20/11/2025

ARRÊT N° 582/2025

N° RG 25/00392 – N° Portalis DBVI-V-B7J-QZ2H

SG/KM

Décision déférée du 04 Novembre 2024

Juge des contentieux de la protection de montauban

( 24/00060)

LAGARRIGUE

S.A. ERILIA

C/

[H] [V]

CONFIRME

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A. ERILIA

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jéremie GLORIES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMEE

Madame [H] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

assignée le 19/03/2025 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

Par contrat du 25 octobre 2021, la SA d’HLM Erilia (société Erilia) a donné à bail à Mme [H] [V] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 9] (82), moyennant le paiement d’un loyer actualisé de 641,49 euros, outre 58,75 euros pour le garage, 31,92 euros pour le jardin, 12,76 euros pour la terrasse et 28,77 euros à titre de provisions sur charges.

Le 04 novembre 2022, la société Erilia a fait délivrer à Mme [H] [V] un commandement de payer la somme de 1 195,62 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, faisant également sommation à la locataire de justifier de l’occupation du logement.

Par courrier en date du 30 janvier 2024, la société Erilia a signalé une situation d’impayé de loyer concernant Mme [V] à la CAF du Tarn-et-Garonne.

Par acte délivré le 13 juin 2024, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 17 juin 2024, la société Erilia a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban, statuant en référé, en vue de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [V] au paiement des sommes suivantes :

* une provision de 2 738,29 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 juin 2024,

* une provision au titre des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, indexée comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 4 novembre 2024, le juge des référés a :

— débouté la SA d’HLM Erilia de ses demandes de constat de résiliation de bail, d’expulsion et de provisions,

— débouté la SA d’HLM Erilia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SA d’HLM Erilia aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer , de l’assignation et sa notification au préfet,

— dit que la présente décision sera transmise au préfet de Tarn-et-Garonne.

Pour statuer ainsi, le premier juge a observé que la société bailleresse produisait trois décomptes concernant trois périodes distinctes, mais qu’il n’était pas fourni de décompte pour la période du 1er novembre 2022 au 03 octobre 2023, incluant la période du 24 novembre 2022 au 24 janvier 2023 que le juge doit examiner pour déterminer si la locataire s’est ou non acquittée de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Il en a déduit que le bailleur ne démontrait pas l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour rejeter également la demande de paiement provisionnelle au titre des loyers et charges, le premier juge a retenu qu’en l’absence de décompte concernant les sommes dues et réglées du 1er novembre 2022 au 03 octobre 2023, soit pendant près d’un an, le bailleur ne justifiait pas du montant de sa créance, outre le fait que les frais de justice mentionnés, qui correspondaient au coût de l’assignation, constituaient des dépens.

Par déclaration en date du 6 février 2025, signifiée à Mme [V] avec l’avis de fixation à bref délai par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024 délivré à étude, la SA d’HLM Erilia a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA d’HLM Erilia dans ses dernières conclusions en date du 16 mai 2025, signifiées à Mme [V] par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025 délivré à étude, demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer l’ordonnance du juge des contentieux et de la protection de [Localité 8] en date du 4 novembre 2024 en ce qu’elle a :

* débouté la SA d’HLM Erilia de ses demandes de constat de résiliation de bail, d’expulsion et de provisions,

* débouté la SA d’HLM Erilia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SA d’HLM Erilia aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer , de l’assignation et sa notification au préfet,

* dit que la présente décision sera transmise au préfet de Tarn-et-Garonne,

Et statuant à nouveau,

— constater que le bail d’habitation intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [V] et de toutes personnes introduites par celle-ci dans le logement d’habitation sis [Adresse 4], conformérnent aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [H] [V] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 853,86 euros représentants les loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de l’arrêt à venir, avec intérêts au taux légal,

— condamner Mme [H] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au dernier terme du loyer facturé et des charges, soit à la somme de 831,45 euros, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts au taux légal,

— condamner Mme [H] [V] au paiement à la SA d’HLM Erilia d’une somme de 500 euros an titre de l’article 700 1°) du code de procédure civile s’agissant de la procédure de première instance,

— condamner Mme [H] [V] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation en expulsion locative, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières,

— condamner Mme [H] [V] au paiement à la SA d’HLM Erilia d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 1°) du code de procédure civile, s’agissant de la procédure d’appel,

— condamner Mme [H] [V] aux dépens en cause d’appel.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise, la SA d’HLM Erilia expose qu’une erreur sur le décompte des sommes dues par le débiteur d’une créance locative n’entache pas de nullité le commandement de payer, le juge des référés pouvant le cas échéant réduire les sommes dues à titre de provision.

Elle soutient qu’il est en l’espèce constant que les décomptes qu’elle produit distinguent les loyers et les charges dus par la locataire et sont suffisamment précis, indiquant que Mme [V] a aggravé sa dette entre le commandement de payer et le 04 octobre 2023, date à laquelle elle restait devoir la somme de 1 819,79 euros. Elle ajoute que Mme [V] n’a pas contesté auprès d’elle ni devant le premier juge, devoir les sommes réclamées et qu’elle n’a pas non plus prétendu avoir régularisé ses arriérés en loyers et charges dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement. Elle en déduit qu’en l’absence de contestation de la locataire et au regard du caractère régulier du commandement de payer, la décision entreprise doit être réformée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 al. 1er du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 al. 5 du même code, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

L’article 24 I. De la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion; […]

Il découle de ces dispositions qu’il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure (Civ. 3ème, 13 novembre 1997, n°95-16.419) et que le juge saisi d’une demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est tenu de vérifier que selon les pièces qui lui sont soumises, la preuve de la persistance de l’infraction est rapportée (Civ. 3ème, 19 octobre 2019, n°18-20.317).

En l’espèce, il est annexé au commandement de payer délivré le 04 novembre 2022 un décompte débutant le 25 octobre 2021, date de la prise d’effet du bail, et arrêté au 03 novembre 2022, loyer du mois d’octobre 2022 inclus, dont il ressort que Mme [V] était redevable de la somme de 1 195,62 euros en loyers et charges.

La preuve exigée de la société appelante ne se situe pas au niveau de la précision ou de l’absence d’erreur dans ses décomptes.

L’absence de contestation résultant du fait que Mme [V] n’a pas constitué avocat ne s’analyse pas en un acquiescement de sa part à la mobilisation de la clause résolutoire en faveur du bailleur alors qu’au contraire, en ne concluant pas devant la cour, elle est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris au termes desquels il a été donné tort à la société bailleresse.

Pour prétendre à l’infirmation de la décision et à la résiliation du bail par le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci est donc tenue de démontrer que les causes du commandement n’ont pas été éteintes par la locataire dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, soit entre le 04 novembre 2022 et le 05 janvier 2023, le premier jugement contenant deux erreurs de plume quant à la date de délivrance du commandement et la période des deux mois qui s’en est suivie.

À cette fin, la SA d’HLM [Adresse 7] produit à hauteur d’appel les décomptes suivants :

— un décompte comprenant la période du 14 juillet au 31 décembre 2023, arrêté au 26 janvier 2024, dont il ressort qu’à cette date, la locataire était redevable de la somme de 1 992,84 euros en loyers et charges (pièce 3),

— un décompte portant sur la période du 04 octobre 2023 au 31 mai 2024, arrêté au 18 juin 2024, dont il ressort qu’à cette date, la locataire était redevable de la somme de 2 738,29 euros en loyers et charges (pièce 4),

— un décompte comprenant la période du 31 janvier 2024 au 31 août 2024, arrêté au 03 septembre 2024, dont il ressort qu’à cette date, la locataire était redevable de la somme de 3 853,86 euros en loyers et charges (pièce 5).

La cour observe que le premier de ces trois décomptes débute par un solde locatif débiteur de 1 557,47 euros dont les composantes ne sont pas précisées.

Ainsi, force est de constater que malgré une motivation non équivoque de la décision de première instance, la SA d’HLM Erilia ne produit à hauteur d’appel aucun décompte ni aucun autre élément pour la période du 04 novembre 2022 au 13 juillet 2023, alors que dans cet intervalle de temps, se trouve la période de deux mois durant laquelle la locataire était admise à solder la dette objet du commandement de payer afin de ne pas encourir la résiliation du contrat.

Le fait qu’au cours de la période postérieure le montant de la dette de loyer ait été supérieur à celui qu’elle avait atteint au jour du commandement ne peut démontrer que les causes du commandement n’auraient pas été éteintes, la dette ayant pu être soldée dans le délai de deux mois puis reconstituée, ce qui ferait échec à l’effet du commandement du 04 novembre 2022.

La cour n’est pas mise en mesure de vérifier que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire seraient réunies et la société appelante n’en rapporte pas la preuve qui lui incombe. C’est en conséquence à bon droit que le premier juge l’a déboutée de sa demande en constat de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

En l’absence d’élément concernant les loyers et charges dus et des éventuels paiements et versements d’allocation logement durant la période du 04 novembre 2022 au 13 juillet 2023, soit 8 mois et demi, il n’est pas démontré avec l’évidence requise devant le juge des référés que Mme [V] serait redevable, même à titre provisionnel, de la somme de 3 853,86 euros au 03 septembre 2024. Le premier juge a dès lors fait une exacte appréciation de la demande en déboutant la SA d’HLM Erilia et la décision sera confirmée de ce chef.

La condamnation de l’appelante aux dépens de première instance et le rejet de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile n’encourent pas plus l’infirmation.

Perdant le procès en appel, la SA d’HLM Erilia en supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 04 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé en toutes ses dispositions,

— Condamne la SA d’HLM Erilia aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET