AFFAIRE : N° RG 15/00045

Code Aff. :

ARRÊT N° C.P.

ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de ST Y en date du

08 Décembre 2014, rg n° 51/12/013

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 JUILLET 2016

APPELANT :

Monsieur A D N

XXX

97410 ST Y

Représentant : M^me Lolita RANGUIN (pouvoir)

INTIMÉE :

Madame I J Z

XXX

XXX

Représentant : M^e Georges-André HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-Y-DE-LA-REUNION

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Avril 2016, en audience publique devant Catherine PAROLA, conseillère chargée d’instruire l’affaire, assistée de Martine BAZOGE, greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 20 juin 2016, prorogée à ce jour ;

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée

de :

Président : Catherine PAROLA

Conseiller : Fabienne KARROUZ

Conseiller : O Y T

Qui en ont délibéré

ARRÊT : mis à disposition des parties le 25 JUILLET 2016

greffier lors des débats : M^me Martine BAZOGE

* *

*

LA COUR :

FAITS ET PROCÉDURE – PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 9 janvier 2015 reçue le 12 janvier 2015, monsieur A D AC a interjeté régulièrement appel d’ un jugement rendu le 8 décembre 2014, par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Y de la Réunion, dans une affaire l’opposant à madame I J Z, cette décision lui ayant été notifiée par voie postale le 9 décembre 2014.

L’affaire a été enrôlée au répertoire général sous le n°15/00045.

*

* *

Par formulaire simplifié de contrat de bail à ferme signé le 22 novembre 2002, monsieur A D AC a donné à bail à madame I J Z une partie du terrain cadastré CO 424 au lieu-dit Route de l’Entre-Deux sur la commune de Saint Y, d’une contenance de 4ha 68a, pour une durée de neuf années et moyennant un fermage annuel de 2.290,00 euros.

Le bail précisait que ce prix était fixé par référence aux cultures des terres louées étant pour partie de la canne à sucre à raison de 9 tonnes par hectare soit 37,62 tonnes et pour partie des vergers et plus particulièrement des mangues pour un total annuel de 162,5 kilogrammes.

Par requête déposée le 2 avril 2012, monsieur A D AC saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Y en résiliation judiciaire de ce bail au motif de l’existence d’un abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds sur le fondement de l’article L.461-5 du code rural et de la pêche maritime puis sur la base de l’article L.461-29 dudit code relatif aux obligations du preneur associé d’une société à objet principalement agricole.

Après constatation de l’absence de conciliation, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Y rendait, le 8 décembre 2014, la décision suivante frappée d’appel:

'Rejette les demandes en résiliation judiciaire du bail rural portant sur la parcelle cadastrée section XXX commune de Saint Y (974) d’une surface de 4ha 68a formées par monsieur A D AC à l’encontre de madame I J Z;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par madame I J Z;

Condamne monsieur A D AC à payer à madame I J Z la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne monsieur A D AC aux dépens de l’instance;'

Par conclusions et pièces déposées au greffe les 30 décembre 2015 et 14 mars 2016, réitérées oralement à l’audience du 18 avril 2016, monsieur A D AC sollicite l’infirmation de la décision déférée et que la cour, statuant à nouveau, constate l’abus de jouissance du preneur, le non respect de son obligation d’exploitation des biens loués et prononce la résiliation du bail, rejette la demande de dommages et intérêts formée par madame I J Z pour procédure abusive et condamne celle-ci à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions et pièces déposées au greffe les 22 février 2016 et 18 avril 2016 réitérées oralement à l’audience, madame I J Z demande la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et son infirmation quant au rejet de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et la condamnation de l’appelant à lui verser la somme de 3.000 euros à ce titre et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les parties ayant développé oralement leurs écritures auxquelles la cour renvoie pour un plus ample exposé des faits et des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

— sur la résiliation judiciaire du bail rural:

Monsieur A D AC a sollicité la résiliation judiciaire du bail sur la base de deux manquements de madame I J Z : le défaut d’exploitation du fonds et le non respect de la convention de mise à disposition au profit de la SCEA La Falaise.

L’appelant invoque tout d’abord les dispositions de l’article 461-5 du code rural qui disposent que 'le bailleur ne peut faire résilier le bail que dans les cas suivants:

a) s’il apporte la preuve :

1°…

2° soit d’abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds;'

Pour démontrer que madame I J Z ne respecte pas cette obligation légale et contractuelle de cultiver le terrain loué, il produit:

— des photographies prises en mars 2012,

— un procès-verbal de constat établi le 27 février 2016,

— une lettre d’avertissement de la SAFER en date du 24 octobre 2012 et u courrier du 5 août 2014 de la SAFER suite à une visite effectuée à sa demande,

— l’état des lieux du 22 novembre 2002 précisant les cultures existantes au moment de la signature du bail.

L’appelant s’appuie ensuite, à titre subsidiaire sur l’alinéa 4 de l’article L.461-29 du code rural, qui dispose que 'le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation'.

Il explique que madame I J Z est associée de la SCEA DE LA FALAISE avec son mari et son fils et qu’elle a mis à disposition de cette société les biens loués, que par application des dispositions susvisées, elle a l’obigation de participer de façon effective et permanente sur les lieux ce qui n’est pas le cas en l’espèce au vu de l’état actuel du terrain.

Madame I J Z conteste les déclarations de l’appelant selon lesquelles le terrain n’aurait été exploité que postérieurement à mars 2012, après la prise des photographies et fait valoir que l’appelant ne rapporte pas la preuve d’un mauvais état des arbres fruitiers et que ce dernier qui réside au milieu du terrain objet du bail n’ignore pas qu’elle cultive sur une partie des lieux du foin chloris et du foin X, que le surplus du terrain a été réaménagé en prairies et que pour ce faire, elle a réalisé d’énormes travaux d’épierrage, de terrassement et d’irrigation.

Elle conteste de même sa non participation à la SCEA DE LA FALAISE soutenue par l’appelant et souligne que monsieur A D AC se contente de l’affirmer sans apporter aucune preuve de sa réalité.

L’état des lieux type annexé au bail, versé en pièce 7 par l’appelant, montre que la parcelle CO 424 était exploitée en canne sur 2,50ha, 579 pieds plantés en 1999 sur 1,50ha, 570 pieds plantés en 1996 sur 1ha, l’état phytosanitaire de l’ensemble étant bon, et que la partie de 0,50ha supportait 164 arbres fruitiers (mangues et letchis), que la qualité de la terre de cette partie est bonne, l’arrosage naturel à volonté, toutes les espèces ont plus de 17 ans, l’état sanitaire est bon, la qualité technique et variétale est bonne, l’écoulement des eaux bien assuré et l’exposition bonne.

Dans un courrier du 27 janvier 2012 adressé à monsieur A D AC, mentionnant en objet 'remise en culture des terres en friche, lettre de médiation’ le responsable du service Aménagement Rural du conseil général de la Réunion relève que la parcelle CO 424 lui appartenant, située au lieu-dit Mourgapamodely sur la commune de Saint Y, d’une superficie de 4ha 83a 20ca était actuellement inculte ou manifestement sous exploitée et le priait de se mettre en contact avec la SAFER.

Suite à cet avertissement, la Cellule Terres Incultes du conseil général rappelait à monsieur A D AC, dans un courrier du 24 octobre 2012, que la parcelle CO 424 était actuellement inculte ou manifestement sous-exploitée et lui demandait soit, s’il est agriculteur, de la mettre en valeur, soit d’en céder la jouissance, soit de les vendre.

La fiche analyse de l’état d’exploitation établie par la SAFER lors d’un recensement en octobre 2011 (pièce 6 de l’appelant) précise que cette parcelle cadastrée CO 424 d’une surface de 48320 m2 présente les caractéristiques d’une friche de plus de 3 ans, en cours de mise en valeur.

Le procès-verbal de constat effectué par maître B à la requête de madame I J Z, le 25 avril 2013, contient les constatations suivantes:

'Sur la partie Nord..:

Monsieur Z m’indique que la variété de foin récolté est dénommée CHLORIS. Les pousses de fourrage plantées dans le sol, d’une dizaine de centimètres de hauteur, sont de couleur verte. Les terres bénéficient d’un système d’irrigation composé de points d’eau disséminés dans le sol, reliés entre eux par des tuyaux de caoutchouc, le tout connecté à un système de mise en route et d’arrêt automatisé…

Sur la partie Sud…

Une partie des terres est plantée de fourrage de type X, selon les dires de monsieur Z. Ces fourrages, qui atteignent une hauteur de soixante centimètres environ, ont une couleur verte prononcée. Ils bénéficient eux aussi d’un système d’irrigation composé de nombreux asperseurs.

L’autre partie des terres est plantée d’arbres fruitiers dont chaque plant est équipé d’un système d’irrigation opérationnel, l’ensemble étant relié par des tuyaux en caoutchouc.'

La fiche médiation établie le 6 juin 2013 dans le cadre de cette procédure 'terres incultes’ résume l’entretien mené entre le médiateur et monsieur O G Z cogérant de la SCEA La Falaise et mentionne :

*Observations de ce dernier: 'X semé en 2012 mais ça n’a pas marché. Antérieurement, procédure administrative lente expliquant l’état de la friche. A ce jour, dossier contentieux avec le propriétaire',

* Etat des lieux: 'Chloris semé vers 28 mai 2013 sur 2ha dit en friche. Irrigation en place avec système d’irrigation automatique. 0,5 ha verger de mangues et 2ha de foin en production',

* Projet: 'poursuite exploitation dans le cadre de la SCEA La Falaise'.

* Conclusion: 'Proposition d’arrêt de la PTI pour motif de mise en exploitation, en attente prochaine CDAF en date du 20/06/2012".

Suivant cet avis, le service Terres Incultes du conseil général informait monsieur A D AC que suite au lancement de la procédure 'terres incultes', cette parcelle avait fait l’objet de travaux d’aménagement foncier et d’un changement de spéculation en juin 2013 et que cette situation avait alors motivé un retrait de la parcelle de cette procédure en juillet de la même année pour remise en exploitation, que 'convoquée le 14 mai dernier sur les lieux, madame I J Z s’est fait représentée par son époux, conjoint-collaborateur. Avec une délégation constituée du Président de la CDAF et de deux agents de la SAFER en charge de la procédure 'terres incultes', nous avons pu apprécier l’état de ladite parcelle dont on peut distinguer quatre zones différentes:

— une première (cf plan de situation – zone 1) sur la partie septentrionale de la parcelle occupant 60% de celle-ci, caractérisée par des vestiges de prairie de fauche et des asperseurs sur pieds. Cette zone avait fait l’objet d’un récent nettoyage mais restait manifestement sous-exploitée;

— une seconde (zone 2) sur la partie méridionnale de la parcelle occupant 30% de celle-ci, caractérisée par de la prairie de fauche 'écrasée’ mais sans récolte apparente;

— une troisième (zone 3) occupant 10% de la parcelle plantée d’arbres fruitiers (manguiers) en état de production;

— une quatrième bâtie (zone 4) et occupée par le propriétaire, non concernée par le bail.

Cette visite nous amène donc à constater un délaissement relatif du terrain. L’explication avancée par le conjoint du preneur est que, faute de temps et de moyens, ils ont exploité en priorité d’autres terrains, la parcelle CO 424 ayant toutefois fait l’objet d’un essai d’une variété de foin qui n’aurait semble-t-il pas donné satisfaction.

Reconnaissant l’état de sous-exploitation manifeste de la parcelle, le conjoint-collaborateur s’engage à la remettre en valeur convenablement en replantant la moitié de la surface en banane (zone 1), le reste étant conservé en prairies et vergers.'

Dans le procès-verbal établi le 27 février 2016 à la demande de monsieur A D AC, l’huissier, qui s’est transporté sur les lieux, écrit:

'l’exploitation agricole dont s’agit cultivait des bananes et des mangues. Je constate que les bananiers ne sont plus entretenus, de nombreux pieds étant à terre ainsi que de nombreux régime de bananes.

Je note que de hautes herbes empêchent quasiment d’évoluer dans cette parcelle et qu’il est quasiment impossible d’accéder aux différents pieds de mangues'.

Il résulte de l’ensemble des pièces du dossier et des observations des parties que la parcelle louée à madame I J Z, dans le cadre du bail rural du 22 novembre 2002, n’a pas été exploitée, selon les déclarations de monsieur Z lui-même, avant 2012, ce qui a conduit le conseil général à engager la procédure 'Terres Incultes'.

Les travaux importants allégués par l’intimée ne sont nullement prouvés par la seule production du courrier du conseil général du 26 avril 2011 (pièce 4) et de l’offre de travaux (pièce 5).

En effet, par cette lettre le conseil général informe seulement le gérant de la SCEA La Falaise que son dossier d’aide financière pour des travaux d’amélioration a été enregistré, que sur les deux entreprises ayant répondu à l’appel d’offre l’une d’elle est hors délai, et qu’il est dans l’attente de sa position sur la proposition restante à hauteur de 28.300 euros émanant de la REDETAR.

L’offre de travaux versées aux débats a été établie par G H et aucun élément ne permet de le relier à la société REDETAR. De plus, madame I J Z, qui ne communique pas la réponse apportée au conseil général, ne rapporte pas la preuve de la réalisation des travaux envisagés ni celle d’un paiement effectif correspondant au devis produit.

La lenteur administrative invoquée par monsieur Z est inopérante pour justifier la non exploitation des terres louées pendant près de 10 ans d’autant que la parcelle a été cédée à bail à madame I J Z et non à la SCEA La Falaise qui n’était pas encore créée ni même en formation.

Cette absence d’exploitation, qui explique l’état de friches dans lequel s’est trouvé le terrain au point d’être l’objet d’une procédure 'Terre Inculte', a eu pour conséquence la disparition du verger et des plantations de cannes à sucre existants lors de la mise à disposition des lieux ainsi que cela résulte de l’état des lieux annexé au contrat de bail.

Le preneur ne peut utilement s’exonérer en invoquant des plantations de fourrage en 2012 dans la mesure où d’une part, il ne prétend pas avoir sollicité l’autorisation du bailleur pour changer de culture et d’autre part, il ressort des courriers communiqués que cet essai n’a pas donné satisfaction.

Enfin, le constat réalisé par huissier le 27 février 2016 démontre que le verger initial n’existe plus, que les arbres fruitiers, qui dataient selon l’état des lieux de plus de 17 ans, sont à l’abandon et que les bananiers, plantés en remplacement, ne sont pas plus entretenus.

Ainsi, il ressort de l’ensemble des pièces du dossier que l’absence d’exploitation du fonds pendant près de 10 ans qui a eu pour conséquence de transformer en friches des plantations de cannes à sucre et un verger composé de 164 arbres vieux de plus de 17 ans, l’ensemble en bon état phytosanitaire et bien entretenus, était à la date de la demande en résiliation judiciaire, soit le 2 avril 2012, de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et justifie le prononcé de la résiliation du bail à compter de la notification ou à défaut de la signification du présent arrêt.

La décision déférée est infirmée en ce sens.

— sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive:

Monsieur A D AC a engagé à juste titre, sur le fondement de l’article L.461-5 du code rural, la présente instance pour faire reconnaître ses droits et l’intimée ne démontre pas l’existence d’un comportement fautif de monsieur A D AC autre que celui d’avoir régulièrement ester en justice de sorte que les premiers juges, dont la décision sur ce point est confirmée, ont très exactement rejeté cette demande.

— sur les dépens et les frais irrépétibles

L’intimée, qui succombe en cause d’appel, devra supporter conformément à l’article 696 du code de procédure civile les entiers dépens de 1^re instance et d’appel dont il est fait masse, ce qui interdit de faire application à son profit des dispositions de l’article 700 du même code lesquelles, en revanche, bénéficieront à l’appelant au titre de la 1^re instance et de l’appel ainsi qu’il est dit dans le dispositif ci-après.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté madame I J Z de sa demande de dommages et intérêts;

Infirme la décision déférée pour le surplus de ses dispositions;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation judiciaire du bail rural signé entre monsieur A D AC et madame I J Z le 22 novembre 2002 portant sur une partie du terrain cadastré CO 424 au lieu-dit Route de l’Entre-Deux-Commune de Saint Y, d’une contenance de 4ha 68a à compter de la notification de la présente décision ou à défaut de sa signification;

Par conséquent, ordonne à madame I J Z et tous occupants de son chef d’évacuer les lieux loués susvisés, au besoin avec le concours de la force publique;

Y ajoutant,

Condamne madame I J Z à payer à monsieur A D AC la somme de 2.000,00 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile tant au titre de la première instance que de l’appel;

Condamne madame I J Z aux dépens de première instance et d’ appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Catherine PAROLA, Conseillère, et par M^me E F, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,