07/12/2022

ARRÊT N°448

N° RG 21/00800 – N° Portalis DBVI-V-B7F-N7VP

FP/CO

Décision déférée du 22 Décembre 2020 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FOIX – 19/00268

M.[C]

[O] [E]

S.A.R.L. LA BERNIERE

C/

S.C.I. LA ROSIÈRE

confirmation

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTES

Madame [O] [E]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par M^e Annelore NAVARRO de la SELARL NAVARRO-GRANDOU, avocat au barreau D’ARIEGE

S.A.R.L. LA BERNIERE Prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par M^e Annelore NAVARRO de la SELARL NAVARRO-GRANDOU, avocat au barreau D’ARIEGE

INTIMEE

S.C.I. LA ROSIÈRE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocat au barreau D’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I.MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller, F. PENAVAYRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles , chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller

F. PENAVAYRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : C.OULIE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL LA BERNIERE exploite un fonds de commerce de camping de tourisme à l’enseigne LA BERNIERE situé [Adresse 8] (09) dont une part appartient à la SCI LA ROSIERE (dont le gérant est Monsieur [U] [S]) et l’autre part à Madame [B] [E] aux droits de laquelle vient sa fille [O] [E] qui est également gérante de la SARL.

Le bail commercial du 28 mars 1987 a été consenti par les époux [V] avant la division du terrain en deux propriétés différentes moyennant un loyer de 36 000fr (5488,20€). Les deux bailleurs sont convenus d’une répartition du loyer entre eux laquelle a été homologuée par le juge des référés le 21 décembre 1994 en présence du locataire, soit 47 % pour la SCI LA ROSIERE et 53 % au bénéfice de Madame [E].

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 10 février 2008 moyennant un loyer annuel de 6677,28€.

Par acte d’huissier du 7 septembre 2016, la SCI LA ROSIERE a donné congé, pour les parcelles la concernant , à la société locataire pour le 31 mars 2017 en lui offrant le renouvellement du bail pour une nouvelle durée consécutive de 9 ans , moyennant un loyer annuel principal de 8160 € correspondant à la valeur locative du fonds de commerce en précisant qu’elle sollicitait la somme de 3835,20 euros, en application des règles de répartition du loyer.

La SARL LA BERNIERE a fait connaître son accord sur le principe du renouvellement du bail mais son désaccord sur le montant du loyer qu’elle entendait ne voir augmenter que dans la limite du plafond.

La SCI LA ROSIERE a notifié son mémoire préalable le 10 juillet 2018 puis par acte d’huissier du 6 mars 2019 a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de FOIX. Elle a appelé en cause Madame [O] [E], co-bailleur, par acte d’huissier du 30 avril 2019.

Par ordonnance du 1er octobre 2019, le juge des loyers commerciaux a déclaré recevable la demande de la SCI LA ROSIERE et, avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire qui a été confiée à M. [J] [K].

Le rapport a été déposé le 11 juin 2020. L’expert détermine UN loyer compris entre 7476 € par an (valeur du loyer indexé selon l’indice) et 8260 € selon la méthode hôtelière, soit 5560 € pour la partie bar- restaurant et 2700 € pour les parcelles propriété de la SCI LA ROSIERE.

Par courrier du 8 mai 2019 , Madame [O] [E] a fait part de sa volonté de mettre un terme à l’accord de répartition du loyer.

Par jugement du 22 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal de FOIX a:

— déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par la SCI LA ROSIERE,

— débouté la SARL LA BERNIERE de sa demande de révision de la répartition du loyer entre les deux ,

— fixé le loyer annuel dû par la SARL LA BERNIERE au titre du bail renouvelé à la somme globale de 8210 € et fixé à 3858,70 euros la somme due à la SCI LA ROSIERE au titre de sa part dans le loyer et ce avec intérêts au taux légal sur chaque échéance échue et avec capitalisation à compter du 1er avril 2018 ,

— condamné la SCI LA ROSIERE dans un délai de un mois à compter de la notification du jugement à remettre à la SARL LA BERNIERE un RIB aux fins de paiement du loyer,

— dit que faute pour la SCI LA ROSIERE de procéder à la remise ordonnée, elle sera redevable, passé le délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour six mois à la somme de 15 € par jour de retard

— rejeté les autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la SARL LA BERNIERE aux dépens de la de l’instance y compris le coût de l’expertise de Monsieur [K].

Par déclaration enregistrée au greffe le 22 février 2021, la SARL LA BERNIERE et Madame [O] [E] ont interjeté appel à l’encontre de la SCI LA ROSIERE du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de FOIX le 22 novembre 2020 en ce qu’il a débouté la SARL LA BERNIERE de sa demande de révision de la répartition du loyer entre les deux propriétaires, fixé le loyer annuel au titre du bail renouvelé à la somme globale de 8210 € et à 3850 8,70 euros la somme due à la SCI LA ROSIERE au titre de sa part dans le loyer avec intérêts au taux légal sur chaque échéance échue et avec capitalisation depuis le 1er avril 2018, rejeté les autres demandes et condamné la SARL appelante aux dépens en ce compris le coût de l’expertise.

La médiation ordonnée devant la cour n’a pas abouti .

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 13 mai 2022, la SARL LA BERNIERE et Madame [O] [E] demandent à la cour :

— de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la SARL LA BERNIERE de sa demande de révision de la répartition et fixé le loyer annuel à la somme de 8210 € dont 3858,70 euros pour la SCI LA ROSIERE,

— de dire que seul doit être révisé le loyer correspondant au terrain de la SCI LA ROSIERE,

— de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative de la seule propriété de la SCI LA ROSIERE soit à la somme de 2600 € annuels,

— de dire que le trop-perçu par la SCI depuis le 1er avril 2017 doit s’imputer sur les loyers à venir,

— de condamner la SCI LA ROSIERE à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens en ce compris les frais liés à l’expertise judiciaire.

Les appelantes critiquent le jugement en ce qu’il a refusé de limiter la demande de révision du loyer au seul terrain dont est propriétaire la SCI LA ROSIERE et a pris en considération la valeur locative globale.

Elles soutiennent qu’en l’absence de demande formée par Madame [E], aucune révision du loyer ne peut intervenir à son égard et que le juge ne pouvait se prononcer sur un loyer global sans porter atteinte à ses droits. Elles font valoir que l’accord sur la répartition du loyer a pris fin à la fin du bail par l’effet de la première demande de renouvellement (soit depuis le 10 février 2008) et n’est plus d’actualité. Elles demandent en conséquence de dire que le loyer révisé ne doit en aucun cas tenir compte de la répartition du montant du loyer et que la valeur locative ne peut trouver à s’appliquer qu’aux seuls terrains de la SCI en l’absence de demande de Madame [E].

L’expert judiciaire ayant conclu que la valeur locative du terrain loué par la SCI LA ROSIERE devait être fixé à 2600 €, elles demandent de le fixer à ce montant et de réformer le jugement de ce chef.

La SCI LA ROSIERE a notifié ses conclusions récapitulatives le 1er avril 2022. Elle demande de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et y ajoutant, de condamner in solidum les appelantes à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir en substance:

— que l’accord quant à la répartition du loyer de 53 /47 a été homologué par décision du juge des référés le 21 décembre 1994 et a désormais force de loi, en sorte que Madame [E] ne peut le remettre en cause de façon unilatérale,

— que la part du loyer revenant à chaque bailleur est nécessairement calculée sur la valeur locative de l’ensemble car leurs intérêts sont imbriqués, et selon une certaine répartition,

— que chaque partie a continué à appliquer l’accord de répartition malgré le renouvellement du bail,

— que pour déterminer la part de loyer revenant au bailleur agissant seul, il faut déterminer la valeur locative de l’ensemble lequel n’a aucun effet sur le loyer revenant à Madame [E] en ce sens que cette dernière est parfaitement libre de ne pas solliciter le paiement à sa locataire du nouveau loyer fixé à la valeur locative,

— que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu une valeur locative médiane de 8210 € par an avant répartition.

Il y a lieu pour le surplus de leurs explications de se reporter expressément aux conclusions sus visées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 12 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le statut des baux commerciaux s’applique aux terrains de camping aménagés compte tenu des installations qu’ils comportent.

Dans ce cas le loyer n’est pas soumis à la règle du plafonnement mais est fixé en application de l’article R 145-9 « en considération de ceux des éléments qui lui sont particuliers eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement autorisée ».

Il est usuel d’appliquer la méthode hôtelière pour déterminer la valeur locative de ce type de bail et cette méthode appliquée à la fois par l’expert judiciaire Monsieur [K] et par l’expert l’expert amiable, Monsieur [D], n’est pas contestée en son principe par les parties.

Selon les informations fournies, Madame [E] est propriétaire du bâtiment principal au rez-de-chaussée duquel se trouve le bar- restaurant ainsi que la réception et les installations sanitaires (situés sur parcelles cadastrées section [Cadastre 10],[Cadastre 2] et [Cadastre 6] ) tandis que la SCI LA ROSIERE est quant à elle propriétaire des aires naturelles (parcelles section C [Cadastre 11],et [Cadastre 5] et [Cadastre 7]) situées sur les communes d’ARIGNAC et de SURBA constituant les emplacements de camping.

Il s’agit de propriétaires distincts venant aux droits, par mutations successives, d’un bailleur unique qui a donné à bail des parcelles attenantes sur lesquelles est exploitée une activité de camping de tourisme.

En l’espèce, ni la régularité du congé, ni le renouvellement du bail ne sont remis en cause.

Les parties s’opposent sur l’assiette de calcul du montant du bail renouvelé et la règle de répartition du loyer entre co-bailleurs.

Il n’existe aucune clause d’indivisibilité dans le bail qui lie les parties. En revanche, il existe une indivisibilité matérielle qui résulte du fait qu’aucune partie du terrain ne peut être exploitée l’une sans l’autre , sauf à vider le fonds de commerce de sa substance. En effet les intérêts des parties sont intriqués et le camping ne peut être exploité que si le preneur a la jouissance de l’ensemble les parcelles appartenant aux co-bailleurs compte tenu de la répartition des activités et de leur nécessaire complémentarité.

Dès lors c’est à bon droit que le Premier juge a pris pour base de calcul la valeur locative de l’ensemble immobilier exploité par la SARL LA BERNIERE afin de déterminer la fraction revenant au bailleur considéré.

En conséquence, il y a lieu de débouter les appelantes de leur demande tendant à voir fixer la valeur locative des seules parcelles appartenant à la SCI sans tenir compte de leur intégration de fait à l’ensemble exploité par le preneur.

La SCI LA ROSIERE demande de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu une valeur locative médiane de 8210 € en faisant la moyenne des conclusions de l’expert judiciaire et de l’expert amiable qui ont conclu pour le premier, à une valeur locative de 8260 € et pour le second de 8160€ par an.

Ces bases de calcul n’étant pas non plus contestées par les appelantes, il y a lieu de les retenir.

En ce qui concerne la répartition des loyers entre co-bailleurs, elle résulte d’un accord homologué par le juge des référés en 1994, en présence du locataire exploitant de l’époque, Madame [L] [Y] , qui a acquis force obligatoire. L’ordonnance constate la transaction intervenant entre les deux propriétaires Madame [B] [E] née [V] d’une part et la SCI LA ROSIERE d’autre part, et donne force exécutoire à la convention de répartition des loyers à raison de 47 % pour la SCI LA ROSIERE et de 53 % pour Madame [B] [E], le preneur ne prenant pour sa part aucun engagement particulier.

Contrairement à ce qui est soutenu, rien ne permet de considérer que cet accord n’était valable que pour la durée du bail en cours à la date à laquelle il a été conclu alors que les parties se sont conformées à cette règle de répartition jusqu’à ce jour, y compris lorsque le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 10 février 2008.

L’accord de répartition s’impose à l’heure actuelle dans le cadre de l’instance en fixation du loyer de renouvellement, sauf à la partie qui y a le plus intérêt à saisir la juridiction compétente si elle entend le contester.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant du loyer de renouvellement à la somme globale de 8210 € et dit que le loyer revenant à la SCI LA ROSIERE sur les parcelles lui appartenant est de 3858,70 euros en vertu de l’accord de répartition homologué,le nouveau loyer prenant effet à compter du 1er avril 2017.

Compte tenu de la nature du litige il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés pour assurer leur représentation en justice.

Par contre il y a lieu de laisser à la charge de la SCI LA ROSIERE les dépens et les frais d’expertise judiciaire qui ont été engagés dans son intérêt exclusif.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré,

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de FOIX en date du 2020 en toutes ses dispositions ,

Dit que le loyer annuel dû par la SARL LA BERNIERE à la SCI LA ROSIERE est du à compter du 1er avril 2017,

Déboute Madame [E] et la SARL LA BERNIERE de leurs demandes contraires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

Laisse les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à la charge de la SCI LA ROSIERE.

Le greffier La présidente

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