01/07/2025

ARRÊT N° 348/2025

N° RG 24/03220 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QP67

SG/KM

Décision déférée du 07 Août 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 24/00649)

F.BOUKROUNA

[V] [N]

C/

E.P.I.C. [Localité 4] METROPOLE HABITAT

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU UN JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [V] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Mylène WEILL, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-15323 du 27/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME

[Localité 4] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

L’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat a donné à bail à Mme [V] [N] un appartement à usage d’habitation situé dans la résidence [Adresse 3], outre deux annexes, par contrat du 21 juin 2022, pour un loyer mensuel de 511,55 euros pour l’appartement, 55 euros pour le loyer des annexes et 21,83 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte du 25 octobre 2023, l’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 051,52 euros correspondant au solde impayé des loyers et charges dus entre le 06 juillet et le 11 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2024, l’EPIC Toulouse Métropole Habitat a fait assigner Mme [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat par le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement de la locataire de la somme provisionnelle de 2 052,44 euros, outre le paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu et celui d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 août 2024, le juge des référés a :

— dit que la demande est recevable,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2022 entre l’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat et Mme [V] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 26 décembre 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’a celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné Mme [V] [N] à verser à l’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat à titre provisionnel la somme de 3 508,27 euros (décompte arrêté au 26 mai 2024, mensualité du mois d’avril comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— autorisé Mme [V] [N] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque paiement de mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— suspendu les poursuites pendant l’exécution des délais accordés,

— dit qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible et que les poursuites soient reprises par le bailleur,

— condamné Mme [V] [N] à payer à l’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 629,34 euros

— condamné Mme [V] [N] à verser à l’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [V] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation en référé de sa notification à la préfecture.

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 25 septembre 2024, Mme [V] [N] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [V] [N] dans ses dernières conclusions en date du 27 novembre 2024, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— accueillir l’appel de Mme [N],

— la dire recevable et bien fondée

— infirmer les dispositions de l’ordonnance de référé rendue le 7 août 2024 (RG n°24/00649) par le juge des contentieux de la protection de Toulouse suivantes :

* constatons que les conditions acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2022 entre l’Epic [Localité 4] Metropole Habitat et Mme [V] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] À [Localité 1] sont réunies à la date du 26 décembre 2023,

* ordonnons en conséquence à Mme [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

* disons qu’à défaut pour Mme [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic [Localité 4] Metropole Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* disons n’y avoir lieu à ordonner I’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

* condamnons Mme [V] [N] à verser à l’Epic [Localité 4] Metropole Habitat à titre provisionnel la somme de 3 508,27 euros (décompte arrêté au 26 mai 2024, mensualité du mois d’avril comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

et statuant à nouveau,

— rejeter la demande de résiliation-expulsion

— homologuer le plan d’apurement de la dette sur 12 mois et acter la reprise des paiements des loyers dès le mois de juin 2024 et suspendre les effets de la clause résolutoire,

en tout état de cause,

— débouter l’Epic [Localité 4] Métropole Habitat de ses entières demandes.

L’Epic [Localité 4] Métropole Habitat dans ses dernières conclusions en date du 13 janvier 2025, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 26 décembre 2023 pour le bien situé [Adresse 3] à [Localité 1],

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [V] [N] à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme de 629,34 euros,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [V] [N] au paiement de la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

à titre incident,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [V] [N] à verser à [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 3 508,27 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 26 mai 2024,

statuant à nouveau,

— condamner Mme [V] [N] à payer à l’office public de l’Habitat de la métropole toulousaine – [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 5 577,08 en deniers ou en quittance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2024, sauf à parfaire,

en tout état de cause,

— condamner Mme [V] [N] à verser à l’office Public de l’Habitat de la métropole Toulousaine – [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Sorel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

L’article 24 VII. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, c’est à bon droit que la société intimée conclut à la confirmation de la décision entreprise pour ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire, dans la mesure où il n’est pas démontré, ni même allégué, que Mme [N] en aurait soldé les causes dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, le décompte locatif produit par la bailleresse mentionnant un rejet systématique des paiements effectués par la locataire entre le 25 octobre et le 25 décembre 2023.

En l’absence d’erreur du premier juge quant à la somme due par Mme [N] au titre des loyers et charges impayés au 26 mai 2024, la décision entreprise n’est pas susceptible d’infirmation quant à la condamnation provisionnelle en paiement. Néanmoins, au vu du décompte produit par l’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat, arrêté au 18 décembre 2024 à la somme de 5 577,08 euros et la cour se limitera à une actualisation de la dette à la somme de 5 124,31 euros, après déduction de la somme totale de 452,77 euros correspondant à des frais de procédure ou irrépétibles qui ne s’analysent pas en une dette de loyers, charges ou indemnités d’occupation.

La cour n’ayant pas compétence pour prononcer une homologation hormis celle qui concernerait une transaction, l’appelante ne sollicite pas utilement l’homologation d’un plan d’apurement qui ne résulte pas d’un accord conclu avec la société bailleresse, mais d’une proposition de modalités d’apurement de sa dette qu’elle formule devant la cour comme elle l’avait fait en première instance et ce alors que le montant de la dette visé dans ses écritures ne correspond pas à celui sollicité par la société bailleresse.

Les délais de paiement accordés par le premier juge ne sont pas remis en cause par les parties.

Mme [N] soutient que le juge ne peut accorder des délais de paiement sans ordonner la suspension de la clause résolutoire, ce qui n’est cependant plus exact depuis l’entrée en vigueur de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023, qui a scindé les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en deux articles 24V. et VII. de la loi du 06 juillet 1989 indépendants l’un de l’autre.

La cour observe toutefois qu’il n’est pas contesté que Mme [N] sollicitait en première instance la suspension des effets de la clause résolutoire. Il n’a pas été statué sur cette demande dans la décision entreprise. Du fait de l’effet dévolutif de l’appel, la cour est saisie de cette demande et tenue de réparer l’omission.

La lecture du décompte produit devant le premier juge démontre que chacun des prélèvements opérés entre la délivrance du commandement de payer et l’audience de première instance qui a eu lieu le 04 juin 2024 a été rejeté, de sorte que Mme [N] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience ne pouvait utilement prétendre bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

À hauteur d’appel, il est formé la même demande. De la même manière, la lecture du décompte actualisé au 18 décembre 2024 fait apparaître que depuis l’audience de première instance, seuls deux prélèvements effectués pour les mois d’août et novembre 2024 n’ont pas été rejetés, les autres l’ayant été de façon systématique, ce qui ne permet pas de considérer que Mme [N] aurait repris le paiement du loyer courant lors de l’audience qui s’est tenue le 28 avril 2025 devant la cour.

La cour, réparant l’omission de statuer et ajoutant à la décision rejettera la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [N] perdant le procès en appel, elle en supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Sorel.

L’équité commande de ne pas laisser à l’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la charge des frais qu’il a exposés pour sa défense et Mme [N] sera condamnée à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 07 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf à actualiser le montant de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme provisionnelle de 5 124,31 euros, selon le décompte arrêté au 18 décembre 2024,

Réparant une omission de statuer et y ajoutant :

— Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [V] [N],

— Condamne Mme [V] [N] aux dépens d’appel,

— Autorise M^e Sorel à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Condame Mme [V] [N] à payer à l’EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET