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12/09/2011

ARRÊT N°460

N°RG: 10/02302

XXX

Décision déférée du 01 Avril 2010 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 09/01429

M. A

XXX

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET

C/

F Z

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART

B C épouse Z

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE

***

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET, avoués à la Cour

assistée de la SCP Alain NONNON – Christine FAIVRE, avocats au barreau de L

INTIMES :

Monsieur F Z

Château K

XXX

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assisté de la SELARL DTA, avocats au barreau de PARIS

Madame B C épouse Z

Chateau K

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assistée de la SELARL DTA, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE- DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Les époux Z , souhaitant revendre un ensemble immobilier situé commune K ( L ) comprenant un château connu sous le nom de château K et une centaine d’hectares de terres agricoles adjacentes qu’ils avaient acquis en 2001 de monsieur D E par l’intermédiaire de la SAFER GASCOGNE HAUT LANGUEDOC (GHL), ont consenti à cette dernière , dans le cadre du pacte de préférence grevant l’acte d’acquisition, une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive avec une option valable jusqu’au 16 mai 2008 .

La SAFER GHL a bénéficié dans le même temps d’une promesse unilatérale d’achat consentie par une société dénommée H DE X , sous les mêmes conditions suspensives , l’option étant également valable jusqu’au 16 mai 2008 .

A la garantie de cette promesse , la société H DE X s’est obligée à déposer à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains de la SAFER GHL, une caution bancaire de 175 000 euros .

La réitération de la vente par acte authentique de vente qui devait intervenir au plus tard le 16 mai 2008 n’a pas eu lieu .

Les époux Z ont sollicité de la SAFER GHL la rétrocession de l’indemnité d’immobilisation , et celle-ci, considérant que la caution s’était éteinte par l’arrivée du terme, a répondu négativement à cette demande .

Les époux Z ont alors fait assigner la SAFER en paiement de la somme de 175 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, et de dommages et intérêts .

La SAFER a conclu à titre principal à la nullité de la clause d’indemnité d’immobilisation qu’elle entendait voir qualifier de clause pénale, à titre subsidiaire au débouté de la demande en paiement de cette indemnité, à titre infiniment subsidiaire à sa réduction , et en toute hypothèse au rejet de la demande de dommages et intérêts .

Suivant jugement en date du 1^er avril 2010, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :

— condamné la SAFER GHL à payer aux époux Z la somme de 175000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue , et ce avec intérêts de droit à compter du 16 mai 2008 ;

— débouté les époux Z de leur demande au titre du préjudice subi;

— condamné la SAFER GHL au paiement de la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire .

XXX a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 27 avril 2010 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées .

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement , sauf en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande de dommages et intérêts, et statuant à nouveau de :

— dire et juger que son obligation est nulle et de nul effet ;

— débouter les intimés de leur demande en paiement de la somme de 175 000 euros au titre de la prétendue indemnité d’immobilisation mise à la charge des MDB et des intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 6 novembre 2008 , et les condamner en tant que de besoin à restituer les sommes indûment perçues en vertu du jugement de première instance ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande en paiement de la somme de 258 627, 30 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner les époux Z à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour les dépens d’appel au profit de la SCP NIDECKER-PRIEU-JEUSSET .

L’appelante prétend qu’elle s’est engagée tout au plus à obliger le tiers qu’était la société LES H DE X ( MDB ) à lui verser , dans le seul intérêt des époux Z, une caution bancaire , laquelle serait ensuite actionnée par elle au nom et pour le compte des vendeurs, que cette obligation de faire était nulle en raison de sa cause illicite, que l’engagement unilatéral des MDB était nul et non avenu dès lors qu’il imposait à celui qui s’engageait le versement d’une somme d’argent , que la clause qui vicie la promesse d’achat a été prévue dans la promesse de vente , laquelle en était indivisible , de sorte que la promesse de vente était nulle de par la nullité qui affectait la promesse d’achat , et que la réalisation éventuelle, comme la défaillance, des conditions suspensives n’a pu produire aucun effet .

La SAFER dit ensuite qu’il résulte d’une lettre de l’administration des finances qu’au 26 mai 2008, alors que le délai de réalisation de l’acte authentique avait expiré le 16 mai 2008 , la condition relative au maintien de l’exonération fiscale par l’administration au profit des consorts Z n’était toujours pas réalisée, que dès lors elle ne pouvait envisager d’actionner la caution bancaire qui lui avait été octroyée par LES H DE X , en l’absence de levée intégrale de l’ensemble des conditions suspensives, que les consorts Z n’ont jamais indiqué ni verbalement ni par écrit renoncer à cette clause, et que la non réalisation de cette condition , qui était aussi un condition suspensive de la promesse unilatérale de vente , stipulée en faveur des H DE X, l’a délivrée de son obligation de reverser aux consorts Z l’indemnité d’immobilisation acquise des MDB mentionnée dans la promesse de vente .

Elle ajoute que la totalité des frais supportés par les intimés, tant pour déménager à Chypre que pour se réinstaller au château K , ont été exposés à leur seule initiative, et à leurs risques et périls, sans que son action en ait été l’élément causal, qu’elle n’a procédé qu’à l’enregistrement de la promesse et n’a jamais levé l’option d’achat, n’a à aucun moment laissé entendre aux époux Z qu’elle le ferait , et ne leur a jamais demandé de quitter les lieux .

Les époux Z concluent à la confirmation du jugement , sauf à condamner la SAFER GASCOGNE HAUT LANGUEDOC au paiement de la somme de 258 527, 30 euros à titre de dommages et intérêts , avec intérêts de droit à compter de l’assignation, et à ordonner la capitalisation des intérêts .

Ils sollicitent par ailleurs la condamnation de la SAFER au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile , et aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de la SCP DESSART-SOREL-DESSART .

Les intimés soutiennent que la SAFER a levé l’option le 4 février 2008, dans le délai imparti, et a de ce fait accepté l’offre qui lui était faite, de sorte que la promesse unilatérale de vente s’est transformée en vente, que la promesse a été enregistrée à l’initiative de la SAFER le 6 février 2008 , conformément aux dispositions de l’article 1589-2 du code civil, que les parties ont souhaité conclure des contrats distincts, portant sur des relations contractuelles différentes quant aux parties , au prix et surtout à leur nature, que la SAFER tente d’associer un acte de vente à une promesse unilatérale d’achat dont elle n’a jamais levé l’option et qui est de ce fait devenue caduque, qu’il ne saurait y avoir de ' nullité par ricochet ', au demeurant sans texte, et que l’éventuelle nullité de la promesse unilatérale d’achat ne dispense pas la SAFER d’exécuter les obligations qu’elle a contractées au titre de la promesse unilatérale de vente dont elle a levé l’option .

Les époux Z ajoutent qu’en levant l’option, la SAFER a manifesté clairement sa volonté d’acquisition et a estimé que les conditions suspensives prévues à la promesse de vente étaient réunies ou qu’elles n’étaient plus nécessaires à l’affirmation de sa volonté d’acquérir, que les conditions suspensives étaient remplies , et qu’en refusant de leur verser l’indemnité d’immobilisation et d’appeler en garantie la caution bancaire, la SAFER a fait preuve de négligence , ce qui a eu des conséquences d’autant plus importantes que H DE X, qui était à l’origine de cette caution, a fait l’objet d’une procédure de redressement puis de liquidation judiciaire.

A l’appui de leur appel incident , ils affirment que la SAFER a manqué à son obligation de loyauté , qu’après avoir levé l’option de la promesse de vente le 4 février 2008, elle leur a laissé croire que la vente de leur château à H DE X se réaliserait de façon certaine, et n’était repoussée que pour des raisons techniques, que le déménagement d’un château état une opération complexe et coûteuse, ils ont dès la levée de l’option par la SAFER fait le nécessaire afin d’exécuter leurs obligations , et informé celle-ci de leur décision de quitter la France , puis de leur déménagement à Chypre , que la SAFER n’a jamais cherché à interrompre voire à retarder , et qu’ils ont engagé des frais considérables .

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’obligation consentie par la SAFER GASCOGNE HAUT LANGUEDOC

La SAFER prétend que la promesse unilatérale d’achat conclue entre la société LES H DE X serait nulle dès lors qu’elle prévoit le versement d’une somme d’argent , et que cette nullité entraînerait celle de la promesse unilatérale de vente , les deux conventions étant interdépendantes .

Selon l’article 1589-1 du code civil, est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement , quelle qu’en soit la cause et la forme .

En l’espèce la promesse unilatérale d’achat signée par la société LES H DE X le 12 juillet 2007 stipule que : ' le promettant s’oblige à verser à la SAFER un dépôt de garantie d’un montant de 175000 € et ce au plus tard le 12 / 09/ 2007 par l’intermédiaire d’un cautionnement bancaire garantissant le versement de ladite somme en cas de non réitération de la promesse par acte authentique alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées dans le délai de validité de la présente promesse .

La caution bancaire donnée au profit de la SAFER par l’attributaire au plus tard le 12 /09/ 2007 d’un montant de 175 000 € sera actionnée au seul bénéfice de Mr et M^me Z en cas de réalisation des conditions suspensives et non signature de l’acte notarié à titre d’indemnité d’immobilisation .'

La promesse unilatérale de vente signée le même jour par les époux Z et acceptée par la SAFER le 4 février 2008 contient la clause suivante :

' La SAFER bénéficiaire de la présente promesse oblige l’attributaire à verser un dépôt de garantie à son profit d’un montant de 175 000 € et ce au plus tard le 12 septembre 2007 par l’intermédiaire d’un cautionnement bancaire garantissant le versement de ladite somme en cas de non réitération de la promesse d’achat par acte authentique alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées dans le délai de validité de ladite promesse d’achat .

La caution bancaire donnée au profit de la SAFER par l’attributaire au plus tard le 12/ 09/ 2007 d’un montant de 175 000 € sera actionnée par la SAFER au seul bénéfice de Mr et M^me Z en cas de réalisation des conditions suspensives et non signature de l’acte authentique à titre d’indemnité d’immobilisation .'

Il résulte des termes de ces deux actes que l’indemnité d’immobilisation prévue au profit des époux Z dans la promesse unilatérale de vente correspond au dépôt de garantie que l’attributaire s’oblige à verser à la SAFER dans la promesse unilatérale d’achat signée le même jour .

La promesse de vente fait expressément référence à la promesse d’achat sur les modalités de versement de cette indemnité d’immobilisation, et il existe de ce chef un lien incontestable entre les deux promesses .

Or en application de l’article 1589-1 du code civil, l’obligation mise à la charge de la société LES H DE X de verser à la SAFER ce dépôt de garantie est nulle .

Par suite l’engagement pris par la SAFER dans la promesse de vente d’obliger l’attributaire à verser la somme de 175 000 euros par l’intermédiaire d’un cautionnement bancaire est également nul, de sorte que les époux Z ne peuvent exiger de la SAFER le règlement de cette somme à titre d’indemnité d’immobilisation .

Sur la responsabilité de la SAFER à l’égard des époux Z

Les vendeurs reprochent à la SAFER d’avoir manqué à son obligation de loyauté à leur égard.

La SAFER , professionnel de l’aménagement foncier doté d’un service juridique, est à l’origine de l’élaboration des deux actes la liant l’un aux vendeurs les époux Z, l’autre à l’attributaire la société LES H DE X , et elle avait à ce titre l’obligation de vérifier que l’engagement qu’elle imposait à l’attributaire au profit des vendeurs était juridiquement valable .

Elle ne peut sérieusement se prévaloir du fait que la clause qui vicie la promesse d’achat a été voulue par les vendeurs , alors qu’en sa qualité de professionnel elle avait un devoir d’information à l’égard des époux Z, d’autant plus important que ces derniers sont des ressortissants britanniques dont il ne pouvait être exigé de bien connaître la législation française en la matière .

Ces derniers ont pu légitimement faire confiance à la SAFER qui leur a laissé croire que l’engagement pris à leur égard pourrait recevoir application, et qu’ils percevraient l’indemnité d’immobilisation en cas de réalisation des conditions suspensives et de non signature de l’acte authentique .

A cet égard la promesse unilatérale de vente prévoit au nombre des conditions suspensives l’accord des commissaires du gouvernement Agriculture et Finances pour autoriser la vente de ce bien (sans remise en cause du régime fiscal d’exonération des droits d’enregistrement et de la TVA) et sa réorientation selon le projet de l’attributaire .

Il est précisé : ' Sachant que ce bien est soumis au cahier des charges SAFER permettant une exonération fiscale des droits d’enregistrement : dans la mesure où le projet décrit par l’attributaire qui sera désigné par la SAFER est réalisé conformément au projet , l’exonération fiscale ne sera pas remise en cause . '

Cette condition suspensive est stipulée en faveur des époux Z .

Au demeurant madame Y, directrice départementale de la SAFER , indiquait par mail du 19 mai 2008 à monsieur Z :

' Je vous rassure : le projet des H de X ne remet pas en cause votre exonération .

Vous avez respecté le cahier des charges et pacte de préférence .

Du fait que la SAFER traite la revente de votre domaine , c’est qu’elle autorise la revente :

c’est pour cette raison que vous n’avez pas de problème .

Elle précise :

'Si la vente se faisait sans la SAFER : alors oui ; votre exonération aurait pu être remise en cause .'

La SAFER n’a à aucun moment indiqué aux époux Z qu’une des conditions suspensives n’était pas respectée , bien au contraire elle les a rassurés concernant l’exonération fiscale .

D’autre part dans la promesse unilatérale d’achat il est mentionné :

' Sachant que ce bien est soumis au cahier des charges SAFER permettant une exonération fiscale des droits d’enregistrement : dans la mesure où le projet décrit par l’attributaire qui sera désigné par la SAFER est réalisé conformément au projet , l’exonération fiscale ne sera pas remise en cause .'

Cette position était confirmée par la SAFER dans un courrier électronique du 27 mai 2008 adressé aux H DE X , qui faisait état de l’obtention de tous les accords nécessaires , et précisait : ' Je vous rappelle que la remise en cause du régime de faveur ne peut se faire qu’à l’initiative de la SAFER tel que stipulé dans le cahier des charges …'

En conséquence la SAFER qui avait établi un cahier des charges afin que l’exonération fiscale ne soit pas remise en cause , et qui attestait dans ses courriers du maintien de cette exonération, ne peut valablement soutenir que le défaut de réalisation de cette condition suspensive aurait de toute façon fait échec au versement de l’indemnité d’immobilisation .

Elle avait accepté la promesse unilatérale de vente et procédé à son enregistrement , et elle indique elle même que l’indemnité d’immobilisation était due si l’option n’était pas levée alors que les conditions suspensives étaient réalisées .

Il s’ensuit que la SAFER a commis une faute engageant sa responsabilité envers les époux Z , d’une part en stipulant à leur profit le bénéfice du versement d’une indemnité d’immobilisation par l’attributaire du bien objet de la vente , alors qu’une telle obligation mise à la charge d’un promettant dans une promesse unilatérale d’achat est nulle aux termes de l’article 1589-1 du code civil, d’autre part en leur laissant espérer sinon que la vente se réaliserait de façon certaine , du moins que si toutes les conditions suspensives étaient remplies ils avaient la garantie de percevoir une somme d’argent destinée à compenser le préjudice lié à l’immobilisation de leur bien si la vente ne se réalisait pas .

Au regard de la valeur de l’ensemble immobilier mis en vente, soit 3 500 000 euros, et à la durée d’immobilisation de ce bien, le préjudice subi par les époux Z du fait des manquements fautifs de la SAFER qui les a engagés dans cette opération en leur laissant espérer une garantie illusoire puisque fondée sur un engagement nul , doit être fixé à un montant égal à la somme de 175 000 euros .

Les époux Z sont donc fondés à obtenir de la SAFER le paiement de cette somme , augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt, à titre de dommages et intérêts .

Ils ne versent en revanche aux débats aucun élément objectif démontrant que la SAFER les a obligés à quitter leur propriété avant la signature de l’acte authentique , ce qui les aurait contraints à aller s’installer à CHYPRE et à exposer des frais considérables.

Ils ne peuvent donc prétendre à l’indemnisation d’un préjudice complémentaire à ce titre .

Sur les demandes annexes

Il convient d’allouer aux époux Z une somme globale de 8000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel .

Sur les dépens

XXX qui succombe à titre principal supportera les dépens de première instance et d’appel .

* * *

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme partiellement le jugement

Condamne la SAFER GASCOGNE HAUT LANGUEDOC à payer aux époux Z la somme de 175 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour, à titre de dommages et intérêts .

Condamne la SAFER GASCOGNE HAUT LANGUEDOC à payer aux époux Z la somme de 8000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel .

Confirme le jugement en ses dispositions non contraires aux présentes.

Déboute les parties de toutes autres demandes .

Condamne la SAFER GASCOGNE HAUT LANGUEDOC aux dépens de l’instance d’appel, qui pourront être recouvrés directement par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoué à la cour .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,