquence, à lui causer un préjudice,

qu’aucune mise en demeure d’avoir à communiquer l’information préalable ne leur a été adressée et cette omission ou irrégularité n’a aucunement induit la bailleresse en erreur et ne lui a causé aucun préjudice,

que c’est dans un souci d’apaiser les relations avec la bailleresse et de parfaite bonne foi, qu’ils ont établi un projet de cession de parts transmis en cours de procédure, sans toutefois que cette dernière ne réagisse.

Aux termes de l’article L. 411-31 du CRPM :

I./ Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1 Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2 Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3 Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II./ Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1 Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2 Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1 et 2 du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

L’article L. 411-35 du CRPM prévoit en ses alinéas 3 et 4 que lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

À peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur. (…)

Les dispositions du présent article sont d’ordre public."

Aux termes de l’article L. 411-37 du CRPM :

I./ Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

II. / Avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts.

La demande d’accord préalable doit être adressée au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition. A peine de nullité, la demande d’accord mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles que le preneur met à sa disposition. Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis. Le preneur informe le bailleur du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la personne morale et lui fait part de tout changement intervenu. Cet avis doit être adressé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans le délai de deux mois consécutif au changement de situation.

III./ En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail.»

Le premier juge a débouté Mme [D] de sa demande de résiliation de bail et de ses demandes subséquentes, considérant que la violation invoquée des dispositions de l’article L.411-37 alinéa 1 du code rural n’était pas caractérisée.

Il convient de préciser que si le bailleur est admis à agir sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, du code rural, la cession prohibée constituant une cause péremptoire de résiliation du bail, il n’a pas à démontrer à cet effet le préjudice qu’il estime avoir subi et aucune régularisation n’est possible, s’agissant d’une infraction instantanée et irréversible. En revanche, si l’action ne peut être introduite qu’en application des dispositions de l’article L. 411-37, du même code, la contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article précité, la résiliation n’est encourue que si la faute porte préjudice au bailleur, les éventuelles régularisations étant en outre possibles avant l’introduction d’une instance judiciaire.

Il résulte du dossier que courant janvier 2014, l’EARL de l’Herbière a été transformée en société civile d’exploitation agricole, dénommée SCEA de l’Herbière, au capital de 27.750 euros, composé de 2775 parts sociales de 10 euros, qu’aux termes d’un acte du 12 janvier 2021, M. [Y] [E] a cédé à la Société civile [B] [E] 509 parts sur les 510 qu’il détenait et la société SCB, société holding créée par M. [Y] [E], Mme [J] [E] et la SCEA de l’Herbière participant également au capital, a cédé à la Société civile [B] [E] 108 parts sociales, de sorte que les 2 775 parts sociales de la SCEA de l’Herbière se répartissaient comme suit :

— M. [Y] [E] : 1 part sociale

— Mme [J] [E] : 490 parts sociales

— M. [B] [E] : 284 parts sociales

— SCB : 891 parts sociales

— SC [B] [E] : 1109 parts sociales.

Il s’en suit que le capital de la SCEA était détenu majoritairement par des personnes morales (2000 parts sur 2775), peu important que le surplus des titres ait été détenu directement et indirectement par des personnes physiques, associés exploitants.

Si au jour de la demande en justice, auquel il convient de se placer pour apprécier le motif de résiliation invoqué, force est de constater que des suites d’un acte du 27 octobre 2022, la société holding, SCB, a cédé 36% des parts qu’elle détenait de la SCEA de l’herbière à M. [B] [E] et Mme [G] [E], de sorte que le capital de la SCEA se trouvait majoritairement détenu directement par des personnes physiques, sans que Mme [D] ne puisse se prévaloir d’aucun préjudice, le seul fait qu’elle n’ait pu faire connaître son opposition ne saurait caractériser ce préjudice, alors que le preneur est resté associé et a conservé le contrôle juridique de l’exploitation des terres, la modification du capital social n’ayant donc eu aucune incidence et que les droits de la bailleresse n’ont pas été modifiés, de sorte que ses intérêts légitimes ont été protégés, l’arrêt cité rendu par la Cour de cassation (Chambre civile 3, 22 février 2005, 03-20.631), n’ayant pas vocation à s’appliquer, dès lors que dans cette espèce, il avait été fait droit à la résiliation du bail en raison du caractère irrégulier d’une mise à disposition qui s’analysait en une cession prohibée, caractérisant ainsi une infraction instantanée et irréversible qui ne pouvait donner lieu à régularisation car violant une disposition d’ordre public du statut du fermage.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation présentée par Mme [D].

Sur la validité du congé retraite

Les appelants font valoir que le congé a été délivré le 29 juin 2021 pour âge de la retraite sur la base de l’acte authentique du 15 décembre 2010, lequel prévoit explicitement une durée de 9 ans, qu’il vise de façon erronée les dispositions des articles L.416-1 et L.416-8 du CRPM, applicables aux baux à long terme,

que contrairement à ce qu’a décidé le premier juge, les mentions du congé ne permettent pas de palier l’erreur affectant l’acte,

que cette confusion née de l’évolution du lien contractuel, le bail à long terme du 29 janvier 1993 ayant fait l’objet d’un renouvellement par acte authentique du 15 décembre 2010 lequel n’était plus soumis au statut des baux à long terme, est de nature à induire en erreur le preneur qui est fondé à solliciter la nullité du congé.

Mme [D] soutient que le bail liant les parties, conclu le 25 janvier 1993 est un bail à long terme soumis aux dispositions des articles L.416-1 et suivants du CRPM, que l’acte du 15 janvier 2020 est un acte de renouvellement, aucun bail n’ayant été conclu à cette date.

En application de l’article L 411-47 du CRPM :

« Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ».

Aux termes de l’article L. 416-1 du code précité :

« Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l’article L. 416-5, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours.

Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l’application des articles L. 411-6, L. 411-7 et L. 411-8 (alinéa 1er).

Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre. Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. Toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail.

Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l’article L. 411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre ».

Selon l’article L 411-47, la nullité pour vice de forme d’un congé de bail rural donné par acte extrajudiciaire ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, le bail du 25 janvier 1993 prévoit qu’il est conclu à long terme, qu’il est soumis aux dispositions des articles L. 416-1 à L 416-9 du code rural, qu’il est consenti et accepté pour une durée de dix-huit années entières et consécutives, qui commence à courir rétroactivement le 25 décembre 1992 pour finir à pareille époque en 2010; qu’il est stipulé qu’il se renouvellera par la suite de neuf ans en neuf ans conformément aux dispositions de l’ article L. 416-1, sauf congé envoyé par le bailleur au moins dix-huit mois à l’avance par acte extrajudiciaire conformément aux dispositions de l’article L 411-47 de ce code; que sauf convention contraire, les clauses et conditions du bail renouvelé seront celles du présent bail (…) ; que ce bail s’est renouvelé le 15 décembre 2010 ;

Il n’est pas discuté que le congé a été délivré aux preneurs alors que ceux-ci auront atteint l’âge de la retraite, cette mention figurant expressément à l’acte, l’acte en cause rappelant qu’un bail rural à long terme a été consenti au preneur le 25 janvier 1993 et s’est renouvelé suivant acte authentique le 15 décembre 2010.

Au regard des éléments précités, les appelants ne sauraient se prévaloir sérieusement d’une quelconque confusion au regard des termes explicites de l’acte et prétendre que le congé a été délivré sur la base d’un bail de neuf ans.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a validé l’avis de non-renouvellement signifié le 29 juin 2021.

Sur la demande d’autorisation de cession du bail

Les preneurs, qui ont atteint l’âge de la retraite, s’estiment fondés à solliciter la cession du bail au profit de leur fils, M. [B] [E].

Ils font grief au premier juge d’avoir considéré que la mise à disposition du bail d’une société en contradiction avec les dispositions de l’article L.411-31 du CRPM ne pouvait fonder la résiliation du bail à l’initiative du bailleur, mais constituait un manquement à l’obligation du preneur suffisant pour caractériser l’absence d’exécution de bonne foi du contrat et d’avoir retenu que M. [B] [E] ne remplissait pas les conditions de mise en valeur de l’exploitation.

Ils soutiennent qu’ils se sont en revanche acquittés de leurs obligations nées du bail de bonne foi et que leur fils présente toutes les qualités requises aux fins de reprise du bail.

Mme [D] s’oppose à cette demande et estime que le premier juge a fait une exacte application de la jurisprudence en considérant qu’en raison du manquement à leurs obligations contractuelles, les preneurs doivent être considérés comme n’ayant pas exécuté de bonne foi le contrat et déclarés irrecevables à solliciter l’autorisation de céder le bail.

Elle rappelle que l’autorisation de céder ne peut être accordée qu’au preneur qui s’est acquitté de toutes ses obligations légales et conventionnelles résultant de son bail et le manquement du preneur à l’une des obligations du bail, même non sanctionné par la résiliation du bail, suffit à constituer sa mauvaise foi et à le priver de la faculté de céder son bail même en l’absence de préjudice démontré du bailleur.

L’article L. 411-35 du CRPM dispose notamment en son alinéa premier que sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

La faculté donnée au preneur de céder son bail à l’un de ses descendants notamment, soit avec l’autorisation du bailleur, soit avec l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux étant une exception au principe d’incessibilité, la cession ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur, ces intérêts étant appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant, appréciée à la date de la demande en justice d’autorisation de cession, et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel. Par ailleurs, le candidat à la cession doit satisfaire à l’ensemble des conditions posées par l’article L. 411-59 du CRPM.

Mme [D] maintient que les preneurs ont manqué à leurs obligations résultant du bail en mettant le bien loué à disposition d’une société irrégulièrement constituée sans l’accord du bailleur en contravention avec les dispositions de l’article L 411-37 du CRPM.

Il est constant que la faculté de céder le bail est réservée au preneur de bonne foi ayant constamment respecté ses obligations pendant toute la durée du bail, ce qui n’est pas le cas lorsqu’il est constaté au jour de la demande que le preneur a mis à disposition les parcelles louées à une société dont le capital était majoritairement détenu par des personnes morales, sans avoir obtenu au préalable l’agrément du bailleur, la circonstance qu’une régularisation ait été opérée, le capital étant désormais détenu majoritairement par des personnes physiques, n’étant pas de nature à effacer la manquement commis antérieurement, peu important donc l’absence de préjudice causé au bailleur.

La cour considérera, comme le premier juge, que ces éléments sont suffisants à faire perdre à M. et Mme [E] leur qualité de preneurs de bonne foi, de sorte que le jugement sera confirmé.

Surabondamment, sur les qualités du cessionnaire, en application des dispositions de l’article L. 411-59 du code rural dispose que « le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. »

M. et Mme [E] font valoir que leur fils offre toutes les garanties nécessaires à la bonne exécution des baux dont la cession est sollicitée, qu’il est associé exploitant gérant depuis 2017 au sein de la SCEA de l’Herbière et demeure à 26 km des parcelles exploitées, qu’il dispose des moyens nécessaires à l’exploitation, justifie de l’obtention des diplômes adéquats et est en conformité avec le contrôle des structures.

Ils précisent qu’il s’inscrit dans un projet familial, les terres objet du bail étant initialement des terres propriétés de son grand-père paternel qui les avaient vendues à M. [L] [D] par le truchement d’une SAFER en 1993.

Si M. [B] [E] disposent de la capacité professionnelle prévue aux articles L. 331-2, R. 331-2 et D. 343-4 du CRPM, ainsi que d’une expérience professionnelle, pour être associé exploitant de la SCEA de l’Herbière et gérant de la SC [B] [E], elle-même associée de la SCEA et qu’il dispose d’un domicile à proximité de l’exploitation des biens loués, force est de relever, à l’instar du premier juge l’insuffisance des éléments produits relativement aux garanties financières, ne permettant pas de s’assurer de la sauvegarde des intérêts du bailleur, les appelants n’en justifiant pas plus à hauteur de cour.

Dès lors, c’est à bon droit que le jugement entrepris a considéré que le cessionnaire ne remplissait pas les conditions.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le jugement entrepris. Ce dernier sera confirmé de ce chef.

Les appelants, qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel et in solidum au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [E] et Mme [J] [V], épouse [E] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne in solidum M. [Y] [E] et Mme [J] [V], épouse [E] à payer à Mme [P] [M], veuve [D] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

La greffière La présidente