04/09/2025

ARRÊT N°515/2025

N° RG 24/01055 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QDUF

PB/ CD

Décision déférée du 23 Février 2024

Tribunal de proximité de MURET

( 23/000362)

M^me CROUZATIER-DURAND

[X] [I]

[L] [I]

C/

[O] [R]

INFIRMATION

PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [X] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [O] [R]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

E. VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 12 mai 2020, M. [O] [R] a donné mandat à la société Century 21 [J] Immobilier pour la gestion de son bien immobilier, une maison d’habitation située au [Adresse 5].

Par acte sous seing privé du 29 mai 2020, la société Century 21 [J] Immobilier a donné à bail à M. [X] [I] et Mme [L] [I] la maison d’habitation située au [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 1 100 euros.

Le 10 février 2022, la société Century 21 [J] Immobilier à adressé à M. [X] [I] et Mme [L] [I] une lettre recommandée avec accusé de réception les mettant en demeure de payer les loyers dus.

Le 22 février 2022, M. [O] [R] a adressé, par acte d’huissier, à M. [X] [I] et Mme [L] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers et charges à hauteur de 4 851,06 euros.

Le 3 novembre 2022, M. [O] [R] a adressé, par acte d’huissier, à M. [X] [I] et Mme [L] [I] un deuxième commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers et charges à hauteur 5 839,65 euros.

Le 7 mars 2023, M. [O] [R] a adressé, par acte d’huissier, à M. [X] [I] et Mme [L] [I] un troisième commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers et charges à hauteur 4 724,58 euros.

Par acte du 18 juillet 2023, M. [O] [R] a fait assigner M. [X] [I] et Mme [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret afin d’entendre prononcer la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des locataires, la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers pour la somme de 3.892,94euros,

la séquestration des meubles et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire en date du 23 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 29 mai 2020 entre d’une part M.[O] [R] représenté par la société Century 21 [J] Immobilier , et d’autre part M. [X] [I] et Mme [L] [I] ;

— ordonné en conséquence à M. et Mme [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M.[X] [I] et Mme [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [R] , pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles aux frais et périls des locataires ;

— condamné solidairement M. [X] [I] et Mme [L] [I] à verser à M. [O] [R] la somme de 482,98 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné solidairement M. [X] [I] et Mme [L] [I] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du jugement jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné solidairement M. [X] [I] et Mme [L] [I] à verser à la M. [O] [R] la somme de l 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [X] [I] et Mme [L] [I] aux dépens ;

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire.

Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a relevé que les trois commandements de payer délivrés à M. et Mme [I] n’avaient pas été absolument infructueux, que des loyers demeuraient impayés depuis plusieurs années, que les locataires ne contestaient pas les arriérés de loyers et leur récurrence, qu’ils ne respectaient donc pas l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et que cela justifiait la résiliation du bail telle que demandée par M.[R] .

Par déclaration en date du 26 mars 2024, M. [X] [I] et Mme [L] [I] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 8 mai 2025, M. [X] [I] et Mme [L] [I], appelants, demandent à la cour au visa des articles 123 et 750-1 du code de procédure civile, et la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Muret (Haute-Garonne) n°53/2024 du 23 février 2024 en toutes ses dispositions ;

statuer à nouveau,

— condamner M. [O] [R] au paiement de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. et Mme [I] estiment que la décision du tribunal est manifestement excessive au regard de la somme qui restait due et qui a été régularisée depuis cette date.

Ils font par ailleurs état de diverses difficultés imputables à l’agence Century 21 et à l’huissier de justice chargé du recouvrement des sommes dues ainsi que de l’état de santé de Mme [I].

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 9 mai 2025, M. [R], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en date du 23 février 2024 en l’ensemble de ses dispositions ;

y ajoutant,

— condamner solidairement M. [X] [I] et Mme [L] [I] à verser à M. [O] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [X] [I] et Mme [L] [I] aux entiers dépens d’appel.

Il fait valoir que les retards de paiement étaient exclusivement imputables aux locataires qui ne se sont jamais acquittés régulièrement du versement de leur loyer et ce depuis plus de deux ans, et ce sans justifier d’un quelconque manquement du bailleur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée le 15 octobre 2025, par mention au dossier, pour un changement de composition de la cour, l’affaire étant appelée à l’audience du 15 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur le fond

L’article 1728 du code civil dispose que :

' Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le paiement du loyer et des charges étant une obligation essentielle du contrat de location, l’absence de paiement du loyer constitue un manquement contractuel grave.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mai 2020 contient une clause résolutoire. Un premier commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2022 par le bailleur pour une somme de 4851,06 € , un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié pour d’autres loyers le 03 novembre 2022 pour la somme de 5839,65 € et un troisième commandement de payer a été signifié le 7 mars 2023 pour encore d’autres loyers pour la somme de 4724,58 € .

Ces commandements de payer n’ont pas été totalement infructueux, mais il en ressort qu’en un peu plus d’un an le bailleur a été contraint de faire signifier trois commandements de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement de ces loyers, alors que les locataires n’ont pas allégué de difficultés financières particulières et que M. [I] a même fait état devant le premier juge de revenus mensuels de l’ordre de 4000 à 6000 € par mois lui permettant de régler sans difficultés un loyer mensuel de 1100 € .

L’arriéré locatif s’élevait à la somme de 1650,72 € à la date du 13 décembre 2023. Le 22 décembre 2023, date de l’audience devant le premier juge, M. [I] a fait état de plusieurs virements récents dont il a été justifié en cours de délibéré.

Eu égard à la récurrence des arriérés de loyers, à la nécessité pour le bailleur de multiplier les actes d’huissier pour obtenir la régularisation de ces arriérés et au fait que ce n’est qu’en raison de la proximité de l’audience devant le juge des contentieux de la protection que M. [I] s’est décidé à effectuer les versements permettant de solder sa dette, le prononcé de la résiliation du bail par le premier juge était justifié.

Il apparaît toutefois qu’il n’y a pas eu par la suite de nouveaux incidents de paiement et que Monsieur et Madame [I] produisent un décompte non contesté par la bailleur (pièce n° 9) dont il ressort que le loyer mensuel de 1208,60 € a été régulièrement payé les cinq premiers mois de l’année 2025 et qu’il ne subsistait aucun arriéré de loyers à la date de l’audience devant la présente Cour. Compte tenu de ces éléments positifs et des graves problèmes de santé dont Mme [I] fait l’objet (pièces n° 12), la résiliation du bail ne s’impose plus à ce jour.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement dont appel en ce qui concerne la résiliation du bail, la libération des lieux, l’expulsion des locataires à défaut de libération volontaire des lieux, la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation de M. et Mme [I] au paiement de la somme de 482,98 € au titre de l’arriéré de loyers.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le jugement dont appel n’est infirmé qu’en raison du respect actuel des obligations des locataires et de l’état de santé de Mme [I].

Dans ces conditions, il serait totalement inéquitable de mettre les dépens de première instance et d’appel à la charge de M. [R] et ces dépens devront être supportés par M. et Mme [I].

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , M. et Mme [I] parties tenues aux dépens, se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret en date du 23 février 2024 sauf en ce qui concerne ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [I] aux dépens d’appel.

Condamne solidairement M. et Mme [I] à payer à M. [R] la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

Déboute M. et Mme [I] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER P. BALISTA