14/05/2025

ARRÊT N° 25/209

N° RG 23/01519

N° Portalis DBVI-V-B7H-PM6Y

SL – SC

Décision déférée du 06 Février 2023

TJ de TOULOUSE – 20/00879

A. KINOO

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 14/05/2025

à

M^e Gilles SOREL

M^e Nicolas DALMAYRAC

M^e Laura VIALLARD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

SCI MARINA-ROMAIN

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ IMMEUBLE [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la Sarl ACANTYS IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Le 20 mars 2015, Maître [D] [F], notaire, a reçu l’acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] (31), à la requête de la Société civile immobilière (Sci) Alcaraz, laquelle était propriétaire de l’intégralité de l’immeuble et a entendu le soumettre au régime de la copropriété avant la mise en vente des lots.

L’immeuble a été divisé en 4 lots numérotés de 1 à 4.

— Lot n°1 : une réserve située au rez-de-chaussée du bâtiment A, à laquelle ont été attachés les 77/1000 tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 137/1000 tantièmes spéciaux du bâtiment A,

— Lot n°2 : un local professionnel situé au rez-de-chaussée des bâtiments A et B, auquel ont été attachés les 485/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, les 80/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A et les 1000/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment B,

— Lot n°3 : un appartement situé au rez-de-chaussée, premier et deuxième étages du bâtiment A avec les 437/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 781/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A,

— Lot n°4 : un cellier situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, avec les 1/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 2/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A.

Par acte authentique du 20 mars 2015, la Sci Alcaraz a vendu à M. [P] [Z] les lots n°3 et n°4.

Cet acte stipule en page 19 : « Il est expressément convenu que si dans l’avenir le vendeur ou le propriétaire du lot 2 souhaite modifier la toiture actuelle du bâtiment B dont il détiendra l’intégralité des millièmes, et que cette modification entraîne la création d’une toiture-terrasse, le propriétaire du lot n°3 aura la jouissance exclusive et privative de cette terrasse.

Le tout aux conditions suivantes :

— obtention par le propriétaire du bâtiment B de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires sur les travaux à réaliser ;

— obtention par le propriétaire du bâtiment B des autorisations d’urbanisme en la matière purgées de tous recours ;

— réalisation effective par le propriétaire du bâtiment B d’une toiture terrasse dont les caractéristiques techniques permettront de manière effective une utilisation par le propriétaire du lot n°3. Ces prescriptions étant établies par un architecte ou un homme de l’art.

Il est ici expressément précisé que le propriétaire du bâtiment B n’a pas d’obligation de réaliser une telle modification de toiture en toiture-terrasse et n’a pas non plus l’obligation de réaliser une toiture-terrasse qui puisse être effectivement utilisée par le propriétaire du lot 3.

Ce que le propriétaire du lot 3 reconnaît expressément.

Il est convenu que le règlement de copropriété devra faire l’objet d’un modificatif afin de constater cette situation de manière officielle aux frais de l’acquéreur.'

Par acte authentique du 30 octobre 2015, la Sci Marina-Romain a acquis de la Sci Alcaraz les lots n°1 et n°2, local professionnel dans lequel est exploitée une boulangerie.

Cet acte stipule en page 10 les mêmes clauses que celles reprises ci-dessus dans l’acte authentique de vente au profit de M. [Z].

A la suite d’un sinistre catastrophe naturelle de type grêle survenu au mois de mai 2016, M. [M] [C], gérant de la Sci Marina-Romain, et M. [P] [Z] ont envisagé la réhabilitation de la toiture surplombant le local commercial et l’aménagement d’un toit-terrasse.

M. [P] [Z] a présenté à la Sci Marina-Romain M. [X] [A], exerçant sous le nom 'Entreprise [A] – Maçonnerie générale’ avec le Siren 334 853 918, pour la réalisation des travaux.

Une demande de permis de construire a été déposée le 20 avril 2017 par M. [C], pour la dépose de la couverture existante (côté habitation) et création d’une toiture terrasse, et dépose partielle de la couverture fibrociment et remplacement par une couverture de type DC12 de teinte identique à l’existant, modification d’une fenêtre existante en porte fenêtre donnant accès à la toiture-terrasse.

Ce permis de construire a été accordé par arrêté municipal du 30 mai 2017.

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 17 juillet 2017.

Le 21 septembre 2017, le conseil de M. [C] a fait part à M. [P] [Z] que, faute pour lui de confirmer la concession à son client d’un espace de l’ordre de 30 m² sur le devant de la terrasse à la jonction du deuxième toit pour lui permettre d’installer ses climatiseurs et autres engins d’évacuation, M. [C] ne procéderait pas à l’aménagement du toit-terrasse de façon à ce qu’il puisse être utilisé par M. [P] [Z].

Par courriers, non daté pour l’un, et daté du 27 septembre 2017 pour l’autre, M. [P] [Z] et son conseil ont répliqué que M. [Z] avait accepté de financer les travaux pour moitié, soit la somme de 12.464 euros, que les termes de l’acte authentique de vente ayant permis l’acquisition du lot n°3 ne mentionnaient aucune restriction quant à la jouissance de la toiture-terrasse litigieuse, pas plus que la création de locaux techniques sur cette dernière.

La conciliation initiée par M. [P] [Z] a été infructueuse.

Le 14 mars 2018, la Sci Marina-Romain a informé M. [P] [Z] de ce qu’elle renonçait à aménager le toit plat en toit terrasse. Elle a demandé à M. [Z] de justifier du paiement des 10.000 euros à l’artisan de façon à être en mesure de rembourser cette somme à M. [Z].

M. [P] [Z] a fait assigner la Sci Marina-Romain et son gérant M. [C], ainsi que M. [A] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins de voir condamner l’entreprise [A] à achever les travaux d’aménagement sous peine d’astreinte, et de condamner solidairement, ou à défaut in solidum, M. [C] à titre personnel et en sa qualité de gérant de la Sci Marina-Romain, ainsi que la Sci Marina-Romain à lui payer la somme de 1.600 euros à valoir sur ses préjudices, outre celle de 336,09 euros en remboursement des frais d’huissier.

Par ordonnance du 29 mai 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a ordonné une mesure de médiation, qui a échoué.

Par ordonnance du 11 décembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a dit n’y avoir lieu à référé, en présence d’une contestation sérieuse.

Par acte du 17 février 2020, M. [P] [Z] a fait assigner la Sci Marina-Romain devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de condamnation de cette dernière à déposer les travaux illégalement entrepris et à remettre les lieux en l’état sous astreinte, et à lui payer la somme de 11.126 euros au titre des travaux préfinancés auprès de l’entreprise [A], outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte du 8 juillet 2020, M. [P] [Z] a fait appeler en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7].

Par ordonnance du 26 octobre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Suite à la vente d’un lot à M. [L] [W], représentant 77/1000è, les trois copropriétaires se sont réunis en assemblée générale le 22 décembre 2020. Des résolutions n°9, 10, 11 et 12 ont été prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2020 tendant à :

— résolution n°9 : autoriser de finir l’isolation de la toiture avec du goudron afin de protéger le bâtiment et stopper les dégradations causées par les intempéries,

— résolution n°10 : autoriser que soit condamnée l’ouverture de la porte fenêtre de M. [Z] donnant sur le toit,

— résolution n°11 : autoriser le passage d’un expert afin de constater les travaux effectués au niveau de l’ouverture de la porte fenêtre et vérifier qu’ils n’ont pas endommagé la structure du bâtiment,

— résolution n°12 : autoriser l’installation des moteurs des chambres froides et des tuyaux d’évacuation d’air sur la toiture.

Par acte du 22 février 2021, M. [P] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’annulation des résolutions n°9, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2020.

La jonction de ces procédures a été ordonnée le 17 juin 2021.

Par un jugement du 6 février 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Sci Marina-Romain à procéder à la dépose des travaux illégalement entrepris en exécution du permis de construire en date du 30 mai 2017 ainsi qu’à la remise en état d’une nouvelle couverture conforme à la coupe de projet figurant sur la fiche PCMI3A de la demande du permis de construire déposée le 21 avril 2017 auprès de la Mairie de [Localité 7], sous astreinte de 100 euros par jour pendant 3 mois à compter du 100ème jour suivant la signification du présent jugement,

— débouté la Sci Marina-Romain de sa demande de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires la dépose de travaux illégalement entrepris et la remise en état d’une nouvelle toiture identique à la précédente aux frais partagés par moitié entre les parties,

— condamné la Sci Marina-Romain à verser à M. [P] [Z] la somme de 11.126 euros en remboursement des travaux préfinancés,

— annulé la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] du 22 décembre 2020,

— débouté M. [P] [Z] de sa demande d’annulation des résolutions n°10, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] du 22 décembre 2020,

— débouté M. [P] [Z] de sa demande indemnitaire,

— débouté la Sci Marina-Romain de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la Sci Marina-Romain aux dépens, dont distraction au profit de M^e Nicolas Dalmayrac, sans qu’il y ait lieu de prévoir par anticipation les frais d’exécution,

— condamné la Sci Marina-Romain à verser à M. [P] [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Marina-Romain à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Acantys Immobilier, la somme de 2.000 euros,

— écarté l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était requise pour la réalisation des travaux de toiture-terrasse, ce qui n’avait pas été le cas, et que ces travaux ne respectaient pas la convention conclue entre M. [Z] et la Sci Marina-Romain ; qu’il devait donc être fait droit à la demande de M. [Z] tendant à voir la Sci Marina-Romain condamnée à procéder à la dépose des travaux illégalement entrepris ainsi qu’à la remise en état d’une nouvelle couverture.

Il a considéré qu’il était démontré que la Sci Marina-Romain s’était engagée à rembourser à M. [Z] la somme versée par lui à l’artisan au titre des travaux de toiture-terrasse.

Il a jugé que les résolutions n°9 à 12 ne devaient pas être votées à la majorité qualifiée ni à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Il a considéré que la résolution n°9 consistait en l’autorisation d’achever des travaux irréguliers, non ratifiés par l’assemblée générale et dont la démolition a été ordonnée ; que cette résolution, qui poursuivait un but distinct de la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, devait être annulée.

Il a considéré qu’en revanche, il n’était établi aucun abus de majorité concernant les résolutions n°10, 11 et 12.

— :-:-:-

Par déclaration du 26 avril 2023, la Sci Marina-Romain a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a :

— condamnée à procéder à la dépose des travaux illégalement entrepris en exécution du permis de construire en date du 30 mai 2017 ainsi qu’à la remise en état d’une nouvelle couverture conforme à la coupe de projet figurant sur la fiche PCMI3A de la demande du permis de construire déposée le 21 avril 2017 auprès de la Mairie de [Localité 7], sous astreinte de 100 euros par jour pendant 3 mois à compter du 100ème jour suivant la signification du jugement,

— débouté la Sci Marina-Romain de sa demande de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires la dépose des travaux illégalement entrepris et la remise en état d’une nouvelle toiture identique à la précédente aux frais partagés par moitié entre les parties,

— condamnée à verser à M. [P] [Z] la somme de 11.126 euros en remboursement des travaux préfinancés ;

— annulé la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] du 22 décembre 2020,

— déboutée de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

— condamnée au dépens dont distraction au profit de Maître Dalmayrac outre au règlement à M. [P] [Z] de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la Sarl Acantys Immobilier la somme de 2.000 euros.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 novembre 2023, la Sci Marina-Romain, appelante, demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a :

* condamné la Sci Marina-Romain à déposer les travaux et remettre en état la nouvelle couverture conformément aux plans du permis de construire sous astreinte,

* condamné la Sci Marina-Romain à payer à M. [Z] la somme de 11.126 euros en remboursement des travaux préfinancés,

* annulé la résolution n°9 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020,

* condamné la Sci Marina-Romain à verser la somme de 3.000 euros à M. [Z] et celle de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de procédure et l’a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau,

— déclarer M. [Z] irrecevable à agir,

Subsidiairement,

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Encore plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la résolution n°12 serait annulée,

— enjoindre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, de déposer les travaux illégalement entrepris et de remettre en état une nouvelle toiture identique à la précédente, aux frais partagés par moitié entre la Sci Marina-Romain et M. [Z],

— condamner M. [Z] à payer à la concluante la somme de 7.000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que M. [Z] n’a pas d’intérêt ni de qualité à agir, car il a vendu ses lots à M. [U] et Mme [B] par acte du 28 juillet 2022, aussi :

— il n’a plus de qualité à poursuivre la dépose des travaux et l’installation d’une nouvelle couverture ;

— s’agissant de la demande d’annulation des délibérations de l’assemblée générale, l’action appartient à celui qui était propriétaire au moment de la délibération, sous réserve d’une clause de subrogation dans l’acte de vente ; or, M. [Z] ne produit pas l’acte de vente de ses lots, malgré une sommation de communiquer.

Sur le fond, elle fait valoir que c’est M. [Z] qui a proposé de financer une partie des travaux en vue de l’aménagement en toiture terrasse, et que c’est lui qui s’est rapproché de M. [A] ; qu’il s’agissait d’une opération illicite, en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, et qu’aucun droit de jouissance privative n’a été conféré à M. [Z].

Elle soutient qu’une partie de l’accord initialement trouvé consistait à laisser une partie de la toiture terrasse à l’usage de la Sci Marina-Romain, ce que M. [Z] a ensuite refusé.

Elle fait valoir qu’il appartient à M. [Z] de réclamer à M. [A] le remboursement de la somme de 11.126 euros qu’il lui a versée, si tant est qu’il n’ait pas déjà récupéré cet argent.

Elle estime que les résolutions de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ne doivent pas être annulées, en l’absence de fraude ou d’abus de majorité. Elle soutient que les conditions de majorité ont été respectées.

Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts, estimant que c’est M. [Z] qui a fait volte-face et s’est montré harcelant.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 février 2025, M. [P] [Z], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— donner acte à M. [Z] que suite à la vente de ses lots, il n’entend pas poursuivre la dépose des travaux et l’installation d’une nouvelle couverture,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* débouté la Sci Marina-Romain de l’ensemble de ses demandes,

* condamné la Sci Marina-Romain à rembourser à M. [P] [Z] la somme de 11.126 euros représentant les travaux préfinancés par ce dernier auprès de l’entreprise [A],

* prononcé la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ayant autorisé à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 l’isolation de la toiture par du goudron,

* condamné la Sci Marina-Romain à verser à M. [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la Sci Marina-Romain aux dépens,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* débouté M. [P] [Z] de sa demande d’annulation des résolutions n°10, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 7] du 22 décembre 2020,

* débouté M. [P] [Z] de sa demande indemnitaire,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Sci Marina-Romain au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues,

— prononcer la nullité de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ayant autorisé à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de l’ouverture de la porte fenêtre de M. [Z] donnant sur le toit,

— prononcer la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ayant autorisé à la majorité qualifiée de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965, le passage d’un expert afin de vérifier les travaux effectués au niveau de l’ouverture de la porte fenêtre,

— prononcer la nullité des résolutions n°12 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ayant autorisé à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’installation des moteurs des chambres froides et des tuyaux d’évacuation d’air sur la toiture,

— condamner la Sci Marina-Romain au paiement d’une juste somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Il soutient qu’à partir du moment où la Sci Marina-Romain a décidé de modifier la toiture du bâtiment B en toiture-terrasse, celle-ci aurait dû être affectée d’un droit de jouissance privatif exclusif au bénéfice de M. [Z]. Il fait valoir qu’il s’agissait d’un projet commun aux deux seuls copropriétaires. Il conteste qu’il ait été prévu que la toiture-terrasse accueille les moteurs des chambres froides de la boulangerie. Il estime que les travaux n’ayant pas été validés par l’assemblée générale sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait, et qu’il peut en demander l’arrêt, ainsi que la démolition des ouvrages déjà réalisés ; que cependant, n’étant plus propriétaire du bien en litige, il ne maintient pas cette demande ; qu’en revanche, il demande le remboursement par la Sci Marina-Romain de la somme de 11.126 euros qu’il a payée.

S’agissant de la nullité de l’assemblée générale du 22 décembre 2020, il soutient qu’il est recevable à agir, car il était propriétaire opposant. Sur le fond, il soutient que les résolutions n°9 à 12 ne sont qu’une tentative de faire ratifier a posteriori par l’assemblée générale une situation illégale susceptible d’engendrer une condamnation devant le tribunal judiciaire de Toulouse, et qu’elles ont été prises dans le seul intérêt de la Sci Marina-Romain et constituent donc un abus de majorité.

Il se prévaut d’un préjudice économique et moral.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7], intimé, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et infondées,

— prendre acte de ce que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son syndic professionnel en exercice la société Immo de France [Localité 9] [Localité 6] s’en remet à l’appréciation de la cour quant au sort des travaux entrepris sur la toiture,

— rejeter toutes demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 7] représenté par son syndic professionnel en exercice la société Immo de France [Localité 9] [Localité 6],

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que le toit terrasse est une partie commune spéciale dont les mille millièmes sont attachés au lot n°2. Il s’en remet à l’appréciation de la cour quant au sort des travaux entrepris sur cette toiture.

Il soutient que les résolutions n°9 à 12 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 sont valables, car les règles de majorité ont été respectées et qu’elles ont été prises dans le seul intérêt de la copropriété.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 10 mars 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dépose des travaux et l’installation d’une nouvelle couverture :

M. [Z] n’est plus copropriétaire dans l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 7]. En effet, par acte authentique du 28 juillet 2022, il a vendu à M. [J] [U] et Mme [O] [G] le lot n°3 et le lot n°4.

Suite à la vente de ses lots, il n’entend pas poursuivre la dépose des travaux et l’installation d’une nouvelle couverture par la Sci Marina-Romain.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la Sci Marina-Romain à procéder à la dépose des travaux illégalement entrepris en exécution du permis de construire en date du 30 mai 2017 ainsi qu’à la remise en état d’une nouvelle couverture conforme à la coupe de projet figurant sur la fiche PCMI3A de la demande du permis de construire déposée le 21 avril 2017 auprès de la Mairie de [Localité 7], sous astreinte.

Il y a lieu de donner acte à M. [Z] de ce qu’il ne maintient pas sa demande de dépose des travaux et d’installation d’une nouvelle couverture.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 9 à 12 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 :

Sur la recevabilité :

Vu l’article 31 du code de procédure civile.

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En tant que copropriétaire opposant, M. [Z] a agi en annulation des résolutions n° 9 à 12 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020. Il a engagé l’action le 22 février 2021, avant la vente de ses lots. Il avait donc alors qualité à agir.

Il a vendu ses lots par acte authentique du 28 juillet 2022, selon notification de transfert de propriété effectué par le notaire au syndic. La Sci Marina-Romain fait valoir que sa qualité à agir ne subsiste pas si une clause de subrogation est prévue à l’acte de vente au profit des acquéreurs. Or, M. [Z] ne produit pas aux débats cet acte authentique de vente. Dès lors, il ne justifie pas avoir encore qualité à agir.

Infirmant le jugement dont appel, M. [Z] sera déclaré irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n°9 à 12 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020.

Sur la demande de remboursement de la somme de 11.126 euros :

Sur la recevabilité :

Vu l’article 31 du code de procédure civile.

M. [Z] fait valoir qu’il a versé la somme de 11.126 euros au constructeur. Il a qualité et intérêt à agir en remboursement de cette somme qu’il dit avoir payée.

Il sera déclaré recevable en sa demande de remboursement de la somme de 11.126 euros.

Sur le fond :

Les deux copropriétaires se sont mis d’accord pour entreprendre les travaux de toiture terrasse sur le bâtiment B, ainsi qu’il résulte du courrier du 4 avril 2017 qui est signé de M. [Z] et de M. [C], et qui indique :

'Ce jour, après une réunion entre les copropriétaires M. [Z] et M. [C], il a été décidé de la réalisation d’une toiture-terrasse pour le bâtiment B dont la couverture a été grêlée en mai 2016. M. [C], propriétaire du bâtiment B dont il détient l’intégralité des millièmes, a donné son accord à la société [A] pour la rénovation de la couverture et la création d’une toiture-terrasse. M. [Z], qui conformément à l’acte authentique, aura la jouissance exclusive et privative de cette terrasse, s’engage à participer à hauteur de moitié du prix des travaux, soit 12.646 euros.'

M. [Z] justifie avoir payé la somme de 11.126 euros à M. [A], par chèques (pièces 16 et 17 de M. [Z]).

Les travaux ont commencé. Finalement, le toit-terrasse n’est pas terminé et sécurisé, et la résolution n°10 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 demande à M. [Z] de bien vouloir condamner l’ouverture de la porte-fenêtre donnant sur le toit, la résolution n°12 donnant quant à elle l’autorisation à la Sci Marina-Romain d’installer les moteurs des chambres froides et les tuyaux d’évacuation d’air sur la toiture en respectant les normes de bruit.

Il apparaît qu’il y a eu un différend entre la Sci Marina-Romain et M. [Z] concernant la jouissance exclusive de la terrasse. Par courrier du 21 septembre 2017, la Sci Marina-Romain a soutenu que les parties avaient convenu de concéder à la Sci un espace de l’ordre de 30 m² sur le devant de la terrasse à la jonction du deuxième toit pour lui permettre d’installer ses climatiseurs et autres engins d’évacuation.

M. [Z] a refusé, au motif que son acte authentique de vente prévoyait qu’il aurait la jouissance exclusive du toit-terrasse.

La Sci Marina-Romain a alors informé M. [Z] le 14 mars 2018 qu’elle renonçait à aménager le toit plat en toit-terrasse, et lui a demandé de justifier du paiement des 10.000 euros à l’artisan de façon à ce qu’elle soit en mesure de rembourser cette somme à M. [Z].

Il apparaît ainsi que cette participation de M. [Z] aux travaux de toiture-terrasse était la contrepartie de la jouissance exclusive par M. [Z] du toit-terrasse, et que compte tenu du fait que le toit plat n’a pas été aménagé en toit-terrasse, la Sci Marina-Romain s’est engagée à lui rembourser les sommes qu’il avait versées à M. [A].

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sci Marina-Romain à payer à M. [Z] la somme de 11.126 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Z] :

M. [Z] qui indique avoir obtenu sa mutation professionnelle en cours d’instance soutient qu’il a eu des difficultés pour vendre son bien compte tenu des procédures en cours, et s’est vu contraint de payer un loyer sur son lieu de résidence pendant de nombreux mois. Il ajoute que s’il avait joui d’une toiture-terrasse, ceci aurait augmenté la valeur vénale de son bien. Il invoque un préjudice économique et un préjudice moral. Il réclame la somme de 10.000 euros toutes causes de préjudice confondues.

Néanmoins, il ne produit pas de justificatifs de son préjudice économique ni des tracas et soucis qu’il aurait éprouvés.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le débouté de la Sci Marina-Romain de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Bien que la Sci Marina-Romain ait fait appel du chef du jugement l’ayant déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, aucune des parties à l’instance d’appel ne formule une quelconque critique à l’encontre de ce chef de jugement dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul lie la cour, de sorte que ces dispositions ne peuvent qu’être confirmées sans examen au fond en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La Sci Marina-Romain, partie perdante en appel, sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera condamnée à payer à M. [Z] la somme de 3.000 euros et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 6 février 2023, sauf en ce qu’il a :

— condamné la Sci Marina-Romain à procéder à la dépose des travaux illégalement entrepris en exécution du permis de construire en date du 30 mai 2017 ainsi qu’à la remise en état d’une nouvelle couverture conforme à la coupe de projet figurant sur la fiche PCMI3A de la demande du permis de construire déposée le 21 avril 2017 auprès de la Mairie de [Localité 7], sous astreinte de 100 euros par jour pendant 3 mois à compter du 100 jour suivant la signification du présent jugement,

— annulé la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] du 22 décembre 2020,

— débouté M. [P] [Z] de sa demande d’annulation des résolutions n°10, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] du 22 décembre 2020,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Donne acte à M. [Z] de ce qu’il ne maintient pas sa demande de dépose des travaux et d’installation d’une nouvelle couverture ;

Déclare M. [Z] irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n°9 à 12 de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ;

Le déclare recevable en sa demande de remboursement de la somme de 11.126 euros ;

Condamne la Sci Marina-Romain aux dépens d’appel ;

La condamne à payer à M. [Z] la somme de 3.000 euros et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

.