07/10/2025

ARRÊT N°2025/344

N° RG 24/02019 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QJDM

IMM AC

Décision déférée du 26 Avril 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

( 22/02470)

M GUICHARD

[P] [C]

S.A.S. [Localité 11] AU CHARBON

C/

[P] [C]

[F] [K]

S.A.S. [Localité 11] AU CHARBON

CONFIRMATION

RENVOI DEVANT LE

TJ DE [Localité 11]

Grosse délivrée

le

à

M^e Lisa MILI

M^e Kamel BENAMGHAR,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE (RG 24/2019) ET INTIMEE (RG 24/2023)

Madame [P] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Kamel BENAMGHAR, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE (RG 24/2019) ET APPELANTE (RG 24/2023)

S.A.S. [Localité 11] AU CHARBON

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lisa MILI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [F] [K] [F] [K], président de la SAS [Localité 11] AU CHARBON.

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Lisa MILI, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseillère, chargée du rapport et S. MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 1er juin 2020, Madame [P] [C] a donné à bail commercial à la société [Localité 11] au Charbon (la société TAC), dont le président est M. [F] [K], des locaux dans un immeuble en copropriété situés [Adresse 9] et [Adresse 6] à [Adresse 10] ([Adresse 2]) pour l’exploitation d’une activité de restauration rapide.

Le preneur a sollicité du bailleur l’autorisation d’installer un extracteur.

Le bailleur bien qu’ayant donné son accord, devait à son tour obtenir l’autorisation de la copropriété.

Les travaux d’installation de l’extracteur ont été réalisés en août 2020 mais par assemblée générale du 06 octobre 2020, la copropriété a refusé l’installation de l’extracteur.

Par acte du 26 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [P] [C] aux fins de la voir condamner à l’enlèvement de l’extracteur.

La société TAC a procédé au démontage de l’extracteur puis l’a remis en place en décembre 2021.

Par exploit d’huissier du 10 janvier 2022, Madame [P] [C] a saisi le juge des référés afin qu’il soit enjoint à la société TAC de déposer l’extracteur et de la voir condamner au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé du 28 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné à la société TAC de déposer l’extracteur et remettre en état les lieux et l’a condamnée au paiement de la somme de 18 000 euros à titre de provision. La société TAC a relevé appel de cette ordonnance sauf en ce qu’elle a ordonné la dépose de l’extracteur.

Le 5 avril 2022, une saisie-attribution a été pratiquée sur les comptes de la société [Localité 11] au Charbon.

L’extracteur a été déposé par la société TAC le 14 avril 2022.

Par acte d’huissier de justice du 17 mai 2022, la Sas TAC a fait assigner Madame [P] [C] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour demander la résiliation à ses torts du bail commercial du 1er juin 2020 en raison de son manquement à son obligation de délivrance ainsi que le versement de dommages et intérêts.

Par acte du 20 octobre 2022, Madame [C] a fait assigner M. [F] [K], président de la société Toulouse au Charbon, devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de le voir condamner in solidum avec la société Toulouse au Charbon au paiement des sommes dues par la société au titre de l’arriéré de loyer.

Ces procédures ont été jointes.

Par jugement du 26 avril 2024 le tribunal judiciaire de Toulouse a :

Prononcé aux torts de Madame [P] [C] la résiliation du bail du 1 juin 2020.

Débouté la société SAS [Localité 11] Au Charbon de ses demandes indemnitaires.

Invité les parties à s’expliquer sur le sort des loyers et l’indemnité d’occupation due jusqu’au jugement.

Invité la société TAC à produire les données comptables de son exploitation.

Condamné à compter du présent jugement la société [Localité 11] Au Charbon à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges mensuels jusqu’au jour de la restitution des lieux et de leur restitution à Madame [C].

Réservé à statuer sur le surplus.

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 10 juin 2023 à 8 H 30 et fait injonction à Madame [C] de conclure pour cette date.

Par déclaration du 13 juin 2024, Madame [P] [C] a relevé appel du jugement en ce qu’il a :

Prononcé aux torts de Madame [P] [C] la résiliation du bail du 1 juin 2020

Invité les parties à s’expliquer sur le sort des loyers et l’indemnité d’occupation due jusqu’au jugement

Réservé à statuer sur le surplus

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/2019.

Par déclaration du 13 juin 2024, la SAS [Localité 11] au charbon a relevé appel du jugement en ce qu’il a :

Débouté la société SAS [Localité 11] Au Charbon de ses demandes indemnitaires,

Condamné à compter du présent jugement la société [Localité 11] Au Charbon à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges mensuels jusqu’au jour de la restitution des lieux et leur restitution à Madame [C]

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/2023.

Par ordonnance du 12 août 2024, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 24/2019 et 24/2023 et dit que ces instances seront désormais appelées sous le seul numéro 24/2019.

La clôture est intervenue le 16 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 30 juin 2025 à 9h30.

Exposé des prétentions et des moyens

Vu les conclusions d’appelante n°2 notifiées par RPVA le 12 décembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [P] [C] demandant de :

Reformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 26 avril 2024 en ce qu’il prononce la résiliation du bail du 1er juin 2020 aux torts de [P] [C];

Rejeter toute demande de la SAS [Localité 11] Au Charbon tendant à la résiliation du bail aux torts de [P] [C], au 1er juin 2020 et à toute autre date ;

Sur les demandes indemnitaires du preneur

Prononcer l’irrecevabilité en appel des demandes de la SAS [Localité 11] Au Charbon tendant à la condamnation de [P] [C] à payer les sommes de 6.325,27€ en remboursement de l’achat de divers matériels de cuisine et 50.000€ au titre de la perte d’exploitation;

Confirmer le jugement en ce qu’il déboute la SAS [Localité 11] Au Charbon de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

Rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires de la SAS [Localité 11] Au Charbon en cause d’appel ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Confirmer le jugement en ce qu’il condamne la SAS [Localité 11] Au Charbon au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jugement dont appel jusqu’à la restitution des locaux ;

Rejeter les prétentions contraires de la SAS [Localité 11] Au Charbon à ce titre ;

Par évocation, en cas de réformation sur la résiliation du bail au 1er juin 2020:

Condamner la SAS [Localité 11] Au Charbon à payer à [P] [C] la somme de 77.539,67€ à parfaire des charges de 2023 et 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022 et capitalisation de ceux échus depuis plus d’une année ;

Condamner [F] [K] à payer à [P] [C], solidairement avec la SAS [Localité 11] Au Charbon, la somme précitée de 77.539,67€ à parfaire des charges de 2023 et 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022 et capitalisation de ceux échus depuis plus d’une année ;

Condamner [F] [K] à payer à [P] [C] la somme de 2.531,77€ au titre du solde de l’indemnité d’article 700 du CPC allouée en référé, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022 et capitalisation de ceux échus depuis plus d’un an;

En toute hypothèse, sur les frais et dépens :

Condamner la SAS [Localité 11] Au Charbon et [F] [U] [R] à payer solidairement à [P] [C] la somme de 12.000€ par application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel sous la même solidarité ;

Rejeter toute prétention contraire, ainsi que toute demande contraire de la SAS [Localité 11] Au Charbon et d'[F] [K]

Vu les conclusions d’appelant n°2 et d’intimé n°2 notifiées par RPVA le 22 mai 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la société [Localité 11] au Charbon et Monsieur [F] [X] de :

Recevoir la société [Localité 11] Au Charbon en son appel et le déclarer bien fondé,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de la SAS TAC,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné à compter du présent jugement la société TAC à verser une indemnité d’occupation égale montant des loyers et des charges mensuels jusqu’au jour de la restitution des lieux et leur restitution à Mme [C].

Statuant de nouveau :

Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er juin 2020 conclu entre Madame [C] et la société TAC,

Juger qu’aucun loyer ne sera dû à compter du jugement de première instance jusqu’à la remise des clés effectuées le 3 juin 2024,

Condamner Madame [P] [C] à verser la somme de 84 423,67€ au titre du préjudice matériel subi pat la SAS [Localité 11] Au Charbon,

Condamner Madame [P] [C] à la somme de 18 700 euros au titre de la perte d’exploitation,

Condamner Madame [P] [C] à la somme de 61 152€ au titre de la perte de la valeur du fonds de commerce retenue à hauteur de la valeur du droit au bail pour un local de même type, et a minima de la somme de 20 776 euros,

Mettre hors de cause Monsieur [F] [X] à titre personnel en sa qualité de Président de la société,

Rejeter l’intégralité des demandes de Madame [C],

Condamner Madame [P] [C] à verser à la SAS [Localité 11] Au Charbon la somme de 5.000€ par application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamner Madame [P] [C] à verser à Monsieur [F] [X] la somme de 2.000€ par application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Motifs

— Sur la demande de résiliation du bail

La société TAC poursuit la résiliation du bail en faisant valoir que l’absence d’autorisation du syndicat des copropriétaires pour l’installation d’un extracteur, la prive de la possibilité d’évacuer les fumées et donc d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle.

Madame [C] soutient que la locataire s’est engagée en connaissance de l’état des locaux, sans exiger du bailleur l’autorisation de poser un extracteur, cette demande étant intervenue postérieurement à la signature du bail.

Elle ajoute que l’absence de dispositif d’évacuation ne fait pas obstacle à l’exploitation du fonds et qu’elle n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance.

Elle reproche au tribunal d’avoir statué ultra petita en prononçant la résolution du bail dès l’origine alors que le preneur ne sollicitait que la résiliation du bail sans rétroactivité.

En l’espèce, les parties se sont engagées par un contrat daté du 1er juin 2020 par lequel Madame [C] a donné à bail commercial à la société TAC des locaux destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration sur place et à emporter sans vente d’alcool.

Au paragraphe relatif aux charges et conditions, il est précisé que 'le preneur prendra les lieux loués dans l’état ou ils se trouvent actuellement, tel que constaté dans l’état des lieux, et notamment avant la transformation envisagée par le preneur sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état, ni adjonction d’équipements supplémentaires autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts.'

Il résulte néanmoins des éléments débattus et notamment d’échanges de SMS que le contrat de bail, bien que daté du 1er juin n’a été effectivement signé par les parties que courant septembre 2020. Néanmoins, il n’est pas contesté que le bail a pris effet au 1er juin, date à laquelle le preneur a pris possession des lieux.

La cour constate en outre que postérieurement à la prise d’effet du bail, la société TAC a sollicité la pose d’une hotte, que cette demande a été transmise au syndic qui l’a inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale du 15 juillet 2020, date à laquelle cette résolution n’a pas été soumise au vote à défaut de quorum.

Il résulte d’un courriel adressé par Madame [C] au syndic que la bailleresse, présumant que l’autorisation serait donnée, a néanmoins donné à sa locataire l’autorisation d’effectuer les travaux; le dispositif d’extraction a été posé courant août 2020.

Lors de l’assemblée générale du 6 octobre 2020, la résolution tendant à voir autoriser la pose du dispositif d’extraction par la SAS TAC a été rejetée.

La copropriété a alors sollicité de Madame [C] la suppression des installations non autorisées et, à la demande de sa bailleresse, la société TAC a procédé au démontage de l’installation le 8 avril 2021, avant la remettre en place, puis en exécution d’une ordonnance de référé du 28 février 2022 qui l’avait condamnée sous astreinte à démonter l’installation, de procéder à un nouveau démontage;

Le bail commercial avec une clause de destination visant une activité de restauration, sans aucune autre restriction que l’absence de vente d’alcool, impose au bailleur de délivrer un local équipé d’un dispositif d’extraction et il ne peut être soutenu comme le fait désormais la bailleresse que le preneur demeure en mesure d’exploiter son fonds dans les locaux puisqu’il a la possibilité de servir des préparations froides, sans cuisson.

En l’espèce, si le preneur a accepté de prendre les locaux en l’état, la bailleresse n’a néanmoins jamais contesté qu’il devait disposer d’un système d’extraction compatible avec son activité, a accepté qu’il procède aux travaux nécessaires sans délai et sans attendre l’autorisation de la copropriété qu’elle avait sollicitée à cette fin.

A défaut d’avoir obtenu cette autorisation, qui seule permettait au locataire de disposer d’un local conforme à la destination contractuelle du bail, la bailleresse n’a pas satisfait à son obligation de délivrance.

C’est donc à juste titre que le tribunal a prononcé la résiliation du bail à ses torts.

La cour observe en outre que c’est à tort que Madame [C] reproche au tribunal dans le corps de ses écritures d’avoir statué ultra petita statué en fixant au 1er juin 2020, date de la signature du bail les effets de la résiliation qu’il a prononcée puisque le jugement dont appel prononce la résiliation du bail du 1er juin 2020 sans fixer rétroactivement la date de ses effets, . En tout état de cause, la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation puisque le jugement déféré ne comporte aucune disposition ayant fixé rétroactivement les effets de la résiliation. A défaut de précision sur ce point dans le dispositif de la décision, les effets de la résiliation ont été fixés par le jugement déféré à la date à laquelle elle a été prononcée

.

— Sur la demande de paiement des loyers et indemnités d’occupation.

Le premier juge a sursis à statuer sur la demande de paiement des loyers formée par Madame [C] après avoir relevé que la bailleresse n’ayant pas satisfait à son obligation de délivrance, il pouvait être estimé qu’aucun loyer, ni indemnité d’occupation, n’étaient dus depuis l’origine, mais qu’il était également possible de soutenir au regard de l’occupation et de l’exploitation des lieux par le preneur, que ce dernier était débiteur de loyers ou d’une indemnité pour la période où il a disposé des lieux. Les parties ne s’étant pas expliquées sur ce point, il a estimé qu’il convenait d’ordonner la réouverture des débats pour leur permettre de le faire.

Madame [C] a sollicité l’infirmation de cette disposition dans sa déclaration d’appel du 13 juin 2024, mais ne l’a pas fait dans le dispositif de ses conclusions dans lesquelles elle ne forme pas non plus de demande de paiement des loyers ou d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au jugement puisqu’elle se borne à demander la condamnation de la société TAC au paiement des loyers et charges mais uniquement en cas de réformation sur la résiliation du bail.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que l’appelant doit, dans le dispositif de ses conclusions, mentionner qu’il demande l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ou l’annulation du jugement.

En l’absence de prétention à ce titre dans le dispositif des conclusions de l’appelante, la disposition du jugement qui a sursis à statuer et invité les parties à s’expliquer sur le sort des loyers et de l’indemnité d’occupation sera confirmée. Pour les mêmes raison, la disposition qui a réservé à statuer sur le surplus sera également confirmée.

— Sur les demandes indemnitaires du preneur

La société TAC sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 84 423, 67 € au titre de son préjudice matériel, la somme de 18 700 € au titre de la perte d’exploittaion et celle de 61 152 € ou a minima de 20 776 € au titre de la perte de la valeur du fonds de commerce.

La cour observe néanmoins, que si la société TAC, appelante à titre principal a bien visé dans sa déclaration d’appel, les chefs de dispositif qui l’ont débouté de ses demandes indemnitaires et 'condamné à compter du présent jugement à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges mensuels jusqu’au jour de la restitution des lieux et de leur restitution à Madame [C]', aucune demande d’infirmation du jugement, ni aucune demande indemnitaire n’a été formée par la société TAC dans ses premières écritures signifiées le 12 décembre 2024.

En effet, dans le dispositif de ses premières conclusions, la société TAC et M.[K] se bornaient à solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, la mise hors de cause de M.[K] et le rejet des demandes formées par Madame [C], outre une indemnité de 5000 € à la charge de cette dernière au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes indemnitaires susvisées n’ont été formées que dans ses conclusions n° 2 signifiées le 21 mai 2025, après l’expiration tant du délai qui lui était imparti en qualité d’appelante dans le dossier RG 24/2023 que dans celui qui lui était imparti en qualité d’intimé dans le dossier RG 24/2019.

Ces demandes, en ce qu’elles n’ont pas été formées dans les premières écritures de la société TAC sont irrecevables

La cour qui n’est saisie par la société TAC d’aucune demande indemnitaire conformes aux exigences de la procédure d’appel, ne peut que confirmer le jugement qui a débouté la société TAC de ses demandes indemnitaires.

Pour les mêmes raisons, la cour n’étant saisie d’aucune demande d’infirmation de cette disposition dans les premières conclusions de la société TAC, la disposition du jugement qui a condamné la société TAC au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges mensuels jusqu’au jour de la restitution des lieux à Madame [C] sera confirmée.

Eu égard au sens de la décision, chacune des parties supportera la charge des dépens exposés en cause d’appel et il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision en toutes ses dispositions,

Ordonne le renvoi du dossier au tribunal judiciaire de Toulouse pour qu’il soit statué sur les chefs de demandes qui n’ont pas été déférés à la cour et qui ont été réservés par le jugement dont appel,

Dit que chacune des parties supportera les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel

Déboute les parties de leur demandes formées au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,

.