Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2014

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/03690

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 10/03689

APPELANTS

Madame O L veuve Z

XXX

XXX

94200 IVRY-SUR-SEINE

Monsieur U I

XXX

94400 VITRY-SUR-SEINE

Représentés par M^e Sophie BARCELLA de la SELARL 3^e ACTE, avocat au barreau de Paris, toque : E1622,

INTIMÉS

BE, AL A, décédé le 09.01.2012,

Madame D, Yvonne, AR AA épouse A, tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de M. AL A,

XXX

XXX

Monsieur AJ,BL, BM A, ès qualités d’héritier de AL A,

Intervenant volontaire

XXX

XXX

Madame AD, BI-BJ, AN A épouse X, ès qualités d’héritière de AL A,

Intervenante volontaire

XXX

XXX

Représentés par M^e Yvan BARTHOMEUF de la SCP BERNARD ET YVAN BARTHOMEUF, avocat au barreau de Paris, toque : P0407,

Madame Q R veuve B

Intimée dans le dossier inscrit sous le n°RG 12/3832

XXX

94200 IVRY-SUR-SEINE

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me AT AU, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me AT AU, Conseillère

M^me AF AG, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me BJ-Annick MARCINKOWSKI

ARRÊT :

— défaut.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me Alexia LUBRANO, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * *

Par acte notarié du 29 septembre 1977, M. et M^me A ont acquis un terrain situé 8 rue Jean Jaurès à Ivry-sur-Seine sur lequel se trouvait une « construction légère en brique et bois, à usage de cave d’une superficie au sol de un are quarante centiares environ », cette construction, désignée comme lot n°3 dans l’acte de vente, demeurant la propriété des locataires qui l’avaient fait édifier.

Par acte extrajudiciaire du 6 décembre 1983, M. et M^me A ont donné congé, avec offre de renouvellement à compter du 1^er août 1984, à M. M N aux droits duquel est venu M. Y, du terrain sur lequel cette construction était édifiée.

Par acte daté du 29 décembre 1986, M. et M^me A ont donné à bail commercial en renouvellement à M. Y, pour une durée de neuf années à compter du 1^er août 1984, ledit terrain « d’une superficie de 156 mètres carrés ».

Par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2001, M. AH Z et M^me K L, son épouse, ont demandé à M. et M^me A le renouvellement au 31 juillet 2002, du bail commercial précédemment consenti le 29 décembre 1986 à M. Y qui le leur avait cédé, ainsi qu’à M. AZHand BB, par acte du 30 décembre 1986.

Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2008 visant la clause résolutoire du bail du 29 décembre 1986, M. et M^me A ont fait commandement à M^me K L veuve de AH Z, de leur payer la somme en principal de 13.761,61 €, montant des loyers impayés du 1^er trimestre 2003 au 3^e trimestre 2008.

Le 25 février 2010, M. et M^me A ont assigné M^me Z, pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et condamner M^me Z à leur payer notamment les loyers arriérés au 17 janvier 2009, date de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’une indemnité d’occupation pour la période postérieure.

Avec M. I, locataire-gérant depuis 1999 du fonds de commerce exploité sur les lieux, celui-ci étant intervenu volontairement à l’instance, M^me Z a assigné en intervention forcée M^me Q AC veuve B, celle-ci ayant été locataire, avec son époux, jusqu’au 14 janvier 1977, du terrain concerné.

Par jugement rendu le 6 février 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail liant M^me Z à M. et M^me A au 17 janvier 2009 en application de l’article L 145-41 du code de commerce,

— débouté M^me Z de ses demandes,

— dit qu’à défaut de départ volontaire de M^me Z et de tous occupants de son fait, il pourra être procédé à son expulsion du local litigieux avec concours de la force publique, si nécessaire dans les conditions de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 et du décret 92-755 du 31 juillet 1992,

— condamné M^me Z à payer à M. et M^me A la somme de 14.352,24 € à titre des loyers et de charges avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2010, date de l’assignation comme sollicité,

— condamné M^me Z à payer à M. et M^me A, à compter de l’échéance de janvier 2009 incluse et jusqu’à complète libération des locaux à titre d’indemnité d’occupation un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

et dit que les sommes déjà échues à ce titre porteront intérêts au taux légal à compter du 25 février 2010 date de l’assignation,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté M. et M^me A du surplus de leurs demandes,

— condamné M^me Z aux dépens.

M^me Z et M. I ont relevé appel de cette décision le 27 février 2012 à l’encontre de M. et M^me A et le 28 février 2012 à l’encontre de M et M^me A et de M^me B, ces deux appels ayant été joints par ordonnance du 16 mai 2012.

Par conclusions du 16 juillet 2012, M^me D AA veuve de AL A, M^me AD A épouse X et M. AJ A, sont intervenus à l’instance ès qualités d’héritiers de AL A décédé le XXX.

M^me Q R veuve B à laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 7 mai 2012 et les premières conclusions d’appelants signifiées le 21 juin suivant, les actes ayant été déposés à l’étude de l’huissier de justice, n’a pas constitué avocat.

Par leurs dernières conclusions du 15 octobre 2013, M^me Z et M. I demandent à la cour d’infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté M. et M^me A du surplus de leurs demandes, de les juger recevables dans l’intégralité de leurs demandes ou de surseoir à statuer dans l’attente « du jugement du tribunal de grande instance de Créteil au regard du lien existant entre les deux affaires » et de :

1/ à titre principal

— dire que, depuis la cession de droit au bail du 30 décembre 1986, M^me Z est devenue propriétaire du bâti abritant le fonds de commerce donné en location-gérance,

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré par les époux A à M^me Z le 17 décembre 2008,

— fixer les sommes dues par M^me Z ou par les consorts A, étant entendu qu’une compensation sera opérée entre les loyers dont le paiement avait été conventionnellement suspendu et, d’une part, le trop perçu (1/2 des loyers perçus, les époux A n’étant pas propriétaires des murs, jusqu’à la vente du 18 juillet 2002), d’autre part, le cas échéant, le montant des loyers perçus depuis ladite vente,

2/ à titre subsidiaire, si la cour devait ne pas constater la propriété de Mm Z des constructions suscitées

— surseoir à statuer dans l’attente du jugement à venir du tribunal de grande instance de Créteil,

— constater l’approvisionnement du sous-compte Carpa n°160842 pour la présente affaire n°1 545 015 afin de régler l’arriéré de loyers et le paiement régulier des loyers depuis le jugement de première instance,

— prononcer la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire en application des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, et fixer la somme due par M^me Z aux époux A, étant entendu qu’une compensation doit être opérée entre les loyers dont le paiement avait été conventionnellement suspendu et, d’une part le trop perçu (1/2 des loyers perçus, les époux A n’étant pas propriétaires des murs, jusqu’à la vente du 18 juillet 2002) d’autre part, le cas échéant, le montant des loyers perçus depuis ladite vente ainsi que les travaux effectués par M^me Z et M. I,

3/ à titre très subsidiaire, si la cour devait ne pas surseoir à statuer

— constater que les travaux effectués par feu M. Z et M. I ne sauraient bénéficier aux consorts A,

— condamner les consorts A à reverser le trop perçu (1/2 des loyers perçus, les époux A n’étant pas propriétaires des murs, jusqu’à la vente du 18 juillet 2002), le montant des loyers perçus depuis ladite vente et les travaux effectués par les époux Z et M. I s’élevant respectivement à 25.042,01 € et 30.000 €,

4/ en tout état de cause,

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré par les époux A à M^me Z en date du 17 décembre 2008 comme étant entaché de vices,

— prononcer l’exécution forcée de la vente relative au terrain conclue entre M. I et les époux A en date du 18 juillet 2002 et déduire du prix de vente les sommes versées à titre de loyer et/ou indemnités d’occupation par M. I depuis lors, ou subsidiairement condamner les consorts A à verser la somme de 6.707,76 € (1/5^e du prix de vente) à M. I au titre de la rupture brutale des pourparlers,

— dire que la suspension du paiement des loyers n’est due qu’aux agissements fautifs des époux A (défaut de réitération de la vente et/ou rupture des pourparlers),

— dire qu’un loyer global a été appelé depuis l’origine de la relation contractuelle et condamner les consorts A à reverser 50 % des loyers perçus depuis lors (restitution d’indu ou compensation),

— condamner solidairement les consorts A et M^me B au paiement de la somme de 4.500 € au profit de chacun des concluants au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit 9.000 € au total,

— rejeter l’ensemble des demandes des intimés,

— les condamner solidairement aux entiers dépens dont distraction.

Les consorts A, par leurs dernières conclusions du 16 octobre 2013, demandent à la cour de :

— dire les appelants irrecevables et en toutes hypothèses mal fondés en leur appel ainsi qu’en toutes leurs demandes et les en débouter,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer, signifié le 17 décembre 2008, et inscrite au bail liant M^me Z à M. et M^me A ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts et griefs exclusifs de M^me Z,

— en conséquence ordonner l’expulsion sous astreinte de M^me Z ainsi que de tous occupants de son chef, du bien loué à Ivry-sur-Seine(94), XXX, dès signification de la décision à intervenir avec au besoin le concours de la force publique ; dire que les effets et objets mobiliers de M^me Z et de tous occupants de son chef seront en tant que de besoin séquestrés dans un garde-meuble à ses frais, risques et périls,

— condamner M^me Z à leur payer la somme de 14.352,24 € au titre des arriérés de loyers au 17 janvier 2009, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— assortir l’ensemble de ces condamnations des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance en date du 25 février 2010 ; ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— subsidiairement, en cas de résiliation judiciaire du bail, condamner M^me Z à leur payer le loyer au taux contractuel, soit 590,63 € par trimestre jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir,

— condamner M^me Z à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1.500 € par trimestre avec révision triennale, jusqu’à départ effectif des lieux et restitution des clefs à compter du 17 janvier 2009, en cas d’acquisition de la clause résolutoire à cette date ou à compter de l’arrêt à intervenir en cas de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner in solidum M^me Z et M. I à leur payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi,

— condamner in solidum M^me Z et M. I à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du commandement et du procès-verbal de perquisition en date des 17 et 18 décembre 2008, soit la somme de 287,41 €, dont distraction.

SUR CE,

Considérant qu’au soutien de l’appel, M^me Z fait valoir que la clause résolutoire n’est pas acquise compte tenu tant de la nullité du commandement de payer, nul en la forme pour viser un renouvellement de bail du 29 décembre 2006 et nul au fond pour se fonder sur une « situation juridique et contractuelle faussée », que de la mauvaise foi des intimés ; qu’elle sollicite à titre subsidiaire le sursis à statuer dans l’attente du jugement que devra rendre le tribunal de grande instance de Créteil relativement à la propriété des constructions érigées sur le terrain des consorts A et des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire aux conditions qu’elle pose ;

Que pour sa part, M. I fait valoir qu’il est bénéficiaire d’une promesse de vente du terrain concerné et que cette promesse de vente vaut vente à son profit dont il demande l’exécution forcée ou subsidiairement des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil pour rupture brutale des pourparlers ;

Considérant que les consorts A ne sont pas fondés à soulever l’irrecevabilité, en application de l’article 564 du code de procédure civile, des demandes nouvelles de M. I car ces demandes tendent à faire écarter leurs propres demandes ou à obtenir, de fait, la compensation entre des dommages et intérêts qui lui seraient alloués et des dommages et intérêts qui seraient alloués aux consorts A sur leur demande à son encontre ;

Considérant en revanche que les demandes de M. I ne peuvent qu’être rejetées ; qu’en effet, en réponse à l’offre qu’il a faite à M. et M^me A, par lettre datée du 2 juillet 2002, d’acquérir le « terrain de 156 m² » sur lequel ont été édifiés les murs du fonds de commerce dont il était locataire-gérant depuis 1999, au prix de "160.000 Frs/24.391,84 €« , M^me A s’est bornée à lui confirmer le prix de vente dudit terrain »fixé à 220.000 F soit 33.538,78 €" ; que la rencontre des volontés ne s’est donc pas faite à ce stade ; qu’il n’est pas établi qu’elle se soit faite par la suite ; que bien plus, les appelants produisent la lettre du notaire des époux A en date du 29 avril 2003 informant M. I qu’il résultait de l’analyse des documents en sa possession et notamment du titre de propriété du terrain et des baux commerciaux que :

— Monsieur et Madame A sont propriétaires uniquement du terrain ; ils ne peuvent donc vous vendre que ledit terrain moyennant le prix convenu soit 33.539 € payable comptant.

Monsieur et Madame Z sont propriétaires uniquement du fonds de commerce, ils ne peuvent donc vous céder que ledit fonds de commerce moyennant le prix de 76.225 € payable comptant

— quant aux constructions proprement dites elles appartiennent à Monsieur et Madame S B qui demeuraient à Ivry sur XXX ainsi qu’il résulte des énonciations du bail commercial en date du 11 mars 1974 consenti par les consorts J à Monsieur B >> ;

Considérant que M. I ne démontre pas avoir donné suite à l’opération dans ces conditions ni avoir offert à M. et M^me A d’acquérir le seul terrain au prix demandé de "33.539 € payable comptant" ; qu’il ne fait la preuve ni d’une promesse de vente opérée à son bénéfice ni même d’une rupture des pourparlers brutalement intervenue du fait de M. et M^me A ; qu’il sera débouté de l’intégralité de ses demandes y compris de celle tendant au remboursement du coût des travaux qu’il aurait effectués sur le bâti dont M. et M^me A ne revendiquent pas la propriété ;

Considérant que le commandement de payer les loyers arriérés délivré à M^me Z par les époux A le 17 décembre 2008 reproduit intégralement la page 4 de l’acte de bail du 29 décembre 1986 conclu entre M. et M^me A et M. Y aux droits duquel est venue M^me Z ; qu’il vise la demande de renouvellement de bail formée par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2001 pour le 31 juillet 2002 et qui a entraîné le renouvellement du bail à cette dernière date aux clauses et conditions du bail expiré ; que l’erreur commise par l’huissier de justice sur la date du contrat de bail : 29 décembre « 2006 » au lieu de 29 décembre « 1986 », est une simple erreur matérielle, une irrégularité qui n’est que de forme et n’a pu faire grief à M^me Z dès lors que la mention de la date « 2006 » erronée est suivie, dans un ordre voulu comme chronologique, de la mention de la demande de renouvellement en date du 10 octobre 2001 et que M^me Z ne pouvait ignorer la demande de renouvellement de bail qu’elle avait elle-même régulièrement formée avec son époux au visa exprès du bail expiré « conclu pour 9 années entières et consécutives à compter du 01 AOÛT 1984 » suivant « acte sous seing privé en date du 29 décembre 1986 » ; que l’erreur de date pour le bail expiré n’est pas de nature à entraîner la nullité du commandement de payer ;

Considérant que M^me Z ne démontre pas que le commandement de payer lui a été délivré par M. et M^me A de mauvaise foi, sur une situation juridique qu’ils auraient volontairement « faussée » ce qui serait de nature, selon elle, à vicier le commandement de payer ; qu’en effet, le contrat de bail conclu le 29 décembre 1986 entre M. et M^me A et M. Y aux droits duquel vient M^me Z ne porte que sur un terrain d’une superficie de 156 m² ; que l’acte de cession de droit au bail conclu le 30 décembre 1986 entre M. Y et les consorts Z concerne également la seule location « d’un terrain d’une superficie de 156 m² » ; qu’à la date du commandement de payer du 17 décembre 2008, M^me Z n’ignorait rien de la situation juridique dans laquelle elle se trouvait ; qu’il a été vu que dès 2002, son locataire-gérant en avait été totalement informé ; que bien plus, par lettre du 14 novembre 2005, son propre conseil écrivait, en son nom et celui de son époux, à M. et M^me A que : « la relation triangulaire complexe et inhabituelle qui existe en l’occurrence (propriétaire du terrain, propriétaire des murs, propriétaire du fonds) ne peut plus durer… c’est la raison pour laquelle j’ai suggéré à M^me B de vendre les murs à M. I, locataire-gérant. Quand à vous, vous avez déjà fait une offre pour le terrain » ; que par lettre du 14 novembre 2005, ce même conseil écrivait à M^me B en sa qualité de propriétaire des murs du fonds de commerce que « le problème est que le terrain appartient à M. et M^me A et il a fallu que mes clients (à savoir M. et M^me Z) fassent des recherches pour savoir que les murs vous appartenaient » ; qu’en outre, notamment, par lettre du 5 décembre 2005, le notaire des époux A écrivait au conseil des époux Z en lui indiquant notamment : « Je vous joins également un extrait du titre de propriété de M. et M^me A (acte reçu par Maître Delalande, notaire à Paris le 19 septembre 1977) contenant un exposé dans lequel il est clairement indiqué que les constructions concernées appartiennent aux locataires du fonds de commerce (alors Monsieur et Madame C aux droits desquels se trouvent aujourd’hui les consorts B) et ne sont pas vendues à M. et M^me A » ;

Que si ce dernier courrier comporte une possible erreur sur le nom des propriétaires successifs du bâti, il demeure que M. et M^me A se sont constamment prévalu du bail du seul terrain ; qu’il n’y a eu aucune tentative de dissimulation de leur part ; que par ailleurs, M^me Z ne saurait valablement prétendre que ses bailleurs, du seul terrain, ont indûment perçu le loyer tant pour le terrain que pour les murs ; qu’en effet si le loyer du seul terrain a été fixé par le contrat de bail du 29 décembre 1986 à la somme de 13.200 F soit 2.012,32 € par an, M^me Z omet de préciser qu’il avait été convenu que ce loyer serait automatiquement révisé « sans formalité ou demande ce qui est expressément accepté par le preneur », à l’expiration de chaque période triennale, en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction, de sorte que le loyer trimestriel de 590,63 € en principal réclamé par M. et M^me A à compter du 1^er trimestre 2003 n’excède pas celui contractuellement dû pour le seul terrain ; que les demandes de compensation qu’elle forme avec un prétendu trop versé ne résistent pas à l’examen ;

Considérant que le commandement de payer du 17 décembre 2008 ne procède en conséquence d’ « aucune tentative de dissimulation » de la part des époux A et n’a pas été délivré de mauvaise foi ; que ce commandement est valable et fondé ; que la somme de 13.761,61 € en principal, montant des loyers réclamés et incontestablement dus pour la période du 1^er trimestre 2003 au 3^e trimestre 2008 n’a pas été réglé dans le mois ni même par la suite ; que si M^me Z justifie avoir consigné la somme de 10.000 € à la Carpa à la suite du jugement de première instance, elle ne justifie toujours pas être à jour, ainsi qu’elle le prétend, du paiement des loyers ou indemnités d’occupation ; que bien plus, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire est conditionnée à l’accueil de ses demandes injustifiées de restitution de loyers ou de compensation ;

Considérant qu’il convient en conséquence, l’intégralité des demandes de M^me Z étant rejetée, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf à préciser que le sort des meubles et objets mobiliers sera réglé selon les dispositions de L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion ordonnée d’une astreinte et que le bail étant résilié du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, M^me Z est redevable à compter du 18 janvier 2008 et jusqu’à libération des lieux, d’une indemnité d’occupation exactement fixée par les premiers juges au montant du loyer contractuel, charges en sus, le surplus de la demande des bailleurs à ce titre étant rejetée ;

Considérant que le jugement sera également confirmé, comme demandé, sur la condamnation au paiement de la somme de 14.352,24 €, montant des loyers impayés au 17 janvier 2009 ainsi que sur le point de départ des intérêts ; que la capitalisation de ces intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1154 du code civil à savoir notamment à compter de la demande d’anatocisme ;

Considérant que les consorts A ne démontrent pas l’abus de droit commis par les appelants qui serait de nature à entraîner leur condamnation au paiement à leur profit de dommages et intérêts « pour mauvaise foi » ; qu’ils seront déboutés de leur demande à ce titre ;

Considérant que les appelants qui succombent sur leur recours seront condamnés aux dépens d’appel, incluant le coût du commandement de payer du 17 décembre 2008, le sort des dépens de première instance étant confirmé ; que vu l’article 700 du code de procédure civile, ils seront condamnés à payer aux consorts A la somme de 5.000 € pour leur frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare M. I recevable mais mal fondé en ses demandes ; l’en déboute ;

Déboute M^me Z de toutes ses demandes ;

Dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 14.352,24 € se capitaliseront dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Déboute les consorts A de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute M^me Z et M. I de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamne solidairement à payer à ce titre aux consorts A la somme de 5.000 € ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne solidairement M^me Z et M. I aux dépens d’appel incluant le coût du commandement de payer du 17 décembre 2008 qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE