19/06/2019

ARRÊT N°254

N° RG 17/03886 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LYGL

FP/CO

Décision déférée du 22 Juin 2017 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse – 15/00454

M. ASSELAIN

SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE

C/

SCI LOGOMETAL

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF JUIN DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTE

SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie DUPONT-RICARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Jérémy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

INTIMEE

SCI LOGOMETAL

Zonne industrielle du carre

[…]

Représentée par M^e Laurent DEPUY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F. PENAVAYRE, Président, M. SONNEVILLE, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

F. PENAVAYRE, président

M. SONNEVILLE, conseiller

S. TRUCHE, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par F. PENAVAYRE, président, et par J.BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial conclu le 30 mars 2007, la SCI LOGOMETAL a donné à bail commercial à la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION Sud Ouest (AMD) aux droits de laquelle vient la SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE (AMD) SOLUTIONS FRANCE suivant avenant du 15 avril 2010,un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à usage industriel et commercial de 2700 m² environ dont 440 m² à usage de bureaux et le terrain attenant, le tout situé à […], avec effet à compter du 1^er janvier 2007, moyennant un loyer mensuel de 10 800 € hors-taxes outre la taxe foncière à la charge du preneur.

Le locataire a donné congé au bailleur par acte d’huissier du 30 mai 2012 avec effet au 31 décembre 2012 .

Par courriers des 11 septembre 2012 et 25 septembre 2012, le bailleur a rappelé au preneur la nécessité de restituer les locaux en bon état alors qu’il avait constaté de nombreuses dégradations.

Un constat d’état des lieux non contradictoire a été réalisé par un huissier de justice les 28 décembre 2012 à la demande du preneur et le 21 février 2013 à la demande du bailleur.

La SCI LOGOMETAL ayant communiqué plusieurs devis de réparation, la SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE a versé une somme de 161 549 €

hors-taxes le 10 juin 2013 en précisant que ce paiement ne valait pas reconnaissance de responsabilité.

Par ordonnance du 26 juillet 2013, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur X pour rechercher la cause des dégradations et le coût des réparations.

Par acte d’huissier du 6 février 2015, la SCI LOGOMETAL a assigné la SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS FRANCE devant le tribunal de Grande instance de Toulouse pour obtenir différentes sommes tant au titre du coût de la remise en état du bâtiment que du préjudice locatif subi jusqu’au 31 mars 2015 sous déduction de la somme provisionnelle déjà reçue.

Par jugement du 22 juin 2017, le tribunal de Grande instance de Toulouse a:

— dit que la SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE doit payer à la SCI LOGOMETAL, sauf à déduire la somme de 161 649 € déjà versée, les sommes suivantes :

*336 792,35 euros hors-taxes en réparation du préjudice matériel à réévaluer en considération de la variation de l’indice BT01 entre le 5 août 2014 et la date du jugement

*350 000 € en réparation du préjudice immatériel

— les intérêts sur ces sommes au taux légal à compter du jugement jusqu’à parfait paiement

— dit que la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE doit payer à la SCI LOGOMETAL la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE à supporter les entiers dépens de l’instance ainsi que ceux de l’instance en référé y compris le coût de l’expertise

— ordonné l’exécution provisoire de la décision

— rejeté le surplus des demandes

La société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE a interjeté appel de cette décision le 19 juillet 2017.

Suivant ordonnance du premier président en date du 8 novembre 2017, la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS FRANCE a été autorisée à séquestrer une somme de 350 000 € sur un compte CARPA, le surplus étant réglé à la SCI LOGOMETAL en exécution des condamnations prononcées.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 9 avril 2018, la SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

— de débouter la SCI LOGOMETAL de toutes les demandes et revendications qu’elle pourrait former à hauteur d’appel

— de condamner la SCI LOGOMETAL à régler à la SA S ARCELORMITTAL DISTRIBUTION SOLUTIONS FRANCE les sommes suivantes:

*139 259,22 euros au titre du trop perçu sur l’indemnisation versée volontairement par la société

locataire

*10 000€ de l’article 700 ou code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel.

La société LOGOMETAL a notifié ses conclusions récapitulatives le 6 mars 2018.

Elle demande à titre principal :

— d’infirmer le jugement uniquement en ce qu’il a limité le préjudice immatériel à la somme de 350 000 €

— de fixer ce dernier à la somme de 736 583,27 euros hors-taxes au premier trimestre 2016 affectée de la TVA au taux normal de 20 %, au titre du préjudice locatif subi depuis le 1^er janvier 2013 jusqu’au 31 mars 2016, à parfaire jusqu’à la date de fin des travaux de réparation des ouvrages

— de condamner la société appelante à lui verser la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

À titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement rendu.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 4 mars 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives :

Suite à la réclamation du bailleur concernant les dégradations locatives constatées après le départ du preneur , la société locataire a accepté à titre transactionnel de verser une somme de 161 549 € hors-taxes qu’elle a fait remettre par huissier le 10 juin 2013.

Toutefois le bailleur a refusé cette proposition, estimant que les travaux de réparation s’élevaient à un montant bien supérieur, un rapport d’expertise privée les ayant chiffrés à 540 505,09 euros hors-taxes. Par ailleurs les parties n’ont pu s’accorder sur l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire.

C’est dans ces conditions qu’un expert judiciaire a été désigné par le juge des référés suivant ordonnance du 26 juillet 2013

Selon l’expert, Monsieur X qui a déposé son rapport le 5 août 2014, il y a lieu de distinguer trois types de dégradations :

— une usure des équipements liée aux activités industrielles,

— un défaut de maintenance et d’entretien

— la vétusté des équipements,

le coût des travaux de remise en état et de maîtrise d''uvre s’élevant au total à 417 089,78 euros.

Au titre des deux premiers postes de préjudice qui relèvent selon lui de la responsabilité du locataire (usure due à l’activité industrielle et défaut d’entretien et de maintenance), il évalue le coût des réparations à la somme de 336 792,35 euros en ce compris les frais de maîtrise d''uvre.

Le surplus lié à la vétusté des équipements (et à la maîtrise d''uvre) est mis à la charge de la SCI bailleresse pour un montant total de 80 297,43 euros.

Le tribunal a homologué ses conclusions et condamné le locataire sortant à payer la somme susvisée au titre du préjudice matériel subi par le bailleur.

En cause d’appel, la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS FRANCE conteste être tenue des dégradations ou du manque d’entretien occasionnés par les précédents locataires (soit antérieurement au 1^er janvier 2017) et prétend que le bailleur n’a pas à lui demander le remboursement de travaux qui lui incombent en réalité.

Les règles de répartition entre les réparations locatives et des grosses réparations qui incombent en principe au propriétaire peuvent être aménagées par une clause expresse du bail, le bailleur pouvant mettre à la charge du preneur les réparations qui lui incombent normalement.

Le bail stipule au paragraphe 3.5 que « le preneur prendra les lieux loués tels qu’ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance. Il entretiendra les lieux loués en bon état de réparation et d’entretien et les rendra en fin de bail également en parfait état . Il entretiendra à ses frais en bon état permanent d’utilisation toutes les canalisations, les installations de climatisation, de téléphone, d’électricité et tous les équipements propriétés du bailleur y compris les ponts roulants, les huisseries, les vitrages, les peintures et les sols. Tous les ans, le preneur fera effectuer à ses frais les contrôles légaux et la mise en conformité des équipements fournis par le bailleur. Le preneur jouira en bon père de famille suivant la destination sus indiquée des locaux loués : il ne pourra en aucun cas rien faire ou laisser faire qui puisse les détériorer, il devra prévenir le bailleur de toute atteinte qui serait portée auxdits locaux et de toutes détériorations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur conformément à l’article 1728 du Code civil.

Au cours du bail, il ne pourra exiger de la société propriétaire d’autres réparations que celles des clôtures et des couvertures , en dérogation à l’article 606 du Code civil. Enfin les réparations causées par la vétusté ainsi que la charge de remplacement du matériel resteront à la charge du preneur ».

Il est également indiqué que le preneur connaît parfaitement les lieux pour les occuper déjà.

Le locataire est tenu contractuellement d’effectuer toutes les réparations locatives et l’entretien qui s’avèrent nécessaires au fur et à mesure , sans attendre la fin du bail, y compris celles causées par la vétusté ou le remplacement du matériel. À l’issue du contrat, il doit rendre les locaux en parfait état étant rappelé qu’il est présumé conformément à l’article 1731 du Code civil , en l’absence état des lieux d’entrée établi contradictoirement, les avoir reçus en bon état de réparations locatives .

La société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD) qui s’est engagée à faire son affaire personnelle de l’état du bâtiment à son entrée et d’assurer les réparations nécessaires à « un parfait état » à l’issue, ne peut prétendre voir limiter son obligation à la durée pendant laquelle elle a eu la jouissance effective des lieux, soit en l’espèce pendant six ans, alors au surplus qu’elle ne fournit aucun élément probant sur l’état des lieux effectif à son entrée et sur la répartition des dégradations incombant à ses prédécesseurs.

Elle ne peut non plus faire reproche à l’expert de ne pas avoir recherché la date d’apparition des dégradations survenues dans les locaux alors qu’elle n’a émis aucune réserve quant à l’état des locaux lors de la prise d’effet du bail .

Il sera observé qu’en tout état de cause, les équipements se dégradent plus en fin d’occupation d’un site qu’au début quand ils sont neufs, en particulier lorsqu’aucun entretien régulier n’est effectué pour maintenir le bon état d’origine.

Le site industriel a été occupé sans interruption depuis le 15 juillet 1997 par différentes sociétés du groupe ArcelorMittal qui y a installé successivement plusieurs filiales au gré de ses besoins stratégiques et c’est à juste titre que le premier juge a fait observer que l’obligation contractuelle de restituer les lieux en bon état est manifestement conforme à la volonté des parties à la date de la conclusion du bail et que cette appartenance à un même groupe explique l’obligation contractée par la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD) SOLUTIONS FRANCE et l’absence d’établissement d’un état des lieux à la date de prise d’effet du bail.

Pour échapper à ses obligations contractuelles, la société appelante ne peut sérieusement soutenir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en n’assumant par l’entretien régulier de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée alors qu’à l’évidence,les locaux étaient conformes à leur destination contractuelle , que le locataire ne s’est plaint d’ aucun trouble de jouissance pendant la vie du contrat et qu’il n’est démontré l’existence d’aucun manquement aux obligations du bailleur de procéder aux réparations prévues par le bail.

L’attestation qu’elle produit émanant de l’ancien responsable commercial de la société Plaques et Découpes qui a occupé les lieux en 2003 est insuffisante à renverser la présomption prévue par l’article 1731 du Code civil car elle ne donne pas une vue d’ensemble de l’état général du bâtiment et de ses abords.

Enfin l’article L 145-40-1 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 , dite loi Pinel, n’est pas applicable aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi lorsqu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise de possession, ce qui est le cas en l’espèce.

L’expert a relevé que le bâtiment construit en 1985, avait subi de multiples dégradations liées à un usage industriel intensif depuis le 15 juillet 1997 et que les matériaux et les embellissements mis en 'uvre dans les bureaux se sont dégradés. Il a établi une liste exhaustive des désordres existant sur les équipements et aménagements extérieurs ainsi qu’à l’intérieur des halls de production et des bâtiments administratifs et techniques

Il a précisé que les désordres qui affectent le bâtiment industriel et ses abords résultent de trois origines et a ventilé la répartition des coûts de remise en état selon qu’ils incombent au preneur ou au bailleur.

L’usure liée à l’occupation du site (le dallage intérieur de l’usine , la réfection de l’enrobé extérieur et des bordures qui ont été dégradés par le passage intensif des camions) ainsi que les travaux de remise en état liés au défaut d’entretien et de maintenance (remplacement des panneaux de bardage et des murs de soubassement détériorés, nettoyage de la toiture terrasse et des espaces verts, nettoyage et peinture du bardage intérieur et extérieur, réfection des portails et de l’électricité qui doit être remise en ordre total…) incombent Incontestablement au locataire en vertu des stipulations du bail .

Aucune critique ne peut être utilement formée à l’encontre de ce rapport qui a à juste raison, mis à la charge du bailleur tout ce qui relève de la vétusté, en particulier les revêtements et dallages qui arrivent en fin de vie du seul fait du passage du temps (entre 15 et 20 ans), notamment la réfection du carrelage (18 000 €), le grillage, les peintures des cloisons intérieures et des portes ( 21 000 €) le remplacement des dalles du faux- plafond (6750 euros) ainsi que le remplacement des blocs climatisation et de la VMC.

Dès lors il n’y a pas lieu de retraiter les devis ayant servi de base à l’évaluation du dommage comme proposé dans les écritures de la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS

FRANCE sur la foi d’éléments qu’elle n’explicite pas ou qui ont déjà été pris en compte par l’expert (par exemple pour les faux plafonds et le remplacement des groupes climatisations qui étaient hors service).

Elle ne peut non plus mettre en doute la qualité constructive d’origine sans rapporter aucun élément au soutien de sa thèse dans le seul but de réduire notablement le devis de Monsieur Y Z qu’elle a proposé, pour fixer le montant des réparations à la seule somme de 22 289,78 euros et prétendre obtenir le remboursement d’un trop versé et ce, à l’encontre des propositions de l’expert qui sont pourtant parfaitement étayées.

Le coût des réfections incombant au locataire a été évalué à 336 792,35 euros,somme qui n’a pas à être recalculée au prorata temporis de la durée d’occupation comme explicité ci-dessus et il n’y a pas lieu d’effectuer de décôte particulière sur le chiffrage proposé par l’expert du fait d’une prétendue mise en 'uvre plus onéreuse que les matériaux d’origine,

En définitive il y a lieu de confirmer le jugement de première instance et de rejeter les contestations soulevées par la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS FRANCE .

Sur la perte de chance de relouer :

Si les réparations locatives n’ont pas été exécutées par le preneur avant son départ et que la réfection des lieux empêche la relocation pendant une certaine période, il doit alors être condamné à une indemnité d’indisponibilité de l’immeuble pour la durée des travaux de remise en état.

Le tribunal a alloué au bailleur une indemnité équivalant au montant des loyers qu’elle aurait perçus sur une période de 25 mois, si la société locataire s’était acquittée de ses obligations lorsqu’elle a quitté les locaux sur la base d’un loyer de 10 800 € hors-taxes par mois et d’une taxe foncière de 40 000€ par an.

La société appelante prétend que l’indemnisation qu’elle a versée à la SCI LOGOMETAL en juin 2013 (161 549 €) était largement suffisante pour permettre au bailleur de remettre les locaux en état afin de les remettre sur le marché locatif et que la SCI LOGOMETAL est responsable du préjudice dont elle se plaint puisqu’elle n’a pas utilisé les fonds versés pour effectuer les réparations

La SCI LOGOMETAL qui a fait appel incident sur le montant des dommages-intérêts alloués par le premier juge et réclame désormais une indemnité de 736 583,27 euros pour la période du 1^er janvier 2013 au 1^er janvier 2016, explique qu’elle a dû faire face à la défection de plusieurs candidats locataires ( notamment le Groupe ROBARDEY qui a maintenu son offre jusqu’au 31 décembre 2014) du fait du mauvais état du bâtiment et qu’elle n’a pu le remettre sur le marché locatif avant la réalisation des travaux ,ce qui est confirmé par l’expert judiciaire qui indique que le bâtiment devait être préalablement rénové avant de pouvoir être à nouveau proposé à la location.

Cependant, seule la durée nécessaire à l’exécution des réparations non exécutées par le preneur peut donner lieu à dommages et intérêts et les difficultés rencontrées par le bailleur pour financer l’ensemble de ses autres charges est indifférente en l’espèce.

La société locataire a libéré les lieux le 31 décembre 2012 et a attendu le 10 juin 2013 pour s’acquitter de ses obligation en versant « à titre transactionnel » une somme de 161 549 € qui a été encaissée le 26 août 2013 par le bailleur.

Dès cet encaissement la SCI LOGOMETAL était en mesure de financer les premiers travaux pour assurer une relocation rapide et ne pouvait affecter les fonds, à d’autres dépenses telles que le remboursement du prêt (7985,84 euros par mois jusqu’à fin 2017) ou le paiement des taxes foncières des années 2013 à 2015 alors que la taxe foncière de l’année 2012 avait déjà été réglée.

Par ailleurs les locaux ont effectivement été reloués à compter du 15 avril 2016 à la société ADF TECHNOLOGIES moyennant un loyer annuel de 186 624 € HT

(15 552€ par mois) et il est apparu à cette date que des travaux à hauteur de 90 674,67 euros hors-taxes avaient été engagés , somme complétée ultérieurement pour parvenir à un total de 162 051,09 euros hors-taxes.

Il en résulte que l’indemnité versée par la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS FRANCE, d’un montant équivalent, permettait d’effectuer les premiers travaux destinés à assurer une relocation rapide même si elle n’était pas suffisante pour remettre les lieux en parfaite conformité avec ses obligations.

Dès lors le préjudice immatériel doit être ramené à 10 mois pour tenir compte du temps nécessaire pour missionner des entreprises et réaliser les travaux après avoir perçu les fonds, soit la somme calculée comme suit: 10 800 euros x 10 = 108 000 euros .

Le jugement de première instance sera réformé de ce chef.

Sur les autres demandes :

La société appelante sera condamnée à verser à la SCI LOGOMETAL la somme de 4000 € pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel et devra supporter en outre les dépens de la première instance ainsi que ceux de l’instance en référé et le coût de l’expertise.

La partie qui succombe ne peut obtenir d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré,

Confirme le jugement du 22 juin 2017 sauf en ce qu’il a alloué la somme de 350 000 € en réparation du préjudice immatériel subi par le bailleur,

Et statuant à nouveau de ce chef :

Condamne la SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS FRANCE à payer à la SCI LOGOMETAL la somme de 108 000 € pour le préjudice subi du fait du retard de location,

Y ajoutant,

Condamne la SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS FRANCE à payer à la SCI LOGOMETAL la somme de 4000 € pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Dit n’y avoir lieu à calculer le montant de l’indemnité au prorata de la durée d’occupation des lieux,

Déboute la société ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS FRANCE de sa demande de restitution,

Rejette le surplus de ses demandes et prétentions contraires

Condamne la SAS ARCELORMITTAL DISTRIBUTION (AMD)SOLUTIONS FRANCE aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de l’instance à référé et le coût de l’expertise judiciaire.

Le greffier Le Président

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