RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2024

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08709 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYE6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil- RG n° 19/07853

APPELANTS

Monsieur [E] [A]

né le 25 Mars 1978 à [Localité 11] (78)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Mylène BERNARDON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0768

Madame [P] [K]

née le 27 Août 1977 à [Localité 7] (94)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Mylène BERNARDON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0768

INTIMÉS

Madame [X] [Y]

née le 17 Janvier 1959 à [Localité 10] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : M^e Gilles MIGAYROU, avocat au barreau de CRETEIL, toque : PC102

Monsieur [T] [B]

né le 08 Mai 1960 à [Localité 9] (971)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : M^e Gilles MIGAYROU, avocat au barreau de CRETEIL, toque : PC102

S.C.I. MGT OI INVEST anciennement dénommée SCI LES HERBUE LLES

immatriculée au RCS de Saint Denis de La Réunion sous le numéro 788 861 789

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W0009

ayant pour avocat plaidant : M^e Jacqueline FERREIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0190

S.C.I. DEJEAN

immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 517 449 732

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0120

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [Y] et M. [B] sont propriétaires d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7]

M. [A] et Mme [K] sont propriétaires d’un local se trouvant au rez-de-chaussée du même immeuble constituant le lot numéro 2 de la copropriété suivant acte notarié du 4 août 2011. Le lot numéro 3 de la copropriété du même immeuble situé également au rez de chaussée a appartenu à la SCI Dejean avant d’être vendu par cette dernière à la SCI Les Herbuelles suivant acte authentique du 21 janvier 2014. Les deux locaux précités ont été loués à diverses personnes qui y ont exercé des activités de restauration, de salon de thé et de bar à chicha.

Se plaignant de nuisances sonores et olfactives générées par ces activités, Mme [Y] et M. [B] ont fait assigner M. [A], Mme [K] et la SCI Les Herbuelles devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil par actes des 10 et 12 mars 2015 pour, notamment, voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 6 mai 2015, le juge des référés a ordonné une expertise et nommé comme expert M. [D] avec, notamment, pour mission de décrire les désordres invoqués et de fixer le préjudice. M. [D] a été successivement remplacé par M. [M] et par Mme [W] par ordonnances des 12 août et 29 septembre 2015.

Par acte du 30 mars 2017, M. [B] et Mme [Y] ont fait assigner la SCI Dejean devant le même juge des référés pour que les opérations d’expertise lui soient déclarées communes. Par ordonnance du 8 juin 2017, il a été fait droit à leur demande.

L’expert a déposé son rapport le 21 avril 2018.

Par acte d’huissier des 29 août et 2 septembre 2019, M. [B] et Mme [Y] ont fait assigner M. [A], Mme [K] et les SCI Les Herbuelles et Dejean devant le tribunal judiciaire de Créteil. Une nouvelle assignation a été délivrée à l’encontre de la SCI Dejean le 12 mars 2020 afin de rectifier une erreur figurant sur l’assignation du 2 septembre 2019 qui mentionnait que ladite SCI était représentée par son administrateur provisoire, la SCP Le Guerneuve Hunsinger, alors que ce mandataire ne l’administrait plus.

Par ordonnance du 20 octobre 2020, le juge de la mise en état a :

Constaté le désistement d’incident de M. [A] et de Mme [K],

Dit qu’il n’entre pas dans ses attributions de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Les Herbuelles et sur la demande de débouté formulée par la SCI Dejean,

Dit n’y avoir lieu d’annuler l’assignation délivrée le 2 septembre 2019 contre la SCI Dejean,

Condamné la SCI Dejean à verser à M. [B] et Mme [Y] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoyé l’affaire à une audience de mise en état,

Condamné M. [A], Mme [K], la SCI Les Herbuelles et la SCI Dejan aux dépens de l’incident.

Par jugement rendu le 22 avril 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

Reçu M. [B] et Mme [Y] en leur action,

Condamné M. [A] et Mme [K] à faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des nuisances sonores et olfactives provenant du local constituant le lot numéro 2 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7] dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement sous peine d’une astreinte de 100 euros pendant six mois à l’issue desquels il sera à nouveau statué par le juge de l’exécution,

Condamné la SCI Les Herbuelles à faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des nuisances olfactives causées par l’activité exercée au sein du lot numéro 3 de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à Champigny sur Marne dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois à l’issue desquels il sera à nouveau statué par le juge de l’exécution,

Condamné in solidum M. [A] et Mme [K] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 22 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné la SCI Dejean à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 2 700 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné la SCI Les Herbuelles à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 2 700 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné in solidum M. [A], Mme [K], la SCI Dejean et la SCI Les Herbuelles à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 2 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum M. [A], Mme [K], la SCI Dejean et la SCI Les Herbuelles aux dépens dont distraction au profit de Maître Gilles Migayrou, avocat,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

M. [A] et Mme [K] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 08 mai 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 27 mai 2024 par lesquelles M. [A] et Mme [K], appelants, invitent la cour, au visa des articles 1240, 1242 et 2224 du code civil, 9, 32, 32-1, 122, 202, 246, 700 et 789 du code de procédure civile, L. 133-8 du code de la construction et de l’habitat, 26 de la loi du 17 juin 2008 et de la loi du 10 juillet 1965, à :

Infirmer le jugement attaqué en ce que le tribunal judiciaire de Créteil a :

«Reç[u] M. [B] et Mme [Y] en leur action»,

«Condamn[é] M. [A] et Mme [K] à faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des nuisances sonores et olfactives provenant du local constituant le lot numéro 2 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7] dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement sous peine d’une astreinte de 100 euros pendant six mois à l’issue desquels il sera à nouveau statué par le juge de l’exécution»,

«Condamn[é] in solidum M. [A] et Mme [K] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 22 500 euros à titre de dommages et intérêts», «Condamn[é] in solidum M. [A], M [K], la SCI Dejean et la SCI Les Herbuelles à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 2 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile»,

«Condamn[é] in solidum M. [A], Mme [K], la SCI Dejean et la SCI Les Herbuelles aux dépens dont distraction au profit de Maître Migayrou, avocat»,

«Débout[é] les parties de leurs demandes plus amples ou contraires»,

«Ordonn[é] l’exécution provisoire du présent jugement»,

Déclarer irrecevable, comme étant prescrite, l’action de M. [B] et Mme [Y] fondée sur des troubles anormaux voisinages, subsidiairement,

Juger infondées les demandes formulées au titre des troubles anormaux voisinages ;

Juger qu’il n’est pas établi que les dispositions du règlement de copropriété auraient été violé,

Débouter M. [B] et Mme [Y] de l’intégralité des demandes qu’ils formulent,

Subsidiairement,

Juger qu’en l’absence de mise en demeure préalable de faire cesser les nuisances alléguées, M. [A] et Mme [K] ne peuvent être tenus responsables des agissements de leurs preneurs à bail,

Débouter M. [B] et Mme [Y] de l’intégralité des demandes indemnitaires qu’ils formulent à leur encontre,

Débouter M. [B] et Mme [Y] des demandes d’injonction qu’ils formulent,

Plus subsidiairement,

Réduire à plus justes proportions les demandes de M. [B] et Mme [Y],

En tout état de cause,

Condamner in solidum M. [B] et Mme [Y] à leur payer 5 000 € au titre des frais irrépétibles,

Condamner in solidum M. [B] et Mme [Y] aux dépens.

Vu les conclusions notifiées le 13 juin 2024 par lesquelles Mme [Y] et M. [B], intimés, invitent la cour, au visa des articles 1147 ancien et 1231-1 nouveau du code civil, 8, 9, et 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à :

Déclarer M. [A] et Mme [K] mal fondés en leur appel,

Déclarer les sociétés MTG OI Invest et Dejean mal fondées en leurs appels incidents,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

* débouté les concluants de leur demande de faire interdiction à M. [A],

M. [K] et à la SCI Les Herbuelles de laisser exercer une activité de restauration dans les lots n° 2 et 3 de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à Champigny-sur-Marne, sous peine d’une astreinte de 1 000 € par infraction constatée,

* condamné la SCI Les Herbuelles à faire réaliser des travaux sous astreinte, alors qu’il s’avère finalement que ces prestations ont été exécutées,

* limité à 2 500 € le montant alloué au titre de l’article 700 aux concluants,

* condamné les bailleurs aux dépens sans inclure les frais de référé et d’expertise,

Subsidiairement, au titre des articles 8, 9 et 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

* condamné les consorts [A] à faire réaliser les travaux sans les condamner à en justifier par la production de factures,

* condamné les consorts [A] à faire réaliser les travaux sous astreinte de 100 € pendant six mois, sans préciser qu’il s’agissait d’une astreinte journalière et d’une condamnation in solidum,

Condamner in solidum les consorts [A] à faire réaliser, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement de première instance, les travaux nécessaires à la suppression des nuisances sonores et olfactives provenant du local constituant le lot n° 2 de la copropriété, et à en justifier par la production de factures, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard,

Très subsidiairement, au titre des de la théorie des troubles anormaux du voisinage

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

* limité à 2.500 € le montant alloué au titre de l’article 700 aux concluants,

* condamné les bailleurs aux dépens sans inclure les frais de référé et d’expertise,

* condamné la SCI les Herbuelles à faire réaliser des travaux sous astreinte, alors qu’il s’avère finalement que ces prestations ont été exécutées,

* condamné les consorts [A] à faire réaliser les travaux sans les condamner à en justifier par la production de factures,

* condamné les consorts [A] à faire réaliser les travaux sous astreinte de 100 € pendant six mois, sans préciser qu’il s’agissait d’une astreinte journalière et d’une condamnation in solidum,

Condamner in solidum les consorts [A] à faire réaliser, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement de première instance, les travaux nécessaires à la suppression des nuisances sonores et olfactives provenant du local constituant le lot n° 2 de la copropriété, et à en justifier par la production de factures, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard,

condamner in solidum M. [A], Mme [K] et à la SCI Les Herbuelles, devenue MTG OI Invest, à verser aux concluants 9.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

condamner in solidum M. [A], Mme [K] et à la SCI Les Herbuelles, devenue MTG OI Invest, aux entiers dépens de première instance, lesquels incluront les frais de référé et d’expertise,

condamner in solidum tout succombant à verser aux concluants la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d’appel

condamner in solidum tout succombant aux dépens aux dépens d’appel, et autoriser Maître Bruno Regnier, Avocat au Barreau de Paris, à recouvrer directement ceux des dépens dont il déclare avoir fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 5 juin 2024 par lesquelles la société MTG OI Invest, anciennement dénommée SCI les Herbuelles, intimée, invite la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 2224 du code civil, 26 de la loi du 17 juin 2008, à :

A titre principal,

infirmer le jugement en ce qu’il a :

— «Reç[u] M. [T] [B] et Mme [X] [Y] en leur action»,

— «Condamn[é] la SCI Les Herbuelles à faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des nuisances olfactives causées par l’activité exercée au sein du lot numéro 3 de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à Champigny sur Marne dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois à l’issue desquels il sera à nouveau statué par le juge de l’exécution,

— «Condamn[é] in solidum M. [E] [A], Mme [P] [K], la SCI Dejean et la SCI Les Herbuelles à payer à M. [T] [B] et Mme [X] [Y] la somme de 2 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile»,

— «Condamn[é] in solidum M. [E] [A], Mme [P] [K], la SCI Dejean et la SCI Les Herbuelles aux dépens dont distraction au profit de Maître Gilles Migayrou, avocat »,

— « Débout[é] les parties de leurs demandes plus amples ou contraires»,

— «Ordonn[é] l’exécution provisoire du présent jugement»,

juger irrecevable, comme étant prescrite, l’action de M. [B] et Mme [Y] fondée sur des troubles voisinages ayant débuté en 2008 ;

constater l’absence de violation du règlement de copropriété par la société MTG OI Invest anciennement dénommée Les Herbuelles ;

constater la prescription de l’action de M. [B] et de Mme [Y] ;

juger irrecevable l’action de M. [B] et de Mme [Y] ;

Subsidiairement,

constater l’absence violation du règlement de copropriété par la société MTG OI Invest anciennement dénommée Les Herbuelles ;

constater l’absence de faute de la société MTG OI Invest anciennement dénommée Les Herbuelles ;

constater que les nuisances subies par M. [B] et de Mme [Y] ne sont pas liées à l’exploitation du local commercial détenu par la société MTG OI Invest anciennement dénommée Les Herbuelles ;

débouter M. [B] et Mme [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

condamner solidairement M. [B] et Mme [Y] à verser à la société MTG OI Invest anciennement dénommée Les Herbuelles la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [B] et Mme [Y] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 27 octobre 2022 par lesquelles la SCI Dejean, intimée, invite la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 2224 du code civil, 26 de la loi du 17 juin 2008, à :

infirmer le jugement du 22 avril 2022 en ce qu’il a reçu M. [B] et Mme [Y] en leur action et statuant à nouveau :

juger irrecevable comme prescrite l’action de Mme [Y] et M. [B] à l’encontre de la SCI Dejean ;

A titre subsidiaire,

infirmer le jugement du 22 avril 2022 en ce qu’il est entré en voie de condamnation à son encontre de la SCI Dejean et statuant à nouveau :

débouter Mme [Y] et M. [B] de leurs demandes à l’encontre de la SCI Dejean ;

A titre plus subsidiaire,

infirmer le jugement du 22 avril 2022 en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 2.700 euros à titre de dommages et intérêts et statuant à nouveau :

réduire le quantum des dommages et intérêts pouvant être prononcés à son encontre à la somme de 720 euros ;

En toute hypothèse,

débouter Mme [Y] et M. [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

infirmer le jugement du 22 avril 2022 en qu’il a condamné in solidum M. [A], Mme [K], la SCI Dejean et la SCI Les Herbuelles à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 2 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, et statuant à nouveau :

condamner Mme [Y] et M. [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur la recevabilité de l’action fondée sur les troubles anormaux du voisinage

M. [A] et Mme [K] soutiennent que l’action de M. [B] et Mme [Y] fondée sur le trouble anormal de voisinage est prescrite puisqu’elle constitue une action immobilière personnelle se prescrivant par cinq ans, alors qu’ils se plaignent d’une situation qui aurait commencé au cours de l’année 2008 et n’invoquent une aggravation survenue en 2012, non démontrée, que pour les besoins de la cause. Ils allèguent que leur première action judiciaire, introduite par acte du 12 mars 2015, est donc prescrite.

La SCI MTG OI Invest expose les mêmes moyens, et souligne que le commerce tenu dans ses locaux a été fermé entre février 2012 et, au moins, octobre 2012.

La SCI Dejean expose les mêmes moyens et fait valoir qu’elle n’a été mise dans la cause par M. [B] et Mme [Y] que par assignation du 30 mars 2017 visant à lui rendre communes les ordonnances des 6 mai, 12 août et 29 septembre 2015.

M. [B] et Mme [Y] soutiennent que les nuisances ont évolué en fonction de l’activité de chaque commerce, occasionnant à chaque fermeture d’établissement une période de répit, suivie de travaux d’aménagement puis de nouveaux troubles liés à la reprise d’activité, de sorte que le trouble subi depuis 2008 n’a aucun caractère constant, ce qui suffit à exclure toute possibilité de prescription. Ils font valoir subsidiairement que leur action n’est pas prescrite compte tenu d’une aggravation des nuisances en 2012 démontrée par un certain nombre de courriers, et allèguent que dès lors qu’un établissement bruyant et malodorant ferme ses portes pendant quelques mois pour être remplacé par un autre, cela génère nécessairement une augmentation des nuisances à la réouverture du nouveau commerce, ce qui caractérise bien une aggravation.

Concernant le point de délai quinquennal à l’égard de la SCI Dejean, ils font valoir que ce n’est qu’en cours d’expertise, par le dire du conseil de la SCI Les Herbuelles du 18 octobre 2016, qu’ils ont appris que la SCI Dejean était l’ancien propriétaire du lot n° 3, de sorte qu’à l’égard de cette dernière le point de départ du délai de prescription doit être fixé à cette date.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

M. [B] et Mme [Y] versent aux débats de nombreux courriers et mains courantes dans lesquels ils se plaignent de divers établissements bruyants, et évoquent parfois une aggravation des nuisances mais sans préciser la teneur de ces aggravations. Ils ne produisent qu’un seul constat d’huissier, dressé le 8 août 2013 à 17h30 et ne faisant état d’aucune nuisance sonore ou olfactive.

Par ailleurs, ils sont mal fondés à soutenir que chaque interruption d’activité puis de reprise après travaux constitue une aggravation des nuisances, dès lors qu’aucune pièce versée aux débats ne vient caractériser les aggravations.

Par conséquent, faut de démontrer une aggravation significative des nuisances valant point de départ du délai de prescription quinquennal, il doit être retenu que les nuisances alléguées ont débuté en 2008 et que le délai pour agir a expiré en 2013. L’action fondée sur le trouble anormal de voisinage est donc prescrite.

Sur l’action fondée sur la violation du règlement de copropriété

Sur la réalité des dommages et les responsabilités

M. [B] et Mme [Y] invoquent une faute contractuelle des copropriétaires bailleurs qui ont enfreint les dispositions du règlement de copropriété et soutiennent que les nuisances sont démontrées par les multiples courriers et mains courantes qu’ils produisent, ainsi que par le rapport d’expertise.

Concernant les nuisances sonores, ils font valoir que, si l’expert n’a pas procédé à des mesures acoustiques pendant les heures d’activité des commerces, elle a pu constater qu’aucun dispositif d’insonorisation n’était mis en place et qu’aucune étude acoustique ne lui avait été communiquée, malgré la présence d’une installation de musique amplifiée.

Concernant les nuisances olfactives, ils soutiennent que l’expertise démontre la réalité des odeurs de friture en provenance du lot n° 3 et les odeurs de chicha du lot n° 2, que les tests fumigènes sont probants puisqu’ils ont été réalisés alors que la ventilation fonctionnait, soit avec des fumigènes calibrés pour 50 m3, soit avec des fumigènes calibrés pour 400 m3 mais utilisés partiellement.

M. [A] et Mme [K] font valoir que les activités non spécifiquement interdites par le règlement de copropriété sont par principe autorisées, et qu’aucune stipulation du règlement de copropriété ne prohibe par principe l’installation d’un restaurant au rez-de-chaussée. Ils allèguent qu’aux termes du contrat de bail qu’ils ont signé, le preneur s’engage à respecter les dispositions du règlement de copropriété, s’interdit d’exploiter une activité bruyante et s’oblige à prendre toutes dispositions et mesures nécessaires pour éviter au voisinage toute pollution notamment olfactive. Ils soutiennent par ailleurs que le rapport d’expertise ne démontre aucune nuisance sonore ni olfactive. Ils concluent qu’aucune violation du règlement de copropriété ne peut leur être reprochée.

La SCI Dejean soutient qu’aucune stipulation du règlement de copropriété ne prohibe expressément l’installation d’un restaurant au rez-de-chaussée et que M. [B] et Mme [Y] ne rapportent pas la preuve des nuisances puisque les attestations ne sont pas conformes aux prescriptions du code civil et que le rapport d’expertise se borne à rapporter leurs allégations sans analyse technique.

La SCI MTG OI Invest allègue que les activités de restauration et notamment de restauration rapide ne sont pas interdites par le règlement de copropriété. Elle soutient que son local a fait l’objet d’une rénovation totale entre 2019 et 2021, et que notamment les extractions ont été remises à neuf en 2019, étant précisé que M. [B] et Mme [Y] ne se plaignent pas de nuisances sonores la concernant. Elle soutient que les nuisances sonores dont ils se plaignent ne sont pas le résultat d’une violation du règlement de copropriété mais bien des troubles du voisinage liés pour grande partie aux activités avoisinantes et à l’état de leur propre appartement.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule que les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement pourvu que le commerce ou l’industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur des personnes habitant l’immeuble.

Il stipule encore que «les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machines et outils, de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins, par le bruit, l’odeur, ou autrement, et ils devront se conformer pour tout ce qui n’est pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues».

Le premier juge a justement relevé les éléments suivants :

«Selon une attestation de Mme [U] [O] [datée du 30 septembre 2013] qui rend visite aux demandeurs, ces derniers subissent régulièrement des nuisances sonores résultant de tapages nocturnes en provenance des établissements exploités aux sein des lots 2 et 3 de la copropriété de l’immeuble et des nuisances olfactives, à savoir des fumées et une odeur de friture.

Dans une autre attestation [du 20 mai 2019], Mme [R] [H], voisine de palier des demandeurs, évoque des éclats de voix et des hurlements dans la cour de l’immeuble aux alentours de 22 heures ainsi que la présence de fumeurs de chicha sous les fenêtres des consorts [B] [Y]. Mme [H] indique également que, lorsque les demandeurs se manifestent pour faire part de leur mécontentement, ils reçoivent en retour des insultes et sont invités à déménager.

Le rapport d’expertise fait état d’une odeur de friture dans l’appartement des consorts [B] [Y] en provenance du lot numéro 3, propriété de la SCI Dejean puis de la SCI Les Herbuelles. Pour ce qui est du lot numéro 2, l’expert indique avoir réalisé des tests à l’aide de fumigènes afin de mesurer les nuisances olfactives. Il en résulte que, lorsque le système d’extraction d’air est à l’arrêt une odeur de fumigène se propage dans l’appartement des demandeurs et que, lorsqu’il est en marche, cette odeur se propage sous leurs fenêtres. L’expert explique que le système d’évacuation des fumées n’est pas conforme à la réglementation, notamment en ce qu’il renvoie l’air vicié à moins de huit mètres des fenêtres des consorts [B] [Y]. Enfin, l’expert a repéré dans le local constituant le lot numéro 2 plusieurs enceintes de forte puissance et a relevé l’absence totale d’isolation phonique.»

Contrairement à ce qu’affirment M. [A] et Mme [K], les fumigènes utilisés étaient de capacité 55 m3. Le fumigène de capacité 400 m3 utilisé le 5 décembre 2016 ne l’a été que partiellement.

Il doit également être ajouté que l’expert a constaté qu’aucun limitateur de pression acoustique n’était installé dans les locaux du lot n° 2 exploité en bar à chicha, et qu’aucune étude d’impact acoustique ne lui a été transmise malgré ses demandes réitérées. Elle en a déduit que la règlementation n’était pas respectée d’un point de vue acoustique.

Il ressort des nombreux courriers adressés aux autorités par M. [B] et Mme [Y], des nombreuses mains courantes et plaintes aux services de police et des attestations produites, corroborés par les constatations techniques de l’expert, que l’exploitation du lot n° 2 appartenant à M. [A] et Mme [K] a généré des nuisances olfactives (odeurs de chicha) et sonores (musique amplifiée et cris de la clientèle) et que l’exploitation du lot n° 3 appartenant à la SCI Dejean puis à la SCI Les Herbuelles, renommée MTG OI Invest, a généré des nuisances olfactives (odeurs de graisse), en violation des stipulations du règlement de copropriété reprises plus haut, à valeur contractuelle.

Le premier juge a justement retenu les motifs suivants :

«Tout copropriétaire qui loue son lot est dans l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété par son locataire.

Or, en l’espèce, aucune des parties défenderesses ne verse aux débats une quelconque injonction ou mise en demeure adressée à ses locataires de faire cesser les nuisances sonores et olfactives générée par leur activité.

Les défendeurs ont par ailleurs loué leurs locaux pour une activité de restauration qui génère nécessairement du bruit et des odeurs sans effectuer au préalable des travaux d’isolation phonique et en faisant installer un extracteur de fumée qui rejette l’air vicié à moins de huit mètres des fenêtres du logement voisin.

Il est donc établi qu’ils ont commis une faute contractuelle qui engage leur responsabilité.»

Il doit être ajouté que l’engagement de la responsabilité des copropriétaires, en l’occurrence Mme [K] et M. [A], n’est pas subordonné à une mise en demeure préalable de faire cesser les nuisances, contrairement à ce qu’ils prétendent.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de Mme [K] et M. [A], de la SCI Dejan et de la SCI Les Herbuelles, désormais MGT OI Invest.

Sur l’interdiction de toutes activités de restauration

Mme [Y] et M. [B] soutiennent que l’activité de restauration est interdite par le règlement de copropriété puisque celui-ci stipule, en page 5, que les lots n° 2 et 3 sont à usage exclusif de boutiques et d’arrière-boutiques.

Comme il a été exposé plus haut, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule, en page 17, que les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement pourvu que le commerce ou l’industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur des personnes habitant l’immeuble.

La description des lots n° 2 et 3 invoquée par Mme [Y] et M. [B] ressort non pas du règlement de copropriété mais de l’état descriptif de division. Aucune stipulation du règlement de copropriété n’interdit les commerces de bouche ou de restauration rapide.

L’activité de restauration rapide ou de bar à chicha est bien une activité commerciale et n’est pas de nature, en tant que telle, à incommoder par le bruit ou l’odeur les autres copropriétaires, même si au cas d’espèce des nuisances ont été constatées en violation du règlement de copropriété.

Mme [Y] et M. [B] sont donc mal fondés à soutenir que ces activités sont contraires au règlement de copropriété et, pour ces motifs se substituant à ceux du tribunal, le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de faire interdiction aux propriétaires des lots n° 2 et 3 de laisser y exercer une activité de restauration.

Sur les travaux réparatoires

Conformément aux demandes de M. [B] et Mme [Y], qui estiment satisfactoires les travaux entrepris par la SCI Les Herbuelles, et de la SCI MTG OI Invest, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné cette dernière à faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des nuisances olfactives causées par l’activité exercée au sein du lot n° 3 sous astreinte.

A l’égard de Mme [K] et M. [A], Mme [Y] et M. [B] soutiennent qu’il appartenait aux copropriétaires responsables de présenter des devis à l’expert en vue de remédier aux désordres et qu’il est notable que le rapport d’expertise a permis à la SCI Les Herbuelles de faire exécuter des travaux ayant remédié aux désordres. Ils exposent qu’ils ont voté contre les résolutions proposant des autorisations de travaux lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2013 car les demandes n’étaient accompagnées d’aucun devis ni schéma technique, que les autorisations ont néanmoins été données par la copropriété et que les travaux réalisés n’ont pas permis de remédier aux nuisances.

M. [A] et Mme [K] font valoir que des travaux ont été réalisés en 2013 puis, après le dépôt du rapport de Mme [W], entre 2018 et 2021, à l’initiative des bailleurs qui ont accepté de réaliser d’importants travaux, notamment de réfaction de l’installation électrique et du système d’extraction d’air, de sorte qu’ils ne savent pas quels travaux supplémentaires pourraient être nécessaires, d’autant que l’expert qu’ils ont mandaté à leurs frais a estimé que la ventilation était suffisante. Ils soutiennent que pour une meilleure isolation acoustique et/ou olfactive, il serait utile que des travaux soient réalisés par le syndicat des copropriétaires au niveau des parties communes

S’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2013 que la SCI Dejean a été autorisée à installer une extraction de fumée et que M. [A] et Mme [K] ont été autorisés à procéder au raccordement de leur installation à celle du lot n° 3, ces derniers ne versent aux débats aucune facture démontrant que les travaux autorisés ont été effectués.

Par ailleurs, les travaux réalisés entre 2018 et 2021 qu’ils invoquent ont en réalité été effectués non pas dans leur lot, portant le numéro 3, mais dans le lot de la SCI Les Herbuelles, ainsi que cela ressort sans équivoque du constat d’huissier dressé le 2 juin 2022 qu’ils versent aux débats. En effet, ce constat est dressé à la demande de la société Foncière Bourbonnaise de Logistique, anciennement dénommée SCI Les Herbuelles, les locaux visités ont été ceux du lot n° 3 exploité par la société Ze Food et les factures remises à l’huissier sont au nom de la société Bangkok Factory, et non pas de la société BCBG.

M. [A] et Mme [K] sont donc particulièrement mal fondés à soutenir qu’ils ont effectué des travaux d’extraction d’air. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a condamnés à faire réaliser les travaux nécessaires.

Concernant les nuisances sonores, il appartient au copropriétaire qui a violé le règlement de copropriété de prendre les mesures nécessaires, ou faire prendre les mesures nécessaires à son locataire, afin de se mettre en conformité avec ce dernier au regard de l’activité exploité dans les locaux, dont ils sont seuls responsables. Il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires, lequel, au demeurant, n’est pas dans la cause, de faire réaliser des travaux d’isolation phonique rendus nécessaires par l’activité commerciale exercée par le bailleur d’un copropriétaire.

Par conséquent, et M. [A] et Mme [K] ne justifiant la réalisation d’aucuns travaux et ne démontrant pas avoir mis fin aux nuisances de façon pérenne d’une autre manière, le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a condamnés à réaliser les travaux nécessaires.

Peu importe que la condamnation prononcée par le tribunal soit peu précise, il appartiendra à M. [A] et Mme [K] de justifier contradictoirement auprès du juge de l’exécution de la réalisation efficace des travaux. De même, M. [B] et Mme [Y] doivent être déboutés de leur demande de justification des travaux réalisés par la production de facture, ce point relevant le cas échéant de la compétence du juge de l’exécution.

Comme l’ont soulevé M. [B] et Mme [Y], le dispositif du jugement, en ce qui concerne M. [A] et Mme [K], prévoit une astreinte de 100 euros pendant six mois sans plus de précision, alors qu’elle est de 100 euros par jour de retard pendant six mois à l’égard de la SCI Les Herbuelles et qu’il ressort des motifs de la décision que le caractère journalier de l’astreinte était prévu à l’égard des deux intimés.

Par conséquent, la condamnation de M. [A] et Mme [K] à faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des nuisances sonores et olfactives provenant de leur lot dans les six mois à compter de la signification du présent arrêt doit être assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois, à compter de l’expiration du premier délai de six mois.

Sur la réparation du préjudice

M. [B] et Mme [Y], qui demandent la confirmation des condamnations prononcées par le tribunal, font valoir que le fait de ne pas pouvoir dormir pendant la nuit constitue en soi un préjudice, indépendamment des répercussions d’ordre médical et qu’il est très incommodant d’avoir ses murs imprégnés d’odeurs de friture et de chicha.

M. [A] et Mme [K], pour s’opposer au principe de l’indemnisation, soutiennent que l’existence et l’ampleur des nuisances sonores et olfactives ne sont pas démontrées et que notamment l’expert n’indique pas le nombre de décibels entendus au sein de l’appartement des demandeurs ni l’émergence constatée, et ce, alors que les autres voisins directs de leur local déclarent ne subir aucune nuisance sonore due à l’activité de la société BCBG Lounge. Ils font valoir que Mme [Y] et M. [B] n’expliquent pas en quoi consisteraient les préjudices qu’ils auraient subis du fait des prétendues nuisances sonores et olfactives.

Pour contester les montants alloués par le premier juge, ils exposent que l’expert, qui a fondé ses calculs sur un loyer de 400 euros par mois sans avoir reçu d’estimations, s’est bornée à entériner les prétentions des demandeurs qui évaluaient eux-mêmes leurs préjudices à 250 euros par mois pour les nuisances sonores et 150 euros pour les nuisances olfactives, ce qui revient à retenir une perte de jouissance totale de leur appartement, alors qu’ils n’invoquent que des nuisances nocturnes. Ils soulignent par ailleurs que ce calcul ne fait apparaître aucune fluctuation des nuisances alors que les locaux ont parfois été inexploités pendant plusieurs mois consécutifs, et que, s’ils ont acquis le local le 4 août 2011, celui-ci n’a été donné à bail que le 1er novembre 2012. Ils demandent subsidiairement que les périodes indemnisées soient limitées aux seules périodes d’exploitation des locaux commerciaux et que l’indemnisation ne soit pas supérieure à 40 euros par mois pour le préjudice olfactif et 50 euros pour le préjudice sonore.

La SCI Dejean allègue que l’évaluation du préjudice olfactif à la somme de 150 euros par mois est totalement arbitraire et ne correspond qu’à la reprise servile, sans analyse critique, du montant avancé par Mme [Y] et M. [B]. Elle demande que l’indemnisation mensuelle soit ramenée au maximum à 40 euros par mois, soit au total 720 euros pour la partie lui incombant.

La société MTG OI Invest ne fait valoir aucune observation sur le montant des dommages et intérêts sollicités.

L’expert indique dans son rapport (en page 16) : «concernant les montants demandés par M. [B] et Mme [Y] pour les nuisances sonores et olfactives : j’ai indiqué, dans mon courriel C33, qu’il pourrait être utile de comparer ces montants au loyer d’un logement de surface comparable dans le quartier. A défaut de réponse des parties sur ce point, et vu mes constats, les montants (au total 400 euros par mois) semblent raisonnables.»

Ainsi, contrairement à ce que prétendent M. [A] et Mme [K], le montant de 400 euros évoqué par l’expert n’est pas le montant du loyer moyen d’un appartement d’une surface équivalente à celui de Mme [Y] et M. [B], mais le montant des dommages et intérêts mensuels sollicités. C’est donc à tort qu’ils soutiennent que l’indemnisation sollicitée reviendrait à prendre en compte un préjudice de jouissance totale.

Force est de constater qu’aucune partie n’a répondu au dire du conseil de Mme [Y] et M. [B] sur l’évaluation de leur préjudice ni fait valoir aucun argument au cours de l’expertise de nature à nuancer l’évaluation faite par l’expert qui, au vu de ses constatations, a entériné les montant sollicités.

Au regard des pièces versées aux débats par Mme [Y] et M. [B] ainsi que du rapport d’expertise, le premier juge a justement retenu que le préjudice sonore devait être indemnisé à hauteur de 250 euros par mois et le préjudice olfactif à hauteur de 150 euros par mois (ce dernier poste étant partagé par moitié entre les propriétaires des lot n° 2 et 3).

Dans un courrier du 25 juin 2012 adressé à la préfecture du Val-de-Marne, Mme [Y] et M. [B] se plaignaient notamment de la sandwicherie-bar à chicha Kho’Bz et de l’établissement So Crèpe, situés tous deux au 31 de la rue. Dans un courrier adressé à la mairie le 6 septembre de la même année, ils indiquaient que la sandwicherie Kho’Bz était fermée depuis le mois de février 2012. M. [A] et Mme [K] sont donc mal fondés à soutenir que leur lot a été inexploité depuis son acquisition le 4 août 2011 jusqu’au bail signé le 1er novembre 2012, dont ils justifient.

En tout état de cause, il ressort des mains courantes, plaintes et courriers versés aux débats que, si l’établissement géré dans le lot de M. [A] et Mme [K] a fait l’objet de fermetures régulières, administratives ou pour des raisons privées, il n’en reste pas moins que les nuisances se sont reproduites après chaque fermeture, et que les appelants ont omis de justifier de tous les changements de gérance de l’établissement ayant pu générer des périodes de fermetures.

Par conséquent, il convient, comme l’a fait le premier juge, de retenir que l’indemnisation des nuisances sonores et olfactives est due pour toute la période retenue par l’expert et de confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer la somme de 22 500 euros à titre de dommages et intérêts (18 000 euros au titre des nuisances sonores et 4 500 euros au titre des nuisances olfactives).

La SCI Dejean, qui conteste comme arbitraire le montant mensuel de 150 euros entériné par l’expert au titre des nuisances olfactives générées par le lot n° 3, ne fait valoir aucun argument justifiant que ce montant soit réévalué à la somme de 40 euros. L’expert, qui rappelle que la société a cédé le lot le 21 janvier 2014, a retenu le principe de l’indemnisation pour une durée de 3 ans, que M. [B] et Mme [Y] ne contestent pas.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Dejan à payer à ces derniers la somme de 2 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Il doit également être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Les Herbuelles, désormais MTG OI Invest, à leur payer la même somme.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 695 du code de procédure civile prévoit que «les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent ['] la rémunération des techniciens». Il en résulte que la condamnation aux dépens prononcée par le tribunal comprend les frais d’expertise, quand bien même cela n’est pas expressément précisé, et il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement sur ce point.

Par ailleurs, le juge des référés, statuant par ordonnance du 6 mai 2015, a condamné M. [B] et Mme [Y] aux dépens. Cette décision ayant autorité de la chose jugée, ces derniers sont mal fondés à demander la condamnation des parties perdantes aux dépens de la procédure de référé et doivent être déboutés de leur demande.

M. [A] et Mme [K] d’une part, la SCI Dejean de deuxième part et la SCI MTG OI Invest de troisième part, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel à Mme [Y] et M. [B].

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée M. [A] et Mme [K], la SCI Dejean et la SCI MTG OI Invest.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il acondamné la SCI Les Herbuelles à faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des nuisances olfactives causées par l’activité exercée au sein du lot numéro 3 de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à Champigny sur Marne dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois à l’issue desquels il sera à nouveau statué par le juge de l’exécution ;

Y ajoutant,

Déclare prescrite l’action intentée par M. [B] et Mme [Y] fondée sur le trouble anormal de voisinage ;

Assortit la condamnation de M. [A] et Mme [K] à faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des nuisances d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne in solidum M. [A] et Mme [K] d’une part, la SCI Dejean de deuxième part et la SCI MTG OI Invest de troisième part aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [Y] et M. [B] ensemble la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE