AFFAIRE : N° RG 23/01539 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7DI

Code Aff. :CJ

ARRÊT N°

ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoit en date du 18 Septembre 2023, rg n° 512200002

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

DE LA RÉUNION

CHAMBRE SOCIALE

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

APPELANT :

Monsieur [U] [O] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [V] [B] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Fabian GORCE de l’AARPI MOUTOUCOMORAPOULE – GORCE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024, en audience publique devant Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre chargé d’instruire l’affaire, assisté Monique LEBRUN, greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 JANVIER 2025;

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Corinne JACQUEMIN

Conseiller : Agathe ALIAMUS

Conseiller : Aurélie POLICE

Qui en ont délibéré

ARRÊT : mis à disposition des parties le 30 Janvier 2025

Greffier lors des débats : M^me Monique Lebrun

Greffier lors du prononcé par mise à disposition : M^me Delphine Schuft

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant requête du 11 juillet 2022, Mme [V] [B] [G] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît afin de, à titre principal, voir prononcer la caducité du bail rural conclu le 1er décembre 2012 avec Monsieur [U] [O] [D] concernant une propriété sise [Adresse 6] et cadastrée AX[Cadastre 3].

À titre subsidiaire, elle demandait le prononcé de la résiliation judiciaire du bail précité.

Suivant jugement rendu le 18 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît a :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur la parcelle en cause ;

— condamné M. [O] [D] à libérer les lieux dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard passé ce délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

— ordonné à défaut de libération des lieux dans ce délai, l’expulsion du défendeur, de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,

— condamné M. [O] [D] à payer à Mme [G] :

* une indemnité d’occupation mensuelle de 90'' jusqu’à complet délaissement des lieux, calculée le cas échéant prorata temporis à la date de son départ effectif,

* la somme de 1.500 euros au titre des frais de remise en état du terrain,

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [O] aux dépens.

M. [U] [O] [D] a, par déclaration du 2 novembre 2023, interjeté appel de ce jugement

Par conclusions communiquées par voie électronique le 17 juin 2024, M. [O] [D] requiert de la cour, à titre principal de débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes et, à titre subsidiaire de lui accorder des délais afin de quitter les lieux, ajoutant en tout état de cause de condamner Mme [G] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À titre reconventionnel il demande de :

— condamner Mme [G] à retirer le cadenas posé à l’entrée de la parcelle dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 20 euros par jours de retard

— se réserver la compétence pour liquider l’astreinte, le cas échéant.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 13 septembre 2024, Mme [G] sollicite la confirmation du jugement déférée en toutes ses dispositions SAUF sur le montant de la condamnation de M. [O] [D] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais de remise en état de la parcelle.

Elle demande que cette somme soit portée à 5425 '' et, en tout état de cause, que l’appelant soit débouté de l’intégralité de ses demandes et condamné au paiement de la somme de 3000 '' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu’aux développements ci-dessous.

SUR QUOI

À titre liminaire, la cour observe que Mme [G], qui a été déboutée en première instance de sa demande tendant à voir le bail annulé, n’a pas fait appel de cette disposition, de sorte que la demande de confirmation du jugement présentée de ce chef par M. [O] [D] est sans objet.

Il ne sera donc pas statué sur ce point.

Sur la résiliation du bail

L’article L.461- 8 du code rural et de la pêche maritime précise que le bailleur peut résilier le bail, notamment, dans le cas d’un ' abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ' ou encore dans le cas ' de la non-exploitation de tout ou partie du bien considéré ' ou ' s’il veut changer la destination agricole sur des parcelles comprises dans le bail '.

L’appelant fait valoir que la juridiction de première instance a fondé le jugement querellé et prononcé la résiliation du bail en cause en s’appuyant sur un constat d’huissier de justice établi le 28 février 2022 (pièce 3 du dossier de la bailleresse) qui est illégal.

À cet effet, M. [O] [D] fait valoir que la preuve du défaut d’entretien ne peut résulter de constatations effectuées sur les parcelles louées sans autorisation du preneur ou judiciaire.

Il affirme au surplus exploiter la parcelle litigieuse avec des plantations d’arbres fruitiers, ce dont il indique justifier par la production aux débats de factures. Il conteste utiliser la parcelle à d’autres fins que celles prévues au bail. Il précise n’avoir pu payer les fermages en raison de l’impossibilité d’exploiter le fonds du fait des agissements de la bailleresse qui a clôturé et fait poser un cadenas à l’entrée de la parcelle l’empêchant ainsi d’y pénétrer.

Concernant la non-exploitation de la parcelle alléguée par la bailleresse, il est produit aux débats le constat précité du 28 février 2022.

D’une part, l’examen des photographies incluses dans le constat d’huissier démontre qu’aucune intrusion n’a été effectuée sur la parcelle en cause.

Dès lors, le moyen selon lequel M. [O] [D] devait donner son accord ou qu’une autorisation judiciaire était nécessaire pour que le constat soit valable n’est pas fondé.

D’autre part, l’appelant ne verse aux débats aucun élément justifiant avoir été mis dans l’impossibilité par la bailleresse d’entrer sur la parcelle.

Enfin, il ressort de l’examen du constat précité la présence sur la parcelle d’herbes hautes, des portions de terrain visibles non entretenue et en friche, la présence de plantes sauvages grimpantes au-dessus du bardage servant de clôture, la présence d’une zone envahie par des friches hautes, la présence de détritus partiellement recouverts par la végétation sauvage haute.

Comme retenu à juste titre par le premier juge, les photographies versées aux débats par l’appelant ne sont pas datées et ne permettent nullement de démontrer une exploitation puisqu’en dehors de quelques pieds de coco, aucune culture n’y apparait.

Quant aux sept factures produites, l’une en date du 10 mars 2014 porte sur l’achat de 110 pieds d’arbres, arbustes et cocotiers, ainsi que d’engrais mais aucun de ces plants ne figure sur les photographies produites en demande comme en défense; les autres factures correspondent à des ventes de fruits et légumes divers établies le 15 mai 2016, le 22 octobre 2017, le 20 septembre 2018, le 10 juillet 2019, le 20 décembre 2020 et le12 avril 2020 mais aucune correspond à des achats pour les années 2021, 2022 et 2023.

En outre, aucune déclaration de revenu n’est produite.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement déféré quant à la résiliation du bail pour défaut d’exploitation et en toutes ses dispositions subséquentes, en ce compris le débouté de la demande présentée par M. [O] [D] de retrait sous astreinte d’un cadenas.

Sur la demande de délai présentée par M. [O] [D] pour quitter les lieux

Cette demande ne repose sur aucun moyen, ni sur aucun justificatif.

Dès lors l’appelant doit en être débouté.

Sur l’appel incident

Le tribunal paritaire des baux ruraux a évalué à 1500 euros le montant des frais de remise en état de la parcelle, relevant que le devis produit par Mme [G] paraissait en l’état excessif au regard de la surface du terrain litigieux et de la quantité de déchets décrite dans le constat d’huissier.

L’intimée demande, sur le fondement d’un devis établi par la SARL SGTR2, une indemnisation à hauteur de 5425,00 euros TTC. (Pièce n 12 de Mme [G]).

D’une part, contrairement à ce que soutient M. [O] [D], la société qui a présenté le devis est effectivement inscrite au registre du commerce et des sociétés.

En revanche, si Mme [G] justifie d’un préjudice du fait de l’obligation pour elle de nettoyer la parcelle, ce devis n’est pas suffisamment précis pour permettre une condamnation supérieure à celle arbitrée par le tribunal paritaire des baux ruraux.

Le jugement est en conséquence confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement est confirmé en ses dispositions sur la charge des dépens et application au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ajoutant, M. [O] [D] est condamné aux dépens et à payer à Mme [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 septembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît ;

Ajoutant,

Déboute M. [U] [O] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Condamne M. [U] [O] [D] à payer à Mme [V] [B] [G] la somme de 1500 euros complémentaires en cause d’appel à ceux évalués en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [O] [D] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Corinne Jacquemin, présidente de chambre, et par M^me Delphine Schuft, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente