28/05/2025

ARRÊT N°299/2025

N° RG 23/01051 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PKQK

JCG/IA

Décision déférée du 24 Février 2023

Tribunal de proximité de Muret

( 11 21-385)

F.CROUZATIER-DURAND

[B] [F]

[S] [F]

C/

[Z] [O]

S.A.S. FONCIA LOFT ONE

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] DE JADE SIS [Adresse 6]

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] SIS [Adresse 6]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [B] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3] / France

Représenté par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [S] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3] / France

Représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [Z] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphanie DUVERGER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/006341 du 24/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

S.A.S. FONCIA LOFT ONE

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 9], prise en la personne de son syndic la société DOMICIA, SARL

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de mandat du 23 juillet 2008, M. [B] [F] et Mme [S] [F] ont confié à la SAS Foncia Loft One la gestion immobilière de leur appartement situé [Adresse 6] à [Localité 8].

Par contrat de bail du 25 septembre 2015, l’appartement a été loué à Mme [Z] [O] pour un loyer mensuel de 425,99 euros charges comprises.

A partir du mois d’août 2020, des taches de moisissure ont été signalées par Mme [O] à la SAS Foncia Loft One.

Un constat de carence de conciliation a été établi le 11 avril 2021 par Mme [P] [X], conciliatrice en raison de l’absence de la SAS Foncia Loft One à la convocation.

Mme [O] a quitté les lieux le 21 octobre 2021.

Par acte d’huissier en date du 25 novembre 2021, Mme [Z] [O] a fait assigner M. [B] [F] et Mme [S] [F] ainsi que la SAS Foncia Loft One devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret afin que le juge les condamne au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation des préjudices subis, au paiement de la somme de 3 150 euros au titre des loyers indûment payés et au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par acte d’huissier en date du 20 janvier 2022, M et Mme [F] ont fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ainsi que son syndic, la SAS Foncia Loft One, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret. Ils demandaient au juge d’ordonner la jonction de cette instance avec celle diligentée par Mme [M] [O], ainsi que de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la SAS Foncia Loft One à les relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être mises à leur charge, les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par décision du 25 mars 2022, le juge a ordonné la jonction des deux instances.

Par jugement contradictoire en date du 24 février 2023, le tribunal a :

— condamné M. [B] [F] et Mme [S] [F] à verser à Mme [Z] [O] la somme de 1 000 euros au titre des préjudices subis ;

— débouté Mme [Z] [O] de ses autres demandes ;

— débouté M. [B] [F] et Mme [S] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

— rejeté toute responsabilité de la SAS Foncia Loft One et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ;

— condamné M. [B] [F] et Mme [S] [F] à verser à Mme [Z] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [B] [F] et Mme [S] [F] et Mme [Z] [O] à verser à la SAS Foncia Loft One la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [B] [F] et Mme [S] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [B] [F] et Mme [S] [F] aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 22 mars 2023, M. [B] [F] et Mme [S] [F] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions, hormis celle ayant 'débouté Mme [Z] [O] de ses autres demandes'.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 8 février 2024, M. [B] [F] et Mme [S] [F], appelants, demandent à la cour au visa des dispositions des articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 1240 et suivants et 1984 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Muret rendu le 24 février 2023 en ce qu’il a :

* condamné M. [B] [F] et Mme [S] [F] à verser à Mme [Z] [O] la somme de 1 000 euros au titre des préjudices subis,

* débouté M. [B] [F] et Mme [S] [F] de l’ensemble de leurs demandes,

* rejeté toute responsabilité de la SAS Foncia Loft One et du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9],

* condamné M. [B] [F] et Mme [S] [F] à verser à Mme [Z] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement M. [B] [F] et Mme [S] [F] et Mme [Z] [O] à verser à la SAS Foncia Loft One la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [B] [F] et Mme [S] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [B] [F] et Mme [S] [F] aux dépens de l’instance ;

et statuant à nouveau,

à titre principal,

— juger que l’apparition des désordres source des dommages invoqués par Mme [Z] [O] est due à la combinaison :

* du mode d’utilisation du bien par Mme [Z] [O],

* des négligences et fautes dans l’exercice de ses mandats de la SAS Foncia Loft One, prise ès-qualités à la fois de gestionnaire du bien et de syndic de copropriété, et du Syndicat des copropriétaires ;

— juger que Mme [Z] [O], la SAS Foncia Loft One, prise ès-qualités à la fois de gestionnaire du bien et de syndic de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ont engagé leur responsabilité contractuelle à l’endroit de M. et de Mme [F] ;

— condamner in solidum Mme [Z] [O], la SAS Foncia Loft One et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à verser aux époux [F] les sommes suivantes :

* 5 198,97 euros TTC au titre de la remise en état du logement propriété des concluants,

* 425,99 euros montant du loyer mensuel x 14 mois depuis le départ effectif de Mme [Z] [O] du 21 Octobre 2021 soit 5 963,86 euros représentant la perte de loyers, le logement étant entaché de désordres empêchant toute location, sauf mémoire,

* 14 909,65 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers futurs ;

subsidiairement,

si par impossible le tribunal retenait la responsabilité des concluants,

— juger que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la SAS Foncia Loft One, agissant en qualité de sSyndic et de gestionnaire, sont responsables en leur qualité respective des préjudices subis par M. et Mme [F] ;

en conséquence,

— condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la SAS Foncia Loft One à relever et garantir les époux [F] de toutes condamnations qui pourraient être mise à leur charge ;

— les condamner solidairement à verser aux époux [F] les sommes suivantes :

* 4 695,17 euros TTC au titre de la remise en état du logement propriété des concluants,

* 425,99 euros montant du loyer mensuel x 14 mois depuis son départ effectif du 21 Octobre 2021 soit 5 963,86 euros représentant la perte de loyers, le logement étant entaché de désordres

empêchant toute location sauf mémoire,

* 14 909,65 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers futurs ;

sur l’appel incident de Mme [O],

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [O] de ses demandes au titres des préjudices physiques et matériels ainsi que de la restitution d’une partie des loyers ;

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à M et Mme [F] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner tout succombant à payer à M et Mme [F] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 04 juillet 2023, Mme [O], intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

— débouter M et Mme [F] de leurs demandes ;

— accueillir son appel incident ;

— infirmer le jugement en date du 24 février 2023 en ce qu’il a ;

* condamné M et Mme [F] à lui verser la somme de 1000 ' au titre des préjudices subis ;

* débouté Mme [O] de ses autres demandes tendant à l’indemnisation de ses préjudices physique et matériel ainsi qu’à la restitution d’une partie des loyers versés ;

* condamné Mme [O] solidairement avec M et Mme [F] à verser à la Sas Foncia Loft One la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau,

— condamner solidairement M et Mme [F] et la Sas Foncia Loft One à lui payer la somme de 5000 ' au titre des préjudices subis ;

— condamner solidairement M et Mme [F] et la Sas Foncia Loft One à lui payer la somme de 3150 ' au titre des loyers payés indûment par la locataire eu égard aux nuisances subies ;

— condamner solidairement M et Mme [F] et la Sas Foncia Loft One au paiement de la somme de 3000 ' au titre des frais qu’elle aurait été contrainte d’exposer si elle n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle et dont Maître Stéphanie Duverger sera autorisée à poursuivre le recouvrement en contrepartie de sa renonciation à ercevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat ;

— condamner M et Mme [F] et la Sas Foncia Loft One aux entiers dépens d’appel ;

— confirmer le jugement du 24 février 2023 pour le surplus.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 janvier 2025, la SAS Foncia Loft One , intimée, demande à la cour au visa des articles 1719 et suivants et les articles 1992 et suivants du code civil, de :

rejetant toutes conclusions comme étant contraires ou mal fondées,

considérant les diligences accomplies par la SAS Foncia Loft One dans le cadre de son mandat de gestion et de son mandat de syndic,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Muret le 24 février 2023 ;

y ajoutant,

— condamner tout succombant à verser à la SAS Foncia Loft One la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] demande à la cour de :

confirmer le jugement prononcé le 24 février 2023 dans l’intégralité de ses dispositions ;

à titre principal

— juger que les désordres affectant le logement de M et Mme [F] ne sont pas imputables à des défauts affectant les parties communes dont doit répondre le syndicat des copropriétaires ;

— débouter M et Mme [F] et toute autre partie de leurs demandes contre le syndicat des copropriétaires ;

— condamner M et Mme [F] au paiement d’une indemnité de 2500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

à titre subsidiaire

— débouter M et Mme [F] de leurs demandes indemnitaires au titre de leur préjudice locatif, ces derniers ayant souscrit une assurance garantissant leurs revenus locatifs ;

— débouter M et Mme [F] de toutes demandes au titre de leur préjudice moral ;

— réduire à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée par M et Mme [F] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sas Foncia Loft One à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, tant en sa qualité de gestionnaire du bien qu’en sa qualité de syndic ;

— condamner la Sas Foncia Loft One à lui régler une indemnité de 2500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la nature et l’origine des désordres

La détermination de la nature et de l’origine des désordres allégués par Mme [O] est nécessaire avant qu’il soit statué sur les diverses demandes des parties.

Au mois d’août 2020, Mme [O] a signalé à la Sas Foncia Loft One l’apparition de taches sur le mur gauche du séjour du logement loué à M et Mme [F]. Après diverses investigations, la Sas Foncia Loft One a indiqué à Mme [O], le 28 décembre 2020, après avoir mandaté un plombier, qu’aucune fuite n’était existante dans le logement et qu’elle préconisait un nettoyage des moisissures à l’eau savonneuse et le contrôle des bouches de VMC. Le 12 janvier 2021, la Sas Foncia Loft One a indiqué à Mme [O] qu’après trois passages de plombiers, aucune fuite n’avait été trouvée, que l’apparition de moisissures ne provenait pas obligatoirement de la présence d’une fuite et que tant qu’elle n’aurait pas essayé de nettoyer ces traces par elle-même et tant qu’aucune fuite ne serait avérée, ces moisissures correspondaient à de l’entretien devant être fait par le locataire.

Le 7 août 2021, Mme [O] a signalé à la Sas Foncia Loft One que les moisissures prenaient de l’ampleur et étaient désormais présentes dans les WC.

Le 20 septembre 2021, la Sarl ACR Bât, mandatée par la Sas Foncia Loft One, a indiqué qu’elle n’avait pu déceler une quelconque défaillance technique, que de son point de vue, la configuration des dommages laissait fortement penser à un défaut d’isolation et de pont thermique linéique, et qu’un traitement antifongique serait nécessaire afin de stopper la prolifération des champignons (pièce 7 de M et Mme [F])

Dans un rapport du 7 octobre 2021, le cabinet Polyexpert, mandaté par la compagnie Pacifica, assureur de Mme [O], a conclu que le sinistre déclaré le 7 août 2021, était lié à des phénomènes de moisissure généralisée en lien avec un défaut de ventilation ponctuel de la VMC de l’immeuble ou de l’utilisation faite de l’appartement et d’un pont thermique avec des murs porteurs non isolés qui ont généré/favorisé le développement de moisissures essentiellement sur les murs porteurs non isolés de l’appartement en rez-de-chaussée. Il a ajouté que la VMC fonctionnait parfaitement au jour de l’expertise, qu’il n’avait pas relevé d’humidité dans les murs ni de désordres dans les pièces d’eau pouvant expliquer le développement des champignons suite à un dégât des eaux, et que la société Murprotec, mandatée par Mme [O], avait mis en évidence une mauvaise ventilation et/ou utilisation du logement, un chauffage excessif engendrant un phénomène de condensation permettant le développement de champignons/moisissures (pièce 25 de M et Mme [F] ).

Dans un rapport de recherche de fuite non destructive en date du 07/12/2021, la société Hydrotech, mandatée par la Sas Foncia Loft One, a indiqué qu’elle avait constaté des traces d’humidité (sèches) et de moisissures sur le bas des murs du salon et des toilettes, et qu’à la suite de ses différents tests et contrôles, elle n’avait pas mis en évidence de défaut d’étanchéité sur les différents réseaux et éléments testés, et que dans la mesure où les zones sinistrées étaient totalement sèches, elle pensait que les traces de moisissures visibles sur les murs provenaient d’un ancien sinistre (pièce 10 de M et Mme [F]).

Dans un rapport d’expertise du 25 février 2022, le cabinet Elex, mandaté par la compagnie Natio Assurance, assureur de M et Mme [F], a rappelé que les 26 janvier, 13 février et 18 mai 2020, une canalisation d’eau usée de l’immeuble s’était bouchée, nécessitant l’intervention d’un hydrocureur à chaque fois, mais qu’aucun débordement n’avait été observé dans l’appartement occupé à l’époque par Mme [O], que par la suite la société Murprotec avait diagnostiqué un taux d’humidité ambiante très important pour la saison (été) mais aucune infiltration ni remontée capillaire dans le mur litigieux, et n’avait émis aucun avis sur l’origine mais évoqué 'un mode de vie aggravant'. Il a conclu que les taches n’étaient pas liées aux débordements de canalisation d’eaux communes mais à un défaut d’occupation, cause non garantie, et qu’en revanche il pensait que les dommages dans le local Sdb WC pourraient être attribués à une DDE d’origine toutefois indéterminée (pièce 13 de M et Mme [F]).

En définitive, il ressort de l’ensemble de ces éléments techniques que l’appartement loué à Mme [O] a présenté à compter du mois d’août 2020 des taches de moisissures localisées sur le bas des murs du salon et des wc, mais que l’origine de ces moisissures n’a pu être déterminée avec certitude malgré les investigations effectuées par plusieurs professionnels et experts d’assurances, la cause la plus probable étant l’utilisation faite par la locataire de l’appartement (mauvaise ventilation, chauffage excessif, défaut d’entretien …), cause toutefois non garantie.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [O]

L’article 1719 du code civil dispose :

' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations'.

Mme [O] fait valoir que la précarité du logement dans lequel elle a vécu pendant plus d’un an lui a causé divers préjudices, tant matériel, que physique et moral. Elle conteste toute responsabilité dans l’apparition des moisissures et soutient que ses dommages sont imputables aux bailleurs qui ne lui ont pas délivré un logement décent et ne lui ont pas permis d’en jouir paisiblement pendant la durée du bail. Elle recherche également la responsabilité de la Sas Foncia Loft One au motif que celle-ci ne serait pas intervenue de manière suffisamment rapide et efficace pour mettre fin aux désordres.

Elle sollicite la somme de 5000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériel et moral, outre la somme de 3150 ' correspondant à 50 % des loyers versés pendant la période où elle a subi des désordres.

La nature et l’étendue des désordres et des dommages subis par Mme [O] sont établies dans la rapport d’information de la ville de [Localité 8] en date du 15 octobre 2021 :

'Nous constatons la présence d’humidité et moisissure sur le mur du salon et dans les toilettes. De plus, Mme [O] nous montre un lit et matelas déposés sur son balcon présentant des traces d’humidité et moisissures. Ces meubles étaient dans la chambre. Une paire de chaussures rangée dans le placard de la chambre est couverte de traces blanches. (…) Les premières traces d’humidité et de moisissures sont apparues lors de l’été 2020, au mois d’août précisément. Dans le couloir de l’immeuble, la partie commune, nous constatons des traces de moisissure et d’humidité au niveau d’un mur situé à côte de l’appartement 22. Une voisine de Mme [O] demeurant dans un appartement proche du sien aurait eu des traces de moisissures. Elle a déménagé depuis peu. Mme [O] va quitter l’appartement le samedi 16 octobre afin d’emménager dans une autre commune'.

L’origine des moisissures n’ayant pu être déterminée avec certitude malgré les investigations effectuées par plusieurs professionnels et experts d’assurances et leur cause la plus probable étant l’utilisation faite par la locataire de l’appartement (mauvaise ventilation, chauffage excessif, défaut d’entretien …), Mme [O] échoue à démontrer une faute du bailleur en relation de causalité avec les dommages dont elle réclame la réparation.

La responsabilité des bailleurs n’étant pas engagée, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce que M et Mme [F] ont été condamnés à verser à Mme [O] la somme de 1000 ' à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis et de débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre.

Le jugement dont appel doit être confirmé en ce qui concerne le rejet des demandes de Mme [O] à l’encontre de la Sas Foncia Loft One dès lors qu’aucun défaut de diligence en lien avec les dommages n’est établi à l’encontre du gestionnaire du bien. Dès le mois d’août 2020, la Sas Foncia Loft One a fait preuve de diligence en mettant en oeuvre diverses investigations en vue de remédier aux désordres et il ne peut qu’être constaté qu’aucun des professionnels consultés n’a préconisé de travaux permettant d’y mettre fin.

Sur les demandes indemnitaires de M et Mme [F]

A l’égard de Mme [O]

Les divers rapports d’expertise versés aux débats évoquent à plusieurs reprises l’utilisation faite par la locataire de l’appartement (mauvaise ventilation, chauffage excessif, défaut d’entretien …) comme cause la plus probable des désordres, mais ils sont toutefois insuffisants pour démontrer que ce défaut d’utilisation conforme constitue la cause certaine et exclusive de ces désordres .

Les demandes indemnitaires de M et Mme [F] à l’encontre de Mme [O] ont été justement rejetées par le premier juge.

A l’égard du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Si certains des experts intervenus ont évoqué comme causes possibles des désordres un défaut d’isolation, des ponts thermiques ou des débordements d’eau provenant des canalisations courant 2020, il ne s’agit que d’hypothèses parmi d’autres et il apparaît d’ailleurs que l’humidité et les moisissures ont disparu postérieurement au départ de Mme [O] sans que des travaux de réparation soient réalisés sur les parties communes de l’immeuble . M et Mme [F] échouent donc à démontrer que les dommages provenaient d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes.

Le rejet des demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires doit en conséquence être confirmé.

A l’égard de la Sas Foncia Loft One

M et Mme [F] recherchent la responsabilité de la Sas Foncia Loft One, ès qualités de gestionnaire du bien. Ils lui reprochent une absence d’information sur l’apparition des désordres, la présence d’humidité dans le local ne leur ayant été signalée que le 24 août 2021, un retard dans l’exécution de ses missions de gestion ayant abouti au départ de la locataire, et une absence de diligences eu égard à l’assurance 'garanties loyers impayés'.

Ils demandent que la Sas Foncia Loft One soit :

— condamnée à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être mise à leur charge ;

— condamnée à leur verser les sommes suivantes :

* 4 695,17 euros TTC au titre de la remise en état du logement propriété des concluants ;

* 425,99 euros montant du loyer mensuel x 14 mois depuis son départ effectif du 21 Octobre 2021 soit 5 963,86 euros représentant la perte de loyers, le logement étant entaché de désordres

empêchant toute location ;

* 14 909,65 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers futurs.

La Sas Foncia Loft One justifie avoir fait diligence dans le recherche d’une éventuelle fuite pouvant être à l’origine de l’humidité de l’appartement. Alors que les désordres lui ont été signalés dans le courant du mois d’août 2020, elle a adressé des demandes d’intervention dès le 24 août 2020 à la société Legendre et à la société Axe thermique, puis au mois de septembre 2020 à la société RFP et à la société NS Plomberie, et aux mois de novembre et décembre 2020 à la société Caleor et à la société Alepuz. Suite aux nouvelles demandes de Mme [O] en 2021, la Sas Foncia Loft One a fait réaliser de nouvelles investigations par la société Murprotect, la société ACR Bât, la société Solutions Services 31 et la société Hydrotech. Ces diverses investigations, ainsi que celles des experts d’assurance, n’ont pas permis de déterminer avec certitude l’origine des désordres et de préconiser des travaux de réparation permettant d’y mettre fin, ce dont la Sas Foncia Loft One ne saurait être responsable.

M et Mme [F] n’ont apparemment été informés de la présence d’humidité dans leur appartement qu’au mois d’août 2021 alors que les premières réclamations de Mme [O] dataient du mois d’août 2020. Cette carence de la Sas Foncia Loft One dans son obligation d’information de son mandataire est toutefois sans aucun lien de causalité avec les dommages dont ils sollicitent la réparation puisque, comme constaté ci-dessus, la société gestionnaire du bien a fait preuve de diligence pour tenter de résoudre le problème.

Dès lors que ni les divers professionnels intervenus sur les lieux, ni les experts commis par les compagnies d’assurance n’ont pu déterminer avec certitude l’origine des désordres et préconiser les travaux nécessaires pour y mettre fin, la Sas Foncia Loft One ne saurait être déclarée responsable du départ de la locataire.

Enfin, M et Mme [F] reprochent à la Sas Foncia Loft One de ne pas avoir actionné l’assurance 'garanties loyers impayés'. La responsabilité de la Sas Foncia Loft One ne saurait être retenue sur ce point dans la mesure où l’on ne se trouve pas dans un cas de loyer impayé mais dans celui d’une vacance locative, risque non assuré dans le cadre de l’assurance des loyers impayés souscrite par M et Mme [F].

En définitive, M et Mme [F] ne rapportant pas la preuve d’une quelconque faute de la Sas Foncia Loft One en lien de causalité avec les dommages dont ils sollicitent la réparation, le jugement entrepris doit être confirmé en ce que M et Mme [F] ont été déboutés de leurs demandes indemnitaires.

M et Mme [F] recherchent également la responsabilité de la Sas Foncia Loft One en sa qualité de syndic. Ils lui reprochent un manque de diligence dans la gestion des différents sinistres qui ont touché les parties communes de la copropriété ainsi que leurs parties privatives. Là encore, au vu des rapports d’expertise et résultats de recherches de fuites versés aux débats, et au regard de l’absence de tout lien avéré de l’humidité de l’appartement de M et Mme [F] avec les parties communes de la copropriété, aucune carence du syndic n’est établie. Le fait que les 26 janvier, 13 février et 18 mai 2020, une canalisation d’eau usée de l’immeuble se soit bouchée et ait nécessité l’intervention d’un hydrocureur, sans observation de débordements dans l’appartement de M et Mme [F], ne justifiait pas la mise en oeuvre de plus amples investigations.

Les demandes formées à l’encontre de la Sas Foncia Loft One en sa qualité de syndic doivent également être rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

M et Mme [F] soutiennent qu’en raison des fautes du syndicat des copropriétaires combinées à celles de la Sas Foncia Loft One syndic et gestionnaire du bien, ils ont vu successivement la mairie de [Localité 8] leur interdire la mise en location de l’appartement sauf à réaliser des travaux, Mme [O] prendre congé en date du 21 octobre 2021, Mme [O] former à leur encontre des demandes en réparation de préjudice de jouissance et de remboursement des loyers. Au regard du retentissement de cette affaire et des inquiétudes causées, ils demandent la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 5000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Aucune faute n’étant retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la Sas Foncia Loft One en ses qualités de syndic et de gestionnaire du bien, cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [O], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance et les dépens d’appel.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée aux dépens, toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal de proximité de Muret en date du 24 février 2023 sauf en ce qu’il a condamné M et Mme [F] à payer à Mme [O] la somme de 1000 ' au titre des préjudices subis, en ce qu’il a condamné M et Mme [F] aux dépens de l’instance et en toutes ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [O] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Mme [O] aux dépens de première instance et d’appel.

Rejette toutes les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance qu’au titre de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET