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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 06 AVRIL 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/05282

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 MAI 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE RODEZ

N° RG 13/00214

APPELANTS :

Monsieur M-N X

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame E F épouse X

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur A Z

de nationalité Française

XXX

XXX

et actuellement serait domicilié

XXX

XXX

assignation du 10 octobre 2014, dépôt étude

Madame C Z

de nationalité Française

XXX

XXX

et actuellement serait domiciliée

XXX

XXX

assignation du 10 octobre 2014, dépôt étude

SARL SOCATRIMM

XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Isabelle DAUTREVAUX de la SELARL CAZOTTES/DAUTREVAUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 09 Février 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 MARS 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Mathieu MAURI, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre, chargé du rapport pour le compte de Madame Chantal RODIER, et Madame Martine ROS, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Mathieu MAURI, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre

Madame Martine ROS, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Mireille RANC

ARRET :

— PAR DEFAUT.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par M^me Martine ROS, Conseiller en remplacement du Président empêché, et par M^me Mireille RANC, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous-seing privé en date du 21 mai 2011, Monsieur A Z et Madame C Z ont donné mandat sans exclusivité à la SARL SOCATRIMM de vendre une villa de plain-pied, type 5 sur 1180 m² de terrain avec garage, cuisine équipée, XXX à Saint-Affrique, moyennant le prix de 300 000 €, rémunération du mandataire comprise, la rémunération du mandataire de 10 000 € étant à la charge des mandants.

Le contrat stipule notamment que :

— la durée du mandat est de 3 mois, et sauf dénonciation à l’issue de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires aux termes de laquelle il prendra automatiquement fin ;

— le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et pendant les 12 mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et, en cas de violation de cette obligation, il s’engage à verser au mandataire, en vertu des articles 1242 et 1252 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue (10 000 €) ;

— en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet pendant la durée du mandat et pendant les 12 mois suivant son expiration, le mandant s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée les noms et adresses de l’acquéreur et du notaire rédacteur de l’acte authentique'.

L’agence immobilière SOCATRIMM, après avoir fait visiter ce bien à différentes personnes, le présentait à Monsieur M-N X et Madame E F épouse X, lesquels signaient une « reconnaissance d’indication de visite » datée du 13 août 2011.

Cette visite se déroulait en présence des époux Z.

Par la suite, les époux X indiquaient à la SARL SOCATRIMM qu’ils n’entendaient pas donner suite à leur intention d’acheter.

Par acte notarié en date du 29 août 2012 reçu par Maître M-T U, notaire à Saint-Affrique, Monsieur et Madame Z ont vendu à Monsieur et Madame X le bien visé dans le mandat de vente précédemment donné par Monsieur et Madame Z à la SARL SOCATRIMM.

Ayant été informée de cette vente, la SARL SOCATRIMM a, par actes d’huissier en dates des 18 décembre 2012 et 16 janvier 2013, fait délivrer assignations à Monsieur et Madame Z et à Monsieur et Madame X, devant le tribunal de grande instance de Rodez, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 10 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et application des dispositions relatives à l’anatocisme, outre au paiement de celle de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La signification de l’assignation à Monsieur et Madame Z a été convertie en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 16 mai 2014, le tribunal de grande instance de Rodez a :

condamné solidairement Monsieur A Z, Madame C Z, Monsieur M-N X et Madame E F épouse X, au paiement de :

— la somme de 10 000 € en faveur de la SARL SOCATRIMM, à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2013 et capitalisation des intérêts échus sur une année entière conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— la somme de 800 € en faveur de la SARL SOCATRIMM, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— et des dépens,

débouté Monsieur M-N X et Madame E F épouse X de leurs demandes fondées sur l’article 1152 du code civil,

Débouté la SARL SOCATRIMM de sa demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire.

APPEL

Monsieur M-N X et Madame E F épouse X ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 10 juillet 2014.

Par acte d’huissier en date du 10 octobre 2014, les époux X ont fait délivrer aux époux Z assignation avec dénonce de la déclaration d’appel et conclusions, au visa des articles 902 et 911 du code de procédure civile. Toutefois, la signification n’a pu leur être remise et elle a été convertie en procès-verbal de recherches avec indication d’une adresse : XXX, soit hors de la compétence territoriale de l’huissier saisi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2016.

* * * * *

Vu les dernières conclusions de Monsieur M-N X et Madame E F épouse X en date du 9 octobre 2014, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 73 et 78 du décret du 20 juillet 1972, de l’article 1227 du code civil et de l’alinéa 2 de l’article 1152 du code civil, demandant à la cour de :

Réformer le jugement en toutes ses dispositions,

À titre principal,

Juger la clause pénale incluse dans la reconnaissance d’indication et de visite en date du 13 août 2011 nulle et non avenue,

En conséquence, débouter la SARL SOCATRIMM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

Constater qu’elle n’a subi aucun préjudice,

La débouter en conséquence de sa demande d’indemnisation,

À titre très subsidiaire,

Réduire dans les plus grandes proportions le montant de la clause pénale réclamée par la SARL SOCATRIMM,

Condamner la SARL SOCATRIMM à leur payer la somme de

1800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens.

Ils font valoir les éléments suivants :

— Contestant l’appréciation du tribunal selon laquelle leur responsabilité aurait un fondement délictuel, ils estiment au contraire qu’ils sont contractuellement liés à la SARL SOCATRIMM par la signature le 13 août 2011 d’un document intitulé « reconnaissance d’indications et de visite » ;

— le document qu’ils ont signé comporte une clause pénale – distincte de celle figurant dans le mandat signé par les vendeurs – exprimée en ces termes : « en cas de violation des engagements ci-dessus, nous serons tenus à l’entière réparation du préjudice causé à votre cabinet par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que vous auriez perçue en concourant à l’acte».

— En l’état de deux clauses pénales distinctes, la clause pénale résultant du mandat signé par les époux Z ne leur est nullement opposable puisqu’ils ne sont pas parties au mandat et n’ont fait que signer une reconnaissance d’indications et de visite.

— En application des dispositions d’ordre public des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 73 et 78 du décret du 20 juillet 1972, le montant de la rémunération ou la commission de l’agent immobilier, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge doivent être portées impérativement dans l’engagement des parties.

— Or, si le montant de la commission due au mandataire par le mandant de 10 000 € figure bien dans le mandat, il n’en est pas de même s’agissant de la reconnaissance d’indications et de visite qu’ils ont signée et qui ne comporte aucune mention du montant de la commission.

— Il conviendra, en application de l’article 1227 du Code civil, de juger que le caractère totalement indéterminé du montant de la commission entraîne la nullité de la clause pénale prévue à la « reconnaissance d’indications et de visite » qu’ils ont signée.

Si la cour considère que la clause pénale de la reconnaissance d’indications et de visite renvoie au montant de la commission déterminée dans le mandat, soit la somme de 10 000 €, il y aurait lieu de modérer la peine convenue en application de l’alinéa 2 de l’article 1152 du code civil.

— La somme de 10 000 € est manifestement excessive au regard de l’inexistence du préjudice.

— En effet, la SARL SOCATRIMM soutient de façon erronée que le mandat aurait perduré jusqu’au 21 août 2013 alors qu’il s’est terminé automatiquement le 21 août 2012.

— La vente litigieuse est intervenue le 29 août 2012, soit 8 jours après la fin du mandat.

— Quand bien même la « reconnaissance d’indications et de visite » a été conclue pour une durée de 15 mois, soit du 13 août 2011 jusqu’au 13 novembre 2012, il apparaît très peu probable qu’une vente serait intervenue pendant la durée de ladite reconnaissance. En effet la SARL SOCATRIMM n’a proposé aucun acquéreur pendant le délai de 15 mois. Il n’y a donc aucune perte de chance pour la SARL SOCATRIMM dont le préjudice est inexistant.

* * * * *

Vu les dernières conclusions de la SARL SOCATRIMM en date du 4 décembre 2014 auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour de :

Déclarer l’appel mal fondé,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Au visa des faits exposés, du mandat de vente du 21 mai 2011, du bon de visite signé le 13 août 2011, des dispositions des articles 1147 et 1152 et suivants du code civil et de la bonne foi dans les relations contractuelles,

Juger que Monsieur et Madame Z ont engagé leur responsabilité à son égard,

Au visa du bon de visite signée le 13 août 2011, et des dispositions des articles 1382 et suivants du code civil et subsidiairement de l’article 1147 du code civil,

Juger que les époux X ont commis une faute dont ils doivent entière réparation,

En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur A Z, Madame C Z, Monsieur M-N X et Madame E F épouse X, au paiement de :

— la somme de 10 000 € en faveur de la SARL SOCATRIMM, à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2013 et capitalisation des intérêts échus sur une année entière conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

Y ajoutant,

Condamner in solidum Monsieur A Z, Madame C Z, Monsieur M-N X et Madame E F épouse X, au paiement d’une somme de 4 500 € au titre des frais irrépétibles laissés à sa charge ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Elle fait valoir les éléments suivants :

— En application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, lorsqu’un agent immobilier bénéficiant d’un mandat de vente sans exclusivité, fait visiter un immeuble à une personne et que le vendeur traite ensuite directement ou par l’intermédiaire d’une autre agence avec cette personne, l’opération est réputée conclue par l’entremise de cet agent qui a alors droit au paiement d’une indemnité.

— La jurisprudence est constante sur ce point : peu importe le délai dans lequel la vente a été réalisée, il suffit que l’agent immobilier ait fait visiter l’immeuble à l’acquéreur pendant la durée du mandat.

— Elle est donc fondée à réclamer le paiement de la clause pénale prévue au contrat et fixée à la somme de 10 000 €.

Sur les moyens soulevés par les appelants :

— la signature d’une reconnaissance d’indications et de visite ne vaut en aucun cas mandat,

— une clause pénale fixant une indemnité compensatrice ne peut être assimilée à une rémunération déguisée interdite par la loi Hoguet ;

— la clause dite pénale n’est nullement indéterminable puisque le montant est fixé en l’état du mandat de vente initiale et qui comme le précise le document signé leur a été remis ;

— Ainsi l’argumentaire des époux X sur la nullité de la clause tenant à l’indétermination de son montant ou à la méconnaissance des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 est totalement inopérant.

— En court-circuitant délibérément l’agence immobilière et en signant directement avec Monsieur et Madame Z dont ils avaient fait connaissance par l’intermédiaire de l’agence SOCATRIMM, Monsieur et Madame X ont commis une faute à l’égard de cette société, de concert avec les vendeurs. La participation à cette fraude engage leur responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

— La Cour de cassation dans un arrêt rendu en assemblée plénière le 9 mai 2008 a retenu la responsabilité délictuelle des acquéreurs qu’il y ait ou non un bon de visite signé : «même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qu’il avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice. »

* * * * *

SUR CE

Sur la procédure :

La dénonce de déclaration d’appel n’ayant pu être signifiée aux personnes de Monsieur et Madame Z par l’huissier mandaté, il sera statué par arrêt de défaut.

Sur l’application de la clause pénale pour manquement des mandants à leur obligation contractuelle :

À la lecture des stipulations contractuelles, le premier juge a parfaitement analysé que :

— Faute de dénonciation expresse par les mandants à l’issue de sa durée initiale de 3 mois, soit le 21 août 2011, le mandat a été tacitement prorogé pour une année et a pris automatiquement fin le 21 août 2012.

— Les mandants ne pouvaient donc, dans les 12 mois suivant son expiration, soit jusqu’au 21 août 2013, traiter directement avec les époux X, alors que ces derniers leur avaient été présentés par le mandataire et avaient visité les locaux avec lui.

— En concluant directement la vente avec les époux X le 29 août 2012, les époux Z ont contrevenu à leurs obligations contractuelles à l’égard de l’agence immobilière.

Le premier juge en a tiré la juste conséquence de la condamnation des vendeurs au paiement de la clause pénale prévue au contrat de mandat et fixée à la somme de 10 000 €.

Sur la responsabilité délictuelle des acquéreurs et leur condamnation in solidum avec les vendeurs :

Le premier juge a pertinemment retenu en substance que :

— le bon de visite signé par les époux X indiquait qu’ils s’engageaient expressément à ne traiter l’achat de ce bien que par l’intermédiaire de la SARL SOCATRIMM, même après l’expiration du mandat qui lui a été remis et qu’en cas de violation de cet engagement, ils seraient tenus à l’entière réparation du préjudice causé au cabinet par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que l’agence aurait perçue en concourant à la vente.

— c’est donc en connaissance de cause – et notamment de l’information sur l’existence du mandat liant l’agence immobilière au vendeur – que les acquéreurs ont contracté directement avec Monsieur Madame Z, alors même qu’ils avaient visité le bien grâce à l’entremise de la SARL SOCATRIMM au cours de l’exécution du mandat.

La cour rappelle que le bon de visite ne constitue pas un contrat liant les acquéreurs et l’agence immobilière, mais seulement la justification probatoire de ce qu’ils ont bien reçu l’information relative à ce qu’ils encouraient en se rendant complices des vendeurs pour tenter de faire perdre sa commission à l’agence immobilière mandatée.

Le document qu’ils ont signé indique que les époux X ont demandé et reçu le nom, l’adresse et les conditions de vente de trois maisons situées route de Couat à Saint-Affrique correspondant aux mandats n° 4077, 4805 et 5067.

Contrairement à ce qu’affirme la SARL SOCATRIMM, il ne peut se déduire des termes de cette reconnaissance d’indications et de visite que les acquéreurs aient reçu copie des mandats de vente eux-mêmes et qu’ils aient eu connaissance du montant de la commission mise à la charge des vendeurs.

Cependant, le fait qu’ils aient eu connaissance ou non du montant de cette commission importe peu.

En effet, même s’ils ne sont pas les débiteurs de la commission due à l’agent immobilier, les acquéreurs – qui avaient été mis en relation par l’entremise de l’agence mandatée par les vendeurs – ont sciemment, par leur comportement fautif, contribué à faire perdre à l’agent immobilier la rémunération prévue de sa commission.

Dès lors, ainsi que l’a retenu le premier juge, les acquéreurs – qui ne sont liés avec l’agent immobilier par aucun contrat – engagent leur responsabilité délictuelle pour cette faute intentionnelle.

En effet, s’agissant de la condamnation des acquéreurs, dès lors qu’ils ne sont pas parties au mandat, il ne peut s’agir à leur égard d’une clause pénale contractuelle susceptible de réduction par le juge, mais bien de dommages et intérêts mis à leur charge pour réparer le préjudice subi par l’agence immobilière.

Le préjudice de l’agence correspond au montant de la commission qui lui est due et qu’elle attend depuis le 29 août 2012.

En effet, dès lors que l’assignation aux époux Z n’a pu être signifiée qu’en les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la société SOCATRIMM – qui n’a pu obtenir le règlement de sa commission par les vendeurs – est bien fondée à réclamer, à titre de dommages et intérêts, ce même montant aux acquéreurs et à solliciter leur condamnation in solidum – plutôt que solidaire – avec les vendeurs.

Sauf à le rectifier pour préciser que la condamnation est prononcée in solidum en conséquence de la responsabilité délictuelle des acquéreurs, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions en ce, compris celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

En cause d’appel, les époux X qui succombent supporteront les entiers dépens de l’instance, et seront condamnés au paiement de la somme complémentaire de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu les dispositions des articles 1147 et 1152 et suivants et 1382 du code civil,

Vu les pièces produites,

LA COUR, statuant par arrêt de défaut et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf à le rectifier pour préciser que la condamnation des acquéreurs, est prononcée in solidum avec les vendeurs.

Y ajoutant,

Condamne les époux X à payer à la SARL SOCATRIMM la somme complémentaire de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne les époux X aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER P. LE PRESIDENT

MR/MR