04/12/2025

ARRÊT N° 596/2025

N° RG 24/00279 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P62Q

PB/KM

Décision déférée du 08 Novembre 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

( 23/00277)

LEBON

[R] [S]

C/

[C] [F]

[J] [V]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [C] [F]

[Adresse 4] [Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Myriam BENETEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-3124 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Madame [J] [V]

[Adresse 4] [Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Myriam BENETEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-3123 du 05/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradicoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 février 2016, M. [R] [S] a loué à M. [T] [F] et Mme [K] [G] un immeuble a usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer initial de 1 050 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 29 février 2016.

Le contrat de bail a pris fin le 10 juin 2022 et un état des lieux de sortie a été rédigé contradictoirement entre les parties le 10 juin 2022.

Par acte en date du 10 janvier 2023, M. [R] [S] a fait assigner M. [T] [F] et Mme [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir la condamnation des intéressés aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement solidairement des sommes suivantes:

-1 398 euros au titre des loyers et charges impayés,

-10 305,44 euros au titre des frais de réfection du logement,

-5 000 euros au titre des menus travaux réalisés par le bailleur,

-1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 8 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté M. [R] [S] de sa demande en paiement des loyers et charges,

— condamné solidairement M. [T] [F] et Mme [K] [G] à payer à M. [R] [S] la somme de 97,70 euros au titre des réparations et dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conservera les dépens qu’elle a engagés,

— dit que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration en date du 23 janvier 2024, M. [R] [S] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

M. [R] [S], dans ses dernières conclusions en date du 12 avril 2024, demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement dont appel,

et statuant à nouveau,

— condamner solidairement les consorts [Y] au paiement de 1.398 euros au titre de l’apurement des charges locatives et du loyer,

— condamner solidairement les consorts [Y] au paiement de la somme de 10.305,44 euros correspondant aux factures ou devis de réfections, produites par M. [S],

— condamner solidairement les consorts [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des menus travaux et approvisionnement réalisés par M. [S] lui-même suivant factures produites en pièce n°16,

y ajoutant,

— condamner solidairement les consorts [Y] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

M. [T] [F] et Mme [K] [G], dans leurs dernières conclusions en date du 28 juin 2024, demandent à la cour, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

*condamné solidairement M. [T] [F] et Mme [K] [G] à payer à M. [R] [S] la somme de 97,70 euros au titre des réparations et dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur,

*fixé à la somme de 1147,70 euros le montant des réparations locatives et les remplacements de mobilier et retenu la somme de 1147,70 euros au titre des réparations et dégradations locatives,

*rejeté les demandes plus amples ou contraires,

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

*dit que chaque partie conservera les dépens qu’elle a engagés,

— et en ce qu’il n’a pas :

*débouté M. [R] [S] de l’ensemble de ses demandes,

*débouté M. [R] [S] de ses demandes au titre des réparations et dégradations locatives,

*ordonné la restitution du dépôt de garantie de 1 050 euros à M. [T] [F] et Mme [K] [G],

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

*débouté M. [R] [S] de sa demande en paiement des loyers et charges,

*dit que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

statuant à nouveau,

— débouter M. [R] [S] de l’ensemble de ses demandes,

— débouter M. [R] [S] de ses demandes de condamnation au paiement de 1.398 € au titre des loyers et charges,

— débouter M. [R] [S] de ses demandes de condamnation au paiement de la somme de 10.305,44 € au titre des factures ou devis de réfections,

— débouter M. [R] [S] de ses demandes de condamnation au paiement de la somme de 5.000 € au titre des menus travaux et approvisionnement.

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 1 050 euros à M. [T] [F] et Mme [K] [G] et à défaut, déduire le dépôt de garantie de 1050 euros du montant des condamnations,

en tout état de cause :

— débouter M. [R] [S] de ses demandes,

— condamner M. [R] [S] à payer la somme de 1500 euros à M^e Myriam Beneteau en application de l’article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile,

— condamner M. [R] [S] aux entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 5 novembre 2025, pour un changement de composition de la cour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des loyers et des charges

Le premier juge a débouté le bailleur de ce chef motif pris que le décompte produit à ce titre n’était pas ventilé et qu’il était produit d’autres décomptes différents.

L’appelant fait valoir qu’il produit désormais un décompte ventilé, reprenant les paiements enregistrés et les versements effectués par la CAF, sauf déduction de deux versements qui n’avaient pas été comptabilisés, expose un arriéré locatif de 1398 € au 10 juin 2022, indiquant que la taxe sur les ordures ménagères est exigible et correspond au logement dont s’agit.

Les intimés font valoir que le bailleur ne produit toujours pas un décompte complet depuis le début de la location, mois par mois, et qu’à défaut de pièces justificatives, il n’est pas établi l’existence d’une dette locative.

Ils ajoutent que le bailleur a augmenté la provision sur charges et ne produit pas les taxes foncières, les factures d’entretien de la chaudière et d’eau avec la consommation, exposant que l’entretien de la chaudière ne relève pas des charges mais de l’entretien locatif et que la chaudière ayant été changée en juillet 2022, après le départ des locataires, aucune somme n’est due.

Dès lors qu’ils ont signé le contrat de bail fixant un loyer de 1050 €, outre 50 € de charges, c’est, au visa de l’article 1353 du Code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, aux preneurs et non au bailleur de justifier des paiements effectués, à la condition toutefois que le bailleur justifie de sommes contractuellement dues en vertu du bail.

La cour rappelle que, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les provisions sur charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, sur justificatifs qu’il incombe au bailleur de produire.

En l’espèce, le bailleur produit un historique incomplet des paiements en pièce n°26, en fonction d’un loyer de 1150 €, charges comprises, qui correspond à une provision pour charges qui n’est pas celle du bail signé qui oblige contractuellement les parties.

Ce décompte est donc inexact d’autant qu’il mentionne un arriéré locatif de 878 € au 30 juin 2021, sans aucune explication, arriéré dont on ne sait s’il tient compte de l’augmentation unilatérale de la provision pour charges décidée par le bailleur, à une date qui n’est pas déterminée, alors que le bail a duré plus de six ans.

La cour observe que si le bailleur peut solliciter, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, une provision supplémentaire, c’est à la condition de justifier des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.

En l’espèce, le bailleur ne justifie d’aucune régularisation des charges annuellement, ne produit aucun justificatif des factures d’eau ni d’autres charges à l’exception de la taxe sur les ordures ménagères dont le montant était inférieur à la provision mensuelle de 50 € pour charges stipulée dans le bail, et a fortiori de la provision mensuelle pour charges de 100 € sollicitée aujourd’hui.

Dès lors que le décompte est inexact, incomplet en ce qu’il débute au 30 juin 2021, avec un arriéré qui n’est pas expliqué, et qu’il est non conforme aux stipulations du bail depuis une date indéterminée, c’est à bon droit que le premier juge a débouté le bailleur de sa demande en paiement de loyers et de charges.

Sur les travaux

Le premier juge a retenu un certain nombre de dégradations exclusifs de toute vétusté à la charge des preneurs pour un coût qu’il a fixé à la somme de 1147,70 € et a déduit de ce montant le dépôt de garantie versé par les locataires, soit 1050 €.

L’appelant fait valoir des dégradations, notamment au niveau des peintures dans la plupart des pièces, exclusives d’une usure normale, exposant qu’il a dû faire procéder à une nettoyage complet de la maison, à l’entretien des espaces verts, faire par lui même de menus travaux en ce compris la pose d’un grillage, d’une VMC neuve, d’ étagères, de poignées.

Les intimés exposent que l’état des peintures est exclusivement le fait de la vétusté, qu’il n’est pas établi que les espaces verts étaient en bon état d’entretien à la prise de possession du bien par les concluants, que le logement n’était pas sale lors de la fin du bail, à l’exclusion du balcon, que la réfection de l’installation électrique n’était pas une réparation locative, à l’instar du changement de la VMC, qu’il en était de même pour la baie vitrée, l’état des lieux de sortie ne mentionnant pas que cette baie avait été cassée, que les manivelles avaient dû être changées en raison de leur vétusté.

Aux termes de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 7d de la même loi, il doit prendre à sa charge les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie du logement, réalisés les 29 février 2016 et 10 juin 2022, pour un peu plus de six ans d’occupation, fait apparaître, lors de la sortie du logement :

— des murs à repeindre au rez-de-chaussée, dans le séjour et 3 chambres,

— un balcon sale, avec une porte de vérin du garage cassée, une tonte et taillage des haies à faire,

— quelques carreaux cassés dans le jardin,

— des prises et un évier à changer dans la cuisine, ainsi que le plan de travail et la VMC,

— trois carreaux de douche à changer, ainsi que la VMC de la SDB, le flexible de douche, le mitigeur, une fuite sur vasque, 4 manivelles de volets à changer, un cardan cassé dans la chambre, une prise électrique murale extérieure cassée, une lumière extérieure cassée, le grillage coté portillon à changer.

Il est à noter, s’agissant du meuble de la cuisine, qu’il était déjà abîmé lors de l’entrée dans les lieux, que deux plaques électriques ne fonctionnaient pas en 2016 et que tous les éléments étaient en état d’usage, et donc déjà anciens.

Aucun élément n’est produit s’agissant de la date à laquelle ces différents éléments avaient été installés par le bailleur.

Le fait que des éléments soient à changer n’établit pas des dégradations imputables aux locataires, en l’absence de mentions sur l’état des lieux, alors que, s’agissant d’éléments déjà anciens à la date de prise de possession des lieux et d’une durée d’occupation de plus de six ans, la vétusté conduit à un abattement total sur les éléments à changer et non dégradés.

Il s’en déduit que les seules dégradations imputables aux locataires sont : la porte de vérin du garage, quelques carreaux, un cardan de volet, une prise électrique et une lumière extérieure.

Sont aussi à la charge des locataires, la taille de la haie, qui constitue une réparation locative, ainsi que le changement du flexible de douche.

Le nettoyage complet du logement est à écarter dès lors que l’état des lieux ne mentionne qu’un balcon sale.

Dès lors toutefois qu’il est noté la saleté du balcon, il sera alloué une somme de 40 € de ce chef, correspondant au 1/10eme de la facture de nettoyage de l’ensemble du logement.

Le coût de remise en état à la charge des locataires s’établit donc comme suit, en tenant compte des factures produites :

— une prise électrique 48 € HT, soit 52,8 € TTC (facture Gelec),

— remise en état des espaces verts 400 € TTC (facture So’Clean),

— nettoyage balcon 40 €

— flexible de douche 24,5 € TTC,

— porte de garage 403,20 € TTC,

— une ampoule extérieure 10 € TTC,

-13 carrelages 352 € HT ou 422,4 € TTC (devis [A] et [U]),

Total 1352,90 €

Les factures afférentes au remplacement de baies vitrées, à la rénovation de l’installation électrique, n’ont pas à être supportées par les preneurs, alors qu’aucune dégradation n’est notée de ce chef.

Le remplacement d’une VMC n’est pas une réparation locative, sauf dégradations non visées dans l’état des lieux.

Après déduction du dépôt de garantie versé, soit 1050 €, les intimés sont donc redevables de la somme de 302,90 € (1352,90-1050).

Sur les demandes annexes

Parties partiellement perdantes, M. [T] [F] et Mme [K] [G] supporteront les dépens d’appel, les dépens de première instance ayant justement été appréciés par le premier juge.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles d’appel qu’elles ont exposés, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, le premier juge ayant justement apprécié ceux de première instance en écartant les demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 8 novembre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [T] [F] et Mme [K] [G] à payer à M. [R] [S] la somme de 97,70 euros au titre des réparations et dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur.

Statuant de ce seul chef et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [T] [F] et Mme [K] [G] à payer à M. [R] [S] la sommede 302,90 euros au titre des réparations et dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur.

Condamne M. [T] [F] et Mme [K] [G] aux dépens d’appel.

Déboute M. [T] [F], Mme [K] [G] et M. [R] [S] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET