N° RG 24/04184 – N° Portalis DBV2-V-B7I-J2NY

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 24 JUILLET 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00216

Ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evreux du 06 novembre 2024

APPELANTE :

S.A.S. SAS [Adresse 4] [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée et assistée par M^e Pascal LESNE, avocat au barreau d’EURE

INTIME :

Monsieur [F] [N], [R] [P]

né le 12 Avril 1950 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté et assisté par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Bertrand THOMAS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 22 mai 2025 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 22 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 24 juillet 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 21 septembre 2018, la SCI [P] Frères Associés a consenti à la société [Adresse 5] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à Evreux (27000) en contrepartie d’un loyer annuel initial de 34 800 euros hors taxes et hors charges, outre le paiement des taxes municipales dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte sous seing privé enregistré le 17 juillet 2019, la société Espace Bien-Etre a cédé son fonds de commerce à la société [Adresse 5] [Localité 6], en ce compris son droit au bail sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte authentique du 23 juillet 2021, la SCI [P] Frères Associés a cédé à titre d’échange les locaux sis [Adresse 2] à Evreux (27000) à Monsieur [F] [P].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 décembre 2021, M. [F] [P] a mis en demeure la société [Adresse 5] [Localité 6] de payer les loyers et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour un montant total de 44 634,63 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 janvier 2024, M. [F] [P] a mis en demeure la société Espace Bien-Etre [Localité 6] de payer la somme totale de 13 087,94 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la révision du loyer.

Le 14 mars 2024, M. [F] [P] a fait délivrer à la société [Adresse 5] [Localité 6] un commandement de payer la somme de 13 465,88 euros au titre des loyers, charges et accessoires visant la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, M. [F] [P] a fait assigner la société Espace Bien-Etre Evreux devant le président du tribunal judiciaire d’Evreux statuant en référé aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l’expulsion de la société [Adresse 5] Evreux et la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 13 465,88 euros.

Par ordonnance de référé du 6 novembre 2024, madame la présidente du tribunal judiciaire d’Evreux a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

— rejeté la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 14 avril 2024 ;

— condamné la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] à restituer les lieux situés à [Localité 7], [Adresse 2] dans le mois de la signification de la présente décision;

— ordonné, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamné la SAS [Adresse 5] [Localité 6] à payer en deniers ou quittances à [F] [P], à titre provisionnel :

* 12 087,88 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

* une indemnité mensuelle d’occupation de 3 025,98 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

— dit que la somme de 12 087,88 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues portera intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

— condamné la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] à payer à [F] [P] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS [Adresse 5] [Localité 6] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 14 mars 2024, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La société Espace Bien-Etre [Localité 6] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 décembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 12 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société [Adresse 5] [Localité 6] qui demande à la cour de :

— reformer et infirmer l’ordonnance de référé rendue le 6 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire d’Evreux en ce qu’il a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

* rejeté la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

* constaté la résiliation du bail à compter du 14 avril 2024 ;

* condamné la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] à restituer les lieux loués dans le mois de la signification de la décision ;

* ordonné, passé ce délai, son expulsion ;

* condamné la SAS [Adresse 5] [Localité 6] à payer en deniers ou quittances à [F] [P], à titre provisionnel :

** 12.087,88 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

** une indemnité d’occupation de 3 025,98 euros à compter du 1er mai 2024.

* dit que la somme porte intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter du jour de l’ordonnance et les indemnités mensuelles à compter de leur exigibilité ;

* condamné la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Puis, par suite,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [F] [P] au titre des charges et révision de loyer infondées et injustifiées et fixer la créance à la somme de 11 710,44 euros ;

— déclarer bien fondée et accorder à la SAS [Adresse 5] [Localité 6] sa demande de délai de paiement sur 10 mois pour la somme de 11 710,44 euros correspondant aux taxes ordures ménagères 2022 et 2023 et aux révisions de loyer de septembre 2021 à mars 2024 soit la somme de 1 171 euros.

Par suite,

— suspendre la clause résolutoire du bail commercial du 21 septembre 2018 suite au délai de paiement ci-dessus demandé et justifié ;

— condamner Monsieur [F] [P] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 26 mars 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Monsieur [F] [P] qui demande à la cour de :

— déclarer la SAS Espace Bien-Etre Evreux mal fondée en son appel de l’ordonnance rendue le 6 novembre 2024 par le tribunal judiciaire d’Evreux.

En conséquence,

— l’en débouter et confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner la SAS [Adresse 5] [Localité 6] au règlement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Sandra Gosselin.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La SAS [Adresse 5] [Localité 6] soutient que :

* elle règle son loyer tous les mois outre l’arriéré de charges et de régularisation de loyers depuis septembre 2024 ;

* le premier juge n’a pas statué sur ses contestations de créance de loyers et charges et elle demande à la cour de ramener la créance à la somme théorique de 11.710,44 euros ; le bailleur a renoncé au paiement de la taxe d’ordures ménagères au titre de l’année 2021 ; restent les ordures ménagères 2022 et 2023 dont la demande de remboursement ne date que du 4 janvier 2024 ; le justificatif des avis d’imposition a été produit lors de la présente instance et elle s’est engagée à régler ;

* la demande de réajustement de loyer n’ a pas été formulée régulièrement conformément au bail par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec A.R ; la somme théorique due au titre des loyers et charges s’élèverait à la somme de 3.905,38 euros ;

M. [F] [P] réplique que :

* le premier juge a relevé que les causes du commandement délivré le 14 mars 2024 n’ont pas été régularisées ;

* ce n’est qu’après avoir constaté acquise ladite clause que le juge se prononce sur la demande de délais de paiement et suspend, le cas échéant, les effets de la clause par l’octroi desdits délais.

Réponse de la cour

Si l’octroi d’un délai paralyse les effets de la clause résolutoire, il convient en premier lieu de statuer sur le bien fondé de la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire et en deuxième lieu dans l’affirmative d’examiner la demande de délais et de suspension des effets de ladite clause.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, « dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.

Il résulte des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement du 14 mars 2024 a été délivré pour paiement de la somme de 13.465,88 euros en principal comprenant les taxes d’ordures ménagères 2021, 2022, 2023 (9.560,50 euros) et les arriérés de compléments de loyers de septembre 2021 à décembre 2023 (3.527,44 euros) et de janvier, février, mars 2024 (377,94 euros).

La SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] ne conteste pas devoir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022 et 2023 soit les sommes de 3 558 euros et 4 625 euros.

Si la SAS [Adresse 5] [Localité 6] fait valoir ne pas avoir reçu le justificatif des dites taxes avant la présente procédure engagée par M. [F] [P], le bail stipule que le bailleur communique au locataire à sa demande tout document justifiant notamment du montant des taxes de sorte que ce moyen est sans portée.

La SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] a été mise en demeure de payer les taxes d’enlèvement des ordures ménagères par courrier recommandé du 4 janvier 2024 puis par le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 mars 2024 et la somme de 8 183 euros non contestée n’a pas été réglée dans le délai d’un mois à compter de la signification dudit commandement dès lors que la preneuse a mis en place un échéancier de paiement de sa dette à compter de septembre 2024.

En ce qui concerne la révision du loyer avec effet au mois de septembre 2021, la SAS [Adresse 5] [Localité 6] a été informée de la demande de réajustement par ce même courrier recommandé avec accusé de réception du 4 janvier 2024. C’est donc vainement qu’elle soutient que M. [F] [P] n’a pas respecté les formes prévues par le bail. La somme de 3.905,38 euros réclamée le 4 janvier 2024 puis par le commandement visant la clause résolutoire du 14 mars 2024 n’a pas plus été payée dans le délai d’un mois à compter de la signification de cet acte extrajudiciaire puisque l’échéancier de paiement n’a été mis en place qu’en septembre 2024.

Il s’ensuit que l’ordonnance querellée sera confirmée en ce que le juge des référés relevant que la dette locative n’avait pas été soldée dans le mois de la délivrance du commandement de payer a constaté que la clause résolutoire était acquise.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

La SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] soutient que :

* elle a subi, comme beaucoup de salles de sport fermées pendant le Covid, de graves difficultés financières avec un déficit comptable au 30 juin 2022 de 67.943,28 euros ;

* elle prouve sa bonne foi en ayant mis en place depuis septembre 2024 un échéancier de paiement ; elle prouve sa situation financière et sa capacité à se libérer de sa dette.

M. [F] [P] réplique que :

* la SAS [Adresse 5] [Localité 6] a pu bénéficier de la mansuétude de son bailleur qui, lors du Covid, avait renoncé en partie aux loyers dus ;

* la redevance des ordures ménagères pour l’année 2024 demeure due.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

A hauteur d’appel, Madame [W], expert-comptable du cabinet GCL [Localité 6] a attesté le 12 décembre 2024 que depuis son installation dans les locaux actuels, la SAS [Adresse 5] [Localité 6] a honoré tous les loyers mensuels, que s’agissant de la taxe d’ordures ménagères un échéancier de paiement de 12 mois a été convenu depuis septembre 2024 pour un montant mensuel de 1171 euros, que la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] est à jour de cet échéancier.

Cette attestation est corroborée par les relevés de compte bancaire de l’appelante ouvert dans les livres de la banque CIC Nord Ouest établissant le versement au bailleur de la somme mensuelle de 1171,04 euros depuis le 1er septembre 2024. Il en est justifié jusqu’au mois de mars 2025 inclus.

Madame [W] ajoute que la trésorerie de la société au 12 décembre 2024 s’élève à 40 499 euros offrant une marge de man’uvre suffisante pour honorer ses obligations financières et elle précise qu’au 30 juin 2024, la société affichait un résultat net de 31 225 euros.

Il s’ensuit qu’au titre de la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, les éléments produits en cause d’appel démontrent la capacité de la SAS [Adresse 5] [Localité 6] à honorer outre ses obligations locatives courantes, un échéancier d’apurement et alors même que le bailleur ne justifie d’aucune autre dette depuis le commandement de payer du 14 mars 2024 et n’a pas contesté dans ses conclusions la réalité des versements effectués par l’appelante pour apurer sa dette.

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il sera fait droit à la demande de l’appelante selon les modalités énoncées au dispositif de l’arrêt, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours de ces délais. En cas de non-respect de ces délais et du paiement du loyer courant à bonne date, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets et l’expulsion pourra être effectuée.

Sur la provision

M. [F] [P] sollicite la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions soit notamment en ce qu’elle a condamné la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] à lui payer la somme de 12 087,88 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation, une indemnité mensuelle d’occupation de 3 025,98 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

La SAS [Adresse 5] [Localité 6] soutient que la créance de M. [F] [P] s’élève à 11 710,44 euros.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le commandement a été délivré pour obtenir le paiement par la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] de la somme de 13 465,88 euros en principal qui correspond aux taxes d’ordures ménagères 2021, 2022, 2023 (9560,50 euros) et aux arriérés de complément de loyers de septembre 2021 à décembre 2023 (3527,44 euros) et de janvier, février, mars 2024 (377,94 euros).

Le juge des référés a fixé la provision à la somme de 12 087,88 euros après avoir retranché de la somme de 13 465,88 euros celle de 1 377,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères 2021 réclamée pour cinq mois et considérée comme sérieusement contestable.

Ainsi la somme retenue par le juge des référés correspond aux taxes d’ordures ménagères 2022, 2023 (3 558 euros et 4 625 euros = 8 183 euros ) et aux arriérés de réajustement de loyers de septembre 2021 à décembre 2023 (3 527,44 euros) et de janvier, février, mars 2024 (377,94 euros).

La créance provisionnelle à hauteur de 12 087,88 euros n’est pas sérieusement contestable nonobstant l’affirmation erronée de la SAS [Adresse 5] [Localité 6] qui soutient qu’elle s 'élève à 11 710,44 euros ce qui procède d’une erreur manifeste de calcul de sa part ainsi qu’il ressort de ses écritures en page 11 aux termes desquelles pour obtenir la somme de 11 710,44 euros, elle soustrait de la somme de 13 465,88 euros (montant total réclamé au titre du commandement de payer) celle de 1 377,50 euros (somme sérieusement contestable au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2021) alors que cette opération aboutit au montant retenu par le premier juge.

L’ordonnance sera confirmée sur le montant de la provision au titre des loyers et charges dus au jour de la résiliation. S’il est justifié du paiement de la somme de

1 171,04 euros par mois depuis septembre 2024, au jour où la cour statue il est ignoré si l’échéancier mis en place par l’appelante a été complètement réglé de sorte qu’il convient de prévoir une condamnation en deniers ou quittances.

Sur les demandes accessoires

La SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] étant débitrice de taxes impayées et d’un réajustement de loyers ayant justifié la procédure engagée par le bailleur, le sort des dépens et l’indemnité de procédure ont été exactement appréciés par le premier juge. Pour les mêmes motifs, l’appelante supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à l’intimée la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau,

Autorise la SAS [Adresse 5] [Localité 6] à s’acquitter en deniers ou quittances auprès de Monsieur [F] [P] de la somme de 12 087,88 euros, en plus des loyers courants et des charges, en neuf échéances de 1 171,04 euros et une dixième échéance réglant le solde, le 1er versement devant intervenir le 15 de chaque mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois,

Ordonne, jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement, et tant qu’il est respecté, la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail,

Dit que si la dette locative est apurée, en plus du loyer et de ses accessoires, dans les délais et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, la clause résolutoire acquise à la date du 14 avril 2024 retrouvera son plein effet, et qu’il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] et de tous occupants de son chef des locaux situés à [Adresse 8],

Condamne la SAS [Adresse 5] [Localité 6] aux dépens d’appel,

Condamne la SAS Espace Bien-Etre [Localité 6] à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La greffière, La présidente,