Arrêt N°25/

PF

N° RG 24/00521 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBRG

[R]

C/

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR)

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8] en date du 22 AVRIL 2024 suivant déclaration d’appel en date du 30 AVRIL 2024 rg n° 24/00042

APPELANTE :

Madame [P] [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Jean christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000311 du 29/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13 mars 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 18 Avril 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe ; le délibéré a été prorogé au 12 Septembre 2025

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 Septembre 2025.

Greffier lors du dépôt de dossiers: Véronique FONTAINE

Greffier lors de lamise a disposition : Malika STURM

LA COUR

Suivant assignation délivrée 8 décembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] de la Réunion, la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) a sollicité le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au bail locatif d’un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7] conclu avec Mme [S] le 2 février 2004, outre l’expulsion de cette dernière avec fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux et la condamnation à paiement d’un arriéré locatif de 2.897,94 euros.

Par jugement contradictoire du 22 avril 2024, le juge a :

— 'Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 février 2004 entre le SIDR et Mme [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies et que le bail s’est trouvé résilié à la date du 03 novembre 2023;

— Condamné Mme [S] à payer à la SIDR la somme de 3.047,08 euros au titre des indemnités d’occupation impayés à la date du 15 mars 2024 (comprenant l’échéance de févier 2024 et un paiement de 500€ le 09/02/2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 1959, 34€ et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— Rejeté la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

— Autorisé la SIDR à faire procéder à son expulsion de Mme [S] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, à défaut d’avoir libéré les lieux volontairement, dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

— Condamné Mme [S] à payer à la SIDR l’indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 551,47 euros à ce jour ;

— Rejeté toute autre demande,

— Condamné Mme [S] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— Constaté l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Par déclaration du 30 avril 2024 au greffe de la cour, Mme [S] a formé appel du jugement.

Elle demande à la cour de :

'- « Déclarer son appel recevable et bien fondé et en conséquence, infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis le 22 Avril 2024 en ce qu’il a ordonné son expulsion des lieux, rejeté la demande d’un délai de paiement et rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire';

Statuant à nouveau,

— Lui accorder un délai de paiement de 36 mois pour solder sa dette locative';

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Dire n’y avoir lieu à l’expulsion du locataire';

— Débouter la SIDR de toutes ses demandes plus amples et contraires';

— Statuer sur ce que de droit quant aux dépens ».

La SIDR sollicite de la cour de :

— « Juger l’appel interjeté par Mme [S] infondé ;

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de St Denis en date du 22 avril 2024 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la créance et à rectifier la date d’exigibilité des indemnités d’occupation.

Statuant à nouveau sur ces points :

— Condamner Mme [S] à lui verser l’indemnité mensuelle d’occupation révisable telle que fixée par le jugement entrepris à compter du 04 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner Mme [S] à lui régler la somme de 5.024,38 € au titre des arriérés de loyers, charges locatives impayées et indemnités d’occupation arrêtés provisoirement au 14 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023 sur la somme de 1.959,34€ et à compter du jugement du 22 avril 2024 sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

— Débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [S] à lui régler la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Mme [S] à supporter les entiers dépens;

A titre subsidiaire :

— Si par extraordinaire, il était jugé que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis, elle demandera que la résiliation judiciaire du contrat de bail soit néanmoins prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges et que les dispositions du jugement relatives aux conséquences de la résiliation (expulsion, condamnation en paiement des indemnités d’occupation) soient confirmées et que pour le surplus, il lui soit alloué le bénéfice des mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif ;

— Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion de la locataire pourra avoir lieu ».

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de Mme [S] du 10 décembre 2024 et celles de la SIDR du 14 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 13 février 2025 ;

Sur la demande de rectification

Vu l’article 462 du code de procédure civile;

Le dispositif du jugement ayant constaté l’acquisition des conditions de la clause résolutoire au novembre 2023 ne sont pas contestées; une indemnité d’occupation par Mme [S] était donc due à compter de cette date. Il résulte des motifs du jugement en page 3 que le premier juge a pris en compte ce droit à indemnité dans le calcul des arriérés locatifs incombant à Mme [S] en la condamnant à la somme globale de 3.047,08 euros, incluant en dernier lieu l’indemnité échue au premier février 2024; il a ensuite prononcé condamnation à paiement d’indemnité d’occupation pour celles non comptabilisées ou non échues, à compter du 1er mars 2024.

Aussi, sauf à condamner deux fois Mme [S] pour les mêmes causes, il n’y a pas lieu à rectifier le dispositif du jugement pour condamner Mme [S] à paiement de l’indemnité d’occupation « à compter du 4 novembre 2023 » en lieu et place du « 1er mars 2024 ».

Sur la demande d’actualisation de la dette locative

Vu l’article 1709 du code civil, ensemble l’article 1240 du même code;

Il résulte du bail produit (pièce 1 SIDR), du jugement entrepris, ainsi que du décompte versé aux débats, que le loyer initial convenu était en l’espèce de 364 euros, actualisé à la somme de 457 euros au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 21 octobre 2023, et commuée en indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, fixée par le premier juge, charges comprises, à la somme mensuelle de 551, 47 euros.

Le montant de la dette locative arrêtée à la somme de 3.047,08 euros au 15 mars 2024 par le jugement entrepris n’est pas contesté.

Si Mme [S] justifie s’être acquittée, depuis l’arrêté du décompte, de cinq versements ( 9 avril 2024, 9 juin 2024, 8 oct. 2024, 18 oct. 2024 et 7 nov. 2024) au bénéfice de la SIDR pour un montant total de 3.083 euros, en revanche, il résulte du décompte locatif non contesté produit par la SIDR ( pièce 2) qu’il n’a été procédé à aucun règlement des indemnités d’occupation échues sur la même période.

Dès lors, la SIDR est fondée à solliciter l’actualisation de sa créance arrêtée à la date de 14 octobre 2024 à la somme de 5.024,38 euros, tenant compte des versements effectués par Mme [S] à cette date et restant à parfaire jusqu’à libération effective des lieux.

Vu l’article 1231-6 du code civil;

La SIDR est en outre fondée à solliciter que cette somme porte intérêts légaux à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023 sur la somme de 1.959,34€ et à compter du jugement du 22 avril 2024 sur le surplus de la somme due.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension d’acquisition de la clause résolutoire

Vu l’article 24 V à VII de la loi du 6 juillet 1989;

Si Mme [S] fait valoir qu’elle a apuré sa dette locative de 3.047, 08 euros, il convient de relever en conséquence de ce qui précède qu’elle n’est cependant nullement à jour du paiement de la dette échue depuis le jugement au titre de l’occupation de l’appartement objet du bail en litige.

Par ailleurs, comme le fait observer à juste titre le bailleur, le seul document produit par Mme [S] aux débats pour justifier des difficultés financières qu’elle allègue est une attestation de paiement de droits de la CAF datant de juillet 2024 et faisant état d’une prime d’activité; cette production est totalement insuffisante à établir les conditions de ressources et charges pouvant fonder sa demande d’octroi de délais de paiement.

Le jugement ayant rejeté la demande de délais, et, partant, celle de suspension des effets de la clause résolutoire, sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile

Mme [S], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à la SIDR la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,

— Rejette la demande de rectification du jugement;

— Confirme le jugement entrepris, sauf sur le quantum de la dette locative;

L’infirme dans cette mesure et statuant à nouveau,

— Condamne Mme [S] à verser à la SIDR la somme de 5.024,38 € au titre des arriérés de loyers, charges locatives impayées et indemnités d’occupation arrêtés provisoirement au 14 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023 sur la somme de 1.959,34€ et à compter du jugement du 22 avril 2024 sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

Y ajoutant,

— Condamne Mme [S] à verser à la SIDR la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles;

— Condamne Mme [S] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, conseillère, en remplacement de Monsieur Patrick CHEVRIER, président empêché, et par Malika STURM, greffière placée à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT