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09/03/2010

ARRÊT N° 35

N°RG: 06/05258

P.B.

Décision déférée du 10 Janvier 2005 – Cour d’Appel de TOULOUSE – 03/360

M^me X

I J Z

représenté par M^e F DE LAMY

G B

représenté par la SCP B. CHATEAU

N M-L

représenté par la SCP B. CHATEAU

F C

représenté par la SCP B. CHATEAU

C/

SCP H E

défaillante

SCI D IMMO

représentée par la SCP B. CHATEAU

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FORGE

représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART

SOCIETE IMMOBILIER POLY SERVICES

défaillante

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e Chambre Section 2

***

ARRÊT DU NEUF MARS DEUX MILLE DIX

***

DEMANDEURS SUR RENVOI DE CASSATION

Monsieur I J Z

XXX

XXX

représenté par M^e F DE LAMY, avoué à la Cour

assisté de M^e N IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur G B

XXX

XXX

représenté par la SCP B. CHATEAU, avoués à la Cour

assisté de M^e Vincent VALADE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur N M-L

XXX

XXX

représenté par la SCP B. CHATEAU, avoués à la Cour

assisté de M^e Vincent VALADE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur F C

XXX

XXX

représenté par la SCP B. CHATEAU, avoués à la Cour

assisté de M^e Vincent VALADE, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS :

SCP H E

XXX

XXX

représenté par la SCP RIVES PODESTA avoués à la Cour

assisté de la SCP LARRAT avocat au Barreau de TOULOUSE

SCI D IMMO assignée

XXX

XXX

représentée par la SCP B. CHATEAU, avoués à la Cour

représentée par M^e VALADE avocat au barreau de Toulouse

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FORGE représenté par son syndic IMMOBILIER POLY SESRVICES 65/XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour

assistée de M^e DAVID, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :

P. Q, président

C. COLENO, conseiller

V. SALMERON, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. Y

ARRET :

— par arrêt contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. Q, président, et par , greffier de chambre.

*************

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un compromis passé en deux actes sous seing privé les 30 août 2001 et 14 décembre 2001 en l’étude de la SCP H E notaire à Toulouse (ci-après le notaire), la SOCIÉTÉ NATIONALE IMMOBILIÈRE (ci-après la SNI) s’est engagée à vendre à M. Z les lots 21 et 22 situés dans une copropriété sise XXX à Toulouse, sous conditions suspensives notamment de l’obtention d’un permis de construire pour l’aménagement de trois appartements à usage d’habitation dans le lot 21 et d’un appartement également à usage d’habitation dans le lot 22, le projet impliquant la suppression d’escaliers reliant le 3^e étage au 2^e étage de l’immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires tenue le 21 décembre 2001 ayant autorisé la transformation des lots en locaux à usage d’habitation avec création d’un plancher dans le lot 21 en lieu et place d’un escalier reliant le 3^e étage au 2^e, et le permis de construire susvisé ayant été délivré le 14 janvier 2002, l’acte authentique de vente a été signé le 15 mars 2002 en l’étude notariale précitée.

Au cours des travaux de rénovation de ses lots, M. Z s’est heurté au refus de la société D IMMO propriétaire d’un lot sis au 2^e étage de la copropriété, de lui permettre le passage des canalisations d’eaux usées de ses appartements du 3^e étage dans l’espace, appelé plenum, situé entre le faux plafond du 2^e étage et la sous face du plancher du troisième étage, la dite société estimant que cet espace était une partie privative de son lot.

Après avoir été renvoyé au fond par le juge des référés qu’il avait saisi de la difficulté, M. Z a conclu devant le tribunal de grande instance de Toulouse qu’il soit jugé ou que la partie en question était commune et relevait du syndicat de copropriété ou que la SCP de notaires, attraite en responsabilité, soit condamnée à réparer un manquement à son devoir de conseil pour n’avoir pas donné suite à un courrier qu’il lui avait adressé le 8 février 2002 et par lequel il lui demandait de s’assurer que les lieux à acquérir étaient compatibles avec son projet de rénovation.

Par jugement du 2 octobre 2002, le tribunal de grande instance de Toulouse a joint les procédures, a débouté M. Z de ses demandes relatives à la nature du plenum dont la nature de partie privative a ainsi été reconnue comme rattachée au lot de la société D IMMO, mais a relevé que le notaire avait commis une faute en ne donnant pas effectivement suite aux demandes de M. Z telles que celles-ci étaient exprimées dans le courrier du 8 février 2002, de sorte que l’opération envisagée par l’acquéreur n’avait pu se réaliser sans les travaux que par un second jugement rendu le 4 juin 2003 en lecture du rapport d’un expert judiciaire, M. A, la SNI était condamnée à réaliser (désolidarisation définitive des 2^e et 3^e étages de l’immeuble par suppression des trois percements effectués sur la dalle les séparant), et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quinzaine et pendant 3 mois, le même jugement portant condamnation du notaire qui avait déjà été condamné par le premier jugement à verser une provision de 23 000 € à M. Z, à payer à la société D IMMO une somme de 12 302,78 € à titre de dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi par elle du fait de la nécessité des travaux ordonnés à la société SNI..

Le notaire a relevé appel de ces deux jugements par déclarations séparées dont la régularité n’a été mise en doute par personne et qui ont donné lieu à l’ouverture de procédures distinctes qui ont été jointes; vidant sa saisine par un arrêt au fond du 10 janvier 2005 la cour a, par infirmation partielle et évocation sur les demandes définitives en lecture du rapport de M. A, déclaré M. Z mal fondé en ses demandes, condamné le notaire à payer à la société D IMMO une somme de 12 302,78 € à titre de dommages-intérêts et à MM. G B, N M-L et F C, associés de la société D IMMO et intervenants volontaires, une somme de 1 500 € chacun également à titre de dommages-intérêts, condamné M. Z à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 2 000 € au notaire, une indemnité de 1 500 € à chacun de la SNI et du Syndicat de copropriété LA FORGE, condamné le notaire à payer également sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à la D IMMO une indemnité de 2 000 €, et à chacun de ses associés précités une indemnité de 500 €, condamné enfin M. Z et le notaire à supporter les dépens dans une proportion définie.

Par arrêt du 13 septembre 2006 la cour de cassation a cassé l’arrêt précité à qui il a été reproché de n’avoir pas répondu à la partie des conclusions invoquant le courrier que le notaire avait adressé le 24 mai 2002 à M. Z en sorte que la dite décision ne satisfaisait pas aux exigences de l’article 455 du (nouveau) code de procédure civile, et renvoyé la cause et les parties devant la cour de Toulouse autrement composée.

En l’état de cette cassation, c’est l’entier litige tel qu’arbitré par le tribunal en ses deux jugements qui est à nouveau soumis à la cour de renvoi.

C’est M. Z qui a pris l’initiative de saisir la cour de renvoi.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans le dernier état de ses écritures déposées le 26 mars 2008 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l’argumentation, M. Z persiste à soutenir que le plenum par lequel il veut faire passer les canalisations de ses appartements est une partie commune de copropriété, ainsi qu’il en résulte de la description de son lot contenue dans l’acte de vente SNI/D IMMO, de la définition des parties communes dans le règlement de copropriété, de la logique, d’ailleurs suivie antérieurement puisque le dit plenum abrite déjà divers réseaux dont ceux des locaux du quatrième étage, et surtout d’un courrier du 24 mai 2004 que luiu a adressé le notaire après recherches qui ont fait apparaître un couloir de desserte qui semble avoir été appréhendé par la suite par la SNI (qui l’a revendu à D IMMO) alors qu’incontestablement il s’agit d’une partie commune, le plenum en litige surplombant le dit couloir pour former un tout sur lequel D IMMO n’a aucun droit privatif, faute d’être confortée par la production d’une assemblée générale ayant autorisé l’un d ses auteurs à en disposer comme partie privative, d’une révision de l’état descriptif de division et d’une nouvelle répartition des charges. M. Z demande donc à la cour d’infirmer les jugements déférés et de dire que le plenum litigieux est commun et peut abriter en conséquence les évacuations et autres réseaux nécessaires à ses appartements du troisième étage, que l’opposition de D IMMO est abusive et doit conduire à lui réparer son préjudice qu’il détaille ainsi : 16 023,32 € au titre des frais intercalaires sur trois mois, 3 018,12 € correspondant au coût de la réalisation de planchers techniques pour permettre le passage des réseaux et 15 000 € correspondant à la perte de loyers pendant les travaux de reprise (suppression des planchers techniques et mise en place des réseaux d’évacuation dans le plenum litigieux). Il demande aussi que D IMMO soit astreinte à le laisser réaliser ses travaux librement sous peine de 500 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt.

Cependant si le plenum devait être jugé privatif comme appartenant à D IMMO, il estime alors qu’il est victime d’une faute commise par le notaire qui sachant le but poursuivi pour réaliser l’opération d’acquisition des lots et leur transformation en appartements (condition suspensive insérée à l’acte) nécessitant des réseaux d’évacuation à travers le plenum litigieux, n’a pas donné à son acte de vente l’efficacité attendue ou en tout cas a manqué à son devoir de conseil alors qu’il lui avait été expressément demandé de contacter D IMMO par courrier du 8 février 2002 ne serait-ce que pour définir avec elle les réciprocités nécessaires eu égard à la nature et l’importance des travaux envisagés (et sans lesquels il n’aurait pas contracté). En se fondant sur les conclusions de l’expert A, il demande, par confirmation en leur principe des jugements du 2 octobre 2002 et 4 juin 2003, le rejet des demandes de D IMMO contre lui, la condamnation du notaire à lui payer 95 838,46 € correspondant à une modification de son projet par suppression d’appartements et agrandissement de ceux conservés et suppression des planchers techniques avec conservation du système de mise en dépression tel que préconisé par l’expert A , outre 20 000 € pour retards de travaux, outre 11 159,28 € au titre des loyers perdus pendant la réalisation des travaux, outre 12 000 € au titre de l’aliénation de surface pour construire le local de la machinerie de mise en dépression, outre 150 000 € au titre de la dévalorisation des lieux et de la perte de loyer résultant de la suppression de surface à louer (pendant 30 ans).

Il demande enfin que la cour rejette les prétentions articulées contre lui par D IMMO et ses associés pour la première fois en cause d’appel de sorte qu’elles sont irrecevables comme nouvelles, outre qu’elles sont infondées faute de preuve d’une quelconque faute de sa part à leur encontre, et qu’elle condamne tout succombant à lui payer une indemnité de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique déposées le 15 octobre 2007 auxquelles il est également renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l’argumentation, le notaire (la SCP H-E) se défend d’avoir commis quelque faute que ce soit à l’égard de quiconque, soutenant d’abord que le plenum litigieux est un élément commun donc non privatif pour les raisons indiquées dans son courrier du 24 mai 2002 et reprises à juste titre ci-dessus par M. Z d sorte que D IMMO était sans droit à s’opposer aux travaux de M. Z qui en avait reçu l’autorisation par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, qui laissse prévoir que la venderesse SNI s’oblige à remettre les lieux en conformité avec les projets de ses acquéreurs. Il en déduit qu’il doit être mis hors de cause et que les condamnations qu’il a du exécuter en première instance (paiement d’une provision de 23 000 € à M. Z dont on n’entend plus parler en cause d’appel, dommages et intérêts à hauteur de 12 302,78 € payés à D IMMO et 1 500 € de frais irrépétibles à chacun de MM. B, K-L et C) doivent lui être remboursées. Mais, pour le cas où la cour ne serait pas convaincue par les résultats des recherches qu’il a diligentées pour le compte de M. Z en mai 2002 et déciderait contre toute vraisemblance de qualifier le plenum en litige de partie privative rattachée aux lots appartenant à D IMMO au 2^e étage de l’immeuble, il demande le constat qu’il n’a commis aucune faute ou que si un manquement peut être caractérisé contre lui dans son devoir de conseil formel entre le moment où M. Z lui a demandé en février 2002 de se rapprocher de D IMMO (ce qu’il a fait à l’occasion de la signature de la vente SNI/D IMMO relative aux lots du deuxième étage, sans recevoir de réponse) et la signature de la vente SNI/Z relative aux lots du 3^e étage, M. Z n’établit ni qu’il n’aurait pas contracté si son notaire lui avait porté l’information selon laquelle D IMMO s’opposerait au passage des évacuations par ses lots, ni que les préjudices dont il fait état sont en relation directe avec la faute alléguée. Il demande donc le débouté de ses adversaires dans leurs demandes contre lui, leur condamnation à restitution comme dit ci-dessus, et la condamnation de tout succombant à lui verser une indemnité de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs très longues dernières conclusions déposées le 4 décembre 2007 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l’argumentation, D IMMO et ses associés, MM. B, M-L et C, rappellent au titre de la configuration des lieux que si le reste de l’immeuble (essentiellement les quatrième et cinquième étages voués à l’habitation dès l’origine comportent effectivement un couloir de desserte figurant parmi les parties communes par destination, il n’en est pas de même des deuxième et troisième étages qui reliés par un escalier privé et établis en bureaux appartenaient à la SNI qui y avait installé son siège social avant de prendre la décision de séparer ces étages pour les vendre en ordre dispersé mais en l’état (sauf suppression de l’escalier privé) d’une part à M. Z qui voulait la transformation de son acquisition en logements d’habitation pour un rapport locatif, d’autre part à D IMMO, qui respectant la destination originelle de ses lots en bureaux entendait y installer les locaux des experts-comptables associés en son sein. Or aucun document, pas même le règlement de copropriété qui leur a été produit lors de la vente ne permet de penser qu’un couloir dépendant des parties communes se trouverait au beau milieu des lots acquis par la société, l’acte dressé par le même notaire que celui qui va plus tard établir l’acte de vente du troisième étage à M. Z, avec suppression de l’escalier privé à la charge du même vendeur, savoir SNI, indiquant clairement que le lot que D IMMO acquiert est constitué d’un ensemble formant un lot privatif unique d’utilisation libre et portant le lot n° 20 du plan tel qu’il figure sur la planche n° 4, lot n° 20 définit lui-même à l’état descriptif de division comme étant un ensemble de locaux d’utilisation libre comprenant la totalité du deuxième étage bénéficiant d’une double exposition sur la cour et en façade, accessible par une seule et même porte située à coté de l’escalier. De plus, le règlement de copropriété définit les parties privatives, propriété exclusive de chaque copropriétaire, comme celles affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et qui comprend pour chaque lot, les locaux y situés avec leurs accessoires, et plus précisément ce qui se trouve jusqu’au plafond au plâtre qui y est inclus, les canalisation intérieures affectées à l’usage de l’appartement, les canalisations des eaux usées si l’évacuation se fait directement ou jusqu’au branchement commun si elle s’effectue par l’intermédiaire de ces canalisations. Ils en tirent donc que le prétendu couloir commun traversant leur lot fait partie de celui-ci et qu’il n’a pas vocation a recevoir les canalisations des étages supérieurs, dont les appartements de M. Z qui n’a aucun droit à réclamer quoique ce soit comme l’a fort bien vu le tribunal qui évite, à juste titre, l’assimilation d’un faux plafond démontable (et déjà démonté comme le prouve un constat d’huissier du 21 mai 2002) avec un plafond-plâtre et retient comme partie commune la maçonnerie brute de la dalle du plafond, structure de l’immeuble, et comme partie privative son enduit au plâtre ou l’emplacement d’un tel enduit si celui-ci n’existe pas. Ils s’insurgent contre l’allégation que des réseaux d’évacuation d’eaux usées emprunteraient à l’horizontale le « plenum » en litige, la seule évacuation de ce type existant dans leur lot étant un tuyau en fonte descendant verticalement du plafond au sol dans le coin d’un bureau situé à gauche du couloir de distribution privé et non dans le plenum qui n’a jamais renfermé que la tuyauterie privée de chauffage, électricité et climatisation desservant les lots lorsqu’ils étaient encore la propriété de la SNI. Ils font valoir enfin que le plan déniché le 24 mai 2002 par le notaire selon lequel la preuve de la nature commune non seulement du plénum qui le domine mais du couloir traversant le lot 20 composant l’entier deuxième étage (et même un peu plus si l’on s’en tient au hachurage en jaune), n’a aucune valeur probante puisqu’il n’a pas été publié, qu’il contredit les mentions d’actes ayant date et signatures certaines et qu’il est lui-même contredit par les tantièmes définis dans l’état descriptif de division.

Se fondant sur le constat que la venderesse SNI et le notaire savaient au moment où ils ont consenti la vente du 2^e étage à D IMMO que M. Z, candidat à l’achat du 3^e étage avait des exigences relativement à ses projets de transformation, mais ont pris le parti de les ignorer alors que la SNI pouvait fort bien résoudre seule le litige quand elle était entièrement propriétaire des deux étages en cause, et que le notaire pouvait fort bien déconseiller l’achat en l’état tant à D IMMO qu’à M. Z, lequel a en réalité eu l’espoir de passer en force en s’appuyant sur une logique géographique contredite par la logique juridique et la passivité coupable de SNI et du notaire.

Ils demandent à la cour de débouter M. Z et le notaire de l’ensemble de leurs demandes, de confirmer l jugement prononcé le 4 juin 2003 en ce qu’il a reconnu le caractère privatif du plenum, de le réformer sur le montant de l’indemnisation et faisant droit à l’intervention volontaire des trois associés de la SCI D IMMO de dire et juger que M. Z et son notaire ont concouru à la réalisation des préjudices subis, en réparation de les condamner solidairement à payer à D IMMO la somme de 114 700 € à titre de dommages et intérêts majorée des frais de constat d’huissier, et à chacun de MM. B, M-L et C une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour retard dans leur installation dans les lieux, ou, si la cour devait estimer par impossible que le plenum en litige était une partie commune et devait faire droit aux demandes de M. Z de faire courir les évacuation d’eaux usées dans les bureaux de D IMMO, de condamner le notaire qui a commis une faute incontestable en permettant la vente d’un bien le sachant dévalorisé pour être traversé par une partie commune non signalée, à leur payer à chacun de la SCI et de ses associés une indemnité de 50 000 € à titre de dommages et intérêts , et en tout état de cause, de condamner le notaire à payer à D IMMO une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile majorée de la somme de 2 500 € à chacun des trois associés sur le même fondement et à prendre en charge (éventuellement avec tout autre succombant) les entiers dépens de première instance et d’appel avec pour ces derniers distraction directe au profit de leur avoué.

La SNI n’a pas constitué et n’a donc pas conclu ; cette situation s’explique par le fait du désistement exprès de M. Z (par conclusions déposées le 3 juillet 2007) de ses demandes contre elle alors que les autres parties n’ont rien réclamé contre elle.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LA FORGE représenté par son syndic, la société IMMOBILIER POLY SERVICES, a bien constitué mais aux termes de ses conclusions déposées le 5 novembre 2007, il sollicite sa mise hors de cause au constat qu’aucune demande n’est articulée contre lui. Il se contente de demander l’allocation contre tout succombant d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Le plenum dont s’agit est situé au dessus d’un couloir traversant le seul lot n° 20 aujourd’hui propriété de D IMMO au terme d’un acte reçu le 15 février 2002 par Maître E de la SCP H-E (ci-après le notaire). Alors que cet acte décrit le bien vendu comme étant un tout à usage privatif situé au 2^e étage de l’immeuble et ne mentionne nullement la présence en son milieu d’une partie commune, présence qui, au regard de la définition donné par le règlement de copropriété aux parties communes, serait parfaitement incongrue puisque le dit couloir ne dessert que des pièces privatives appartenant à un même copropriétaire (que celui-ci fut la SNI ou qu’il soit devenu D IMMO) et n’est, selon le constat produit, ouvert à aucun autre copropriétaire (d’ailleurs, le syndicat de copropriété, appelé aux débats, ne le revendique même pas alors qu’il serait au premier chef intéressé par la question), M. Z, même aidé du notaire qui fait des découvertes tardives plutôt surprenantes compte tenu du fait qu’il a rédigé au préalable deux actes de ventes contredisant ces découvertes, n’apporte pas la preuve que soit le couloir, soit seulement le « plenum » qui domine le dit couloir est une partie commune lui permettant, s’il en a l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires (ce qui reste aussi à démontrer ou à obtenir), de faire installer ses évacuations sans amputer son troisième étage ni modifier son projet originel. En effet aucun acte ne le rapporte, le plan découvert tardivement par le notaire n’ayant aucune valeur probante à cet égard pour les raisons trop abondamment mais justement développées par D IMMO et ses trois associés intervenants volontaires, raisons que la cour adopte ici par renvoi aux conclusions de cette partie intimée (pages 15 et 16) sans qu’il soit nécessaire de les répéter, et comme l’a relevé le tribunal, cette situation a sans doute été créée au temps où la SNI était propriétaire des lieux et a pu, dans des conditions que l’on ignore mais qui ne sont pas forcément illégales puisqu’encore une fois le syndicat des copropriétaires ne le revendique pas, se trouver propriétaire du dit couloir voué à son usage exclusif et donc valablement transmettre ce droit à D IMMO ; et plus particulièrement en ce qui concerne le « plenum » visé par M. Z, s’il est certain qu’il se situe entre la dalle maçonnée de support du troisième niveau de l’immeuble, dalle par définition incontestable partie commune de structure, et le faux plafond aujourd’hui déposé par D IMMO, ce dernier ne pouvant être assimilé au plafond-plâtre dont conventionnellement les copropriétaires se sont attribués la propriété privative pour des raisons de commodité d’entretien, dès lors que contrairement à la définition du règlement de copropriété cet équipement ne touche pas directement la maçonnerie partie commune, et que l’espace compris entre ce faux plafond et la dite maçonnerie n’a été occupé de tout temps (ce qui n’est pas contesté) que par des réseaux (chauffage, électricité) à usage exclusivement réservé au copropriétaire (en l’occurrence la SNI et aujourd’hui D IMMO).

Il s’en suit que le débouté de M. Z tel que prononcé en première instance relativement à ses prétentions de passage contre la D IMMO ne peut u’être confirmé.

Cette situation lui est à l’évidence préjudiciable et ce en raison de ce que malgré sa demande du 12 février 2002 relative aux implications de son projet de rénovation de ses lots notamment sur l’occupation de l’étage du dessous, le notaire ne l’a pas informé de la difficulté qu’il connaissait puisqu’en passant l’acte de vente SNI/D IMMO il a pu enregistrer l’opposition du représentant de l’acquéreur à tout empiétement sur les droits achetés (cela est attesté par D IMMO dans ses écritures non discutées sur ce point par le notaire) et il n’a pas attiré l’attention de D IMMO sur la difficulté à venir qui tenait essentiellement en une passivité coupable du vendeur commun, la SNI à l’encontre de qui curieusement personne ne demande rien.

Le notaire a donc commis une double faute à l’égard de ses deux clients : d’une part D IMMO à qui il n’a pas signalé que SNI ne pouvait plus mettre M. Z en mesure de réaliser son projet et d’autre part à l’encontre de ce dernier en ne lui donnant pas l’information que D IMMO s’opposerait à la réalisation de son projet de faire passer les évacuations en question dans le plenum qu’il visait.

C’est donc à juste titre qu’une provision de 23 000 € a été allouée à M. Z à la charge du notaire, et que D IMMO a pu recevoir en réparation une somme de 12 302,78 € à titre de dommages et intérêts.

Ces préjudices doivent aujourd’hui être arrêtés définitivement par actualisation.

Pour M. Z qui s’est vu contraint de modifier à grands frais un projet qu’il n’aurait sûrement pas réalisé si son notaire lui avait apporté l’information utile, la cour estime que la provision de 23 000 € répare suffisamment ce préjudice sans encourir le reproche d’un enrichissement sans cause, mais le notaire devra aussi relever et garantir M. Z de toute condamnation prononcée contre lui au titre du présent litige.

Pour D IMMO, le notaire devra lui payer, solidairement avec M. Z, une indemnité de 114 700 € qui correspond exactement à la description de son préjudice tel que figurant aux conclusions précitées de cette partie en page 18 et 19 (M. Z étant comme dit ci-dessus relevé et garanti par le notaire de cette condamnation) ; en revanche, les demandes d’indemnisation présentées par MM. B, M-L et C sur leur intervention volontaire sont en réalité des demandes nouvelles sans lien avec le litige d’origine et donc interdites pour être formulées pour la première fois en cause d’appel.

La SCP H-E supportera les dépens de première instance et d’appel et devra payer à chacun de M. Z, et D IMMO une indemnité de 2 000 €, et au syndicat des copropriétaires de la résidence LA FORGE une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirmant les jugements déférés en ce qu’ils ne sont pas contraires au présent arrêt et les infirmant pour le surplus, et récapitulant

vu le rapport de M. A, dont les termes sont adoptés par la cour,

prend acte du désistement de M. Z relativement à ses demandes contre la SA SNI et constate que personne ne demande plus rien contre cette société;

dit que ni le couloir traversant le lot n° 20 ni l’espace situé au-dessus de ce couloir mais sous la maçonnerie de la dalle structure supportant le troisième étage ne sont des parties communes, mais sont des parties privatives du lot n° 20;

déboute M. Z de ses demandes contre la SCI D IMMO ;

dit que la SCP H-E notaire a commis une double faute à l’égard de M. Z et à l’égard de la SCI D IMMO;

condamne la SCP H-E à payer à M. Z une indemnité de 23 000 € (déjà payée à titre provisionnel) à titre de dommages et intérêts et à relever et garantir M. Z de toute condamnation prononcée à son encontre au titre du présent litige;

condamne solidairement la SCP H-E et M. Z à payer à la SCI D IMMO une indemnité de 114 700 € à titre de dommages et intérêts (M. Z étant relevé et garanti de cette condamnation par la SCP H-E);

reçoit MM. B, M-L et C en leur intervention volontaire;

déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires sauf ce qui suit;

condamne la SCP H-E aux dépens de première instance et d’appel et à payer :

— à M. Z une indemnité de 2 000 €,

— à la SCI D IMMO une indemnité de 2 000 €

— au syndicat des copropriétaires de la résidence LA FORGE une indemnité de 1 500 €

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

autorise les avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision;

Le présent arrêt a été signé par le Président et la Greffière indiqués en en-tête.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

O Y P Q