Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07773 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRIS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14] – RG n° 18/06935

APPELANT

Monsieur [E] [M]

né le 28 novembre 1928 à [Localité 13] (77)

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représenté par M^e Alexandre CHEVALLIER de la SELEURL EQUITEO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1473

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] représenté par son syndic le Cabinet MICHAU, SAS immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 389 300 575

C/O Cabinet MICHAU

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 98

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [M] est propriétaire d’un appartement, au 10ème étage (lot n° 1163) bénéficiant d’une terrasse, au sein du bâtiment 3 de l’immeuble, régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 2], dont le syndic est la société anonyme Cabinet Michau.

Faisant valoir que divers aménagements de nature à mettre hors de service le système de désenfumage de l’immeuble ont été réalisés à une date indéterminée sur la gaine d’extraction débouchant en toiture à jouissance privative de M. [M], notamment par l’obturation de la sortie d’origine de la gaine de désenfumage haute des paliers et l’obturation du dispositif de désenfumage de l’escalier tel qu’il a été établi par l’architecte conseil du syndicat, la société anonyme Cabinet Michau, syndic de l’immeuble, a soumis au vote de l’assemblée générale du 29 mars 2018 les travaux relatifs au rétablissement du dispositif de désenfumage de l’escalier du palier du 10ème étage et de la gaine gaz du bâtiment B 4, selon dossier joint à la convocation par l’entreprise ATEC, pour un montant TTC de 31.677,25 € (dont 18.040 € TTC de maçonnerie), ou par l’entreprise SAPA pour un montant TTC de 17.259 € (résolution n° 19).

Trente-six copropriétaires sur trente-sept représentant 2.421 /2.433 tantièmes ont voté pour, M. [M] a voté contre et un copropriétaire s’est abstenu.

Les résolutions 19.2, 19.3, 19.4 et 19.5 subséquentes relatives à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, au contrat de maîtrise d''uvre, au vote des honoraires du syndicat, au financement et à la répartition de l’appel de fonds pour travaux ont, quant à elles, été adoptées à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, soit trente-huit copropriétaires représentant 2.435 tantièmes.

Par acte du 13 juin 2018, M. [M] a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler dans toutes ses composantes la résolution n°19 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2018.

Par jugement du 9 février 2021 le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré recevable l’action en nullité de la résolution 19 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5],

— débouté M. [M] de sa demande en annulation de la résolution 19-1 et des sous-résolutions subséquentes n°19-2 à 19-5 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 de la copropriété du [Adresse 4],

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande en dommages et intérêts,

— condamné M. [M] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 4000 € par application de l’article 700 du même code,

— débouté M. [M] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. [M] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 21 avril 2021.

Par ordonnance du 11 mai 2022 (RG 22/03866), le délégué du premier président de la présente cour, vu l’urgence, a :

— rejeté les exceptions d’incompétence et d’irrecevabilité soulevées par M. [M] ;

— condamné M. [M], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, à laisser accès à la terrasse située au 10ème étage de l’immeuble B3 de l’appartement lot n° 1163 afin de permettre la réalisation des travaux de rétablissement du dispositif de désenfumage de l’escalier du palier du 10ème étage et de la gaine de gaz du bâtiment B4 tels qu’adoptés aux termes de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 et actualisés en leur quantum aux termes de l’assemblée générale du 30 juin 2021 pour une durée de huit semaines minimum prolongée en cas de journées d’intempéries ou d’événements exceptionnels, et ce à compter de la date de démarrage des travaux qui sera notifiée à M. [M] à tout le moins huit jours avant, et ce par acte d’huissier ou courrier recommandé avec accusé de réception, cet accès étant consenti au bénéfice du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, en qualité de maître de l’ouvrage, ainsi qu’au maître d''uvre désigné et les entreprises chargées de l’exécution des travaux ;

— condamné M. [M] aux dépens du référé, qui comprendront les frais d’exécution et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme supplémentaire de 4.000€ par application de l’article 700 du même code ;

— rejeté toute autre demande.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été révoquée le 10 juin 2025 pour être à nouveau clôturée ce même jour.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 10 janvier 2025 par lesquelles M. [M], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, à :

— le déclarer recevable en son appel ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement rendu le 09 février 2021 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a notamment :

« DÉCLARE recevable l’action en nullité de la résolution 19 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 l’mmeuble sis [Adresse 10] » ;

— infirmer le jugement rendu le 09 février 2021 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a :

« DÉBOUTE Monsieur [E] [M] de sa demande en annulation de la résolution 19-1 et des sous-résolutions subséquentes n°19-2 à 19-5 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 la copropriété du [Adresse 11],

CONDAMNE Monsieur [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO en application de l’article 699 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [E] [M] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE l’exécution provisoire. »

Et statuant à nouveau,

— annuler dans toutes ses composantes la résolution n°19 et les résolutions subséquentes 19-1 à 19-5 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2018 ;

— enjoindre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à remettre les lieux dans leur état avant travaux, dans l’hypothèse où les travaux relatifs à la résolution n°19 et ses résolutions subséquentes 19-1 à 19-5 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2018 seraient réalisés, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui payer la somme de 10.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à toute participation au règlement d’une indemnisation, d’une astreinte ou de dommages et intérêts mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ;

Vu les conclusions notifiées le 29 janvier 2025 par lesquelles syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 15], intimé, invite la cour, au visa des articles 15, 16, 564 et 803 alinéa 3 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à :

— révoquer l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2025,

Subsidiairement,

— rejeter des débats les conclusions n°3 de l’appelant signifiées par M. [M] le 10 janvier 2025 ainsi que les pièces numérotées 36 à 38 communiquées le même jour.

En tout état de cause,

— juger M. [M] irrecevable en sa contestation des résolutions n°19-2 à 19-5 adoptées lors de l’Assemblée Générale du 28 mars 2018 et en son allégation tirée d’une absence de mise en concurrence des entreprises.

— juger M. [M] tant irrecevable, que mal fondé en sa demande d’injonction de remise en état des lieux dans leur état avant travaux sous astreinte de 500 € par jour de retard.

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande en annulation de la résolution 19-1 et des sous-résolutions subséquentes n°19-2 à 19-5 de l’Assemblée Générale du 29 mars 2018.

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner M. [M] à lui payer les sommes suivantes :

10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi toutes causes confondues et à raison d’une procédure abusive et vexatoire,

8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] aux entiers dépens, tant de première instance, que d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Olivier Bernabe, Avocat aux offres de droit, et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation des résolutions

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [M] n’a été opposant qu’à la résolution n° 19-1, de sorte qu’il est irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n° 19-2 à 19-5.

Il soutient par ailleurs que l’appelant allègue pour la première fois en cause d’appel d’un moyen nouveau tiré de l’absence de mise en concurrence des entreprises et qu’il s’agit d’une prétention nouvelle irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

M. [M] allègue qu’un copropriétaire qui s’est opposé à une décision doit être considéré comme s’opposant automatiquement aux résolutions prises consécutivement à cette décision, peu important qu’il ait voté en faveur de ces dernières.

Il soutient que, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux et que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si le fondement juridique est différent.

Sur le moyen tiré de l’absence de de qualité d’opposant aux résolutions n° 19-2 à 19-5

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Il est constant que M. [M] a voté en faveur de ces résolutions et il est dès lors irrecevable à les contester. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur le moyen tiré d’une prétention nouvelle

Selon l’article 564 du code de procédure civile « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Il résulte de l’article 565 du même code que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

L’article 566 du même code dispose que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

Il n est pas contesté qu’en première instance M. [M] a demandé l’annulation de la résolution n° 19-1. Aucune disposition du code de procédure civile n’interdit à une partie de développer des moyens nouveaux en appel au soutien de ses prétentions et contrairement à ce que soutient le syndicat, ce moyen nouveau tiré de l’absence de mise en concurrence des entreprises n’est pas une prétention.

La demande d’annulation de la résolution n° 19-1 est donc recevable ; le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur l’annulation de la résolutions n° 19-1 de l’assemblée générale du 29 mars 2018

Au soutien de son moyen tiré de l’absence de mise en concurrence des entreprises, M. [M] allègue que les travaux ont été votés pour un montant de 31 677,25 euros dont 18 040 euros de maçonnerie sans mise en concurrence alors que le plafond du montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence était obligatoire était de 5 000 euros. Il fait valoir qu’il n’existe aucune disposition légale interdisant à une nouvelle entreprise d’intervenir sur des travaux exécutés et réceptionnés par une autre entreprise, même si ces travaux se trouvent toujours sous garantie décennale.

Le syndicat des copropriétaires allègue que la partie maçonnerie des travaux a bien fait l’objet d’une mise en concurrence mais que la partie maçonnerie était une intervention sous garantie décennale de la société ATEC qui avait réalisé les travaux d’étanchéité en 2017, et qu’aucune autre société n’a en conséquence accepté d’intervenir. Il souligne qu’il s’agissait par ailleurs de travaux d’urgence.

Sur ce,

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autre que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que celui de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi [n°65-557] du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

L’article 11 du décret précité mentionne que « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : (')

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (…) ».

Il est constant en l’espèce que les travaux litigieux ne constituaient pas, pour le poste étanchéité, des travaux de reprises pour des malfaçons, pris en charge dans le cadre de la garantie décennale, mais de nouveaux travaux sur un ouvrage couvert par cette garantie.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne pouvait déroger à l’obligation de mise en concurrence édictée par les textes précités, d’ordre public. Il ne démontre pas à ce titre avoir sollicité des devis auprès d’autres entreprises.

En outre, il est mal fondé à invoquer l’urgence dès lors que les travaux ont pu être votés en assemblée générale et que le poste maçonnerie a, lui, fait l’objet d’une mise en concurrence. La cour relève à ce titre que le syndic a précisément mentionné dans le corps de la résolution qu’il ne réalisait pas de mise en concurrence, non en raison de l’urgence, mais en raison de la garantie décennale en cours sur le poste étanchéité.

Par conséquent, la résolution n° 19-1 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 doit être annulée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens. Les résolutions subséquentes se trouvent donc privées d’effet, quand bien même M. [M] était irrecevable à les contester.

Sur la demande de remise en état

Sur la recevabilité de la demande

Le syndicat fait valoir que cette demande, formée pour la première fois devant la cour, doit être déclarée irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

M. [M] allègue que la réalisation des travaux sur sa terrasse par le syndicat des copropriétaires constitue la survenance d’un fait nouveau en cours de procédure.

Sur ce,

Selon l’article 564 du code de procédure civile « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Il résulte de l’article 565 du même code que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

L’article 566 du même code dispose que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

En l’espèce, la réalisation des travaux ordonnés par les premiers juges constitue un fait nouveau autorisant M. [M] a formuler, pour la première fois en cause d’appel, une demande en lien avec ce fait.

Sa demande est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

M. [J] soutient que le syndicat a exécuté les travaux en acceptant les risques inhérents à la prise d’une telle décision et qu’il n’est pas démontré que ces travaux seraient attentatoires à la sécurité des personnes dès lors qu’aucun problème n’est intervenu depuis les années 1970, date de création de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires allègue qu’accéder à la demande de l’appelant reviendrait à remettre hors service le système de désenfumage de l’immeuble et à réinstaurer un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes en cas d’incendie, et qu’il ne peut être condamné à effectuer des travaux non conformes aux normes de sécurité incendie.

Sur ce,

Ainsi que l’a à juste titre relevé le délégué du premier président de la cour dans son ordonnance du 11 mai 2022, « Il est établi au vu des différents rapports de l’Architecte du Syndicat des copropriétaires que les systèmes de désenfumage de l’immeuble sont totalement hors services et sont de nature à constituer un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes en cas d’incendie ».

Il convient par conséquent de rejeter la demande de M. [M].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [M] est à l’origine des modifications réalisées sur sa terrasse ayant eu pour conséquence la mise hors service du système de désenfumage, laquelle porte atteinte à la sécurité des personnes, et que nonobstant cette réalité il croit pouvoir s’opposer à des travaux destinés à rétablir les systèmes de désenfumage.

M. [M] conteste être à l’origine de la modification du système de désenfumage et soutient que le syndicat ne justifie pas du quantum du prétendu préjudice ni de son fondement juridique.

Sur ce,

Il ressort du dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires qu’il formule sa demande « toutes causes confondues et à raison d’une procédure abusive et vexatoire ».

Néanmoins, il n’excipe d’aucun préjudice concret justifiant une indemnisation.

Pour le surplus, la cour adopte les motifs développés par les premiers juges relatifs aux dommage et intérêts pour procédure abusive.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Néanmoins, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes de chacune des parties à ce titre.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

M. [M], gagnant son procès contre le syndicat, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 15] de sa demande en dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande en annulation des résolutions n° 19-2 à 19-5 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 ;

Annule la résolution n° 19-1 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 ;

Déclare recevable la demande de remise en état de sa terrasse par M. [M] ;

Rejette la demande de remise en état de la terrasse de M. [M] ;

Rejette la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] aux dépens de première instance et d’appel ;

Dispense M. [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens comprenant les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE