Arrêt N°25/

SL

N° RG 24/00830 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GCSX

S.C.I. KHOON-YAM

C/

[U]

[U]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT AVANT DIRE DROIT DU 29 OCTOBRE 2025

Chambre commerciale

Appel d’un jugement rendu par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8] DE [Localité 7] en date du 27 MAI 2024 suivant déclaration d’appel en date du 03 JUILLET 2024 rg n°: 23/02428

APPELANTE :

S.C.I. KHOON-YAM, Société Civile Immobilière, inscrite au RCS de [Localité 8] de [Localité 7] sous le numéro 393 388 533, dont le siège social est sis au [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6] – REUNION

Représentant : M^e Marius henri RAKOTONIRINA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Madame [K] [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Judicaël MANGATAYE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Judicaël MANGATAYE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2025 devant la cour composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère,

La présidente a indiqué que l’audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s’y sont pas opposées.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Octobre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère,

Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-Présidente affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Madame la Première Présidente

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2025.

Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2018, la SCI Khoon-Yam a donné à bail à Mme [W] [U] exerçant sous l’enseigne Le salon de Jade un local à usage commercial situé [Adresse 1] à Saint Benoit destiné aux activités de coiffure, esthétique et vente de produits de beauté moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1850 euros hors charges.

La locataire a remis à la bailleresse un acte de cautionnement daté du même jour signé par Mme [K] [Z] épouse [U] et M. [Y] [U] aux termes duquel ils se sont portés caution solidaire des sommes à payer par Mme [W] [U] en cas de loyers et charges impayés au titre du bail susvisé.

Se prévalant du non paiement des loyers, la bailleresse a assigné le preneur et les cautions devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion qui par ordonnance du 8 décembre 2022 a notamment :

— constaté la résolution du bail commercial liant les parties par acquisition de la clause résolutoire du 28 mai 2022 ;

— dit qu’à compter du 28 mai 2022, Mme [W] [U] est devenue occupante sans droit ni titre du local à usage commercial ;

— ordonné l’expulsion de Mme [W] [U] ainsi que de celles de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement;

— constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant à la validité de l’acte de cautionnement;

— dit n’y avoir lieu à référé sur ce point ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise en écriture ;

— débouté les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné Mme [U] à payer à la SCI Khoon Yam une provision de 22 477,75 euros au titre de l’arriéré global des loyers dus au 28 mai 2022 ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit la somme de 1 850 euros à compter du 28 mai 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Reprochant aux époux [U] de l’avoir délibérément induite en erreur en l’incitant à contracter le bail litigieux et d’avoir tardé à prétendre qu’ils n’étaient pas engagés comme cautions au regard de la fausseté des documents produits par leur fille, par acte du 29 juin 2023, la SCI Khoon Yam a assigné M. [Y] [U] et Mme [K] [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion en responsabilité et indemnisation des préjudices subis.

Par jugement contradictoire du 27 mai 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a :

— rejeté toutes les prétentions de la SCI Khoon-Yam ;

— rejeté les demandes reconventionnelles de M. [Y] [U] et de Mme [K] [U];

— condamné la SCI Khoon-Yam à payer à M. [Y] [U] et Mme [K] [U] la somme de 1 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SCI Khoon-Yam aux dépens.

Le tribunal a considéré que les défendeurs avaient commis une faute de nature à engager leur responsabilité dans la mesure où Mme [U], qui était la précédente locataire et exploitante du salon de coiffure, s’était engagée expressément à se porter caution solidaire de sa fille, de sorte que l’octroi du bail commercial était subordonné à l’engagement de caution. Il a retenu que les époux avaient commis des manoeuvres dilatoires en ayant tardé à contester l’acte de caution seulement dans le cadre de la procédure de référé alors qu’ils avaient été destinataires de la dénonciation du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 4 mai 2022.

Le tribunal a cependant rejeté les demandes d’indemnisation afférentes à l’arriéré locatif, aux travaux de remise en état du local et aux frais du commissaire de justice en l’absence de preuve d’un préjudice direct et certain consécutif aux agissements du défendeur dès lors que l’accumulation des loyers impayés et frais de remise en état du local étaient exclusivement imputables à la locataire.

Le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle d’indemnisation au titre de la procédure abusive en retenant que la bailleresse avait subi une perte de chance de disposer d’une garantie sérieuse par l’effet des manoeuvres déloyales de sa locataire.

Par déclaration du 3 juillet 2024, la SCI Khoon-Yam a interjeté appel de cette décision en intimant M. [Y] [U] et Mme [K] [U].

L’affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 20 août 2024.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 19 septembre 2024 et les intimés le 18 décembre 2024.

Par ordonnance du 27 mai 2025, la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 17 septembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 29 octobre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

— constater que la totalité de la dette due par [W] [U] se monte à 40 977,75 euros au 28 mai 2022 ;

— constater qu’aucun règlement n’a été effectué par l’ancienne locataire Mme [W] [U];

— constater que les époux [U] par leurs agissements l’ont délibérément induite en erreur et l’ont incitée à contracter un bail sans lesquels agissements celle-ci ne se serait jamais engagée;

— constater que les époux [U] par leur silence et omissions délibérés ont directement contribué et aggravé ses préjudices ;

En conséquence,

— condamner solidairement Mme [K] [Z] épouse [U] et M. [Y] [U] à lui payer la somme de 40 977,75 euros au titre du préjudice matériel subi assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement Mme [U] et M. [U] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

— condamner solidairement Mme [U] et M. [U] à lui payer la somme de 7 413,48 euros ainsi que les frais de commissaire de justice au montant de 553,90 euros ;

— débouter Mme [U] et M. [U] de leurs demandes ;

— condamner solidairement les cautions solidaires Mme [U] et M. [U] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante soutient que :

— l’engagement pris par Mme [K] [U] de se porter caution du bail commercial repris par sa fille a été déterminant pour la bailleresse dans la conclusion du contrat de bail et les parties entretenaient une relation de confiance du fait de l’exploitation antérieure du salon par la précédente preneuse ;

— Mme [K] [U] a elle-même continué à travailler dans le salon repris par sa fille pendant une année de sorte qu’elle ne pouvait ignorer l’engagement qu’elle avait donné de souscrire un cautionnement ;

— lors des rencontres intervenues en début d’année 2022 entre la bailleresse et les époux [U], ceux-ci n’ont jamais contesté l’acte de caution, ce qui atteste de leur mauvaise foi ;

— ils ont dès lors contribué à l’aggravation du préjudice de la bailleresse.

Dans leurs seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, les intimés demandent à la cour de :

— confirmer purement et simplement la décision déférée ;

— condamner la SCI Khoon-Yam à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Khoon-Yam aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

— ils n’ont jamais signé l’acte de caution du bail commercial consenti à leur fille et ont déposé plainte à l’encontre de cette dernière lorsqu’ils ont eu entre les mains le document litigieux dans le cadre de la procédure de référé engagée à leur encontre mais ont fait part de leur incompréhension auprès de la bailleresse dès l’envoi de la mise en demeure de payer les loyers au mois de janvier 2022 de sorte qu’aucune manoeuvre dilatoire de leur part ne peut leur être opposée ;

— ils contestent avoir commis une quelconque faute délictuelle contrairement à l’appréciation erronée du premier juge, l’abstention basée sur le refus de souscrire à un cautionnement ne pouvant être fautive en l’absence d’obligation de signer cet acte ;

— la preuve d’un préjudice certain allégué par la bailleresse n’est pas rapportée en l’absence d’une quelconque mesure de recouvrement diligentée à l’égard de la locataire débitrice.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens développés au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la partie discussion des conclusions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « donner acter », de « constater » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions.

Sur les agissements fautifs :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’appelante se prévaut de la faute imputée aux intimés constituée par le fait que Mme [K] [U] s’était engagée à se porter caution dans le cadre de la reprise du bail commercial par sa fille et que les époux [U] n’ont contesté l’engagement de caution que dans le cadre de la procédure de référé engagée à leur encontre par la bailleresse alors qu’ils avaient été destinataires de la mise en demeure de payer les loyers au mois de janvier 2022 et n’ont déposé une plainte pour faux à l’encontre de leur fille qu’au mois d’août 2022.

Les intimés contestent pour leur part avoir commis un quelconque agissement fautif au moyen que Mme [U] était demeurée libre de ne pas souscrire l’engagement de caution évoqué par ses soins auprès de la bailleresse et qu’ils n’ont découvert l’existence de l’acte litigieux que dans la procédure de référé.

Par courrier du 30 septembre 2018, Mme [K] [U], qui exploitait un salon de coiffure dans les locaux de l’appelante, a informé sa bailleresse de sa volonté de résilier le bail commercial signé le 1er juin 2014 à effet au 31 octobre 2018 en précisant que 'le nouveau bail sera au nom de [U] [W]. Je me porterai caution solidaire pour toute la durée du contrat, qui prendra fin le 31 octobre 2027, même s’il devrait être prorogé'.

Le bail commercial a été signé entre la SCI Khoon-Yam et Mme [W] [U] le 31 octobre 2018 avec remise des actes de caution de Mme [K] [U] et de M. [Y] [U] à la bailleresse le même jour.

Mme [W] [U] a envoyé un courriel à la bailleresse le 6 novembre 2018 intitulé 'reprise de bail’ dans lequel elle indiquait 'comme convenu avec Mme [U] [K], je vous envoie mes coordonnées et me tiens à votre disposition'.

Il n’est pas contesté que Mme [K] [U] a continué à travailler dans le salon de coiffure pendant une année après la reprise du bail par sa fille.

Au regard de la chronologie des événements et même si Mme [U] avait la liberté contractuelle de ne pas souscrire l’engagement de caution qu’elle s’était engagée à formaliser auprès de la bailleresse, il est cependant établi que cet engagement constituait pour la bailleresse une condition déterminante de la conclusion du contrat de bail commercial avec Mme [W] [U].

La bailleresse justifie l’envoi d’une lettre de mise en demeure aux époux [U] par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 décembre 2021 reçu le 4 janvier 2022 leur rappelant l’acte de caution solidaire du 31 octobre 2018 et sollicitant le paiement d’un arriéré locatif de 13392,12 euros.

Il est établi que des échanges ont eu lieu à la suite de cette mise en demeure entre les époux [U] et la bailleresse aux fins de trouver un arrangement amiable au cours desquels les intimés n’ont pas contesté l’existence d’un acte de caution souscrit par leurs soins.

Un acte de signification du commandement de payer les loyers leur a été délivré le 4 mai 2022 en leur qualité de caution.

Les époux [Z] ont déposé plainte à l’encontre de leur fille pour usage de faux le 10 août 2022 en exposant que :

'En 2021 nous avons commencé à recevoir des courriers du propriétaire nous demandant de payer. Chose que j’ai refusé de faire, sauf que ma fille n’a pas tenu sa parole, à savoir solder sa dette. Donc le propriétaire a fait appel à un huissier afin que sa dette soit remboursée. Nous avons reçu des courriers mais comme je ne me sentais pas concernée, je n’ai jamais répondu, jusqu’au courrier du 9 août 2022, dans lequel j’ai pu constater que mon mari et moi étions co-caution du bail de notre fille. Je n’ai jamais signé aucun document'.

Mme [U] ne peut prétendre avoir découvert la fausseté des actes de caution litigieux au mois d’août 2022 alors qu’elle était parfaitement consciente, depuis la reprise du bail commercial par sa fille, qu’elle n’avait jamais signé d’acte de caution contrairement à son engagement expressément formalisé à la bailleresse en ce sens.

Il est par ailleurs établi que les époux [U], actionnés par la bailleresse par la délivrance d’une mise en demeure réceptionnée le 4 janvier 2022 n’ont pas immédiatement informé cette dernière de l’absence d’engagement signé par leurs soins.

Ces agissements sont constitutifs pour les époux [U] d’une faute de nature à engager leur responsabilité conformément à la décision du premier juge.

Sur le préjudice allégué :

Comme l’a exactement relevé le premier juge, ni la dette locative ni les dégradations locatives ne peuvent être imputés aux époux [U] s’agissant du préjudice subi par la bailleresse du fait du non-respect de ses obligations par la locataire.

Les agissements commis par les époux [U] ont cependant contribué à l’aggravation du préjudice subi par la bailleresse, laquelle a actionné les époux [U] par une mise en demeure délivrée au mois de janvier 2022 alors que la contestation des engagements de caution a été formalisée par des écritures du mois d’août 2022. Huit mois se sont ainsi écoulés avant que la bailleresse ne découvre en définitive la fausseté des engagements de caution qui lui avaient été remis lors de la signature du bail commercial.

Le préjudice découlant du comportement fautif des époux [U] subi par la bailleresse s’analyse ainsi en une perte de chance d’avoir pu limiter la dette locative compte tenu de l’inertie des intimés qui n’ont pas immédiatement informé la bailleresse de l’absence d’engagement de caution souscrit par leurs soins.

La cour envisage ainsi de requalifier d’office le préjudice dont il est sollicité l’indemnisation en préjudice de perte de chance.

La réouverture des débats sera par conséquent ordonnée afin que les parties puissent présenter leurs observations, dans le respect du principe du contradictoire prévu par l’article 16 du code de procédure civile, sur le préjudice de perte de chance subi par l’appelante.

Sur les autres demandes :

L’intégralité des demandes sera réservée dans l’attente des observations des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la réouverture des débats afin que les parties puissent présenter leurs observations sur le préjudice de perte de chance subi par la SCI Khoon-Yam que la cour d’appel envisage de retenir en lieu et place du préjudice certain invoqué par l’appelante ;

Dit que l’affaire sera réexaminée sans audience et invite les parties à déposer leurs observations au greffe avant le 3 décembre 2025 et l’affaire sera mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 février 2026 ;

Dit qu’il n’y a pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture, les parties devant se contenter de présenter leurs observations sur le point soulevé ;

Réserve l’ensemble des demandes.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER,conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE