5ème Chambre

ARRÊT N° 90

N° RG 23/00844 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TP34

(Réf 1ère instance : 21/00142)

M. [A] [L]

Association UDAF MORBIHAN

C/

S.A. ESPACIL HABITAT SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AVRIL 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame VILLENEUVE, lors des débats et Madame MALLARD lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026, devant Monsieur Sébastien FOURNIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Avril 2026 par mise à disposition au greffe, suite à prorogation du délibéré du 18 mars 2026,

****

APPELANTS :

Monsieur [A] [L]

né le 29 décembre 1955 à [Localité 1], de nationalité Française, retraité,

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle yotale numéro 2023/1087 du 31/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Association UDAF MORBIHAN, ès-qualités de curateur de Monsieur [A] [L], désignée par jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 21 mai 2019

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Dominique PIRIOU-FORGEOUX, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par M^e Morgane LE FELLIC-ONNO de la SELARL SELARL MORGANE LE FELLIC-ONNO, plaidant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

S.A. ESPACIL HABITAT SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 302 494 398, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Louis MATINEAU substituant M^e François MOULIERE de la SELEURL MOULIERE AVOXA, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2010, la société Espacil Habitat a donné à bail à M. [A] [L], assisté de l’association UDAF son curateur, un local d’habitation situé [Adresse 1], appartement 01.02 – [Localité 7] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 248,59 euros.

La société Espacil Habitat ayant dès 2018 déploré, d’une part, des infiltrations dans le local commercial situé sous l’appartement de M. [L] et imputées à un mauvais entretien par ce dernier, et d’autre part, une absence de résolution de ces difficultés malgré ses multiples démarches amiables. Elle a par acte d’huissier du 17 février 2021 fait assigner l’intéressé et son curateur, l’association UDAF, aux fins de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes, qui par jugement avant-dire droit a ordonné une expertise des locaux.

Le rapport a été déposé le 18 octobre 2022.

Par jugement subséquent du 19 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation du bail ;

— autorisé le bailleur, à défaut pour M. [L] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté la société Espacil Habitat de sa demande en suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté M. [L] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— condamné M. [L] à payer à la société Espacil Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 15 décembre 2022 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour des indemnités à échoir ;

— rejeté tous les autres chefs de demande ;

— dit que la décision serait transmise au préfet du département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [L] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

— condamné M. [L] à verser à la société Espacil Habitat 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [L] aux dépens de l’instance, à l’exception des frais d’expertise mis à la charge de l’Etat, et aux frais d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le jugement était exécutoire à titre provisoire.

Le 7 février 2023, M. [L] et l’association UDAF Morbihan, en qualité de curateur, ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières écritures, notifiées le 8 juillet 2025, M. [L] et son curateur demandent à la cour d’appel de Rennes de :

— dire et juger M. [L] recevable et bien fondé en son appel ;

— dire et juger la société Espacil Habitat mal fondée en son appel incident ;

en conséquence,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter la société Espacil Habitat de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— la condamner aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire, si la cour d’appel devait confirmer la résiliation du bail et l’expulsion,

— dire et juger qu’il n’est pas justifié, eu égard à la situation personnelle de M. [L], de supprimer ou même de réduire le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et confirmer en conséquence le jugement sur ce point ;

— débouter, en conséquence, la société Espacil Habitat de son appel sur ce point ;

— dire et juger que M. [L] pourra bénéficier des plus larges délais prévus par l’application combinée des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution afin de lui permettre de se reloger convenablement et infirmer, en conséquence, le jugement sur ce point ;

— débouter la société Espacil Habitat de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, la société Espacil Habitat demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation du bail ;

* autorisé la société Espacil Habitat à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

* dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* débouté M. [A] [L] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

* condamné M. [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, à compter du 15 décembre 2022 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir ;

* condamné M. [A] [L] à lui verser 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, à l’exception des frais d’expertise mis à la charge de l’Etat ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la société Espacil Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

par conséquent, statuant à nouveau,

— supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

et y ajoutant,

— rejeter toute demande adverse plus ample ou contraire ;

— condamner M. [L] et son curateur à verser à la société Espacil Habitat 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [L] et son curateur aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

' Sur la résiliation judiciaire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1732 du même code précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

L’article 7 de cette loi dispose quant à lui que le locataire est quant à lui obligé, notamment :

(…)

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les réparations locatives au sens de ces dispositions sont listées au décret n° 87-712 du 26 août 1987.

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1741 de ce code dispose que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, l’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la motivation de M. [L] consiste pour l’essentiel, après avoir rappelé qu’il paye son loyer, à faire valoir en substance son souhait de rester dans l’appartement compte tenu de ses problématiques de santé y compris psychologiques et du caractère préjudiciable d’un éventuel changement de lieu de vie, susceptible de lui faire perdre ses repères et de rompre la continuité des soins.

Il argue des aides qu’il a pu mettre en place à domicile ou dans son parcours de santé, des 'efforts’ et 'progrès’ qu’il a pu faire, et de l’absence de 'dégâts’ ou 'doléances’ depuis plusieurs mois.

Il invoque enfin l’absence de possibilité de relogement en dépit de plusieurs demandes de logement social, restées vaines.

Sur ce, il ressort des faits constants et pour le surplus des pièces produites ainsi que du rapport d’expertise judiciaire :

— que de l’année 2018 jusqu’à décembre 2020, la bailleresse a été sollicitée par la société Orpi, occupant les locaux situés sous l’appartement de M. [L], pour qu’il soit remédié à des infiltrations d’eau en provenance de ce dernier ;

— que cette longue période a été marquée par plusieurs tentatives d’intervention au domicile de M. [L], rendues vaines par l’état catastrophique du logement, devenu insalubre par le manque total d’entretien imputable au locataire, étant précisé qu’après chacun des nettoyages complets de l’appartement réalisés à l’initiative de la bailleresse M. [L] n’a jamais tardé à le ramener à un état de grande saleté, à tel point que les opérations de l’expert judiciaire, impossibles lors de la première tentative compte tenu de 'l’odeur insoutenable', n’ont pu être menées qu’après un nouveau nettoyage complet ;

— que dans la suite d’investigations menées par diverses entreprises sur l’origine des infiltrations et des dégâts subis par l’agence Orpi, l’expertise judiciaire a permis de confirmer que les réseaux de l’immeuble n’étaient pas en cause, que l’origine n’était 'pas structurelle’ et que les désordres résultaient 'd’inondations du sol, de moyennes ou de grandes importances’ intervenues dans l’appartement de M. [L], avec une source plus particulièrement localisée au niveau des toilettes qui ont 'subi des conditions anormales', l’expert ayant également relevé dans la salle d’eau une 'utilisation douteuse des appareils sanitaires'.

L’expert note plus généralement que 'l’état de l’appartement, tel que découvert lors de la première réunion montre à l’évidence que M. [L] se trouve dans une détresse psychologique évidente engendrant un mode de vie totalement déconnecté des contraintes inhérentes à l’occupation d’un logement dans un immeuble collectif’ et ajoute que 'les notions d’entretien et d’hygiène lui sont visiblement totalement inconnues'.

L’expert fait enfin cette observation : 'Les différentes descriptions de son logement faites lors des interventions successives (…) peuvent laisser penser que les épisodes précédents qui ont donné lieu aux sinistres en plafond de l’agence Orpi sont susceptibles de se reproduire à court ou moyen terme'.

La cour, à qui les difficultés personnelles de M. [L] n’échappent pas, peut toutefois se convaincre que l’usage que ce dernier fait de l’appartement est trop gravement préjudiciable à l’immeuble et ce faisant à la bailleresse pour qu’il puisse être imposé à cette dernière d’être maintenue dans une relation contractuelle qui n’est plus viable, étant à ce titre rappelé que la société Espacil Habitat est exposée aux légitimes démarches d’un tiers au contrat victime de troubles de voisinage qu’elle a pour obligation de faire cesser.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion.

' Sur l’indemnité d’occupation.

M. [L] sollicite l’infirmation y compris de ce chef du jugement, mais sans développer de motivation spécifique.

La confirmation de la résiliation et de l’expulsion conduit à celle de la condamnation au paiement de cette indemnité.

' Sur les délais.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

En outre, le délai précité de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L.412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifient avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le jugement a :

— débouté la société Espacil Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en ajoutant que la situation de M. [L] ne justifiait pas non plus une réduction de ce délai ;

— débouté M. [L] de la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, qu’il présentait sur le fondement des L.412-3 et L.412-4 de ce code.

Chacune des parties a fait appel du rejet la concernant, de manière incidente pour la société Espacil Habitat.

La cour considère que M. [L], en faisant appel, a déjà profité d’un très large délai pour retrouver avec l’assistance de son curateur un autre logement et qu’il ne peut plus appartenir à la bailleresse de supporter l’éventuelle persistance de difficultés à faire aboutir ces démarches de relogement, étant relevé que ses finances ne font pas obstacle à ces dernières (ayant une pension de retraite d’environ 1 100 euros par mois et n’ayant 'pas de difficultés financières’ selon l’appréciation de l’UDAF dans son signalement à la Préfecture du 28 mars 2023).

En conséquence, il convient :

— d’infirmer le jugement afin de faire partiellement droit à la demande de la société Espacil Habitat, en réduisant à un mois le délai entre le commandement et l’expulsion,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de délai supplémentaire présentée par M. [L].

' Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance seront confirmées.

M. [L], partie succombante, sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles d’appel de la société Espacil Habitat en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Etant souligné que, contrairement aux demandes présentées par la société Espacil Habitat, aucune condamnation ne saurait être prononcée à quelque titre que ce soit contre le curateur.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté la société Espacil Habitat de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,

Réduit à un mois le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Y ajoutant,

Condamne M. [A] [L] aux entiers dépens d’appel ;

Condamne M. [A] [L] à payer à la société Espacil Habitat la somme de 400 euros

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,