04/09/2025

ARRÊT N°411/2025

N° RG 23/02558 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PSPV

JCG / CD

Décision déférée du 12 Juin 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de toulouse ( 22/01034)

N. TORRES

[U] [R]

[W] [F] [S]

C/

[Z] [I]

[O] [I] épouse [I]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [U] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier D’ARDALHON DE MIRAMON de la SELARL AUXILIUM, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [W] [F] [S] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier D’ARDALHON DE MIRAMON de la SELARL AUXILIUM, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [X] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2018 avec effet au 1er décembre 2018, M. [Z] [I] et Mme [O] [I] ont donné à bail à M. [U] [G] [R] et Mme [W] [F] [S] épouse [R] un appartement meublé de type T2 sis au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 820 euros et 50 euros de provision sur charges soit 870 euros au total.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2019, M et Mme [I] ont donné congé aux fins de reprise personnelle à leurs locataires pour la date du 30 novembre 2019.

Parallèlement, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 août 2019, M.[U] [G] [R] et Mme [W] [F] [S] épouse [R] ont donné congé à leurs bailleurs à la date du 9 septembre 2019 et ont remis les clés a la même date.

lls ont par la suite fait procéder à un constat d’huissier pour démontrer l’inoccupation des lieux durant plusieurs mois.

Par acte du 11 février 2021, M. [U] [G] [R] a fait assigner M. [Z] [I] et Mme [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin d’entendre :

— condamner solidairement M. [Z] [I] et Mme [O] [I] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la déloyauté de son bailleur et la violation des dispositions du bail ;

— dire et juger que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution ;

— condamner solidairement M. [Z] [I] et Mme [O] [I] à payer à M. [U] [G] [R] une indemnité de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les y condamner en tous les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 12 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— reçu l’intenvention volontaire de Mme [W] [F] [S] épouse [R] ;

— déclaré non valide le congé pour reprise signifié à M. [U] [G] [R] et Mme [W] [F] [S] épouse [R] le 23 juillet 2019 par M. [Z] [I] et Mme [O] [I] avec effet au 30 novembre 2019 ;

— condamné in solidum M. [Z] [I] et Mme [O] [I] à payer à M. [U] [G] [R] et Mme [W] [F] [S] épouse [R] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice né de l’exécution déloyale du contrat de bail les ayant liés ;

— débouté M. [Z] [I] et Mme [O] [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné M. [Z] [I] et Mme [O] [I] à verser à M. [U] [G] [R] et Madame [W] [F] [S] épouse [R] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] [I] et Mme [O] [I] aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de distraction des dépens formée par M^e Olivier d’Ardalhon, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise du logement pour y installer la fille de M et Mme [I] n’était pas justifié et que le congé pour reprise n’avait donc pas été donné valablement.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice, le premier juge a estimé que les éléments produits rendaient difficile la démonstration d’un réel préjudice de M et Mme [R] lié au déménagement, à la réinstallation et au surcoût de loyers, ces derniers ayant en outre résilié eux-mêmes le bail de manière anticipée et ayant eu la volonté de quitter l’appartement avant d’y être contraints.

Il a considéré que le congé donné par les bailleurs avait obligé les locataires à anticiper leur départ des lieux loués, et ce même si les bailleurs produisaient deux attestations de M. [T], agent immobilier, indiquant se souvenir que M. [R] était venu dès le mois de juin 2019 lui demander de rechercher pour lui un nouvel appartement dans la mesure où il n’était pas satisfait de l’appartement de M et Mme [I]. Il a estimé que le préjudice subi devait être ramené à de plus justes proportions et condamné les bailleurs au paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Par déclaration en date du 12 juillet 2023, M. [U] [G] [R] et Madame [W] [F] [S] épouse [R] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a condamné in solidum M. [Z] [I] et Mme [O] [I] à payer à M. [U] [G] [R] et Mme [W] [F] [S] épouse [R] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice né de l’exécution déloyale du contrat de bail les ayant liés.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 11 octobre 2023, M.[U] [G] [R] et Madame [W] [F] [S] épouse [R], appelants, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en qu’il a condamné M. et Mme [I] à indemniser M. et Mme [R] du préjudice subi du fait de l’exécution déloyale du contrat de bail ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. et Mme [I] à indemniser M. et Mme [R] à concurrence de 2 000 euros et 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant à nouveau sur ces deux points :

* condamner in solidum M. et Mme [I] à payer à M. et Mme [R] la somme de 14.280 euros en réparation du préjudice né de l’exécution déloyale du contrat de bail les ayant liés ;

* condamner M. et Mme [I] à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 3000 euros au titre de la procédure d’appel ;

* condamner M. et Mme [I] à tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du nouveau code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Olivier d’Ardalhon en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M et Mme [R] font valoir que la somme allouée par le tribunal ne couvre pas les frais exposés par eux au titre des seuls frais de justice et du temps passé, et surtout que cette somme ne répare pas l’intégralité du préjudice réellement subi.

Ils exposent que, contraints de se reloger, ils ont passé le mois d’août à chercher un bien disponible avant la rentrée scolaire et universitaire et qu’ils n’ont donc pas, à proprement parler, fait le choix d’un logement de standing supérieur mais pris ce qui était encore disponible sur le marché pour demeurer au centre-ville, à savoir un logement avec un loyer supérieur pour une superficie identique dans lequel ils sont restés jusqu’au mois de février 2021.

Ils sollicitent l’allocation de la différence entre les montants des deux loyers ( 1250 € / 670 € ) sur une période de seize mois, outre 5000 € au titre des préjudices moraux et matériels dûs au déménagement précipité, soit une somme totale de 14.280 €.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 12 décembre 2023, M. [Z] [I] et Mme [O] [I], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 12 juin 2023 ;

— condamner M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [I] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le caractère abusif de l’appel ;

— les condamner à payer à M. et Mme [I] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour.

M et Mme [I] rappellent dans quelles conditions ils ont donné congé à M et Mme [R] et les raisons médicales pour lesquelles leur fille n’a en définitive pas pu occuper l’appartement litigieux.

Ils soutiennent que M et Mme [R] n’avaient pas l’intention de rester dans les lieux qu’ils auraient quittés même si un congé ne leur avait pas été délivré pour le 30 novembre 2019, comme l’a attesté à deux reprises M. [T], agent immobilier, et comme le confirme le congé anticipé qu’ils ont eux-mêmes donné le 9 août 2019 pour le 9 septembre 2019.

Par ailleurs, ils critiquent sur divers points les éléments de préjudice allégués par M et Mme [R].

Ils précisent que bien que n’ayant pas été entendus dans leurs explications, ils avaient décidé d’accepter le jugement de première instance afin de mettre fin à une instance qui n’aurait jamais dû être engagée, pensant qu’il en serait de même pour M et Mme [R], mais que ces derniers ont fait le choix de saisir la cour au moyen de conclusions ne contenant aucun élément nouveau par rapport à la procédure de première instance. Ils sollicitent en conséquence la confirmation du jugement entrepris sur le montant des dommages et intérêts alloués aux locataires tout en réclamant des dommages et intérêts en raison du caractère abusif et dommageable de l’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M et Mme [R]

Même s’ils persistent à soutenir que le congé délivré à M et Mme [R] était sincère et que c’est en raison des périodes de confinement et des problèmes de santé de leur fille que cette dernière n’a pas pu occuper le logement litigieux, M et Mme [I] ne critiquent pas le jugement dont appel en ce que le congé pour reprise a été déclaré non valide.

Il incombe à M et Mme [R] de rapporter la preuve du préjudice direct et certain qu’ils ont subi du fait de cette exécution déloyale du contrat de bail.

M et Mme [I] produisent deux attestations conformes aux dispositions des articles 201 et 202 du code de procédure civile, établies par M. [L] [T], agent immobilier, démontrant selon eux que M et Mme [R] n’avaient pas l’intention de rester dans les lieux loués et qu’ils les auraient quittés même si un congé ne leur avait pas été délivré le 23 juillet 2019 pour le 30 novembre 2019 :

* attestation du 02 juin 2022 : 'Je soussigné [L] [T] atteste sur l’honneur que fin juin 2019, M. [U] [R] m’a informé qu’il souhaitait quitter l’appartement de M. [I] du [Adresse 6]. Il louait cet appartement depuis le 30 novembre 2018 et il souhaitait que je lui trouve une nouvelle location’ (pièce n° 3) ;

* attestation du 07 décembre 2022 : 'Suite à l’attestation sur l’honneur faite le 2 juin 2022, je souhaite apporter une précision à ma déclaration.

Je confirme que M. [I] m’avait fait part de son intention de récupérer l’appartement à l’expiration du bail pour y loger sa fille. Il souhaitait donner officiellement congé aux locataires.

J’ai informé M. [I] que les locataires m’avaient demandé de me mettre en recherche d’une nouvelle location, idéalement dans le [Adresse 7]. En effet, ils n’étaient pas satisfaits de l’appartement. Cette demande m’a été faite fin juin 2019" (pièce n° 10).

Ces attestations dont il ressort que les locataires avaient l’intention de quitter les lieux loués avant même la délivrance du congé du 23 juillet 2019 sont corroborées par le fait que M et Mme [R] ont eux-mêmes donné congé à leurs bailleurs quelques jours plus tard, par lettre recommandée du 9 août 2019, et loué un nouvel appartement à compter du mois de septembre 2019.

Par ailleurs, le préjudice constitué par la différence entre le montant du loyer de l’appartement [I] et celui du loyer du nouvel appartement pris en location par M et Mme [R] à compter du mois de septembre 2019 n’est pas établi dans la mesure où ces derniers, en donnant eux-mêmes congé pour le 9 septembre 2019, se sont privés du délai supplémentaire de presque trois mois dont ils auraient pu disposer pour trouver un appartement similaire avec un loyer du même montant , et où ils ne démontrent pas qu’il n’existait pas sur le marché de tels logements.

Enfin, les préjudices moraux et matériels dus au déménagement précipité doivent être relativisés dès lors que le bail du 29 novembre 2018 portait sur un logement meublé, par principe plus aisé à déménager qu’un appartement non meublé, et que, là encore, le caractère quelque peu précipité du déménagement résulte du choix personnel de M et Mme [R].

Dans ces conditions, le premier juge a fait une juste appréciation du préjudice essentiellement moral subi par M et Mme [R] en leur allouant la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, l’appel diligenté par M et Mme [R] ne peut être qualifié d’abusif du seul fait de son mal fondé. Aucun abus dans l’exercice de la voie de recours n’est caractérisé à leur encontre. Il semble plutôt qu’ils se soient mépris sur la portée de leurs droits. M et Mme [I] doivent en conséquence être déboutés de leur demande de dommages et intérêts à leur encontre.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M et Mme [I] doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, le décision entreprise n’étant pas critiquée sur ce point.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance. M et Mme [R] doivent être déboutés de leur demande supplémentaire formée au titre de la procédure de première instance.

M et Mme [R], parties principalement perdantes en cause d’appel, seront condamnés aux dépens d’appel.

M et Mme [I] sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. M et Mme [R] seront donc tenus de leur payer la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M et Mme [R] ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 12 juin 2023.

Y ajoutant,

Déboute M et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif.

Condamne M et Mme [R] aux dépens d’appel.

Condamne M et Mme [R] à payer à M et Mme [I] la somme de 1200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M et Mme [R] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

I. ANGER P. BALISTA