04/04/2023

ARRÊT N°238/2023

N° RG 22/00761 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OUEO

EV/MB

Décision déférée du 24 Janvier 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/02816)

Giovanna GRAFFEO

[V] [T]

C/

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

Madame [V] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Pierre GOMEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.002897 du 21/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 6 mai 2019, CDC Habitat a donné à bail à Mme [V] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Par contrat du 3 mai 2019, la SAS Action Logement Services s’est portée caution pour le paiement des loyers et des charges de la locataire.

Par acte du 14 août 2021, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de CDC Habitat, a fait assigner Mme [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et sa condamnation au paiement.

Mme [V] [T] citée à personne, n’était ni présente, ni représentée à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2022, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6]) étaient réunies au 15 juin 2021,

— ordonné en conséquence à Mme [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision,

— dit qu’à défaut pour Mme [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [V] [T] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 3091,83 € (décompte arrêté au 26 août 2021, loyer de juillet inclus) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2190,73 € depuis la date du commandement de payer et à compter de la décision pour le surplus,;

— condamné Mme [V] [T] à payer à la SAS Action Logement Services, sous réserve de la production d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 juin 2021 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée au 26 août 2021. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er septembre 2021 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné Mme [V] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— débouté la SAS Action Logement Services de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 21 février 2022, Mme [V] [T] a interjeté appel de la décision, sollicitant sa réformation en ce qu’elle :

— a prononcé son expulsion est celle de tout occupant de son chef,

— l’a condamnée à verser à la SAS Action Logement la somme de 3 091, 83€ au titre des arriérés des loyers impayés, avec intérêts au taux légal sur 2190,73 €,

— a constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire réunies,

— lui a ordonné de libérer les lieux et restituer les clés des locaux loués,

— dit qu’à défaut de libération volontaire des locaux, la SAS Action Logement peut recourir au concours d’un serrurier et de la force publique,

— ordonné la condamnation de Mme [T] à payer une indemnité mensuelle d’occupation et l’a fixée au montant du loyer mensuel,

— l’a condamnée au paiement des dépens, y compris les frais du commandement.

Mme [V] [T], dans ses dernières écritures du 3 février 2023, demande à la cour de :

— infirmer la décision rendue le 24 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— lui accorder un délai de quatre mois afin de régler le solde de sa dette d’un montant de 354,82 €,

— dire qu’il n’y pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Action Logement Services, dans ses dernières écritures du 15 avril 2022, demande à la cour de :

— dire et juger recevable et bien fondée Action Logement Services en son action,

— confirmer le jugement du 24 janvier 2022 en toutes ses dispositions à savoir en ce qu’il a condamné Mme [V] [T] au paiement des sommes dues, ordonné la résiliation du bail et l’expulsion,

— condamné Mme [V] [T] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 2091,83 € (décompte arrêté au 14 avril 2022, loyers de juillet inclus) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2190,73 € depuis la date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus,

— condamné Mme [V] [T] à payer à la SAS Action Logement Services, sous réserve de la production d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 juin 2021 dont l’arriéré déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée au 26 août 2021,

Pour le futur, l’indemnité courra du 1er septembre 2021 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clefs,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer des charges, calculés tels que si le loyer s’était poursuivi,

— condamné Mme [V] [T] aux dépens de 1ère instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

Sur la demande de délais de Mme [V] [T],

— donner acte à Action Logement Services qu’elle s’en rapporte à la décision de la Cour quant à la demande de délais et la demande de suspension de la clause résolutoire ;

Dans l’hypothèse où la Cour d’appel ferait droit à la demande de délais de Mme [V] [T],

— dire qu’à défaut de paiement de l’arriéré locatif à bonne date telle que fixée par l’échéancier où l’une des mensualités au titre du loyer et des charges courants à leur échéance : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, les pleins effets de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et,

— ordonner en conséquence à Mme [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dire qu’à défaut pour Mme [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clefs dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celles de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier de la force publique,

Dans l’hypothèse où la Cour ne ferait pas droit à la demande de délais de Mme [V] [T],

— ordonner en conséquence à Madame [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dire qu’à défaut pour Mme [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clefs dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celles de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier de la force publique,

Y ajoutant,

— condamner Mme [V] [T] à payer à Action Logement Services la somme de 1200,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [V] [T] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [T] explique que le 9 février 2023, elle a signé un contrat à durée indéterminée moyennant un salaire brut de 1816,80 €, outre une partie variable. En outre, elle est mère de deux enfants et perçoit à ce titre des allocations familiales. Elle fait valoir qu’elle a versé une somme de 500 € par mois depuis mars 2022.

La SA Action Logement Services oppose que la clause résolutoire est acquise et s’en rapporte sur la demande de délai de paiement.

Selon l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution peut en effet être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu le 3 mai 2019 entre CDC Habitat, bailleresse, d’une part et la société Action Logement, caution, stipule expressément page 7/16 que «conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. ».

En l’espèce, Mme [T] produit un décompte établi par l’huissier commis par la SAS Action Logement Services le 30 janvier 2023 et duquel il résulte qu’elle a effectué six versements de 500 € de mars à août 2022 et un de 332,54 € le 7 septembre 2022. Il est précisé que le restant dû par la locataire s’élève à 354,82 €. La SAS Action Logement Services qui ne produit qu’un décompte établi le 9 mars 2022 ne conteste pas ce montant.

De plus, Mme [T] justifie d’une attestation de la bailleresse du 3 février 2023 selon laquelle elle est à jour de ses loyers sous réserve du loyer courant.

Il convient d’en déduire que les sommes réclamées par l’intimée sont dues à hauteur de 354,82 € et conformément aux dispositions de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 qui permettent au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, il doit être fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement présentée par la locataire par infirmation du jugement déféré.

L’équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter cette demande en cause d’appel.

Mme [T] sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a constaté le jeu de la clause résolutoire, rejeté la demande de la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné Mme [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

Y ajoutant :

Autorise Mme [V] [T] à se libérer de la somme de 354,82 € par trois mensualités de 90 €, le quatrième devant solder la totalité de la dette,

Dit que les mensualités devront être payées pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision et avant le 10 de chaque mois,

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais,

Dit que si les délais sont respectés, elle sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – à défaut par Mme [V] [T] d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

4 – Mme [V] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

Rejette la demande de la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [T] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET