ARRÊT N°97

N° RG 24/01942

N° Portalis DBV5-V-B7I-HDKC

SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES

DE LA COPROPRIETÉ

[5] 1

C/

S.C.I. ARTCOL

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 11 mars 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le11 mars 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 juillet 2024 rendu par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ

[6] 1

prise en la personne de son syndic la SAS COPRIM-[Localité 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant M^e Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE – JOUTEUX, et pour avocat plaidant M^e JOUTEUX, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉE :

S.C.I. ARTCOL

N° SIRET : 752 149 120

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant et plaidant M^e Charles-Emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 6 juillet 2012, la sci Artcol a acquis de la Sccv Alvi le lot n°2 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 7] (Charente-Maritime). Ce lot inclut au rez-de-chaussée une réserve et une place de stationnement, au premier étage un bureau.

Soutenant qu’un des copropriétaires utilisait à titre privatif un espace vert jouxtant le bâtiment dépendant des parties communes et que l’assemblée générale des copropriétaires du 1er février 2022 avait rejeté les demandes de restitution des parcelles privatisées, de remise en état de la façade, de retrait d’une plaque professionnelle et de différents éléments d’équipement privatifs, la sci Artcol a par acte du 30 mars 2022 assigné devant le tribunal judiciaire de La Rochelle le syndicat des copropriétaires de la copropriété [6] 1 représenté par son syndic, la société Coprim – [Localité 4].

Elle a demandé de donner force exécutoire aux résolutions n° 13,14 et 15 et d’annuler la résolution n°18.

Par ordonnance du 24 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Rochelle a notamment :

— déclaré prescrite l’action de la sci Artcol fondée sur les résolutions 13,14 et 15 de l’assemblée générale du 1er février 2022 ;

— déclaré la sci Artcol recevable en son action en annulation de la délibération n°18.

Par arrêt du 20 juin 2023, la cour a confirmé cette ordonnance.

La sci Artcol a postérieurement demandé, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 544 et 2255 du code civil :

— de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à :

— donner mandat au syndic pour adresser dans les 8 jours de l’obtention du mandat une lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires concernés pour restituer à la copropriété les parcelles privatisées ;

— donner mandat au syndic pour adresser dans les 8 jours de l’obtention du mandat une lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires concernés pour assurer la remise en état de la façade du lot 3 ;

— donner mandat au syndic pour adresser dans les 8 jours de I 'obtention du mandat une lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires concernés pour procéder à l’enlèvement de la plaque professionnelle ;

— d’annuler la résolution n°18.

Sur incident, le syndicat des copropriétaires a demandé de :

— juger irrecevable la Sci Artcol dans ses demandes à l’exception de sa demande portant sur la résolution n° 18 ;

— condamner la sci Artcol à verser la somme provisionnelle de 5.000 ' à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices financiers et moraux.

Il a soutenu que ces demandes se heurtaient à l’autorité de chose jugée, que les délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvaient être contestées que dans les délais et forme de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que le juge ne pouvait pas s’immiscer dans l’administration de l’immeuble en se substituant à l’assemblée générale.

La sci Artcol a conclu au rejet de ces demandes aux motifs que le fondement de ses demandes différait et que son action tendait au respect du règlement de copropriété.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'REJETONS la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée;

DÉCLARONS la Sci Artcol recevable en ses nouvelles demandes tendant à:

— donner mandat au syndic pour adresser dans les 8 jours de l’obtention du mandat une lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires concernés pour restituer à la copropriété les parcelles privatisées;

— donner mandat au syndic pour adresser dans les 8 jours de l’obtention du mandat une lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires concernés pour assurer la remise en état de la façade du lot 3;

— donner mandat au syndic pour adresser dans les 8 jours de l’obtention du mandat une lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires concernés pour procéder à l’enlèvement de la plaque professionnelle.

DÉBOUTONS le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété [6] 1 de sa demande de provision;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété [6] I aux dépens de l’ incident;

RENVOYONS l’affaire à l’audience du juge de la mise en état du jeudi 19 septembre 2024 à 9h00 pour les conclusions de Maître Lagrave'.

Il a rappelé qu’un copropriétaire pouvait agir individuellement pour faire cesser une atteinte aux parties communes et respecter le règlement de copropriété. Il a considéré que dès lors que la sci Artcol indiquait se fonder sur une violation du règlement de copropriété et exercer un recours personnel pour mettre fin à une appropriation des parties communes par d’autres copropriétaires, le litige était distinct de la précédente demande en ce que son objet n’était pas l’annulation des délibérations de l’assemblée générale sous un fondement juridique différent. Il a rappelé que l’appréciation du bien fondé de ces demandes relevait de la compétence du juge du fond.

Il a en conséquence rejeté la demande de paiement à titre provisionnel de dommages et intérêts formée par le syndicat en raison de demandes présentées abusivement.

Par déclaration reçue au greffe le 5 août 2024 enrôlée sous le numéro 24/1942 puis par déclaration reçue au greffe le 6 août suivant sous le numéro 24/1964, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] 1 a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 3 septembre 2024, le juge de la mise en état a joint ces instances.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé de :

'Vu les articles 32, 122, 568, 789 et 794 CPC,

Vu les articles 10-1, 14, 15 et 42 de la loi du 10/07/1965,

Vu les pièces communiquées,

— Infirmer l’ordonnance du 11/07/2024 prise par la juge de la mise en état du TJ La Rochelle ;

En conséquence :

— Débouter la SCI ARTCOL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Juger irrecevable la SCI ARTCOL dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’exception de sa demande portant sur la résolution 18 ;

— La condamner à payer au SDC [6] 1 la somme de 5.000 ' à titre provisionnel en réparation de ses préjudices financiers et moraux outre la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens et dire que ces frais lui seront personnellement imputés'.

Il a soutenu que :

— les nouvelles demandes de la sci Artcol se heurtaient à l’autorité de chose jugée des précédentes décisions intervenues sur incident ;

— l’action en contestation des résolutions était prescrite ;

— ces demandes étaient irrecevables, la sci Artcol n’ayant pas qualité pour agir, l’action en sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ne pouvant pas être dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, la sci Artcom a demandé de :

'Vu les articles 1 et 2 comme 32 du code de procédure civile

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile.

DECLARER IRRECEVABLES OU FRAPPÉES DE NULLITÉ les déclarations d’appel comme les appels interjetés d’une part par déclaration au greffe du 05 août 2024 pour le compte du syndic la SAS COPRIM (RG 24/01942) et d’autre part le 06 août 2024 pour le compte du syndic SAS GROUPE LRDI (RG 24/ 01964),

SUBSIDIAIREMENT REJETER l’intégralité des prétentions de la Copropriété [6] 1 pour être infondées et CONFIRMER l’ordonnance de mise en état du 11 juillet 2024 dans son intégralité,

CONDAMNER la Copropriété [6] 1au paiement de la somme de 5.000,00 ' en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

JUGER que toutes les condamnations seront prononcées au visa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, afin que la SCI ARTCOL ne soit jamais tenue à paiement au titre des charges de copropriété'.

Elle a soutenu que :

— la déclaration d’appel, formée au nom du syndicat des copropriétaires et non de la copropriété, était irrecevable ;

— ses demandes présentées sur un fondement différent étaient recevables, l’autorité de chose jugée ne pouvant pas lui être opposée ;

— la mise en oeuvre du principe de non-immixtion du juge relevait de l’appréciation de la juridiction saisie du fond du litige.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024 adressées au président de chambre, la sci Artcolm a demandé de :

'Vu les articles 1 et 2 comme 32 du code de procédure civile

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile.

DECLARER IRRECEVABLES OU FRAPPÉES DE NULLITÉ les déclarations d’appel comme les appels interjetés d’une part par déclaration au greffe du 05 août 2024 pour le compte du syndic la SAS COPRIM (RG 24/01942) et d’autre part le 06 août 2024 pour le compte du syndic SAS GROUPE LRDI (RG 24/ 01964),

CONDAMNER la Copropriété [6] 1 au paiement de la somme de 5.000,00 ' en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

EN TANT QUE DE BESOIN, REJETER la totalité des prétentions de la copropriété et CONFIRMER l’ordonnance sur incident du 11 juillet 2024.

JUGER que toutes les condamnations seront prononcées au visa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, afin que la SCI ARTCOL ne soit jamais tenue à paiement au titre des charges de copropriété'.

Elle a soutenu la même argumentation que précédemment s’agissant de la qualité agir et de l’autorité de la chose jugée.

Par courrier du 30 décembre 2024, le président de chambre a indiqué que la cour statuerait sur ces demandes, ces dernières conclusions portant sur un moyen d’irrecevabilité ou de nullité relevant du fond.

L’ordonnance de clôture est du 30 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LES DÉCLARATIONS D’APPEL

L’article 14 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile'.

L’article 15 alinéa 1er de cette loi dispose que : 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble'.

L’article 17 alinéa 1er de cette loi précise que : 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical'. .

Aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi précitée :

'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites'.

La déclaration d’appel reçue au greffe le 5 août 2024 a été effectuée pour le compte du syndicat des copropriétaires. Il y a été mentionné représenté par la société Coprim [Localité 4], son syndic.

La seconde déclaration d’appel reçue au greffe le 6 août 2024, également effectuée au nom de ce syndicat, mentionne qu’il est représenté par la société LRDI exerçant sous le nom commercial 'Il était une fois', son syndic.

Ces déclarations d’appel effectuées pour le compte du syndicat des copropriétaires représentant la copropriété, régularisées par la mention de l’identité du nouveau syndic, sont recevables.

La fin de non recevoir de la sci Artcol sera pour ces motifs rejetée.

B – SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

1 – sur l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du code civil dispose que :

'L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité'.

La sci Artcol avait dans son assignation du 30 mars 2022 demandé de donner force exécutoire aux résolutions nos 13, 14 et 15 qui avaient selon elle été abusivement rejetées.

Elle a postérieurement modifié ses demandes, sollicitant désormais l’annulation de ces délibérations.

Par ordonnance du 24 novembre 2022 confirmée par arrêt du 20 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré prescrites ces demandes d’annulation.

La sci Artccol demande désormais de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à donner mandat au syndic pour adresser dans les 8 jours de l’obtention du mandat une lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires concernés pour :

— restituer à la copropriété les parcelles privatisées ;

— assurer la remise en état de la façade du lot 3 ;

— procéder à l’enlèvement de la plaque professionnelle.

L’article 15 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic'.

L’intimée expose fonder ses prétentions sur le respect du règlement de copropriété, afin que cesse une appropriation selon elle illicite des parties communes.

Les demandes nouvelles formées, dont le lien suffisant avec les demandes initiales n’est pas contesté, auxquelles la prescription n’est pas opposée, n’ont ni le même objet que celles déclarées prescrites, ni le même fondement.

L’autorité de chose jugée de l’ordonnance du 24 novembre 2022 et de l’arrêt confirmatif du 20 juin 2023 ne peut dès lors pas être opposée.

2 – sur la qualité à défendre du syndicat des copropriétaires

L’article 15 précité n’interdit pas à un copropriétaire d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il n’appartient pas à la juridiction de la mise en état de se prononcer sur le bien fondé des prétentions formées.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires, défendeur à l’action, a nécessairement été informé de l’exercice de celle-ci.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera pour ces motifs confirmée en ce en ce qu’elle a déclaré recevables les nouvelles demandes de la sci Artcol.

C – SUR LA DEMANDE DE PROVISION

L’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable à la date de l’ordonnance contestée dispose notamment que :

'Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…]

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522".

L’appelant demande paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation ultérieure de son préjudice résultant de demandes selon lui manifestement irrecevables.

En raison de la recevabilité des demandes nouvelles de la sci Artcol, le syndicat des copropriétaires ne peut pas se prévaloir d’une créance indemnitaire non sérieusement contestable détenue sur l’intimée.

L’ordonnance sera pour ces motifs confirmée ce qu’elle a rejeté cette demande de provision.

D – SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

E – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié n’y avoir lieu de faire application de ces dispositions.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE recevables les déclarations d’appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] 1 ;

CONFIRME l’ordonnance du 11 juillet 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Rochelle ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] 1aux dépens d’appel ;

REJETTE les demandes présentées devant la cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,