COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70A

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JUILLET 2025

N° RG 23/03437 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V4BG

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 8], représenté par son syndic bénévole Mme [T] [E] qui demeure [Adresse 11].

appelant et intimé

C/

[X] [I], intimée et appelante

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Avril 2023 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/02384

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e LAFON

— M^e FERCHAUX-LALLEMENT

— M^e COURTECUISSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 8], représenté par son syndic bénévole Mme [T] [E] qui demeure [Adresse 11].

[Adresse 10]

[Localité 26]

représentée par M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20230172

M^e Véronique DURAND, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746

APPELANT ET INTIME

****************

Madame [X] [I]

née le 15 Mars 1973 à [Localité 33]

[Adresse 10]

[Localité 26]

Madame [C] [F]

née le 10 Novembre 1962 à [Localité 30]

[Adresse 10]

[Localité 26]

Monsieur [A] [AX]

né le 13 Mai 1958 à [Localité 29]

[Adresse 10]

[Localité 26]

Madame [W] [AX] épouse [V]

née le 23 Juillet 1959 à [Localité 37]

[Adresse 10]

[Localité 26]

Monsieur [O] [Z], intimé et appelant

né le 19 Décembre 1938 à [Localité 28]

[Adresse 6]

[Localité 26]

Madame [L], [H] [Z] épouse [P],

née le 27 Septembre 1938 à [Localité 34]

[Adresse 10]

[Localité 26]

Monsieur [M] [S]

né le 07 Avril 1969 à [Localité 27]

[Adresse 10]

[Localité 26]

représentés par M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20230290

M^e Stéphanie GRANCHON, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 744

INTIMES ET APPELANTS

****************

S.D.C. [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA agence centrale, [Adresse 25]

[Adresse 5]

[Localité 26]

S.D.C. [Adresse 22], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [D] [J]

[Adresse 22]

[Localité 26]

représentés par M^e Laurent COURTECUISSE de l’AARPI NMCG AARPI, Postulant, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Céline NICOLAS, avocat au barreau de PARIS

défense irrecevable

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Florence PERRET, Présidente de chambre

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCÉDURE

Les immeubles sis [Adresse 8] et [Adresse 20] [Localité 35] (92) sont séparés des immeubles sis [Adresse 14] et [Adresse 22] par un passage sans issue.

Les parcelles sur lesquelles sont aujourd’hui implantées ces immeubles, en ce compris le passage litigieux, étaient autrefois la propriété de M. et Mme [K] qui, en 1853, en ont cédé une partie à M. [B].

La copropriété du [Adresse 22] a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division reçus par acte notarié du 3 mars 1960, suite à l’acquisition de l’immeuble par M. [N]. Par la suite, ce règlement de copropriété a été rendu commun aux copropriétés des [Adresse 17].

La copropriété du [Adresse 8] a quant à elle fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété suivant acte notarié du 28 avril 2000.

Les copropriétaires de ces immeubles empruntent le passage litigieux soit pour accéder à leurs parkings situés au fond de ce passage soit pour stationner le long de celui-ci.

A la fin de l’année 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] a entrepris des travaux consistant à matérialiser des places de stationnement sur le passage. Sept places privatives ont été créées, leur caractère privatif résultant d’arceaux rabattables, et vendues à sept copropriétaires du [Adresse 8] suivant acte notarié du 7 décembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] a protesté contre ces travaux réalisés sans son accord et fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] en vue d’obtenir la remise en état du passage dans son état initial.

Une médiation ordonnée en référé le 2 octobre 2018 n’a pas abouti.

Par actes d’huissiers de justice du 10 mars 2021, les syndicats des copropriétaires des immeubles du [Adresse 14], [Adresse 22] et [Adresse 19] ont alors fait assigner celui de l’immeuble [Adresse 8], ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F], aux fins, notamment, de voir prononcer la nullité de la partie de l’acte notarié du 7 décembre 2016 en ce qu’il portait sur la vente par le syndicat des copropriétaires des sept places de stationnement litigieuses.

Par jugement contradictoire rendu le 24 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

' Déclaré recevable la note en délibéré transmise par message électronique du 14 avril 2023,

' Déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [T] [E], ainsi que par M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [C] [F],

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la Partie IV D – « Création des lots numéros 30 à 36 » de l’acte notarié en date du 7 décembre 2016,

' Déclaré inopposable au SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, et au SDC de l’immeuble sis [Adresse 23] [Localité 35], représenté par son syndic bénévole, M. [J], la cession d’une partie du passage indivis situé à [Localité 35] entre, d’une part, les parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et, d’autre part, la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 3], telle que formalisée aux termes de l’acte notarié en date du 7 décembre 2016, et l’appropriation qui en résulte,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 20] [Localité 35], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de sa demande tendant à lui voir déclarer inopposable la cession du passage indivis telle que formalisée aux termes de l’acte notarié en date du 7 décembre 2016 et l’appropriation qui en résulte,

' Ordonné au SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [T] [E], ainsi qu’à M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] de procéder à la remise en état initial du passage indivis en retirant le marquage au sol correspondant aux places de parking et en procédant au retrait des bordures et des séparateurs en ciment ainsi que des arceaux de parking rabattables, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de cette date et cela pendant 90 jours,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de leur demande tendant à voir prononcer l’interdiction pour les défendeurs de stationner des véhicules dans le passage indivis,

' Autorisé le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], à publier le présent jugement, à leurs propres frais, au service chargé de la publicité foncière, lorsqu’il sera devenu définitif,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de sa demande tendant à être autorisé à publier le présent jugement au service chargé de la publicité foncière,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [T] [E], ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] de leurs demandes tendant à voir condamner les demandeurs, sous astreinte, à publier à leurs frais le jugement à intervenir,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de leur demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, la modification du cadastre aux frais exclusifs des défendeurs,

' Condamné in solidum le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [T] [E], ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, et au SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], la somme de 1 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [E], ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [E], ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] aux entiers dépens,

' Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

' Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 25 mai 2023, le SDC de l’immeuble du [Adresse 9] a interjeté appel de la décision à l’encontre de M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I], Mme [F], le SDC de l’immeuble sis [Adresse 22] et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 15] ( RG 23/3437)

Le 29 juin 2023, M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I], Mme [F] ont à leur tour interjeté appel contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] ( RG 23/4492).

Les deux procédures ont été jointes sous le numéro de RG 23/3437.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a prononcé la nullité de la constitution de M. [R] [U], avocat, pour le SDC [Adresse 13] et pour le SDC [Adresse 22]. Puis, par ordonnance du 27 novembre 2023, il a constaté l’irrecevabilité des défenses de ces deux parties.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] demande à la cour de :

Vu les articles 690 à 696 du code civil,

Vu l’article 637 du code civil,

Vu les pièces adverses et les pièces communiquées,

' Infirmer le jugement de la 8e chambre du tribunal judiciaire de Nanterre du 24 avril 2023 en ce qu’il a :

* Déclaré inopposable au SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, et au SDC de l’immeuble sis [Adresse 23] [Localité 35], représenté par son syndic bénévole, M. [J], la cession d’une partie du passage indivis situé à [Localité 35] entre, d’une part, les parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et, d’autre part, la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 3], telle que formalisée aux termes de l’acte notarié en date du 7 décembre 2016 et l’appropriation qui en résulte,

* Ordonné au SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [T] [E], ainsi qu’à M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] de procéder à la remise en état initial du passage indivis en retirant le marquage au sol correspondant aux places de parking et en procédant au retrait des bordures et des séparateurs en ciment ainsi que des arceaux de parking rabattables, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de cette date et cela pendant 90 jours,

* Condamné in solidum le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [T] [E], ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, et au SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], la somme de 1 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

' Débouter les SDC de l’immeuble du [Adresse 15], le SDC de l’immeuble [Adresse 22] et le SDC de l’immeuble [Adresse 19] à [Localité 35] de l’ensemble de leurs demandes,

' Les condamner in solidum au paiement des sommes de 2 073,50 euros et de 4 290 euros,

' Les condamner in solidum au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M. Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 4 octobre 2023, M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F], autrement désignés 'les acquéreurs des parkings', demandent à la cour de :

Vu les articles 690 à 696 du code civil,

Vu l’article 637 du code civil,

Vu les pièces produites,

' Juger recevable leur appel incident,

' Infirmer le jugement rendu le 24 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a :

* Déclaré inopposable au SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, et au SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], la cession d’une partie du passage indivis situé à [Localité 35] entre, d’une part, les parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et, d’autre part, la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 3], telle que formalisée aux termes de l’acte notarié en date du 7 décembre 2016, et l’appropriation qui en résulte,

* Ordonné au SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, M^me IsabelleSeigneur-Guerrini, ainsi qu’à M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] de procéder à la remise en état initial du passage indivis en retirant le marquage au sol correspondant aux places de parking et en procédant au retrait des bordures et des séparateurs en ciment ainsi que des arceaux de parking rabattables, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de cette date et cela pendant 90 jours,

* Condamné in solidum le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, M^me IsabelleSeigneur-Guerrini, ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, et au SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], la somme de 1 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [E], ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [E], ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

' Débouter les SDC de l’immeuble du [Adresse 14], le SDC de l’immeuble [Adresse 22] de l’ensemble de leurs demandes,

' Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros à chacun, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation solidaire aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 10 avril 2025.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel

Le jugement n’est pas querellé en ce qu’il a :

' Déclaré recevable la note en délibéré transmise par message électronique du 14 avril 2023,

' Déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [T] [E], ainsi que par M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [C] [F],

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la Partie IV D – « Création des lots numéros 30 à 36 » de l’acte notarié en date du 7 décembre 2016,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 20] [Localité 35], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de sa demande tendant à lui voir déclarer inopposable la cession du passage indivis telle que formalisée aux termes de l’acte notarié en date du 7 décembre 2016 et l’appropriation qui en résulte,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 23] [Localité 35], représenté par son syndic bénévole, M. [J], et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de leur demande tendant à voir prononcer l’interdiction pour les défendeurs de stationner des véhicules dans le passage indivis,

' Autorisé le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 24], représenté par son syndic bénévole, M. [J], à publier le présent jugement, à leurs propres frais, au service chargé de la publicité foncière, lorsqu’il sera devenu définitif,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de sa demande tendant à être autorisé à publier le présent jugement au service chargé de la publicité foncière,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole, Mme [T] [E], ainsi que M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] de leurs demandes tendant à voir condamner les demandeurs, sous astreinte, à publier à leurs frais le jugement à intervenir,

' Débouté le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 23] [Localité 35], représenté par son syndic bénévole, M. [J], et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Eugène Million, de leur demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, la modification du cadastre aux frais exclusifs des défendeurs,

' Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

' Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ces dispositions sont devenues irrévocables, les autres sont soumise à la cour.

Le débat devant la cour porte donc sur l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16], de la cession d’une partie du passage indivis telle que formalisée aux termes de l’acte notarié du 7 décembre 2016, et consécutivement, sur la question de la remise en état du passage litigieux en son état antérieur.

Sur la nature du passage litigieux

Pour dire que le passage litigieux est indivis et non simplement affecté d’une servitude de passage, le tribunal a retenu ce qui suit :

— par acte du 15 octobre 1853, M. [K] et son épouse ont cédé à M. [B] la 'moitié indivise’ du terrain formant l’assiette du passage litigieux ;

— il a été prévu à ce même acte que ce passage 'dont la moitié indivise a été vendue à M. [B] servira de passage pour arriver, soit à pieds, soit à cheval, soit en voiture, de la route départementale n°189 au terrain de soixante quatorze ares soixante quinze centiares qui lui a également été vendu et à sa propriété qui est contigüe et au terrain restant aux mr et mme [K]', 'ce passage sera par conséquent commun entre eux, leurs héritiers et ayant cause et ne pourra par sa nature être licité’ et que 'les frais d’entretien et autres de ce passage seront supportés moitié par mr [B] moitié par mr et made [Y]' (sic) ;

— l’acte notarié du 28 avril 2000, portant état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 8] rappelle que le droit de propriété sur le sol du passage commun a été expressément réservé par M. et Mme [K] à leur profit et à celui de M. [B] et consorts comme étant leur propriété indivise ;

— l’acte notarié du 3 mars 1960 portant règlement de copropriété et état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 22], précise que la contenance du terrain acquis par M. [N], sis [Adresse 22] et [Adresse 18], inclut 'la moitié de la superficie de l'[Adresse 31]' ;

— les défendeurs ne produisent aucun acte venant contredire cet acte du 3 mars 1960 ;

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] fait valoir, pour l’essentiel, que :

— la vente de la 'moitié indivise’ a eu pour effet de faire cesser l’indivision qui existait auparavant ;

— l’acte notarié du 3 mars 1960 démontre que M. [N] a acquis la moitié de la superficie du chemin ;

— l’assiette de la copropriété du [Adresse 4] inclut la moitié de l'[Adresse 31], autrefois dénommée [Adresse 32]

Les acquéreurs des parkings poursuivent l’infirmation du jugement en faisant valoir que l’acte du 15 octobre 1853, sur lequel le tribunal a fondé sa décision, est partiellement illisible. Ils soutiennent que l’adjectif 'indivise’ se rapporte à la situation indivise du bien entre les époux [K], vendeurs. Ils ajoutent, comme le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] que le passage était auparavant indivis et que la vente a mis un terme à cette indivision.

Appréciation de la cour

En application de l’article 1156 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, 'On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes'.

A l’origine du litige actuel, se trouve un acte notarié de 1853 par lequel M. et Mme [K] ont vendu à M. [B] des terres leur appartenant, dont une bande de terrain permettant d’accéder de la route départementale à la parcelle vendue à M. [G], manifestement enclavée.

Les parcelles ont par la suite été vendues et des copropriétés y ont été construites.

Un acte notarié du 3 mars 1960 porte l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 22]. Il concerne également la copropriété de l’immeuble [Adresse 17] (parcelles acquises par M. [N]).

Contrairement à ce qu’affirment les acquéreurs des parkings, l’acte de 1853 est suffisamment lisible pour y lire ce qui suit :

' 2ent La moitié indivise de cinq ares, cinquantes centiares, à prendre dans le terrain restant à m et mme [K] (…)'.

La précision 'à prendre dans le terrain restant à m et mme [K] (…)' signifie nécessairement que les vendeurs, M. et Mme [K], sont propriétaires de la totalité de la parcelle cédée et qu’ils en cèdent la moitié en indivision à M. [B].

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en réalité le passage litigieux était au moment de la vente indivis et que la vente aurait mis un terme à cette indivision. Il indique ainsi 'Ce qui signifie à l’évidence que malgré la vente de la moitié de ce passage qui, antérieurement était indivis, M. [B] doit concéder une servitude avec M. [K] et réciproquement’ (souligné par la cour).

Il omet toutefois de préciser qui aurait été l’autre indivisaire. Un bien indivis concerne nécessairement a minima deux propriétaires.

Pour que, comme le soutient l’appelant, l’indivision cesse avec la vente de 'la moitié indivise', il aurait fallu que cet autre indivisaire soit précisément M. [B] qui, en acquérant la seconde moitié indivise, serait devenu propriétaire à part entière du passage litigieux.

Or ceci ne ressort nullement de l’acte de 1853 ni d’aucun autre document.

La mention litigieuse de vente de 'la moitié indivise’ prend dès lors tout son sens, les époux [K] faisant le choix de vendre le passage à M. [B] en indivision pour lui permettre d’accéder à la parcelle également cédée mais située au fond de l’impasse, donc enclavée, tout en conservant la jouissance indivise du chemin qui leur était nécessaire puisque desservant également leur propriété.

L’explication proposée par les acquéreurs des parkings, selon laquelle le terme 'indivise’ se rapporterait à la propriété du passage qui aurait été indivise entre entre M et Mme [K], ne saurait être retenue.

En effet, cette expression 'moitié indivise’ figure à l’article de l’acte de vente consacré à la désignation des biens vendus et non au paragraphe consacré à l’origine de propriété.

De plus, l’acte litigieux rappelle à la page suivante que les biens vendus dépendent de la 'communauté conventionnelle’ des époux [K]. Or des biens communs ne sont pas des biens indivis.

Le passage n’était donc pas indivis avant l’acte de 1853.

Le surplus de la motivation du tribunal, adopté par la cour, vient conforter ce raisonnement, notamment en ce que les premiers juges ont souligné le contenu des deux règlements de copropriété et état descriptif de division des 3 mars 1960 et 28 avril 2000 qui indiquent :

— en ce qui concerne l’immeuble du [Adresse 8] que le droit de propriété sur le sol du passage commun a été expressément réservé par M. et Mme [K] à leur profit et à celui de M. [B] ;

— en ce qui concerne l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 18], qu’il inclut 'la moitié de la superficie de l'[Adresse 31]', et non un simple droit de passage.

Pas davantage qu’en première instance, les appelants ne versent d’éléments permettant sérieusement de contester l’interprétation de la clause telle qu’elle était soutenue par le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 22] et [Adresse 17] et retenue par les premiers juges.

Au demeurant, la motivation de syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] est pour le moins confuse et contradictoire puisqu’il écrit en page 12 ' ( …) Le SDC. du [Adresse 8] n’a jamais prétendu qu’il s’agissait d’une indivision, mais d’une servitude', puis page 13 ' C’est donc à juste titre que l’assiette cadastrale de la copropriété du [Adresse 8] a également intégré une partie de l’impasse'.

Soit le syndicat des copropriétaires revendique la propriété du passage dans son intégralité, suite à la vente de la moitié indivise qui aurait mis fin à l’indivision, et il lui appartient de l’établir ce qu’il ne fait pas, étant souligné que le passage ne figure pas au paragraphe 'Désignation de l’immeuble’ du règlement de copropriété, soit il revendique le simple bénéfice d’une servitude de passage, comme il le fait en page 12 de ses conclusions, auquel cas il ne peut pas se comporter comme s’il était le propriétaire de ce passage en cédant une partie à quelques copropriétaires.

Il résulte de ce qui précède que le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que le passage litigieux est la propriété indivise des syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 22] et [Adresse 17] d’une part, et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] d’autre part.

Sur l’opposabilité de la cession du passage aux sept copropriétaires

C’est par des motifs exacts, adoptés par la cour, tenant à l’absence d’accord des syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 22] et [Adresse 17], que le tribunal a déclaré inopposable à ces derniers la cession iontervenue le 7 décembre 2016 d’une partie du passage et ordonné consécutivement la remise en état des lieux.

Il importe peu que cette cession résulte d’un acte notarié et qu’un géomètre expert ait certifié que les emplacements litigieux étaient prélevés sur des parties communes.

Dès lors que la cour confirme que le passage litigieux est un bien indivis, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ne pouvait pas procéder seul, sans l’accord des syndicat des copropriétaires co-indivisaires, à la cession d’une partie du passage.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Adresse 36] la cession d’une partie du passage indivis situé à [Localité 35] et ordonné au syndicat des copropriétaires e l’immeuble sis [Adresse 9], ainsi qu’à M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] de procéder à la remise en état initial du passage indivis

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12], M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12], M. [AX], Mme [V], M. [Z], Mme [P], M. [S], Mme [I] et Mme [F] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente