Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06908 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFS53

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 21-12795

APPELANTS

Monsieur [R] [M]

né le 30 janvier 1976 à [Localité 7] (41)

et

Madame [K] [H] épouse [M]

née le 27 septembre 1974 à [Localité 11] (59)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés et assistés par M^e Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMEE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS -

[Adresse 8]

RCS n° 552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 substitué à l’audience par M^e Samia AKADIRI, même cabinet, même toque

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. et Mme [M] ont pris à bail, le 10 août 2006, un appartement de cinq pièces pour une surface d’environ 104 m², situé [Adresse 4] à [Localité 9], outre 2 places de parking n° 127 et 128, auprès de la Société Anonyme de Gestion Immobilière, aux droits de laquelle vient désormais la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP), moyennant un loyer mensuel de 1.510,73 euros et 204,02 euros par mois de provision pour charges et ce pour une durée de 6 ans renouvelables.

Le 8 décembre 2015, l’immeuble a fait l’objet d’une convention signée avec l’État en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, dans le contexte d’une opération d’acquisition-amélioration de « 71 logements PLS » situés dans le [Localité 13], dont l’immeuble où se trouve le logement des appelants.

Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé les locataires de l’application d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du 1er janvier 2019, en raison d’une évolution législative récente prévoyant la facturation d’un SLS à tout locataire dépassant de plus de 20 % les plafonds de ressources applicables aux logements quelque soit l’ancienneté dans l’immeuble.

Par courriers des 8 janvier 2019 (et non 2018 comme indiqué par erreur) et 14 janvier 2020 la RIVP a indiqué à M. et Mme [M] les montants des SLS facturés à compter du 1er janvier 2019.

M. et Mme [M] ont mis fin au bail et ont quitté le logement le 27 juillet 2020.

Par acte d’huissier du 14 décembre 2021, la RIVP a assigné M. et Mme [M] aux fins de condamnation solidaire à lui payer la somme de 8.342,20 euros au titre du solde locatif arrêté au 27 juillet 2020, intégrant les suppléments de loyer de solidarité impayés.

M. et Mme [M] n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 11 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONDAMNE solidairement M. [R] [M] et Mme [K] [M] à payer 8.342,20 euros à la RIVP au titre du solde locatif à la date du 27 juillet 2020,

DIT qu’il est équitable de laisser à la RIVP la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement les époux [M] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 3 avril 2022 par M. et Mme [M];

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 mai 2024 par lesquelles M. et Mme [M] demandent à la cour de :

PRONONCER l’annulation du Jugement, en date du 11 février 2022, rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire ;

PRONONCER l’annulation de l’Assignation, en date du 14 décembre 2021, portée devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris ;

Statuant en premier et dernier ressort,

PRONONCER l’annulation de la décision, prétendument en date des 8 janvier 2018 et 12 février 2020, contraignant Mme [K] [H] épouse [M] et M. [R] [M] à verser le Supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 27 juillet 2020;

INFIRMER totalement le Jugement, en date du 11 février 2022, rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire ;

Subsidiairement,

DÉBOUTER la Régie Immobilière de la Ville de Paris de l’ensemble de ses prétentions ;

RECEVOIR Mme [K] [H] épouse [M] et M. [R] [M] en leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de Paris (R.I.V.P.) à verser à Mme [K] [H] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 14.862,77 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2016 au 27 juillet 2020 ;

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de Paris (R.I.V.P.) à verser à Mme [K] [H] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 1549,70 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie ;

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de Paris (R.I.V.P.) à verser à Mme [K] [H] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 16550,49 euros à titre de remboursement du supplément de loyer de solidarité du 1 er janvier 2019 au 30 novembre 2019 ;

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de Paris (R.I.V.P.) à verser à Mme [K] [H] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 7680 euros à titre de remboursement des frais de local indûment versé du 1er août 2016 au 27 juillet 2020 ;

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de Paris (R.I.V.P.) à verser à Mme [K] [H] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de Paris aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 septembre 2022 au terme desquelles la RIVP demande à la cour de :

DEBOUTER Mme [K] [M] et M. [R] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection le 11 février 2022,

CONDAMNER solidairement Mme [K] [M] et M. [R] [M] à la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel ;

CONDAMNER solidairement Mme [K] [M] et M. [R] [M] aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

M. et Mme [M] demandent l’annulation de l’assignation, et en conséquence du jugement, faisant valoir qu 'elle a été délivrée le 14 décembre 2021 sans préciser la salle d’audience du tribunal et qu’en l’absence de cette indication, « l’appelant » s’est perdu dans le palais de justice et n’a pas pu se présenter à temps à l’audience qui s’est tenue sans « lui »; qu'« il » a alors déposé au greffe du tribunal une demande de réouverture des débats restée sans effet ; ils considèrent que l’inobservation délibérée de cette formalité substantielle leur a causé un grief, puisqu’ils n’ont effectivement pas pu comparaître devant le premier juge pour faire valoir leur défense.

L’intimée s’oppose à la demande. Elle soutient en substance que la mention litigieuse n’est pas prescrite à peine de nullité et qu’en tout état de cause elle-même n’avait pas connaissance d’autres éléments sur le lieu de l’audience de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas l’avoir indiqué dans l’assignation

L’article 114 dispose qu’ "aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public".

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige résultant du décret n°2020-1452 du 27 novembre 2020 en vigueur depuis le 1er janvier 2021 :

« L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ; (…)

L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.(…)"

Pour mémoire l’article 751 du même code dispose que " La demande formée par assignation est portée à une audience dont la date est communiquée par le greffe au demandeur sur présentation du projet d’assignation. Un arrêté du garde des [Localité 12] détermine les modalités d’application du présent article".

En l’espèce, l’assignation comporte la mention de la juridiction (Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris), avec son adresse complète, ainsi que la date et l’heure de l’audience et la précision « Audience civile-Pôle de proximité (Audience AUDONA) ».

Ces mentions, qui indiquent les lieu, jour et heure de l’audience sont donc conformes aux dispositions de l’article 56 précité.

La RIVP produit d’ailleurs le message du bureau d’ordre civil du pôle de proximité en vue du placement de l’assignation litigieuse et qui comprend exactement les mentions portées sur celle-ci ; il n’est ainsi pas établi que le greffe aurait communiqué davantage d’informations à la demanderesse et qu’ainsi celle-ci aurait été en mesure d’apporter d’autres précisions aux défendeurs.

En tout état de cause, les indications fournies dans l’assignation sont suffisamment précises pour permettre à M. et Mme [M] de savoir devant quelle juridiction ils devaient comparaître et il leur appartenait de prendre toutes dispositions, en cas d’éventuelles difficultés, pour n’avoir aucun retard.

Les pièces produites ne permettent pas par ailleurs d’établir objectivement qu’ils se soient effectivement présentés au tribunal en temps et en heure et qu’ils n’aient pu trouver la salle d’audience ni recevoir d’indication auprès de l’accueil du tribunal.

Au demeurant les appelants soutiennent qu’un dysfonctionnement des affichages aurait compliqué leur connaissance de la salle d’audience et leur accès à celle-ci ; cette circonstance, qui n’est pas plus démontrée, n’est pas susceptible de mettre en cause la régularité de l’assignation.

La RIVP contredit pour sa part cette affirmation puisqu’elle fait valoir que son conseil a pu avoir confirmation sur place de la salle d’audience et s’y rendre.

Il en résulte qu’aucune des conditions de l’article 114 du code de procédure civile pour prononcer l’annulation de l’assignation n’est en l’espèce remplie et qu’il n’a pas été porté atteinte au principe de contradiction.

La demande de nullité de l’assignation et du jugement sera donc écartée.

Sur les dispositions applicables en matière de supplément de loyer de solidarité

M. et Mme [M] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à payer la somme de 8.342,20 euros comprenant les SLS de janvier 2019 à juillet 2020 et demandent l’annulation de la « décision de taxation » prise par la RIVP ou, subsidiairement, le rejet de ses demandes.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Une partie de cette somme est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

Ce pourcentage qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu’à la loi dite loi Elan, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement .

Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

Il résulte des dispositions de l’article L. 481-2 du code de la construction et de l’habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code, comme c’est le cas en l’espèce.

Les organismes HLM ou les sociétés d’économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat.

Sur l’absence prétendue de notification préalable du SLS

Les appelants soutiennent que les « décisions de taxation » au titre des SLS, en date des 8 janvier « 2018» (en réalité 2019) et 12 février 2020 ne leur ont pas été notifiées individuellement à chacun et leur sont donc inopposables, au regard des articles 1751 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Ils font valoir qu’il s’agit d’une « contribution indirecte » qui « ne peut avoir d’effet rétroactif ».

Ils demandent à la cour d’appel d’en prononcer la nullité ou de rejeter la demande.

L’intimée fait valoir, en substance, qu’il n’est pas ici question de « décision administrative de taxation » susceptible d’annulation, laquelle au demeurant relèverait du juge administratif , pas plus que d’une décision « rétroactive » ; que l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit une mise en demeure infructueuse du locataire avant de pouvoir liquider provisoirement un SLS d’un montant maximum, en cas d’absence de réponse à l’enquête sociale, est ici invoqué de façon inopérante aucune liquidation provisoire n’ayant été mise en oeuvre dans le cas présent.

Elle ajoute que les lettres de notification du SLS calculé pour les locataires ne sauraient être « annulées » et que les deux locataires ont bien été avisés, par ces lettres, de ces SLS qui ont en outre été confirmés dans chaque avis d’échéance mensuel.

En l’espèce, la bailleresse a informé les locataires du montant du SLS facturé pour l’année 2019, puis 2020, par un courrier du 8 janvier 2019 (et non 2018 comme indiqué par erreur), indiquant la somme de 1.504,59 euros par mois en plus du loyer courant, et par un courrier du 14 janvier 2020, indiquant la somme de 1.544,11 euros par mois en plus du loyer courant, ces lettres précisant toutes les données prises en compte et les modes de calcul du SLS.

Ces deux lettres ont été adressées à "M^me M. [M] [K] [M] [R]" .

Selon l’article 1751 du code civil alinéa 1er : 'Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux".

La cotitularité instaure ainsi sur une même habitation deux droits, à la fois distincts et complets: il y a un seul bail mais chacun des conjoints est locataire à part entière.

Il s’en déduit que, malgré la solidarité légale liant les deux parties, une notification faite à un seul des époux est dépourvue d’efficacité ; tout acte, pour être valide, doit être signifié à chacun des deux conjoints, qu’il s’agisse du congé ou d’une notification ayant une incidence sur le montant du loyer.

L’existence de deux titres locatifs personnels justifie le principe d’une double notification des actes, sanctionnée par l’inopposabilité. Le bailleur doit ainsi notifier congé aux deux cotitulaires du bail.

La sanction de l’irrespect des doubles notifications résultant de la cotitularité légale est une inopposabilité à l’égard du conjoint non destinataire de l’acte et non la nullité.

Les appelants font valoir la jurisprudence selon laquelle la notification prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui a une incidence sur le montant du loyer, doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail (3e Civ., 12 mars 2014, pourvoi n° 13-14.403, Bull. 2014, III, n° 36).

Or, l 'article L. 441-9 permet au bailleur social, à défaut de réponse du locataire à l’enquête sociale, de liquider provisoirement le supplément de loyer, selon un coefficient de dépassement du plafond de ressources maximal, et ce uniquement après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, M. et Mme [M] ayant répondu aux enquêtes sociales.

De plus, dans l’arrêt cité les mises en demeure avaient été adressées à un seul des époux.

Les appelants ont reçu en l’espèce en 2019 et en 2020 une lettre adressée à tous deux nommément.

Ils ne justifient pas de la nécessité d’une « mise en demeure » de payer les SLS, lorsque, comme en l’espèce, les SLS sont facturés au regard des revenus et éléments de situation personnelles qui ont été déclarés dans le cadre de l’enquête sociale.

Il n’est pas soutenu que l’information sur le calcul du SLS devait être notifiée par lettres recommandées ou signifiées par huissier de justice.

Les dispositions légales ne l’imposent pas.

Ils n’allèguent ni n’établissent qu’ils n’ont pas reçu les lettres litigieuses ou qu’ils n’en ont pas eu connaissance pas plus que des sommes dues et des avis d’échéances les leur rappelant.

Par ailleurs, l’article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs cité par les appelants et qui, visant à réduire la portée de l’article 1751 du code civil, dispose que « les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ».

Cet article cité par les appelants à l’appui de leur argumentation est inopérant en l’espèce, les époux ayant tous deux conclu le bail.

En outre, aucun caractère rétroactif illégal au regard de l’ensemble des dispositions précitées ne résulte des circonstances évoquées et les allégations des appelants au sujet de la « nullité de la décisions (sic) antidatée et rétroactive visant à les contraindre à verser le Supplément de loyer de solidarité pour les années 2019 et 2020 » sont au demeurant peu intelligibles.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. et Mme [M] ne sauraient soutenir sérieusement qu’ils « n’ont pas été préalablement et valablement informés, et n’ont pas pu prendre parti en temps utile, ce qui leur fait grief »ni qu’ils ont subi une « absence totale de notification préalable de la décision de taxation visant à les contraindre à verser le Supplément de loyer de solidarité (accompagnée des modalités de calcul) ».

Les notifications du montant du SLS pour l’année 2019 puis pour l’année 2020 , qui en l’espèce ont bien été effectuées aux deux époux, et qui comportent une explication complète du mode de calcul des sommes dues, ont donc été valablement effectuées, les appelants ne soutenant d’ailleurs pas ne pas en avoir eu connaissance.

Les demandes sur ce point seront donc écartées.

Sur l’absence alléguée de mise en demeure préalable à l’assignation

Les appelants invoquent l’article 1231 du code civil pour conclure au rejet des prétentions adverses.

Comme le fait valoir pertinemment l’intimée, l’article 1231 du code civil, qui dispose qu« A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable », est dépourvue de pertinence puisque la RIVP ne sollicite pas de dommages-intérêts.

Aucun autre fondement juridique n’est invoqué de nature à justifier que l’absence prétendue de mise en demeure aurait pour conséquence de faire disparaître l’obligation de payer des SLS.

Au demeurant, un courrier a été adressé aux locataires le 1er décembre 2020 aux fins de paiement de la somme de 8.342,20 euros, plusieurs mois avant l’assignation.

Ce moyen qui n’est pas sérieux doit donc être écarté.

Sur la fraude

Les appelants demandent le rejet de la demande en paiement des SLS en soutenant que le conventionnement de 2015 a été prévu pour une opération d’acquisition de 71 logements situés [Adresse 10] qui ne serait pas intervenue, que les SLS sont la contrepartie de cette opération en application de l’article L. 353-8 du code de la construction et de l’habitation, que la « Ville de Paris cherche à frauder ou à contourner l’obligation de réaliser effectivement des logements sociaux » et à « spolier les locataires en portant atteinte à la relation contractuelle existant entre les locataires et la R.I.V.P., en permettant à l’administration de percevoir sans raison le surloyer (le surloyer versé par le locataires est ensuite reversé à l’administration par le bailleur qui ne conserve que 15% de ces fonds pour lui : il s’agit donc d’une taxe), de sorte qu’il n’est pas justifié qu’il soit lourdement porté atteinte à l’économie des contrats de location du locataire en le soumettant au surloyer ».

La RIVP rappelle pour mémoire que cette argumentation, qu’elle estime peu sérieuse, a déjà été développée devant les juridictions administratives et écartée par celles-ci.

La fraude désigne en droit civil l’action révélant chez son auteur la volonté de nuire à autrui, notamment un cocontractant, ou de contourner des prescriptions légales.

Selon l’adage « fraus omnia corrumpit » tout acte juridique entaché de fraude peut être l’objet d’une action en nullité.

La fraude ne se présume pas et ne peut se déduire des conventions licites qui sont passées; elle doit résulter d’actes clairs et non équivoques par lesquels est manifestée la volonté d’éluder l’application de la loi normalement applicable.

Au regard de ces principes, la teneur et la portée de l’argumentation des appelants s’agissant de leur relation contractuelle avec la RIVP et des circonstances de la présente instance n’apparaissent ni clairement exposées ni justifiées.

Il résulte de la convention du 8 décembre 2015 entre l’Etat et la RIVP que l’immeuble situé [Adresse 1] fait l’objet d’une opération d’acquisition-amélioration de « 71 logements PLS » (prêts locatifs sociaux) et ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions prévues par le titre V du livre III du code de la construction et de l’habitation et ce jusqu’au 30 juin 2057 (article 1 et 2 et annexe) ; le logement litigieux entre donc bien dans le champ de la convention, les appelants n’alléguant d’ailleurs pas qu’il ne ferait pas partie de cet ensemble immobilier.

Par ailleurs, l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation n’implique pas qu’une telle convention impose nécessairement une opération d’acquisition dès lors qu’en application du 2° de cet article, peuvent faire l’objet d’un conventionnement les logements à usage locatif géré par des organismes HLM ; l’absence d’acquisition ne caractérise pas un manquement aux obligations contractuelles d’une gravité compromettant l’intérêt général (Cour administrative d’appel de Paris, décision du 2 juin 2022, n° 21PA02826, concernant la RIVP).

La nécessité de travaux relatifs à la salubrité ou à la sécurité de l’immeuble, qui n’auraient pas été effectués, n’est ni invoquée ni établie par les appelants, à supposer même que cette circonstance puisse être invoquée devant le juge judiciaire par les locataires pour s’opposer au paiement du SLS au visa de l’article L.353-8 du code de la construction et de l’habitation.

La RIVP rappelle en outre que « dans des circonstances similaires, à l’égard d’autres locataires représentés par le même conseil », concernant le même immeuble que celui occupé par les époux [M], le tribunal administratif de Paris a, par jugement du 30 juin 2022 (n°2017081), écarté l’argumentation des requérants relative à l’existence d’un détournement de procédure en l’absence d’acquisition des immeubles ou d’amélioration du bâti et ayant pour objectif unique d’augmenter artificiellement le nombre de logements sociaux dans la Ville de Paris ; le tribunal administratif a considéré notamment que la RIVP avait conclu un bail emphytéotique d’une durée de 65 ans devant être regardé comme une opération d’acquisition et a rejeté les demandes.

Le moyen tenant à l’existence de la fraude alléguée doit donc être écarté, à supposer qu’il soit de nature à dispenser les intéressés de payer un SLS.

Sur « l’exonération » invoquée par M. et Mme [M]

Les appelants invoquent la loi du 23 novembre 2018, dite « Elan » pour demander une application « immédiate » de l’article L.353-19 du code de la construction et de l’habitation tel que modifié par cette loi, rappelant qu’ils n’ont pas signé de nouveau bail après le conventionnement de l’immeuble et que cet article, dans la version qu’ils invoquent, leur permet donc d’être exonéré de SLS.

La RIVP fait valoir que l’article L. 353-19, dans sa version qu’elle estime applicable en l’espèce, c’est-à-dire antérieure à la loi Élan, permet d’appliquer de plein droit les dispositions de la convention, à sa date d’entrée en vigueur, aux titulaires de baux en cours et sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Ainsi les baux en cours conclus avec une société d’économie mixte sont devenus des baux conventionnés et le régime juridique encadrant les logements sociaux leur a été applicable dès l’entrée en vigueur de la convention, soit à la date de signature, en application de l’article L.353-17 du même code.

Sur l’article L. 353-19 et la portée et l’application dans le temps de la loi du 23 novembre 2018

S’agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d’économie mixte, comme c’est le cas en l’espèce, l’article L. 353-19 précité dispose, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 et en vigueur à la date de la convention de 2015, que :

« Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 (…) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus. "

L’article L. 353-17 dispose que « Par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.(…) ».

L’article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention de 2015, dispose notamment que :

« Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. (…) ».

Il résulte de l’ensemble de ces textes et de leur articulation, ainsi que d’une jurisprudence désormais établie et constante, que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des SEM, dérogent à celles de l’article L. 353-7, relatives aux autres logements conventionnés et qu’elles autorisent l’organisme concerné dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

Afin d’éviter que certains locataires, suivant leurs revenus, ne subissent une augmentation de loyer par le jeu de l’application du SLS qui n’était pas envisagée lors de la conclusion de leur bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, la loi Elan a introduit :

— dans l’article L. 441-3, relatif au SLS, un dernier alinéa selon lequel :« Le présent article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7. »

— et, pour mémoire, dans l’article L. 353-16 un alinéa ainsi rédigé : « Les deuxième et troisième alinéas du présent article ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7 » .

De plus, l’article L.353-19 dispose désormais que « Les dispositions de l’article L. 353-17 (…) sont applicables aux logements appartenant à des sociétés d’économie mixte », cette modification visant à uniformiser les règles applicables s’agissant des logements acquis occupés entre les organismes HLM et les SEM agrées.

Il en résulte que, désormais, les organismes d’HLM et les autres bailleurs du secteur conventionné général, doivent proposer un nouveau bail aux locataires dont le bail est en cours avant de leur notifier un nouveau loyer conformément aux dispositions de la convention.

Si les locataires l’acceptent, le nouveau bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n’est pas dérogé.

Ils peuvent donc se voir notifier une réévaluation de leur loyer et, le cas échéant, un SLS mais ils bénéficient des avantages du secteur social, notamment, le droit au maintien dans les lieux et la possibilité d’obtenir l’aide personnalisée au logement, s’ils sont éligibles à cette prestation.

A l’inverse, s’ils refusent le nouveau bail, ils conservent le bénéfice du loyer en cours sans majoration mais ne peuvent obtenir le bénéfice des aides au logement.

S’agissant de l’application de la loi dans le temps, en matière contractuelle, en l’absence de dispositions transitoires, comme c’est le cas de la loi du 23 novembre 2018 , le principe est celui de l’application de la loi sous l’empire de laquelle le contrat a été conclu ou principe de survie de la loi ancienne. Les effets d’un contrat conclu antérieurement à la loi nouvelle demeurent ainsi régis par la loi ancienne même si leur exécution se poursuit postérieurement à cette loi.

Toutefois lorsque les effets du contrat résultent de la loi et non de la volonté des parties, l’application immédiate de la loi nouvelle aux contrats en cours est admise; autrement dit les effets légaux du contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent, ou encore la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques non définitivement réalisées. Une limite à ce dernier principe réside cependant dans la préservation des situations dont les effets ont été définitivement acquis au moment de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. En effet, appliquer la loi nouvelle à de telles situations équivaudrait à lui faire produire un effet rétroactif prohibé par l’article 2 du code civil.

Ainsi,

— d’une part, la loi nouvelle, ne disposant que pour l’avenir, ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.

— d’autre part, les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, issues de la loi du 23 novembre 2018, combinées avec celles des articles L. 353-16 et L. 353-19 du même code, ont pour objet d’instaurer, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’Etat par un HLM ou une SEM, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention.

— il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive.

En l’espèce, les dispositions précitées des articles L. 353-16 , L. 353-19 et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, lesquelles dérogent à celles de l’article L. 353-7 du même code, s’appliquent au logement occupé par M. et Mme [M] dès la signature de la convention du 8 décembre 2015, dont les effets légaux étaient définitivement acquis lors de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, de sorte que la RIVP pouvait valablement leur notifier un supplément de loyer de solidarité et ce sans être tenue de leur proposer un nouveau bail.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la RIVP est bien-fondée à poursuivre le paiement des SLS, les modifications législatives de la loi Elan ne s’appliquant pas en l’espèce, et ce sans être tenue de proposer un nouveau bail aux locataires, contrairement à ce que les appelants soutiennent par ailleurs.

L'« exonération » alléguée doit donc être écartée.

Sur l’erreur alléguée sur le plafond de ressources prises en compte pour calculer les SLS

Les appelants concluent au rejet du paiement des SLS estimant qu’en application de l’article R.441-23.1° du code de la construction et l’habitation, ce supplément est dû en cas de dépassement d’un plafond de ressources majoré de 30 % et que la RIVP « a retenu dans ses calculs un plafond de ressources non majoré pour déterminer le dépassement du plafond de ressources ».

La RIVP réplique que ces affirmations sont inexactes et résultent d’une confusion, les dispositions applicables et appliquées en l’espèce étant celles relatives aux logements financés par un prêt PLS et non par un prêt PLUS (prêt locatif à usage social), que semblent invoquer M. et Mme [M].

Elle rappelle que les plafonds PLS correspondent en réalité à des plafonds PLUS majorés de 30% et qu’ils ont bien été pris en compte conformément à l’article R. 441-23 du code de la construction et de l’habitation en son 2ème alinéa et à l’ensemble des dispositions réglementaires applicables.

La cour observe que les allégations des appelants ne sont pas étayées précisément, et qu’ils n’indiquent pas quel serait en l’espèce selon eux le montant de ressources qui au final aurait du être pris en compte, alors qu’ils ont été avisés précisément des modalités de calcul des SLS appelés.

Ils ne répliquent pas aux explications données par l’intimé.

Pour mémoire, le surloyer est calculé en fonction de la surface habitable du logement en m², du coefficient de dépassement du plafond de ressources d’attribution d’un logement locatif social (CDPR) et du montant en euros au m² de surface habitable intitulé supplément de loyer de référence (SLR), fixé selon la zone géographique de localisation du logement et ce selon une formule qui a fait l’objet d’une information des locataires par les courriers cités plus haut et selon un calcul qui n’est pas contesté en l’espèce.

L’article R. 441-23 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

— des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17 , aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11 , ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12 ;

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième

année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission».

L’article D 331-17 du code de la construction et de l’habitation dispose en son II que « Les logements financés dans les conditions de la présente sous-section sont attribués à des ménages dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, est au plus égal à un montant déterminé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et des finances », cet arrêté étant celui du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources .

Il résulte des pièces produites que le SLS a ,en l’espèce, été calculé en fonction du plafond de ressources applicable conformément aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et de l’arrêté précités, en matière de logements financés par un prêt PLS, soit pour un ménage de catégorie 5, en fonction d’un plafond PLS de 85.822 euros en 2019 et de 86.852 euros en 2020 ainsi qu’il ressort notamment des courriers détaillés adressés aux intéressés.

M. et Mme [M] ne contestent pas utilement ces éléments et ne discutent pas autrement les modalités de calcul et les revenus pris en compte.

Ce moyen sera donc rejeté.

Sur la violation des droits fondamentaux

Les appelants ne démontrent pas en l’espèce avoir subi une violation de leurs droits fondamentaux, qu’ils ne précisent d’ailleurs pas, et qui justifierait de rejeter les demandes de SLS dont le caractère « exorbitant » n’est pas établi, étant observé par la cour d’appel :

— que leur revenu fiscal de référence était, en 2018 et 2019, d’un peu plus de 180.000 euros par an, les sommes dues mensuellement étant en 2019 de 3.452 euros au total puis 2.940 euros en 2020 (loyer, SLS, charges) ;

— qu’aucun SLS ne leur avait été facturé auparavant car la Ville de PARIS avait souhaité, lors du conventionnement du logement, que « la RIVP mette en 'uvre la possibilité ouverte jusqu’à récemment de bénéficier d’un régime dérogatoire permettant de ne pas être dans le champ d’application du SLS » , que la RIVP a ensuite été contrainte par l’évolution de la loi d’appliquer rigoureusement la réglementation existante, ces éléments ayant été exposés aux intéressés par lettre du 10 octobre 2018,

— du fait qu’à compter de l’année 2020, le montant total du loyer et du SLS cumulé a pu être plafonné à 24,60 euros par m2 en application de l’ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019, dont l’objet était d’éviter d’atteindre un montant supérieur aux loyers pratiqués sur le marché locatif privé (cf lettre aux locataires du 12 février 2020).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande en annulation "de la décision, prétendument en date des 8 janvier 2018 et 12 février 2020, contraignant M. et Mme [M] à verser le Supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 27 juillet 2020" sera donc rejetée.

La demande subsidiaire de paiement de la somme de 16.550,49 euros à titre de remboursement du supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 30 novembre 2019 sera également rejetée.

Sur la demande de M. et Mme [M] en restitution de loyers à hauteur de 14.862,77 euros

M. et Mme [M] demandent la condamnation de la RIVP à leur restituer la somme de 14.862,77 euros à titre de remboursement du « loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2016 au 27 juillet 2020 » ; ils considèrent avoir versé 302,68 euros en trop chaque mois au titre du loyer hors charge, se référant aux articles 8 bis et 9 bis de la convention de décembre 2015 et à l’encadrement du loyer de base (hors SLS) , soutenant qu’ils ne devaient que 1.247,02 euros par mois.

Cependant c’est à juste titre que la RIVP fait valoir en substance qu’ils font une confusion entre loyer de base dérogatoire et loyer de base conventionné (hors SLS).

Il résulte en effet de la convention litigieuse que le loyer revendiqué par les appelants (soit 1.247,02 euros par mois) repose en réalité sur le loyer de base conventionné maximum de 12,37 euros/m2 indiqué à l’article 8 de la convention.

Or,

— l’article 9 bis de la convention du 8 décembre 2015, intitulé « Dispositions particulières relatives aux loyers pratiqués des logements conventionnés lors d’une acquisition ou d’une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base de la surface corrigée, résultant de l’application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 et de l’article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 », qui est celui invoqué par les appelants et leur est bien applicable, stipule en son dernier alinéa :

« Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l’article R. 331-12 du code de la construction et de l’habitation pour l’attribution des logements sociaux au moment de l’acquisition ou qui n’a pas fourni d’informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé à l’article 8 bis ».

— l’article 8 bis stipule que le loyer maximum est fixé à 30 euros/m2 de surface utile par mois au maximum ; M. et Mme [M] relèvent donc du loyer de base dérogatoire maximum de 30 euros/m², résultant de la combinaison des articles 8 bis et 9 bis.

La RIVP énonce ainsi à juste titre, et d’ailleurs sans être utilement contredite, que le loyer de base maximum serait ainsi en l’espèce de 3.120 euros par mois, de sorte que le loyer de base hors SLS qui a été appliqué effectivement aux locataires, de 15,08 euros/m², soit 1.569,10 euros par mois, est parfaitement conforme aux stipulations de la Convention et n’excède pas le maximum autorisé.

Aucun montant de loyer n’a donc été appelé indûment à ce titre par la RIVP et la demande de paiement de la somme de14.862,77 euros sera rejetée.

Il résulte de l’ensemble des motifs ci-dessus développés que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [R] [M] et Mme [K] [M] à payer 8.342,20 euros à la RIVP au titre du solde locatif à la date du 27 juillet 2020.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

M. et Mme [M] demandent la restitution du dépôt de garantie, d’un montant de 1.549,70 euros, au motif qu'« aucune compensation ne peut s’opérer entre le remboursement du dépôt de garantie et du solde de charges, d’une part, et la contribution indirecte qu’est le Supplément de loyer de solidarité, d’autre part, conformément aux articles L.203 et suivants du Livre des procédures fiscales ».

Ces articles, qui prennent place dans le Titre III ( contentieux de l’impôt), Chapitre 1er (contentieux de l’établissement de l’impôt et les dégrèvements d’office), section III (Compensations) du Livre des procédures fiscales, disposent que :

Article L. 203 :Lorsqu’un contribuable demande la décharge ou la réduction d’une imposition quelconque, l’administration peut, à tout moment de la procédure et malgré l’expiration des délais de prescription, effectuer ou demander la compensation dans la limite de l’imposition contestée, entre les dégrèvements reconnus justifiés et les insuffisances ou omissions de toute nature constatées dans l’assiette ou le calcul de l’imposition au cours de l’instruction de la demande.

Article L204 :

« La compensation peut aussi être effectuée ou demandée entre les impôts suivants, lorsque la réclamation porte sur l’un d’eux :

1° A condition qu’ils soient établis au titre d’une même année, entre l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés, la contribution prévue à l’article 234 nonies du code général des impôts, la taxe sur les salaires, la taxe d’apprentissage, la cotisation perçue au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction.

2° Entre les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière exigible sur les actes qui donnent lieu à la formalité fusionnée en application de l’article 647 du code général des impôts et les droits de timbre, perçus au profit de l’Etat."

Article L205 :

« Les compensations de droits prévues aux articles L. 203 et L. 204 sont opérées dans les mêmes conditions au profit du contribuable à l’encontre duquel l’administration effectue une rectification lorsque ce contribuable invoque une surtaxe commise à son préjudice ou lorsque la rectification fait apparaître une double imposition. »

Compte tenu de la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire, qui, selon le code civil, fait la loi entre les parties et doit être appliqué de bonne foi et de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, selon lequel le dépôt de garantie est restitué au locataire déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, ces dispositions ne sont pas de nature à faire obstacle à ce que la RIVP déduise le dépôt de garantie de la dette locative.

Le montant de la dette locative et du dépôt de garantie n’est par ailleurs pas particulièrement contesté, au delà des moyens déjà écartés plus haut.

La demande de restitution du dépôt de garantie sera donc rejetée.

Sur le remboursement des « frais de local » à hauteur de 7.680 euros

M. et Mme [M] font valoir qu’à compter du 1er août 2016 et jusqu’à la fin du bail en juillet 2020, la RIVP leur a facturé chaque mois des frais pour des locaux, à hauteur de 160 euros (2 x 80 euros chaque mois), sans justification, puisqu’aucun « local » supplémentaire n’a été pris à bail selon eux ; ils demandent la restitution de cette somme sur 48 mois.

La RIVP conclut au rejet de ces demandes en faisant valoir que ces sommes correspondent aux parkings loués et qu’en tout état de cause la demande est prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

M. et Mme [M] ne répliquent pas.

L’article 2224 du code civil dispose que la prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La demande de M. et Mme [M] a été formée pour la première fois par conclusions d’appelants du 2 juillet 2022.

Par conséquent, les demandes relatives à la période antérieure au mois de juillet 2019, soit trois ans auparavant, sont irrecevables comme étant prescrites, en application de l’article 7-1.

En revanche du mois de juillet 2019 inclus jusqu’au mois de juillet 2020 la prescription doit être écartée.

Il est exact que les avis d’échéance, produits par les appelants, comportent tous une facturation au titre du local « 215508S5 127 » et du local « 215508S5 128 » de la somme de 82,39 euros chacun.

Or, ces numéros de locaux correspondent manifestement aux numéros des places de parking mentionnés au bail et désignés comme n° 127 et 128 ; les appelants ne contestent pas avoir loué ces parkings.

Leur demande de remboursement pour la période postérieure à juillet 2019 sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande d’annulation de l’assignation et du jugement entrepris,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande de M. et Mme [M] en remboursement des sommes payées au titre des « frais de local » antérieurement au mois de juillet 2019;

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de M. et Mme [M] en remboursement de la somme14.862,77 euros concernant les loyers de base;

Rejette la demande de M. et Mme [M] en remboursement du dépôt de garantie;

Rejette la demande de M. et Mme [M] en remboursement des sommes recouvrées au titre des « frais de local » postérieurement au mois de juillet 2019;

Condamne M. et Mme [M] in solidum aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président