Arrêt N°2024/176

VAG

N° RG 22/01706 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FZPX

[P]

C/

[Z]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 24 MAI 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PAUL (REUNION) en date du 08 NOVEMBRE 2022 suivant déclaration d’appel en date du 28 NOVEMBRE 2022 rg n° 11-22-171

APPELANT :

Monsieur [E] [C] [N] [P]

C/O SELAS FIDAL, [Adresse 2]

[Localité 4](REUNION)

Représentant : M^e Héloïse SAÏAH de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [Y] [Z]

C/O VICTOIRE IMMOBILIER [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Hanna ALIBHAYE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 22 JUIN 2023

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 février 2024 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de M^me Sarah HAFEJEE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 24 mai 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

qui en ont délibéré,

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Mai 2024.

Greffier : Sarah HAFEJEE

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 12 août 2019, M. [Y] [Z] a donné à bail à M. [E] [P], une maison de 5 pièces sise [Adresse 3] [Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.800 euros hors charges. Certains travaux étaient stipulés à la charge du locataire en contrepartie de la gratuité d’un mois et demi de loyer.

Par courrier du 26 août 2019, M. [E] [P] signalait au mandataire du bailleur, la société Victoire Immobilier, une fuite d’eau dans le cellier, l’impossibilité de fermer à clef le portail et la porte d’entrée ainsi que le faible approvisionnement d’eau chaude.

Par courriel du 27 août 2019, la société Victoire Immobilier indiquait à M. [E] [P] qu’il ne lui appartenait pas de choisir les entreprises qui intervenaient pour les réparations prises en charge par le bailleur.

Par courrier du 13 septembre 2019, M. [E] [P] signalait à la mairie de [Localité 7] une infestation des bois du garage et de l’appentis par les termites. Le même jour, il réclamait auprès de la société Victoire Immobilier le dossier de diagnostic technique du logement.

Par courrier du 1er octobre 2019, M. [E] [P] sollicitait le remboursement de dépenses de remise en état à hauteur de 4005,10 euros. Par courriers des 8 octobre 2019 et 23 janvier 2020, il signalait des infiltrations.

Par ordonnance de référé du 25 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul, saisi par M. [E] [P], a ordonné une expertise.

Par courrier du 13 octobre 2020, la société Victoire Immobilier rappelait à M. [E] [P] que le paiement des factures d’intervention était conditionné au choix de l’entreprise par le mandataire du bailleur suite au signalement du problème par le locataire.

L’expert judiciaire, M. [F] [U], a déposé son rapport le 25 janvier 2021.

Par acte d’huissier du 11 février 2022, M. [Y] [Z] faisait délivrer à M. [E] [P] un congé pour reprise au bénéfice de sa fille.

Par acte d’huissier du 28 mars 2022, M. [E] [P] a fait assigner M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul.

M. [E] [P] a quitté le logement le 30 juin 2022.

Par jugement du 8 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul a statué en ces termes :

« REJETTE la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [E] [P],

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 295 euros (deux cent quatre-vingt quinze euros) au titre du remboursement des travaux réalisés en début de bail,

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 2 800 euros (deux mille huit cents euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 20 085,63 euros (vingt mille quatre-vingt cinq euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2022,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties,

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. »

Par déclaration du 28 novembre 2022, M. [E] [P] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juin 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 28 février 2023, M. [E] [P] demande à la cour de :

« 1. INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Y] [Z] à payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau de ce chef

CONDAMNER M. [Y] [Z] à payer à M. [E] [P] la somme de 28 980 € à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis.

2. INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Y] [Z] à payer la somme de 295 € au titre du remboursement des travaux réalisés en début du bail.

Statuant à nouveau de ce chef

CONDAMNER M. [Y] [Z] à payer à M. [E] [P] la somme de 5 062,90 € et subsidiairement celle de 2 051 € au titre du remboursement des travaux réalisés en début de bail et lors de la fuite d’eau du 19 septembre 2019.

3. CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Y] [Z] à payer à M. [E] [P] la somme de 2 800 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

4. INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [E] [P] à payer la somme de 20 085,63 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2022

Statuant à nouveau de ce chef

JUGER que l’arriéré locatif au 30 juin 2022 est de 19 091,33 € et DEBOUTER M. [Y] [Z] de toute demande de condamnation excédant ce montant.

Le DEBOUTER de toute autre demande.

5. INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [E] [P] de ses demandes au titre de son préjudice moral, au titre des frais irrépétibles et a dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

Statuant à nouveau de ce chef

CONDAMNER M. [Y] [Z] à payer à M. [E] [P] :

' la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

' la somme de 4 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure ainsi qu’aux entiers frais et dépens qui comprendront le coût du PV de constat d’huissier du 30 août 2019, les frais d’expertise judiciaire ainsi que les émoluments de l’article A. 444-32 du Code de Commerce. »

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— que les nombreux désordres constatés constituent autant de critères d’indécence du logement : désordres électriques, infestation par les termites et la pourriture cubique, absence de ventilation naturelle et/ou VMC dans les toilettes et salles de bains, infiltrations importantes dans le couloir desservant les chambres ainsi qu’en toiture de varangue lors d’épisodes pluvieux, défaut de clos et couvert ;

— que le défaut d’étanchéité de la toiture de la terrasse lui a causé un trouble de jouissance ;

— que c’est parce que nombre d’équipements n’étaient pas en bon état de fonctionnement et certains comportaient une atteinte à la sécurité physique ou à la santé qu’il a été amené, à la suite de son entrée dans les lieux à procéder au remplacement de ceux qui ne fonctionnaient pas, ou/et étaient vétustes et rouillés (évier, hotte aspirante, plaque de cuisson, serrures, robinetterie, baignoire, ballon d’eau chaude, porte toilette termitée) ; que le bailleur a expressément accepté de prendre en charge les frais engagés pour changer le ballon d’eau chaude ;

— qu’il a subi des troubles de jouissance importants qu’il apparaît raisonnable de fixer à hauteur de 30 % du loyer ;

— que le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas justifié.

***

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 29 mai 2023, M. [Y] [Z] demande à la cour de :

« – CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

o Rejeté la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [E] [P],

o Condamné Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 2 800 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

o Ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

— RECEVOIR Monsieur [Z] en son appel incident ;

— JUGER que son appel incident est recevable et bien-fondé ;

Par voie de conséquence :

— INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

o Condamné Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

o Condamné Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 295 euros au titre du remboursement des travaux réalisés en début de bail,

o Condamné Monsieur [E] [P] à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 20 085,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2022,

o Débouté les parties de toutes leurs autres demandes

Statuant à nouveau :

— DEBOUTER Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONSTATER la mauvaise foi caractérisée de Monsieur [P] ;

— DIRE n’y avoir lieu à la réparation d’un quelconque préjudice de jouissance;

— DIRE n’y avoir lieu à la condamnation de Monsieur [Z] au paiement de la somme de 295 euros au titre du remboursement des travaux réalisés en début de bail ;

— CONDAMNER Monsieur [P] au paiement de la somme de 20 300,33 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er juin 2022 au Bailleur ;

— CONDAMNER Monsieur [P] au paiement de la somme de 10 000 euros pour procédure abusive au profit du bailleur ;

— CONDAMNER Monsieur [P] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens pour la procédure de première instance ;

— CONDAMNER Monsieur [P] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens pour la procédure d’appel. »

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— que le locataire n’a jamais pu prouver le manque de diligences du bailleur alors même que ce dernier n’a jamais cherché à se défaire de ses obligations et n’a cessé de mandater des prestataires pour répondre aux sollicitations excessives du locataire ;

— que le rapport d’expertise visé par M. [E] [P] a été réalisé de façon non contradictoire par un de ses amis, M. [H] ;

— que M. [E] [P] a décidé de se faire justice à lui-même et à opérer des travaux et des compensations selon son bon vouloir sans obtenir l’autorisation préalable du propriétaire ; qu’il ne démontre pas plus le caractère d’urgence des travaux réalisés ;

— qu’il a subi un préjudice à la fois moral et financier du fait de la longueur de la procédure, de l’acharnement du locataire à son endroit et du retard dans le paiement des loyers lui occasionnant des difficultés de trésorerie certaines.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Il ressort suffisamment du rapport d’expertise judiciaire du 25 janvier 2021 :

que les désordres électriques allégués sont inexistants ou mineurs, sans risque sur les personnes ;

qu’il n’existe pas de VMC dans les toilettes de l’extension de la villa, sans que ce défaut ne rende le logement indécent ;

que le logement n’est pas étanche à l’eau par pluies et vents exceptionnels ;

que les serrures défectueuses ont été remplacées par les soins du locataire.

S’agissant des espèces nuisibles et parasites, il ressort à la fois du dit rapport et du rapport de la société RL Détection du 17 décembre 2019 :

que des infestations de termites sont constatées dans les huisseries du dégagement, l’ameublement et les huisseries de la chambre 3 et le revêtement mural de l’abri de jardin ;

que des champignons lignivores dégradent les poutres de la varangue.

L’infestation d’espèces nuisibles et parasites ainsi que le défaut de clos et de couvert suffisent à démontrer que M. [Y] [Z] a engagé sa responsabilité contractuelle, conformément aux dispositions précitées.

Au vu des éléments précités et des pièces produites, il convient de fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [E] [P] à la somme de 7.000 euros, au paiement de laquelle M. [Y] [Z] sera condamné.

Sur la demande de remboursement de travaux

L’article 1222 du code civil dispose qu’après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Comme l’explique M. [E] [P] lui-même dans ses écritures, seule l’urgence des travaux peut justifier l’initiative du locataire non autorisé.

En l’espèce, il convient donc de condamner M. [Y] [Z] à rembourser les seuls travaux urgents diligentés par son locataire, dûment justifiés, à savoir :

la remise en état des serrures pour assurer le clos, à hauteur de (993+102,30+44=) 1139,30 euros ;

la pose d’un ballon d’eau chaude, à hauteur de 980 euros (la facture de 316 euros étant postérieure et ne correspondant pas à la fourniture d’eau chaude) ;

le remplacement de la porte des toilettes infestée de termites pour 460 euros ;

l’intervention pour fuite d’eau pour 129 euros ;

soit un total de 2.708,30 euros.

Sur la demande de loyers et charges impayés

M. [Y] [Z] ne produit pas de justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 1209 euros contestée par son locataire. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative définitive de 20.300,33 euros et de condamner M. [E] [P] au paiement de la somme de 19.091,33 euros.

La compensation sera ordonnée d’office entre les créances respectives des parties jusqu’à due concurrence.

Sur les autres demandes

M. [E] [P] sollicite le paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral mais ne formule aucune explication sur ce point dans ses écritures et ne produit aucun élément à ce titre. Le rejet de cette demande sera en conséquence confirmé, de même que la condamnation à la restitution du dépôt de garantie, qui fait l’objet d’un accord des parties.

Enfin, M. [Y] [Z] étant condamné à paiement, il échoue à établir que M. [E] [P] ait abusé de son droit d’agir en justice.

M. [Y] [Z], qui succombe au principal, sera tenu aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de constat d’huissier du 30 août 2019 et d’expertise judiciaire. L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 8 novembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul en ce qu’il a :

rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [E] [P],

condamné M. [Y] [Z] à payer à M. [E] [P] la somme de 2.800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

L’infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [Y] [Z] à payer à M. [E] [P] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Condamne M. [Y] [Z] à payer à M. [E] [P] la somme de 2.708,30 euros à titre de remboursement de travaux ;

Condamne M. [E] [P] à payer à M. [Y] [Z] la somme de 19.091,33 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties jusqu’à due concurrence ;

Condamne M. [Y] [Z] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de constat d’huissier du 30 août 2019 et d’expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT