ARRÊT N°25/

SL

R.G : N° RG 24/01125 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GE22

[B]

[A]

C/

[H]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 28 MAI 2025

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ST PIERRE en date du 07 AOUT 2024 suivant déclaration d’appel en date du 05 SEPTEMBRE 2024 RG n° 24/00112

APPELANTS :

Monsieur [Z] [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [W] [A] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [X] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christine LACAILLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 26/03/2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 avril 2025 devant Madame BERAUD Claire, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 mai 2025.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 21 septembre 2015 reçu par Maître [P] [N], notaire à [Localité 4], M. [X] [H] a donné à bail commercial à la SARL Pizza di Muro Halal un local situé [Adresse 3] [Localité 4] pour un loyer annuel de 32 400 euros, avec indexation, payable en douze termes égaux de 2 700 euros chacun, outre une provision sur impôts et charges de 60 euros mensuels.

Faisant suite à des impayés de loyers, M. [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 février 2024 pour un montant de 7 095,08 euros incluant 624,89 euros au titre de la clause pénale, 21,48 euros de prestation de recouvrement et 199,79 euros au titre du coût de l’acte.

Par acte des 23 et 24 mars 2024, M. [H] a fait assigner la SARL Pizza di Muro Halal ainsi qu’en leur qualité de cautions M. [Z] [K] [B], Mme [W] [A] épouse [B] et M. [J] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire sous astreinte, condamner solidairement les défendeurs à payer la somme provisionnelle de 7 095,08 euros compte arrêté au 5 février 2024, une indemnité d’occupation à hauteur de 3 000 euros, 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 7 août 2024, le président du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 21 septembre 2015 liant M. [X] [H] et la SARL Pizza di Muro Halal à la date du 6 mars 2024 ;

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Pizza di Muro Halal ainsi que tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] [Localité 4], avec le recours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier, sans nécessité de prononcer une astreinte ;

— autorisé M. [H] à faire transporter dans tout lieu approprié les objets mobiliers trouvés dans les locaux reçus à bail aux frais et risques de la SARL Pizza di Muro Halal ;

— condamné solidairement la SARL Pizza di Muro Halal, M. [Z] [K] [B], Mme [W] [A] épouse [B] et M. [J] [D] à payer à M. [X] [H], à titre provisionnel, une somme de 12 497,84 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges au mois de mars 2024 inclus ;

— condamné solidairement la SARL Pizza di Muro Halal, M. [Z] [K] [B], Mme [W] [A] épouse [B] et M. [J] [D] à payer à M. [X] [H], une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 3 124,46 euros soit l’équivalent du loyer actuel avec charges à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— condamné la SARL Pizza di Muro Halal à payer à M. [X] [H] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Pizza di Muro Halal aux dépens ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 5 septembre 2024, M. [Z] [K] [B] et Mme [W] [A] [B] ont interjeté appel de cette décision en intimant M. [H], les chefs de l’ordonnance critiqués portant sur la condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 12 497,84 euros à valoir sur les arriérés de loyers et la somme de 3 124,46 euros au titre de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai par avis du greffe du 4 novembre 2024, avec fixation de la date prévisible de clôture de l’instruction au 2 avril 2025, l’affaire devant être examinée le 16 avril 2025 à 9 heures.

L’audience a été déplacée au 2 avril 2025 ainsi que la date prévisible de clôture au 26 mars 2025.

L’intimé s’est constitué le 6 novembre 2024.

Les appelants ont notifié leurs conclusions par voie électronique le 7 novembre 2024 et l’intimé le 17 décembre 2024.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 26 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 2 avril 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 28 mai 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans leurs seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, les appelants demandent à la cour :

A titre principal,

— infirmer l’ordonnance déférée en ses chefs visés dans la déclaration d’appel;

Statuant à nouveau,

— juger que les époux [B] n’ont plus la qualité de caution de la SARL Pizza di Muro Hallal dans le cadre du bail commercial du 21 septembre 2015;

— débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre;

A titre subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance déférée en ses chefs visés dans la déclaration d’appel;

Statuant à nouveau,

— limiter les sommes mises à leur charge en leur qualité de caution à la somme de 5 400 euros au titre des loyers impayés ;

— condamner M. [J] [D] à les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre ;

En tout état de cause,

— confirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

— condamner in solidum M. [H], M. [D] et la SARL Pizza di Muro Hallal à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font essentiellement valoir que :

— la perte de la qualité d’associé découlant de la cession des parts sociales au profit de M. [D] par acte du 25 mars 2017 a eu pour effet de libérer la caution sur le fondement des dispositions de l’article 1216-3 du code civil car la qualité d’associé était un engagement déterminant de la garantie donnée ;

— à titre subsidiaire, les sommes dues par les cautions doivent se limiter eu montant des loyers impayés car le cautionnement ne garantit pas le paiement de l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail sauf engagement exprès au paiement des sommes dues par le preneur au titre de toute la durée de son occupation des lieux, ce qui n’était pas le cas en l’espèce ;

— ils s’estiment bien fondés en leur appel en garantie à l’encontre de M. [D] qui s’est abstenu de payer les loyers au titre du bail commercial alors qu’il était seul associé de la société.

Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, M. [H] demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel ;

— débouter les appelants de toutes leurs prétentions ;

— recevoir l’appel incident de M. [H] portant sur le bénéfice de la clause pénale à hauteur de 624,89 euros figurant au commandement de payer du 5 février 2024 ;

— infirmer l’ordonnance de référé querellée en ce qu’elle a rejeté la demande en paiement au titre de la clause pénale pour un montant de 624,89 euros ;

Statuant de nouveau et par provision,

— condamner solidairement M. [B] et Mme [A] à lui payer la somme de 624,89 euros au titre de la clause pénale ;

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses autres dispositions ;

Dans tous les cas,

— condamner solidairement M. [B] et Mme [A] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— les débouter de toutes prétentions contraires.

Il soutient que :

— sauf clause particulière dans l’acte de cautionnement ou dans l’acte de cession de parts, la perte de la qualité d’associé ne met pas un terme à l’engagement de caution et il n’a jamais été informé de la cession de parts alléguée de sorte que la cession lui est inopposable ;

— le cautionnement s’étend aux loyers et à tout ce qui vise à garantir la bonne exécution du bail et les cautions sont ainsi redevables de l’intégralité des loyers dus ;

— il n’existe aucune contestation sérieuse sur la clause pénale dont il est bien fondé à obtenir le paiement.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

— sur la demande de radiation présentée au président de la chambre sur le fondement de l’article 524

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, l’intimé a saisi le président de chambre d’un incident de radiation sur le fondement des dispositions de l’article 524 du code de procédure civile en excipant d’une inexécution des causes de la condamnation assorties de l’exécution provisoire.

Ce texte donne cependant compétence au premier président ou au conseiller de la mise en état lorsqu’il est saisi pour ordonner la radiation du rôle de l’affaire.

Or, en l’espèce, la procédure n’a pas été renvoyée à la mise en état mais fixée à bref délai de sorte que le président de chambre ne disposait pas de la compétence découlant de l’article 524 du code de procédure civile pour statuer sur la demande de radiation relevant de la seule attribution du premier président.

L’incident de procédure n’a donc pas été correctement dirigé par l’intimé de sorte que ni le président de chambre ni la présente cour d’appel n’en ont été régulièrement saisis.

— sur les demandes dirigées contre M. [D], partie non intimée en cause d’appel :

A défaut pour les appelants d’avoir intimé M. [J] [D] dans le cadre de la présente procédure d’appel, leur prétention tendant à obtenir la condamnation de ce dernier à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et tendant à obtenir la condamnation de ce dernier au titre des frais irrépétibles et des dépens seront déclarées irrecevables.

Sur l’allégation de la perte de la qualité de caution :

Par acte notarié du 21 septembre 2015, le bail commercial consenti par M. [H] a été garanti par le cautionnement de M. [B] et Mme [A], son épouse et par M. [D], les cautions ayant renoncé à se prévaloir des bénéfices de discussion et de division.

Les appelants produisent l’acte de cession de parts sociales signé par acte sous seing privé le 29 mars 2017 entre M. [B] et M. [D] aux termes duquel le premier a cédé au second les 35 parts sociales lui appartenant dans la société Pizza di Muro Halal.

L’intimé excipe d’une inopposabilité de la cession à son égard sur le fondement des stipulations contractuelles du bail commercial à défaut d’avoir été préalablement averti et appelé à l’acte.

Le bail a cependant été consenti à M. [B] agissant pour le compte de la société Pizza di Muro Halal en cours de formation de sorte que l’acte de cession de parts sociales était sans incidence sur la qualité du preneur et l’argumentation est ainsi inopérante.

Il est cependant acquis que la perte de la qualité d’associé ne libère pas la caution sauf à démontrer que la qualité d’associé constituait un motif déterminant de l’engagement de garantie et l’acte notarié ne comporte strictement aucun élément de nature à l’établir comme l’a très exactement relevé le premier juge.

Le moyen développé par les appelants est par conséquent inopérant et il est en outre inapplicable à Mme [A] puisque l’acte de cession de parts sociales ne concerne que M. [B].

La qualité de caution n’a donc pas été perdue pour aucun des deux appelants de sorte que leur engagement a perduré en dépit de la cession de parts sociales par M. [B] à M. [D].

Sur les sommes dues au titre de l’engagement de caution :

Aux termes de l’acte notarié, le cautionnement a été consenti pour garantir au bailleur 'le paiement régulier et exact des loyers'.

En l’absence de clause expresse tendant à garantir le paiement de l’indemnité d’occupation due après résiliation du bail et d’un engagement tendant à garantir les sommes dues par le preneur pendant toute la durée de son occupation des lieux, les cautions ne sauraient être tenues qu’au paiement de l’arriéré des loyers et des charges mais pas au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 mars 2024.

Le chef de dispositif de l’ordonnance querellée ayant condamné solidairement M. [B] et Mme [A] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle d’un montant de 3 124,36 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés sera par conséquent infirmé et M. [H] sera débouté de sa prétention de ce chef à l’égard des appelants.

L’arriéré locatif concerne les mois de décembre 2023 et janvier 2024 visés dans le commandement de payer ainsi que les mois de février 2024 et mars 2024, soit la somme globale de 12 497,84 euros telle que retenue par le premier juge, la décision déférée étant confirmée de ce chef.

Sur l’appel incident portant sur le paiement de la clause pénale :

L’engagement de caution visant à garantir le paiement 'régulier et exact des loyers', les cautions sont tenues du paiement de la clause pénale telle que stipulée dans le paragraphe afférent au retard de paiement des loyers prévoyant une majoration forfaitaire de 10 % des sommes dues après une simple mise en demeure restée infructueuse.

Le commandement de payer délivré le 5 février 2024 à la société preneuse visait la somme de 624,89 euros correspondant à la majoration de 10 % de l’arriéré locatif de deux mois.

En l’absence d’une quelconque contestation sérieuse sur cette obligation à paiement découlant de la stricte application des stipulations contractuelles en cas de retard de paiement des loyers précisément garanti par les engagements de caution souscrits, M. [B] et Mme [A] seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle par voie d’infirmation de l’ordonnance déférée sur ce point.

Sur les autres demandes :

Les dépens de l’appel seront à la charge de M. [B] et de Mme [A] et ne peuvent être mis à la charge des autres parties non attraites à la présente procédure d’appel.

L’équité commande en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leur prétention respective de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les prétentions dirigées à l’encontre de M. [J] [D] ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [B] et Mme [A] épouse [B] à payer à M. [X] [H] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 3 124,46 euros soit l’équivalent du loyer avec charges à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et en ce qu’elle a débouté M. [H] de sa demande provisionnelle au titre de la clause pénale ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute M. [H] de sa demande de condamnation solidaire de M. [B] et de Mme [A] au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024 ;

Condamne solidairement M. [B] et Mme [A] au paiement de la somme provisionnelle de 624,89 euros au titre de la clause pénale ;

Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [B] et Mme [A] au paiement des entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE