Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre commerciale, 26 novembre 2025, n° 21/01676

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur le désistement concernant les prétentions dirigées à l'encontre de M. [V]
- Sur la prescription de l'arriéré locatif antérieur au 20 juin 2011
- Sur la créance alléguée au titre de l'arriéré locatif
- Sur les autres demandes
- Dispositif

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TGI 30 décembre 2019

CA Saint-Denis de la Réunion
Infirmation 26 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Droit au paiement des loyers impayés
La cour a constaté que la SBITP justifiait de l'arriéré locatif et a fixé sa créance au passif de la liquidation judiciaire.
Rejeté
Insalubrité des locaux
La cour a rejeté cette demande en raison de la liquidation judiciaire prononcée à l'égard de la société Phone [Localité 9].

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la S.A.R.L. Société Bourbonnaise Industrielle de Thermoformage et de Packaging (SBITP) à la S.A.S. Phone et M. [V], la SBITP a interjeté appel d'un jugement du tribunal de grande instance qui avait débouté ses demandes de paiement de loyers impayés. La cour d'appel a d'abord constaté le désistement de la SBITP à l'égard de M. [V]. Elle a ensuite déclaré irrecevable la demande de paiement d'arriérés locatifs antérieurs à 2011 pour cause de prescription. Toutefois, elle a fixé la créance de la SBITP à 24 441,50 euros au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Phone. La cour a également débouté la SAS Phone de sa demande de consignation des loyers et a rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En somme, la cour d'appel a infirmé le jugement de première instance et a statué en faveur de la SBITP sur certains points.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. com., 26 nov. 2025, n° 21/01676
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	21/01676
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 30 décembre 2019
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile BENTOLILAAnne Laure HIBERT
Cabinet(s) :	CANALE - GAUTHIER - ANTELME - BENTOLILA - CLOTAGATIDE
Parties :	S.A.R.L. SOCIETE BOURBONNAISE INDUSTRIELLE DE THERMOFORMAGE ET DE PACKAGING c/ S.A.S. PHONE [ Localité 9, Société SELARL

Texte intégral

Arrêt N°25/

N° RG 21/01676 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FTXE

S.A.R.L. SOCIETE BOURBONNAISE INDUSTRIELLE DE THERMOFORMAGE ET DE PACKAGING

[V]

S.A.S. PHONE [Localité 9]

Société SELARL [Y]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2025

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 30 DECEMBRE 2019 suivant déclaration d’appel en date du 28 SEPTEMBRE 2021 rg n° 17/00575

APPELANTE :

S.A.R.L. SOCIETE BOURBONNAISE INDUSTRIELLE DE THERMOFORMAGE ET DE PACKAGING

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : M^e Anne laure HIBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [H] [V]

c/o PHONE [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. PHONE [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L [Y] ès qualités de liquidateur de la SAS PHONE [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

CLÔTURE LE : 12/06/2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre commerciale avant le 1er octobre 2025.

Par bulletin du 12 juin 2025, le conseiller de la mise en état a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre commerciale de la cour composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Madame la Première Présidente

qui en ont délibéré

et que l’arrêt serait rendu le 26 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 novembre 2025.

Greffiere : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Phone [Localité 9] exploitait un fonds de commerce de vente d’accessoires de téléphonie mobile et divers objets électroniques et informatiques.

Par contrat du 2 mai 2003, la société Bourbonnaise Industrielle de Thermoformage et de Packaging (ci-après SBITP), lui a consenti à bail commercial un local situé [Adresse 2] consistant en 70 m2 environ de locaux commerciaux ouverts pour partie sur façade [Adresse 12] et pour partie sur le couloir d’entrée de l’immeuble [Adresse 10].

Le loyer stipulé dans le contrat de bail était de 2 000 euros hors taxes outre une somme de 30 euros au titre de charges mensuelles s’élevant après révision à la somme de 2 634 euros.

M. [H] [V], gérant de la SARL Phone [Localité 9], s’est porté caution indivise et solidaire du paiement des loyers et charges pour une durée limitée courant jusqu’au 30 avril 2012 et pour un montant maximal de 24 000 euros hors taxes.

Le 27 février 2015, une sommation de payer les loyers et les charges a été délivrée et une lettre a été signifiée par acte d’huissier le 18 décembre 2015.

Par acte du 20 juin 2016, la SBITP a assigné la SARL Phone [Localité 9] et M. [V] devant le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion aux fins de les voir solidairement condamner au paiement de la somme principale de 16 232,99 euros au titre des loyers et charges impayés, 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 24 octobre 2016, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Saint-Denis de La Réunion s’agissant d’un litige ayant trait à un bail commercial.

Par ordonnance du 18 juin 2018, le juge de la mise en état a ordonné une expertise compte tenu des désordres d’infiltration et d’invasion de termites mais celle-ci n’a pas été exécutée en l’absence de versement de la consignation par les défendeurs.

Par jugement contradictoire du 30 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Denis de La Réunion a :

— débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— condamné la SBITP prise en la personne de son représentant légal à payer à la SARL Phone [Localité 9] et M. [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SBITP prise en la personne de son représentant légal aux dépens de l’instance.

Le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes en l’absence de production de son dossier par la SIBTP.

La SIBTP a interjeté appel de cette décision par déclaration du 28 septembre 2021 en intimant la SAS Phone [Localité 9] et M. [V].

L’affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 29 septembre 2021.

L’appelant a notifié ses conclusions par voie électronique le 17 décembre 2021 et les intimés le 17 mars 2022.

La société Phone [Localité 9] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 22 juin 2022 ayant désigné la Selarl [Y] prise en la personne de Maître [R] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 27 avril 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire en l’absence de mise en cause du liquidateur judiciaire de la SARL Phone [Localité 9], l’ordonnance ayant été notifiée aux parties le 1er juin 2023.

La SBITP a justifié de l’assignation en intervention forcée délivrée le 8 novembre 2022 à l’égard de la Selarl [Y] ès qualités et de la déclaration de créance régularisée entre les mains du liquidateur judiciaire le 2 août 2022.

La Selarl [Y], ès qualités, n’a pas constitué avocat et a été assignée par acte d’huissier remis à personne habilitée pour le compte de la personne morale.

L’affaire a été remise au rôle de la cour le 18 juillet 2024 sous le numéro de RG 24-939.

La jonction des dossiers a été ordonnée sous le numéro le plus ancien RG 21-1676 le 12 décembre 2024.

L’affaire, instruite par la chambre civile, a été renvoyée devant la chambre commerciale.

Par ordonnance du 12 juin 2025, la procédure a été clôturée et les parties ont été invitées à déposer leur dossier au greffe de la cour avant le 1er octobre 2025, avec mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 26 novembre 2025.

La décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans son assignation en intervention forcée aux fins de reprise d’instance signifiée le 8 novembre 2022 au liquidateur judiciaire de la société Phone [Localité 9], l’appelante demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :

— constater le désistement de ses demandes à l’encontre de M. [H] [V] ;

— fixer sa créance au passif de la liquidation de la SAS Phone [Localité 9] à la somme de 84 620,92 euros au titre des sommes lui restant dues en exécution du bail antérieurement à la date du jugement d’ouverture ;

— fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Phone [Localité 9] à la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dépens comme de droit.

L’appelante fait valoir qu’elle a été déboutée de ses demandes en l’absence du dépôt de ses pièces justificatives qu’elle verse désormais aux débats. Elle se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance d’un commandement de payer infructueux signifié au preneur le 10 décembre 2021 et se prévaut ainsi d’un arriéré locatif de 48 652,61 euros arrêté au 10 janvier 2022 et d’indemnités d’occupation à hauteur de 33 133,01 euros pour la période comprise entre le 11 janvier et le 22 juin 2022.

Dans leurs seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2022, la société Phone [Localité 9] et M. [V], intimés, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Phone [Localité 9] de sa demande tendant à voir partiellement prescrite l’action en paiement de la SBITP ;

Statuant à nouveau de ce chef,

— dire irrecevable comme prescrite à hauteur de 6 578,88 euros la demande en paiement de la SBITP ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Phone [Localité 9] de sa demande tendant à être autorisé à consigner le montant des loyers mensuels entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à ce qu’il soit intégralement remédié aux désordres affectant les lieux loués ;

Statuant de nouveau de ce chef,

— autoriser la SARL Phone [Localité 9] à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à consigner le montant des loyers mensuels entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à ce que les réparations aient été effectuées conformément aux règles de l’art et sous le contrôle d’un bureau d’études ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société SBITP de sa demande en paiement formée à l’encontre de la SARL Phone [Localité 9] ;

— débouter en conséquence la SBITP de toutes ses demandes ;

— condamner la SBITP à payer à la SARL Phone [Localité 9] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SBITP aux entiers dépens de l’instance.

Ils excipent de la prescription partielle de la créance au regard du délai quinquennal de prescription de l’article 2224 du code civil interrompu par l’assignation du 20 juin 2016 alors que la somme de 6 758,88 euros est réclamée au titre d’un arriéré de charges locatives du 31 décembre 2010. Ils ajoutent que l’arriéré locatif réclamé correspond à des charges locatives précisément contestées par le locataire en l’absence de stipulation contractuelle explicite et invoque l’exception d’inexécution au regard de l’insalubrité des locaux.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement concernant les prétentions dirigées à l’encontre de M. [V] :

Le désistement de l’appelante concernant les prétentions dirigées à l’encontre de M. [V] sera constaté.

Sur la prescription de l’arriéré locatif antérieur au 20 juin 2011 :

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ce délai quinquennal trouve à s’appliquer à l’action en paiement des loyers commerciaux qui a été introduite par délivrance de l’assignation le 20 juin 2016 de sorte que la demande au titre de l’arriéré locatif antérieur au 20 juin 2011 sera déclarée irrecevable.

Il en est ainsi de la somme de 6 578,88 euros réclamée au titre des charges locatives dues au 31 décembre 2010 visée dans la mise en demeure délivrée par la bailleresse le 22 avril 2011.

Sur la créance alléguée au titre de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’examen du décompte produit par l’appelante arrêté au 29 décembre 2017 et des deux commandements de payer respectivement délivrés le 24 mai 2019 et le 10 décembre 2021 que l’arriéré locatif dont il est réclamé le paiement correspond aux charges réclamées par la bailleresse principalement au titre des taxes foncières dont la société preneuse conteste le bien-fondé au regard de l’absence de stipulation expresse du bail commercial en ce sens.

Il ressort des termes du bail commercial qu’une provision mensuelle de 30 euros était expressément stipulée dans les conditions particulières, celle-ci correspondant à la quote-part du preneur pour les charges d’entretien de l’immeuble ou au remboursement des charges de copropriété payées par le bailleur.

Les conditions générales du contrat insérées au bail signé par les parties prévoient en outre au paragraphe intitulé 'Impôts et taxes’ que le preneur devra acquitter toutes les contributions et charges de ville, de police et de voirie auxquelles les locataires sont usuellement tenus et, le cas échéant, suivant l’accord des parties, il remboursera au bailleur, la taxe sur les bureaux à [Localité 11] et en Ile de France ou la part d’impôt foncier relative aux lieux loués.

L’intimé excipe de l’absence d’un accord formel des parties concernant le paiement de la taxe foncière et se prévaut d’une interprétation stricte des termes du contrat de bail.

L’accord des parties découle cependant de la rédaction de la clause visant le remboursement de la part d’impôt foncier relative aux lieux loués que les parties n’ont pas biffée contrairement à certaines autres clauses mentionnées dans les conditions générales insérées au contrat de bail.

Il en découle que la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères entrant dans les impôts et taxes usuellement mis à la charge des locataires étaient bien dues par la société preneuse aux termes des stipulations contractuelles du bail.

C’est vainement que l’intimée excipe d’une exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des charges mensuelles découlant du contrat de bail alors qu’elle n’a pas fait diligence aux fins de réalisation de l’expertise sollicitée par ses soins auprès du juge de la mise en état.

L’arriéré locatif au titre des taxes foncières s’établit à la somme globale de 16 265,50 euros pour les années 2012 à 2017 et de 12 176 euros pour les années 2018 à 2021.

L’appelante justifie ainsi du bien-fondé de sa créance à la somme de 24 441,50 euros laquelle sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Phone [Localité 9].

L’appelante sollicite en outre une créance au titre d’indemnité d’occupation correspondant au double du loyer et des charges contractuels sur le fondement de la clause insérée au contrat de bail applicable en cas d’occupation des lieux après la résolution du bail.

Elle argue sur ce point de la résolution du bail à compter du 10 janvier 2022 à raison de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 décembre 2021 resté infructueux.

La clause résolutoire insérée au bail prévoit cependant que 'le commandement ou la sommation rappelleront la présente clause dont l’effet pourra être constaté, si bon semble au bailleur, par une simple ordonnance de référé autorisant l’expulsion nonobstant appel'.

En l’espèce, l’appelante ne produit aucune décision de justice pour constater l’acquisition de la clause résolutoire de sorte qu’elle ne peut se prévaloir du doublement du montant du loyer mensuel entre le mois de janvier et le mois de juin 2022 au titre de la clause pénale insérée au contrat.

L’appelante a d’ailleurs, tout en ayant régularisé une déclaration de créance à ce titre entre les mains du liquidateur judiciaire, saisi le liquidateur afin qu’il se positionne sur la question de la poursuite ou non contrat de bail commercial en cours suivant mise en demeure du 2 août 2022.

L’appelante ne produit enfin aucun décompte permettant d’établir que le loyer mensuel n’a pas été réglé par la société preneuse entre le mois de janvier et le mois de juin 2022.

La demande de consignation des loyers présentée par l’intimée dans ses écritures du 17 mars 2022 sera rejetée au regard de la liquidation judiciaire prononcée à son égard le 22 juin 2022.

Sur les autres demandes :

Les entiers dépens, de première instance et d’appel, seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de la société Phone [Localité 9].

L’équité commande en l’espèce de ne faire aucune application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leur prétention respective de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Constate le désistement de la Société Bourbonnaise Industrielle de Thermoformage et Packaging (SBITP) à l’égard de M. [H] [V];

Déclare irrecevable la demande au titre de l’arriéré locatif antérieure au 20 juin 2011 ;

Fixe la créance de Société Bourbonnaise Industrielle de Thermoformage et Packaging (SBITP) au titre de l’arriéré locatif à la somme de 24 441,50 euros au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Phone [Localité 9] ;

Déboute la SAS Phone [Localité 9] de sa demande de consignation des loyers ;

Fixe la créance au titre des entiers dépens de première instance et d’appel au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Phone [Localité 9] ;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE