COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

3ème Chambre

Arrêt du Mardi 03 Décembre 2024

N° RG 22/00318 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G5QS

Décision attaquée : Jugement du Juge aux affaires familiales de CHAMBERY en date du 17 Janvier 2022, RG 20/00590

Appelante

Mme [Y] [P]

née le [Date naissance 7] 1973 à [Localité 28], demeurant [Adresse 15]

Représentée par M^e Françoise SERNEELS-SEROT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Intimé

M. [G] [R]

né le [Date naissance 13] 1969 à [Localité 27], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Alexandra KAHN, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique, tenue le 01 octobre 2024 avec l’assistance de Madame Capucine QUIBLIER, Greffière présente à l’appel des causes, au dépôt des dossiers et à la fixation de la date du délibéré,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Esther BISSONNIER, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame La Première Présidente,

— Monsieur Yann JOMIER, Conseiller,

— Madame Elsa LAVERGNE, Conseillère.

— =-=-=-=-=-=-=-=-

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [G] [R], né le [Date naissance 13] 1969 à [Localité 27] (67) et Mme [Y] [P], née le [Date naissance 7] 1973 à [Localité 28] (27) ont conclu un pacte civil de solidarité le [Date mariage 14] 2009.

Par un acte notarié reçu le 30 novembre 2009 par Me [W] [C], notaire à [Localité 23], M. [G] [R] et Mme [Y] [P] ont acquis indivisément une remise de construction traditionnelle comprenant un atelier, une partie garage,un cloisonnement pour un ancien poulailler avec terrain attenant situé dans la commune de [Localité 29] (73), lieu-dit «[Localité 18] », cadastré section B numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 12] pour un prix de 35'673 €.

Par un acte notarié reçu le 30 novembre 2009 par Me [W] [C], notaire à [Localité 23], M. [G] [R] a acquis un ancien séchoir à tabac de construction traditionnelle et diverses parcelles de terre, attenantes ou non, situées dans la commune de [Localité 29] (73), lieu-dit « [Localité 18] » et cadastrées section B numéro [Cadastre 1]'à [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] pour un prix total de 116'628 €.

Par un acte du huissier en date du 16 avril 2018, M. [G] [R] a fait notifier à Mme [Y] [P] la dissolution du pacte civil de solidarité conclu entre eux le [Date mariage 14] 2009.

Par un acte du huissier en date du 14 mai 2020, M. [G] [R] a fait assigner Mme [Y] [P] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Chambéry aux fins de partage de leur indivision.

Par un jugement en date du 17 janvier 2022, le juge aux affaires familiales de Chambéry a :

' ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existante entre M. [G] [R] et Mme [Y] [P],

' rejeté la demande de Mme [Y] [P] tendant à voir ordonner l’attribution préférentielle à son profit du bien immobilier situé dans la commune de [Localité 29] (73), lieu-dit « [Localité 18] » cadastré section B numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 12] et d’une valeur de 250'000 €,

' attribué par préférence le bien immobilier situé dans la commune de [Localité 29] (73), lieu-dit « [Localité 18] » cadastré section B numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 12] et d’une valeur de 250'000 € à M. [G] [R], à charge pour lui de payer une soulte à Mme [Y] [P],

' dit que Mme [Y] [P] est redevable vis-à-vis de l’indivision d’une indemnité d’occupation portant sur le bien immobilier indivis situé dans la commune de [Localité 29] (73), lieu-dit « [Localité 18] » cadastré section B numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 12], pour un montant mensuel de 800 € à compter du 1er septembre 2017 et jusqu’à la fin de la jouissance privative du bien, ou du partage,

' rejeté la demande de M. [G] [R] tendant à voir juger que le mobilier meublant à une valeur de 6900 € et qui devra être partagé équitablement entre les parties conformément à la liste produite en pièce numéro 23,

' dit que sont réputés appartenir indivisément à M. [G] [R] à Mme [Y] [P]:

' deux tréteaux métalliques noirs,

' des livres et documents divers,

' des cartes IGN,

' 75 pièces d’argent 10 €,

' deux grandes haches,

' une mallette multijeux,

' deux tables chevet bois/marbre,

' deux petits robots hacheurs,

' des jeux de société,

' un appareil photo bridge,

' rejeté la demande de M. [G] [R] tendant la condamnation de Mme [Y] [P] à lui restituer :

' deux tréteaux métalliques noirs,

' des livres et documents divers,

' des cartes IGN,

' 75 pièces d’argent 10 €,

' deux grandes haches,

' une mallette multijeux,

' deux tables chevet bois/marbre,

' deux petits robots hacheurs,

' des jeux de société,

' un appareil photo bridge,,

' ordonné la restitution par Mme [Y] [P] au profit de M. [G] [R] de biens meublent suivants :

' une armoire en chêne,

' un lit 1,60 m bois,

' des skis Dynastarfix low tech,

' une lampe à sel,

' un fer à repasser vapeur (neuf),

' une fontaine à eau,

' une imprimante H&B,

' une enceinte Martin,

et au besoin l’a condamnée à cette restitution,

' dit n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de restitution de Mme [Y] [P] d’une astreinte,

' dit que la restitution des biens meubles susmentionnés se fera sous la forme d’une mise à disposition au profit de M. [G] [R], avec un délai de prévenance de trois jours et que M. [G] [R] devra être accompagné d’un tiers digne de confiance,

' désigné Me [M] [J], notaire à [Localité 23], demeurant [Adresse 16], afin de rédiger l’acte de partage de l’indivision existant entre M. [G] [R] et Mme [Y] [P] conformément aux dispositions du présent jugement,

' ordonné le versement par M. [G] [R] à Me [M] [J] de la somme de 2000€ à titre provision à valoir sur la rémunération du notaire,

' dit qu’en cas d’empêchement du notaire, celui-ci pourra être remplacé par simple ordonnance sur requête rendue à la demande de la partie la plus diligente,

' rejeté la demande de M. [G] [R] tendant à la condamnation de Mme [Y] [P] à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles,

' rejeté la demande de Mme [Y] [P] tendant à la condamnation de M. [G] [R] à lui payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles,

' condamné M. [G] [R] et Mme [Y] [P] aux dépens, à hauteur de la moitié chacun et avec distraction au profit de M^e Françoise Serneels-serot,

' dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Mme [Y] [P] a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 23 février 2022 en visant l’intégralité de ses dispositions.

Par une ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Chambéry en date du 16 juin 2022, Mme [Y] [P] a été déboutée de sa demande de suspension de l’exécution provisoire.

Par une ordonnance en date du 19 janvier 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Chambéry, saisi notamment de demandes tendant à faire évaluer le bien, ordonner une expertise ou faire homologuer le projet d’acte liquidatif a :

' déclaré l’incident recevable en la formé,

' rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [G] [R] et Mme [Y] [P],

' dit n’y avoir lieu à faire droit aux demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentées par les parties en considération des frais engagés pour la présente instance d’incident,

' dit que les dépens seront joints au fond.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2024, Mme [Y] [P] demande à la cour de :

— infirmer et réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— attribué par préférence le bien immobilier situé dans la commune de [Localité 29], lieudit « [Localité 18] », cadastré section B n°[Cadastre 9] et [Cadastre 12] et d’une valeur de 250 000 euros à M. [G] [R] , à charge pour lui de payer une soulte à Mme [Y] [P];

— dit que Mme [Y] [P] est redevable vis-à-vis de l’indivision d’une indemnité d’occupation portant sur le bien immobilier indivis situé dans la commune de [Localité 29], lieudit «[Localité 18] » et cadastré section B n°[Cadastre 9] et [Cadastre 12], pour un montant mensuel de 800 euros à compter du ler septembre 2017 et jusqu’à la fin de la jouissance privative du bien, ou du partage ;

— rejeté la demande de Mme [Y] [P] tendant à la condamnation de M. [G] [R] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

— commettre un juge en vue de la surveillance des opérations de partage en application de l’article 1364 du code de procédure civile ;

— juger que la valeur moyenne des biens immobiliers indivis à partager (terrain et bâtis), cadastrés B [Cadastre 9] et B [Cadastre 12], [Localité 29] à [Localité 18], est de 431.000€ ;

— juger que M. [G] [R] réside de manière effective dans l’immeuble indivis (terrain et bâtis), cadastré B [Cadastre 9] et B [Cadastre 12], [Localité 29] à [Localité 18] depuis le 1er mai 2024, dont il a la jouissance privative depuis cette date ;

— juger que Mme [Y] [P] est redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation, depuis le 1er septembre 2019 pour sa jouissance privative de l’immeuble susvisé à compter de cette date et ce jusqu’au 30 avril 2024, jour de la remise des clés à M. [G] [R], qui ne pourra être supérieure à la somme de 560€ par mois (soit 800€ de valeur locative avec abattement de 30 *), déduction faite de la somme de 13.320 € de provision qu’elle a déjà payée à M. [G] [R] à ce titre ;

— juger que M. [G] [R] est redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation, depuis le 1er mai 2024 jusqu’au jour du partage définitif de l’immeuble indivis ;

— condamner M. [G] [R] à régler dès à présent à Mme [Y] [P] une provision mensuelle de 280 €, pour le 5 de chaque mois, à valoir sur l’indemnité d’occupation totale susvisée qu’il devra jusqu’au jour du partage du fait de son occupation privative de l’immeuble indivis, et ce à compter du 1er mai 2024;

— juger que dans le cadre des opérations de compte, liquidation et partage de leur indivision, M. [G] [R] est redevable à Mme [Y] [P] des sommes suivantes à parfaire et l’y condamner pour autant que de besoin :

— sa part des cotisations d’assurance habitation payée par Mme [Y] [P], qui s’élèvent pour 2019 à avril 2024 inclus à la somme de 2.223.65€

— le remboursement des matériaux soustraits 1.610,70 €

— son indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2024 ;

— juger que si l’indivision des consorts Mme [Y] [P] et M. [G] [R] ont perdu le bénéfice de la perception de tout ou partie de la somme de 83.794,71€ au titre des indemnités immobilières et mobilières en vue de la réparation et de l’indemnisation du dégâts des eaux du 07 août 2020 dans l’immeuble indivis, accordées par l’assurance [19], le 24 avril 2022, par lettres d’acceptation, du fait du refus de M. [G] [R] de ne pas donner son accord, dans le délai imparti et écoulé depuis lors, M. [G] [R] sera redevable à l’indivision du règlement de la somme de 83.794,71 € et l’y condamner pour autant que de besoin ;

Et à titre subsidiaire, si la cour d’appel de céans devait estimer que la valeur des biens immobiliers indivis à partager (terrain et bâtis), cadastrés B [Cadastre 9] et B [Cadastre 12], [Localité 29] à [Localité 18], n’est que de 431.000 €;

— ordonner une expertise immobilière pour procéder à l’estimation des biens et fixer leur valeur au jour le plus proche du partage afin de fixer la soulte qui sera due à Mme [Y] [P], ce aux frais de M. [G] [R] ou à tout le moins, dire que le notaire commis devra réaliser une nouvelle évaluation desdits biens indivis à partager, le cas échéant en s’adjoignant un expert en application de l’article 1365 du code de procédure civile;

— désigner tel expert pour ce faire ;

— juger que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de la cour de céans ;

— juger qu’en cas de difficulté, l’expert saisira la présente juridiction qui aura ordonné l’expertise ou le juge commis qui sera désigné par elle ;

Et en tout état de cause,

— débouter M. [G] [R] du surplus de ses demandes ;

— condamner M. [G] [R] à régler à Mme [Y] [P] une indemnité de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et dire que chacun des avocats pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et en ordonner la distraction au profit de Maître Françoise Serneels Serot, avocate au Barreau d’Albertville.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2024, M. [G] [R] demande à la cour de :

Constatant l’impossibilité de procéder au partage amiable de l’indivision Mme [Y] [P] et M. [G] [R] par voie amiable,

— juger mal fondés l’appel et les demandes de Mme [Y] [P],

— juger recevables et bien fondées les demandes de M. [G] [R],

Et, y faisant droit,

A titre principal,

— constater que Mme [Y] [P] se désiste de sa demande d’attribution préférentielle du bien immobilier indivis, objet du litige,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17.01.2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry,

Y ajoutant,

— homologuer le projet d’état liquidatif de l’indivision ayant existé entre M. [G] [R] et Mme [Y] [P] par Maître [M] [J], notaire, membre de la Société Civile Professionnelle « [25], [W] [C] et [M] [J] notaires associés », titulaire d’un office notarial à [Localité 23] (Savoie),

— juger n’y avoir lieu à une nouvelle estimation du bien immobilier,

— débouter Mme [Y] [P] de l’ensemble de ses demandes contraires ou reconventionnelles,

A titre subsidiaire,

— juger qu’il y a lieu de fixer la valeur du bien immobilier indivis en considération de l’estimation de la SAFER versée aux débats, soit 260.000 € maximum,

— juger que M. [G] [R] est créancier de l’indivision au titre du paiement des cotisations d’assurance de la maison depuis le 01.05.2024 ainsi que des travaux de remise en état du bien immobilier indivis qu’il conviendra de chiffrer,

— débouter Mme [Y] [P] de l’ensemble de ses demandes contraires ou reconventionnelles,

En tout état de cause,

— condamner Mme [Y] [P] à verser à M. [G] [R] une indemnité de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Alexandra Kahn, avocate.

La clôture est intervenue par ordonnance en date du 25 septembre 2024.

SUR QUOI, LA COUR :

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées et régulièrement communiquées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il y a lieu de constater que les parties ne contestent pas les dispositions du jugement attaqué par lesquelles le premier juge a :

' ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existante entre M. [G] [R] et Mme [Y] [P],

' rejeté la demande de Mme [Y] [P] tendant à voir ordonner l’attribution préférentielle à son profit du bien immobilier situé dans la commune de [Localité 29] (73), lieu-dit « [Localité 18] » cadastré section B numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 12] et d’une valeur de 250'000 €,

' attribué par préférence à M. [G] [R] le bien immobilier situé dans la commune de [Localité 29] (73), lieu-dit « [Localité 18] » cadastré section B numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 12],

' rejeté la demande de M. [G] [R] tendant à voir juger que le mobilier meublant à une valeur de 6900 € et qui devra être partagé équitablement entre les parties conformément à la liste produite en pièce numéro 23,

' dit que sont réputés appartenir indivisément à M. [G] [R] à Mme [Y] [P]:

' deux tréteaux métalliques noirs,

' des livres et documents divers,

' des cartes IGN,

' 75 pièces d’argent 10 €,

' deux grandes haches,

' une mallette multijeux,

' deux tables chevet bois/marbre,

' deux petits robots hacheurs,

' des jeux de société,

' un appareil photo bridge,

' rejeté la demande de M. [G] [R] tendant la condamnation de Mme [Y] [P] à lui restituer :

' deux tréteaux métalliques noirs,

' des livres et documents divers,

' des cartes IGN,

' 75 pièces d’argent 10 €,

' deux grandes haches,

' une mallette multijeux,

' deux tables chevet bois/marbre,

' deux petits robots hacheurs,

' des jeux de société,

' un appareil photo bridge,,

' ordonné la restitution par Mme [Y] [P] au profit de M. [G] [R] de biens meublent suivants :

' une armoire en chêne,

' un lit 1,60 m bois,

' des skis Dynastarfix low tech,

' une lampe à sel,

' un fer à repasser vapeur (neuf),

' une fontaine à eau,

' une imprimante H&B,

' une enceinte Martin,

et au besoin l’a condamnée à cette restitution,

' dit n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de restitution de Mme [Y] [P] d’une astreinte,

' dit que la restitution des biens meubles susmentionnés se fera sous la forme d’une mise à disposition au profit de M. [G] [R], avec un délai de prévenance de trois jours et que M. [G] [R] devra être accompagné d’un tiers digne de confiance,

' rejeté la demande de M. [G] [R] tendant à la condamnation de Mme [Y] [P] à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles,

' rejeté la demande de Mme [Y] [P] tendant à la condamnation de M. [G] [R] à lui payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles,

' condamné M. [G] [R] et Mme [Y] [P] aux dépens, à hauteur de la moitié chacun et avec distraction au profit de M^e Françoise Serneels-serot,

' dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ces dispositions seront donc purement et simplement confirmées.

Sur les comptes d’indivision: indemnité d’occupation, primes d’assurance et travaux

Mme [Y] [P] fait valoir les circonstances de la rupture résultant selon elle de l’infidélité de M. [G] [R] et de son départ du domicile familial, affirmant que M. [G] [R] lui a ensuite imposé une résidence alternée tout en tergiversant sur le rachat de la maison, ce qui l’a amenée à demeurer dans le bien indivis. Elle soutient que jusqu’à un changement de serrures par ses soins en septembre 2019, M. [G] [R] allait et venait à sa guise dans le bien, dont il disposait des clés, y compris pour faire visiter la maison à un expert immobilier en 2018. Elle affirme donc qu’elle n’a pas bénéficié de la jouissance privative du bien indivis jusqu’à cette date et que l’indemnité d’occupation ne peut courrir pour la période antérieure.

Elle reconnaît qu’elle a versé des sommes à M. [G] [R] à compter de septembre 2020 mais que cela ne peut être interprêté comme établissant sa jouissance privative à compter de 2017. Elle précise qu’elle a quitté volontairement les lieux le 1er mai 2024. Concernant le montant de l’indemnité d’occupation, Mme [Y] [P] conteste le montant retenu par le premier juge à hauteur de 800 euros, rappelant la pratique habituelle de l’abattement entre 15 et 30%, rappelant qu’elle a démontré sa bonne volonté du fait des versements de provision effectués à hauteur de 320 euros puis 280 euros par mois, soutenant que cette initiative ne peut la pénaliser. Elle sollicite également qu’il soit mis à la charge de M. [G] [R] une somme similaire à compter du 1er mai 2024, outre qu’il soit procédé aux comptes d’indivision relatifs aux frais avancés par chacun au profit de l’indivision, contestant cependant les sommes réclamés par M. [G] [R] au titre des travaux réalisés sans son accord à la suite du dégat des eaux. Elle affirme d’ailleurs que M. [G] [R] fait obstacle à la prise en charge des travaux de remise en état par l’assurance dans le seul but de minorer la valeur du bien tout en effectuant les travaux à sa guise. Elle soutient que son refus des indemnisations proposées par l’assureur ont été abusives et qu’il ne peut en tirer profit.

M. [G] [R] pour sa part soutient que Mme [Y] [P] occupe seule le bien indivis depuis septembre 2017, tel qu’elle l’a reconnu elle-même dans ses écritures. Il conteste avoir eu librement accès aux lieux et sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 800 euros. Il affirme que la demande de Mme [Y] [P] relative au paiement des assurances est irrecevable car nouvelle en cause d’appel et qu’en outre ces paiements ne découlent que de l’occupation privative du bien par Mme [Y] [P]. Subsidiairement, il demande que lui soit reconnu également un droit à créance à ce titre à compter de mai 2024. Il sollicite encore une créance au titre des travaux réalisés par ses soins dans le bien indivis et ce à la suite du dégât des eaux, affirmant néanmoins qu’il renonce à cette demande en cas d’homologation du projet d’acte liquidatif. Il réclame dans le cas contraire une somme de 83714,71 euros correspondant aux indemnités allouées par l’assurance-habitation, laquelle ne lui a pas été versée à défaut d’accord par les parties, contestant toute attitude abusive de sa part. Concernant l’indemnité d’occupation le concernant, il soutient qu’il n’a réintégré le bien qu’à compter du 1er juin 2024. Il conteste encore les factures d’eau, affirmant que diverses fuites non réparées par Mme [Y] [P] relèvent de la seule responsabilité de cette dernière.

— sur l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article 815-9 du code civil que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il est admis que la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coindivisaires, d’user de la chose.

En l’espèce, il est constant que M. [G] [R] a quitté le domicile familial à compter de septembre 2017 et que Mme [Y] [P] y est demeurée avec les enfants; que cependant, il n’est pas établi que M. [G] [R] ait remis alors les clés étant précisé que la maison se situe au centre de l’exploitation agricole de M. [G] [R] et qu’il était donc présent quotidiennement au moins aux alentours.

Pour justifier du changement de clé, Mme [Y] [P] ne produit que la facture d’une quincaillerie datée du 28 août 2019 pour un montant de 41,76 euros, au nom de Mme [Y] [P], faisant mention d’un cylindre double sécurité 5 clés, sans autre précision.

Mme [Y] [P] affirme que jusqu’au changement de serrure opéré par ses soins en septembre 2019, M. [G] [R] allait et venait à sa guise dans le bien. Cependant, elle n’établit pas la réalité de ses affirmations, son seul dépôt de plainte en date du 24 novembre 2020 relatif à des violences est ainsi postérieur au changement de clé allégué et n’est pas corroboré par d’autres éléments plus objectifs. Le simple fait que M. [G] [R] ait pu faire réaliser une expertise immobilière courant 2018, au moyen de visites ponctuelles de l’expert en sa présence, ne peut pas non plus caractériser la réalité d’une présence régulière de M. [G] [R] au sein de ce domicile et encore moins une jouissance des lieux par ce dernier.

Il doit donc être considéré que Mme [Y] [P] a joui privativement du bien antérieurement à septembre 2019 et ce dès la séparation du couple, M. [G] [R] ayant quitté le domicile familial.

Le point de départ de l’indemnité d’occupation due par Mme [Y] [P] au profit de l’indivision sera donc fixé au 1er septembre 2017. Il est constant que Mme [Y] [P] a remis les clés du bien à M. [G] [R] le 1er mai 2024 selon le document versé aux débats et il y a donc lieu de considérer que M. [G] [R] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’au partage ou la vente du bien, peu important la date à laquelle il affirme avoir réellement réintégré les lieux dès lors qu’il en avait la libre et totale jouissance.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation, les parties ne contestent pas la valeur locative retenue par le premier juge à hauteur de 800 euros telle qu’évaluée par le cabinet [20] en 2018. Il est établi que Mme [Y] [P] a versé spontanément à M. [G] [R] à compter du mois d’août 2020 une somme de 400 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation puis de 320 euros à compter de janvier 2021. Il ne peut cependant être déduit de ces réglements variables et partiels de l’indemnité d’occupation que Mme [Y] [P] a renoncé par anticipation à toute contestation du montant de l’indemnité d’occupation. Il est en effet de jurisprudence constante qu’un abattement peut être pratiqué sur le montant de la valeur locative afin de tenir compte de la précarité de l’occupation par l’indivisaire; que Mme [Y] [P] a formé cette demande devant le premier juge. Au regard de la nature précaire de la jouissance du bien par Mme [Y] [P], la maison se trouvant au centre de l’exploitation agricole et ayant été attribuée de manière préférentielle à M. [G] [R] par le jugement attaqué, outre le dégât des eaux survenu en 2022 lequel a entraîné diverses nuisances, il y a lieu d’appliquer un abattement ordinaire de 20% pour retenir une indemnité d’occupation de 640 euros à la charge tant de Mme [Y] [P] que de M. [G] [R].

Mme [Y] [P] est donc redevable envers l’indivision de la somme suivante au titre de l’indemnité d’occupation: du 1er septembre 2017 au 1er mai 2024: 80 mois x 640, soit 51200 euros.

Compte tenu des divers comptes à effectuer, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [Y] [P] tendant à ce que M. [G] [R] lui verse 280 euros par mois à titre de provision, l’indemnité d’occupation étant due en totalité au profit de l’indivision.

Les sommes d’ores et déjà versées par Mme [Y] [P] à M. [G] [R], soit 13320 euros seront prises en compte dans le cadre du calcul final des droits de chacun effectué par le notaire.

— sur les primes d’assurance

Il découle de l’article 815-13 du code civil que lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Il est de jurisprudence constante que les primes d’assurance-habitation sont considérées comme des dépenses de conservation ouvrant droit à récompense au profit de l’indivisaire et ce même en cas d’occupation exclusive du bien par ce dernier.

Mme [Y] [P] et M. [G] [R] sont donc en droit de réclamer une créance à ce titre à l’encontre de l’indivision et non à l’encontre de l’indivisaire.

Mme [Y] [P] fait valoir qu’elle a réglé les échéances des assurances de 2019 à 2024. Elle justifie du paiement des échéances du 5 décembre 2017 au 1er mai 2024 (402,12 euros en 2018, 420,12 euros en 2019, 443,64 euros en 2020, 470,04 euros en 2021, 512,64 euros en 2022, 563,52 euros en 2023 et 233,81 euros en 2024 selon son décompte), soit une somme totale de 3045,89 euros. Cette somme devra être être prise en compte en totalité au titre de sa créance à l’encontre de l’indivision.

De la même manière, M. [G] [R], qui indique supporter les échéances de l’assurance du bien depuis qu’il a repris possession des lieux le 1er mai 2024, pourra également faire valoir le montant de ses primes jusqu’au partage.

— sur le remboursement des matériaux soustraits

Mme [Y] [P] affirme que M. [G] [R] a soutrait divers matériaux entreprosés au sein du bien indivis au moment de la séparation, chiffrant leur valeur à la somme de 1610,70 euros.

Elle produit à l’appui de ses demandes un dépôt de plainte effectué par ses soins le 28 juillet 2021 faisant état de la disparition de matériel entreprosé dans son grenier, soit essentiellement des plaques d’OSB et de bardage, indiquant soupçonner M. [G] [R], précisant encore que le grenier est accessible par l’extérieur et non vérouillé.

Il découle de ce seul élément, qui ne repose que sur les déclarations de Mme [Y] [P] et sans au surplus que les modalités d’acquisition de ces biens en question ne soit établie, que la demande de Mme [Y] [P] à ce titre n’est pas fondée et doit être rejetée.

— sur les travaux

Il est constant qu’un dégats des eaux s’est produit le 7 août 2022; qu’une proposition d’indemnisation a été réalisée par l’assurance à hauteur de 83794,71 euros selon courrier daté du 28 avril 2024. Il n’est pas contestable que l’indivison est créancière de cette indemnité et que les indivisaires doivent agir ensemble jusqu’au partage pour opérer le déblocage des fonds.

Mme [Y] [P] affirme que depuis lors M. [G] [R] refuse d’accepter l’indemnisation proposée afin de minorer la valeur du bien et bénéficier ultérieurement de la somme pour procéder non pas à une remise en état mais à une rénovation du bien qui en accroitrait la valeur.

M. [G] [R] de son côté sollicite une créance à son profit au titre des travaux qu’il a engagés dans le bien indivis pour remédier aux désordres résultant du dégât des eaux.

Mme [Y] [P] ne produit cependant aucune pièce permettant d’établir la carence de M. [G] [R] et son refus abusif de l’indemnisation proposée, seuls deux courriers officiels échangés par les conseils des parties les 28 juillet et 5 août 2022 sont produits aux débats sans qu’il ne soit possible d’établir la responsabilité prépondérante de l’un des indivisaires dans le retard pris dans le traitement de cette difficulté, le positionnement de M. [G] [R], qui s’était vu attribuer préférentiellement le bien, de vouloir superviser lui-même les travaux étant légitime. En tout état de cause, l’indemnité n’a pas été versée.

M. [G] [R] ne démontre pas l’ampleur et le coût des travaux qu’il dit avoir effectué lui même.

Dans ces conditions, l’ensemble des demandes formées par M. [G] [R] et Mme [Y] [P] tant au titre de la perception de l’indemnité d’assurance, que de la créance au titre des travaux seront rejetées. Les indivisaires peuvent toujours effectuer les démarches nécessaires à la perception de l’indemnité d’assurance, laquelle viendra accroître l’actif indivis, dans l’intérêt de tous.

— sur la facture d’eau

M. [G] [R] et Mme [Y] [P] ne forment pas de demande à ce titre dans le dispositif de leurs écritures respectives si bien qu’en application des dispositions de l’article 954 al 3 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer à ce titre.

Sur l’évaluation de l’immeuble indivis

M. [G] [R] et Mme [Y] [P] sont propriétaire indivis d’une maison d’habitation qu’ils ont fait édifier sur un terrain acquis en indivision le 30 novembre 2009 outre une grange située à proximité.

Il s’agissait en réalité d’un projet plus global consistant en la création d’une exploitation agricole par M. [G] [R], lequel a acquis seul les terrains environnants.

L’attribution préférentielle du bien à M. [G] [R] telle que décidée par le premier juge n’est pas contestée en cause d’appel.

Seule pose difficulté la question de l’évaluation du bien et dès lors de la soulte devant être versée par M. [G] [R] à Mme [Y] [P].

Il convient de noter que le bien immobilier en cause est d’une nature particulière, s’agissant d’un 'logement de fonction d’un agriculteur’selon le terme utilisé dans l’arrêté municipal de la commune de [Localité 29] en date du 21 juillet 2011. La construction de ce bien n’a ainsi été permise à l’origine qu’à des conditions bien précises détaillées dans l’acte de vente du 30 novembre 2009 alors qu’il se situe en zone non constructible. La création de l’exploitation agricole a permis de contourner les règles d’urbanisme applicables à la parcelle en cause, la SAFER étant intervenue à l’acte d’acquisition du terrain compte tenu de sa destination agricole. En contrepartie, le bien est soumis à un certain nombre de contraintes, la SAFER ayant renoncé à son droit de préemption avec un contrat d’engagement de M. [G] [R] durant 15 ans de demeurer exploitant agricole, de maintenir et d’entretenir les lieux, sans possibilité de vendre. Il a notamment été inclus dans l’acte de vente du 30 novembre 2009 une clause prévoyant un droit de préférence au profit de la SAFER en cas d’aliénation dans les 15 ans. Il faut encore relever que le bien entre dans la zone d’intervention de la SAFER et que même au delà du délai de 15 ans, cet organisme détient un droit de préemption. L’échange entre Mme [Y] [P] et la SAFER, produit par l’intéressée elle-même, daté du 2 avril 2020, démontre ainsi s’il en fallait le contrôle strict exercé par cet organisme sur toute cession du bien qui ne pourrait avoir lieu que dans le cadre d’un projet agricole et avec mise en oeuvre d’un cahier des charges.

Il y a lieu en outre de noter que la maison n’est raccordée au réseau électrique et au réseau d’eau que par l’intermédiaire des branchements de l’exploitation agricole. Elle n’est pas raccordée au réseau d’assainissement collectif. Il s’agit d’une auto construction. Enfin, les photographies de l’exploitation montrent que la maison est situé au milieu des terrains agricoles exploités notamment avec la présence de multiples serres de grandes tailles et qu’il existe inévitablement des nuisances découlant de cette activité.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que le bien immobilier en cause n’est pas une maison d’habitation ordinaire et que l’ensemble des contraintes juridiques découlant de sa nature agricole, du droit de préemption de la SAFER, mais également des nuisances en lien avec l’exploitation agricole doivent être prises en compte car ils minorent la valorisation du bien, lequel ne peut être aisément cédé.

Les parties disposent de divers éléments d’évaluation:

— expertise non contradictoire réalisée à la demande de M. [G] [R] par le cabinet [20] le 21 septembre 2018, n’ayant pas retenu les contraintes découlant de l’intervention de la SAFER: évaluation de 250 000 euros

— mail de M. [G] [R] en date du 30 janvier 2020 proposant une évaluation de 280 000 euros, sans récupération de l’indemnité d’occupation

— expertise non contradictoire établie à la demande de M. [G] [R] par le cabinet [20] le 11 octobre 2022: évaluation de 266000 euros

— évaluation par une agence immobilière [22] à la demande de Mme [Y] [P] établie le 26 janvier 2022, ne reprenant aucune des contraintes et particularité du bien, le comparant à des maisons individuelles construites en zone constructible: entre 340000 et 360000 euros. Cette agence a établi une autre évaluation du même type le 25 août 2022 en retenant une valeur entre 379600 et 394 200 euros

— évaluation par une agence immobilière [24] en date du 10 février 2022: entre 370000 euros et 380 000 euros. Cette agence a établi une autre évaluation du même type le 22 août 2022 avec une estimation entre 380 000 et 400 000 euros en précisant que le bien a un 'usage agricole exclusivement'

— une expertise amiable et non contradictoire réalisée par le cabinet [21] le 14 octobre 2022, lequel retient une valeur de 431 000 euros, en prenant en compte l’absence de racordement indépendant eau et électricité, la présence de l’exploitation agricole mais en écartant les contraintes découlant de l’intervention de la SAFER en estimant que le bien pourra être vendu librement à compter de 2024 soit à l’expiration du délai de 15 ans

— une évaluation de la maison et de la grange par la SAFER datée du 19 octobre 2022 et réalisée sans visite des lieux: entre 258000 et 268000 euros pour l’ensemble

— une évaluation de la grange réalisée par la SAFER le 25 août 2024, sans visite des lieux: entre 25000 et 30000 euros avec une dominante à 27000 euros.

Mme [Y] [P] produit encore des extraits d’articles généraux relatifs à l’évolution du prix de l’immobilier en Savoie mais qui n’ont que peu d’intérêt au regard de la spécificité du bien en cause et de sa localisation.

Il découle de ces éléments que les évaluations proposées par divers professionnels sont très éloignées les unes des autres.

Il y a lieu d’écarter les évaluations trop anciennes, antérieures à 2022.

A compter de cette date, les évaluations par agences immobilières sont bien trop succinctes, outre qu’elles ne prennent pas en compte les contraintes juridiques et les nuisances spécifiques. Elles seront donc écartées.

Il ne demeure que la dernière évaluation du cabinet [20] datée du 11 octobre 2022 (266 000 euros), du cabinet [21] datée du 14 octobre 2022 (431 000 euros) et de la SAFER datée du 19 octobre 2022 (258000-268000 euros).

Aucune de ces expertises amiables ou évaluations n’a été réalisée contradictoirement et ce du fait de la mauvaise volonté des parties elles-mêmes (extrême tardiveté de la transmission de la date et de l’heure des opérations expertales). Le cabinet [20] n’a pas eu accès à l’intérieur de la maison. La SAFER ne s’est pas déplacée et n’a effectué qu’une évaluation très théorique.

L’expertise réalisée par le cabinet [21] est manifestement la plus complète, puisqu’elle a été réalisée après visite de l’intérieur et de l’extérieur du bien, qu’elle a pris en compte la fin du délai de 15 ans interdisant toute cession à des tiers non agriculteurs mais également les nuisances découlant de l’exploitation agricole outre l’absence de raccordement direct pour l’eau et l’électricité. Elle n’a cependant pas pris en compte le fait que la maison, construite en zone agricole demeure manifestement soumise au droit de préemption de la SAFER et qu’il existe une interdépendance entre la maison d’habitation et l’exploitation agricole dont les tunnels de culture sont très proches.

Les explications de M. [G] [R] n’ont de fait pas pu être prises en compte.

Dans ces conditions, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que les valeurs retenues sont trop variables pour être exploitables. Il est donc indispensable d’ordonner une expertise judiciaire contradictoire, laquelle devra néanmoins être réalisée dans un délai rapide afin de ne pas allonger encore la présente procédure qui n’a que trop duré.

La consignation sera mise à la charge de Mme [Y] [P] dans l’attente de la décision au fond sur les dépens.

La demande d’homologation du projet d’état liquidatif établi par le notaire désigné ne peut qu’être rejetée compte tenu de l’infirmation partielle du jugement attaqué.

Il sera sursis sur les autres demandes formées par les parties.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de les réserver.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Chambéry en date du 17 janvier 2022 en toutes ses dispositions dans la limite de l’appel entrepris et à l’exception de celles relatives à l’indemnité d’occupation et à la valeur du bien immobilier indivis,

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due à l’indivision à la somme mensuelle de 640 euros,

Dit que Mme [Y] [P] est redevable au profit de l’indivision d’une indemnité d’occupation pour la période du du 1er septembre 2017 au 1er mai 2024, soit la somme totale de 51200 euros,

Dit que M. [G] [R] est redevable d’une indemnité d’occupation au profit de l’indivision à compter du 1er mai 2024 et jusqu’au partage ou la vente du bien,

Surseoit à statuer sur la valeur de l’immeuble indivis situé à [Localité 29] (73), lieu-dit «[Localité 18]' et comprenant une maison d’habitation et une grange à usage agricole,

Ordonne une expertise et désigne Mme [X] [D], demeurant [Adresse 17]

Mail : [Courriel 26], qui aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties de : évaluer le bien immobilier indivis constitué d’une maison d’habitation et d’une grange à usage agricole avec terrain attenant situé dans la commune de [Localité 29] (73), lieu-dit «[Localité 18] », cadastré section B numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 12], en prenant en compte les spécificités du bien en cause et en particulier le droit de préemption éventuel de la SAFER,

Dit que cette expertise sera effectuée sous le contrôle du président de la troisième chambre de la cour d’appel de Chambéry;

Dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

Fixe à 1500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Mme [Y] [P] devra consigner dans un délai d’un mois à compter d ela présente décision, sauf à se prévaloir du bénéfice de l’aide juridictionnelle,

Dit qu’à défaut de consignation dans les délais, l’expert en avisera le conseiller chargé du suivi des expertises qui constatera la caducité de sa désignation,

Dit que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire;

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans les 4 mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe après consignation de la provision et qu’il en adressera copie aux parties ou aux avocats en mentionnant cette remise sur l’original du rapport;

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile;

Rappelle notamment à l’expert :

— qu’il devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées et les entendre en leurs observations;

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis; qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord;

— qu’il devra remplir personnellement sa mission et qu’au cours d’une ultime réunion d’expertise, il devra informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer, en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours;

— qu’il consignera ces observations à la suite de son rapport initial en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant;

Dit que la présente décision sera communiquée aux parties à l’expert ainsi qu’à Maître [J];

Y ajoutant

Dit que Mme [Y] [P] dispose d’une créance à l’égard de l’indivision pour les échéances de l’assurance habitation pour la période du 5 décembre 2017 au 1er mai 2024 soit la somme totale de 3045,89 euros,

Dit que M. [G] [R] dispose d’une créance à l’égard de l’indivision pour les échéances de l’assurance habitation dont il justifiera du paiement à compter du 1er mai 2024,

Rejette la demande formée au titre du vol de matériaux,

Rejette les demandes relatives à l’indemnité d’assurance et aux travaux réalisés à la suite du dégât des eaux,

Rejette la demande d’homologation du projet d’état liquidatif dressé par Me [J],

Sursoit à statuer sur les autres demandes,

Réserve les frais irrépétibles et les dépens.

Ainsi rendu le 03 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Esther BISSONNIER, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Capucine QUIBLIER, Greffière.

La Greffière La Présidente