N° RG 22/04098 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JH2Q

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 21 FÉVRIER 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

20/01379

Tribunal judiciaire du Havre du 24 novembre 2022

APPELANTS :

Monsieur [T] [B]

né le 2 août 1985 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté et assisté par M^e Caroline LECLERCQ de l’AARPI LECLERCQ & TARTERET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau du Havre

Monsieur [Y] [D]

né le 12 février 1959 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Caroline LECLERCQ de l’AARPI LECLERCQ & TARTERET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau du Havre

Madame [C] [L] épouse [D]

née le 3 octobre 1951 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Caroline LECLERCQ de l’AARPI LECLERCQ & TARTERET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau du Havre

INTIMEE :

Madame [U] [M]

née le 13 février 1998 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e Sophie JOUBERT, avocat au barreau du Havre substituée par M^e DELAUNAY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2023/000049 du 21/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 novembre 2023 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Anne-Laure BERGERE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 15 novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 21 février 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 21 février 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 29 avril 2011, M. [T] [B], M. [Y] [D] et Mme [C] [L], son épouse, ont acquis en indivision une maison à usage d’habitation au Havre, [Adresse 3].

Par acte authentique du 6 septembre 2018, Mme [U] [M] a acquis cet immeuble au prix de 123 000 euros.

Par courrier du 5 novembre 2018, le notaire de Mme [M] a fait part à son confrère ayant régularisé la vente de désordres constatés depuis l’entrée dans les lieux. Par courrier du 10 décembre 2018, celui-ci a notifié le refus de ses clients de les prendre en charge.

Mme [M] a fait constater, par huissier de justice, le 20 décembre 2018, les désordres. Le professionnel a relevé que le regard devant permettre l’écoulement des eaux de pluie était cimenté ; qu’il n’existait pas de regard sous la gouttière ; que plusieurs fissures étaient présentes.

Par ordonnance du 26 mars 2019, Mme [M] a obtenu la mise en 'uvre d’une expertise. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 janvier 2020.

Par jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire du Havre a condamné in solidum M. et Mme [D] et M. [B] à :

— verser à Mme [M] la somme de 14 905,86 euros en réparation du vice caché affectant l’évacuation des eaux de la terrasse et des préjudices subséquents,

— à lui verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui pourra être recouvrée par Me [V] directement, en vertu et selon les conditions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et les dépens de l’instance en référé,

— débouté Mme [M] pour le surplus des demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 19 décembre 2022, M. et Mme [D] et

M. [B] ont formé appel de la décision.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2023, M. et Mme [D] et

M. [B] demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a jugés tenus à la garantie des vices cachés sur l’évacuation des eaux de pluie sur la terrasse et en ce qu’il les a condamnés in solidum à verser à Mme [M] la somme de 14 905,86 euros en réparation du vice caché affectant l’évacuation des eaux de la terrasse et des préjudices subséquents, ainsi qu’aux dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise et les dépens de l’instance de référé et à une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui pourra être recouvrée par Me [V] directement, en vertu et selon les conditions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [M] de ses demandes au titre de la réparation de la couverture, du volet roulant de la dépendance, du soubassement de la fenêtre à l’ancien conduit de cheminée, au défaut de fixation de l’escalier, et de toutes ses autres demandes ;

statuant à nouveau,

— juger que les vendeurs n’avaient pas connaissance du vice et ne l’ont pas dissimulé à l’acheteur et qu’ils ne sont pas tenus à la garantie des vices cachés ;

— faire application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, en l’absence de connaissance des vices par les vendeurs ;

— dire qu’en tout état de cause, Mme [M] n’apporte pas la preuve de ses préjudices consécutifs à ces désordres ;

— débouter Mme [M] de toutes ses demandes,

— condamner Mme [M] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils rappellent la clause élusive de la garantie des vices cachés qui suppose pour être écartée la reconnaissance de la connaissance qu’avait le vendeur des vices discutés et soulignent leur qualité de non professionnels de l’immobilier et de la construction ; ils contestent en outre l’existence de vices cachés tels que retenus par le tribunal judiciaire et invoquent à ce titre l’exécution de travaux anciens pour les désordres qui n’auraient pas été apparents au moment de la vente, pour le surplus la nature apparente du vice.

Concernant le défaut d’évacuation de la terrasse constaté par exploit d’huissier, ils estiment que l’absence de regard sous la descente d’eau provenant de la couverture était visible lors de la visite des lieux par Mme [M] et que les conséquences de ce défaut ont pu apparaître après la vente en ce que le tassement des fondations, des fissurations intérieures et des remontées capillaires se sont révélées postérieurement.

Ils réfutent l’idée selon laquelle ils auraient eu connaissance de ce vice au moment de la vente dès lors que la terrasse et le lambris qui recouvrait la fissure, existaient déjà au moment où ils ont acquis la maison en 2011. Ils estiment que ce n’est que par supposition que le jugement a retenu la connaissance de ce vice en arguant du fait qu’ils ne 'pouvaient cependant, en sept années d’occupation des lieux, ne pas avoir remarqué l’écoulement inhabituel des eaux de pluie vers le mur de la maison et ce sans qu’aucune issue ne soit prévue à cet effet'. Ils font également état du fait du bon écoulement des eaux lors de l’occupation des lieux, déduisant de ce fait que les conséquences du défaut de conception sont nécessairement intervenues après la vente. Ils en déduisent que la clause stipulant l’éviction de leur responsabilité en cas de vice caché est alors opérante du fait de l’absence de mauvaise foi de leur part.

S’agissant des désordres affectant la toiture de la dépendance, ils font état du caractère visible de l’état des lieux lors de la visite effectuée par Mme [M]. Ils estiment qu’en l’absence d’infiltration avant la vente, le défaut de la toiture ne pouvait pas leur apparaître, qu’ils ne pouvaient en avoir connaissance. Ils ajoutent que Mme [M] n’apporte pas la preuve que les infiltrations préexistaient à la vente.

Ils se défendent également d’avoir eu connaissance de ce vice alors même qu’un technicien est intervenu pour établir un devis dans le cas où des travaux auraient été nécessaires. Le défaut de facture de l’entreprise n’est pas en tant que tel de nature à caractériser une connaissance du vice de leur part et leur mauvaise foi.

Le défaut affectant la fermeture de la porte de la dépendance n’est pas pertinent puisque cette dernière était visible et accessible lors de la visite de Mme [M]. Les dires de l’expert ne sont pas dénaturés par le jugement de première instance en ce qu’ils signifieraient que pour le vendeur, aucune difficulté n’existait pour ouvrir la porte.

Par dernières conclusions notifiées le 1er juin 2023, Mme [M] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

— réformer la décision entreprise,

subséquemment,

— entériner les termes du rapport d’expertise à l’exception de ceux inhérents aux désordres n°6 et 7,

— condamner in solidum M. et Mme [D] et M. [B] à lui payer les sommes suivantes :

. 11 300 euros au titre de vice affectant la terrasse et les fondations,

. 2 000 euros au titre du trouble de jouissance consécutif aux travaux,

. 720,48 euros au titre de la surconsommation EDF,

. 105,86 euros au titre de l’achat du déshumidificateur et du purificateur d’air,

. 1 500 euros au titre de son trouble de jouissance causé par les désagréments susvisés,

. 1 230 euros au titre des travaux de réparations de la couverture,

. 400 euros au titre des travaux de remplacement du volet fermant la dépendance,

. 1 781 euros au titre des travaux de remplacement de l’isolant en soubassement fenêtre chambre,

. 1 660 euros au titre des travaux de bouchage de l’ancien conduit de cheminée,

. 308 euros au titre des travaux de fixation de l’escalier,

soit la somme totale de 21 005,34 euros TTC ;

— condamner in solidum M. et Mme [D] et M. [B] à payer à Mme [M] une indemnité d’un montant de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui pourra être recouvrée par Me [V] conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

— condamner in solidum M. et Mme [D] et M. [B] aux entiers dépens de la 1ère instance, de ceux de l’instance de référé ainsi qu’aux frais d’expertise ;

y ajoutant,

— condamner in solidum M. et Mme [D] et M. [B] à payer à Mme [M], en cause d’appel, une indemnité d’un montant de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui pourra être recouvrée directement par Me [V], conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

— condamner in solidum M. et Mme [D] et M. [B] aux entiers dépens de l’appel en ce compris les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir.

Elle reprend les onze désordres retenus par l’expert dont certains, résultant réellement de vices cachés, rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent l’usage.

Elle relève essentiellement que l’expert a pu constater que la terrasse devant la maison est l’objet de pentes orientant les eaux de pluie principalement vers le bas des murs qui sont dépourvus de remontées d’étanchéité et que la descente d’eau provenant de la couverture rejette ses eaux directement sur le sol de la cour de sorte que cette dernière reçoit non seulement ses propres eaux mais encore celles provenant des eaux pluviales des toits des deux dépendances, directement, sans regard. L’eau s’infiltre jusque sous les fondations du mur, dégradant le plâtre et crée un affouillement du sol et donc des fissures. Ces fissures affectent les trumeaux droit et gauche. L’expert estime que ce vice préexistait au jour de la vente ; qu’il n’était pas lui-même apparent au jour de la vente. Les vendeurs ne pouvaient ignorer ce vice et n’ont en outre fourni aucune indication sur les travaux de la terrasse et sur les travaux de pose du lambris extérieur. Elle conteste l’argument des appelants qui considèrent que le motif était apparent du fait que la terrasse était accessible.

Elle argue d’un préjudice de jouissance puisque les travaux supposeront de casser pour partie le mur en façade, avec production d’importantes poussières, et ce pendant quinze jours. Elle ne pourra vivre dans sa maison au regard de l’ampleur des travaux et de ses problèmes de santé. Les différentes difficultés rencontrées l’ont conduit à une consommation énergétique plus importante que prévue et donc à un surcoût de ses factures d’énergie.

L’expert a également constaté que la couverture de la dépendance connexe à l’habitation principale était l’objet d’un défaut d’étanchéité. Il estime que le vice préexistait à la vente dès lors que la toiture n’a pas été changée depuis l’intervention d’un technicien, ce qu’ils ont confirmé au notaire par lettre du 4 décembre 2018.

Mme [M] allègue un vice caché affectant la fermeture de la porte de la dépendance qui ne permet pas de fermer ou de protéger contre les intrusions.

L’expert a constaté que le matériau isolant employé dans la chambre sous le soubassement de la fenêtre n’était pas de la bonne nature et qu’il était trop mince et que son efficacité est quasi nulle, sans pour autant qu’il rende le bien impropre à sa destination. Mme [M] estime sur ce point qu’en suivant l’avis de l’expert, le tribunal n’a pas fait une appréciation correcte de la situation.

L’expert a pu constater la présence d’une trace d’humidité au plafond de la salle à manger à proximité de l’ancien conduit de cheminée. Il impute ce désordre à l’ancien conduit de cheminée et à la nécessité de faire procéder au bouchage de la partie haute de ce dernier. Pour autant il considère qu’il ne s’agit pas d’un vice rendant impropre l’immeuble à sa destination. Mme [M] estime toutefois qu’il porte atteinte à l’étanchéité de l’immeuble.

En outre, l’expert a relevé que le limon droit de l’escalier n’était pas fixé en partie basse sans le caractériser de vice caché. Mme [M] estime qu’il emporte une diminution de l’usage de l’habitation puisqu’il s’agit d’une maison à étage.

Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 octobre 2023.

MOTIFS

Sur l’existence des vices cachés affectant l’immeuble

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de prouver l’existence des vices cachés et ses différents caractères.

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Mme [M] se fonde sur le rapport de l’expert judiciaire qui, dans son rapport déposé le 5 janvier 2020 a procédé aux constatations suivantes quant aux vices affectant la maison :

1- la non-conformité du système d’évacuation des eaux de pluie sur la terrasse

2 – le défaut de réalisation de la couverture surplombant le salon

3 – le défaut de fermeture de la porte de la dépendance

4 – le défaut de connexion de la prise électrique de la chambre

5 – la fissure au plafond de l’étage

6 – le doublage insuffisant du soubassement de la fenêtre de la chambre

7 – l’infiltration dans la salle à manger lié à l’ancien conduit de cheminée

8, 9 et 10 – la fissurations du mur et du carrelage à l’étage

11 – le défaut de fixation du limon de l’escalier.

A l’exception des défauts 4, 5, 8, 9 et 10, pour lesquels l’expert judiciaire a estimé qu’ils ne rendaient pas le bien impropre à sa destination ou n’en diminuaient pas l’usage puisqu’ils n’affectaient que les embellissements, les autres points ont été retenus par l’expert comme rendant le bien impropre à sa destination ou en diminuant l’usage.

Mme [M] demande une indemnisation au titre des points 1, 2, 3, 6, 7 et 11.

Sur l’évacuation des eaux de pluie sur la terrasse et ses conséquences

L’expert judiciaire a relevé que la terrasse était l’objet de pentes qui orientent l’écoulement des eaux de pluie vers le bas de murs dépourvus de remontées d’étanchéité ; que le regard situé à l’entrée de la cour était bouché ; que cette terrasse recevait les eaux de pluies provenant des deux dépendances. Il a décrit les conséquences de ce défaut soit une dégradation du plâtre du mur recevant les eaux, la propagation, l’infiltration des eaux dans le sol sous le dallage de manière aléatoire et un taux d’humidité de l’un des murs intérieurs de l’habitation de 95 % et le développement de fissures traversantes sous les lambris, conséquences des infiltrations créant un affouillement du sol sous les fondations et un affaissement du mur concerné.

Ce vice relevant d’un défaut de conception et de réalisation de la terrasse du point de vue de l’évacuation des eaux pluviales est antérieur à la vente et présente une gravité telle qu’il compromet l’usage de l’immeuble destiné à l’habitation.

Le défaut de pente n’était pas visible lors de l’acquisition et ses conséquences, dans leur nature et leur gravité, n’était pas perceptible pour un acquéreur profane. Le retrait de lambris a permis postérieurement à l’acquisition des lieux d’évaluer l’étendue des dégâts occasionnés par le défaut d’évacuation des eaux pluviales.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un vice caché.

Sur la couverture surplombant le salon

L’expert judiciaire a constaté une absence de remontée d’étanchéité, de solin le long des tôles ondulées de rive contre le mur de la maison ainsi que le retrait important du mortier sous les tuiles faîtières. L’état des lieux est antérieur à la vente.

Mme [M] soutient que l’état de la couverture est à l’origine d’infiltrations.

Toutefois, l’expert dans son rapport a constaté que la trace d’infiltration était sèche.

La lettre du notaire de Mme [M] du 5 novembre 2018 et le constat d’huissier du 20 décembre 2018 vise une infiltration ou une trace d’infiltrations. Le constat dressé le 19 avril 2019 n’apporte pas plus d’informations sur la réitération d’infiltrations, la persistance d’un défaut compromettant l’usage de l’immeuble.

Le tribunal a écarté à juste titre ce poste des vices cachés affectant l’immeuble.

Sur le défaut de fermeture de la porte et le volet roulant de la dépendance

L’expert judiciaire fait état d’une crémone de la serrure du volet roulant très difficile à faire fonctionner, de la vétusté du volet et du caractère rustique et fragile des serrures. Il conclut à l’existence d’un défaut de nature à rendre le bien impropre à sa destination ou à en diminuer l’usage par l’incertitude de pouvoir ouvrir et fermer ce volet.

Si le défaut est antérieur à la vente, la vétusté de ce volet était visible par l’acquéreur qui disposait en outre de la faculté d’actionner les équipements de l’immeuble.

Alors que Mme [M] a acquis le bien en septembre 2018, les photographies prises par l’huissier de justice pour être portées dans son constat du 20 décembre 2018 démontrent un état de dégradation, de rouille, important qui n’a pu être constitué en moins de trois mois.

Ce poste ne correspond pas à un vice caché lors de l’acquisition du bien.

Sur le doublage insuffisant du soubassement de la fenêtre d’une chambre

Dans son rapport du 5 janvier 2020, l’expert judiciaire constate que le soubassement de la fenêtre de la chambre est constitué d’une feuille de polystyrène 'à peindre’ grêlée par de nombreuses marques de pression ; qu’en conséquence, l’isolation acoustique et thermique qu’elle est censée assurer est quasiment nulle. Il considère que ce défaut n’est pas de nature à rendre le bien impropre à sa destination ni à en diminuer l’usage car il s’agit d’embellissement.

Mme [M] estime que l’isolation de la pièce n’est pas assurée et que dès lors, l’utilisation normale de la maison d’habitation s’en trouve diminuer.

La structure de l’isolation thermique d’un immeuble conditionne son habitabilité.

Il s’agit en l’espèce d’un défaut suffisamment grave pour compromettre l’occupation de la chambre au regard du matériau employé, caché par la peinture de la plaque donnant l’apparence d’un mur plein selon les photographies prises au cours des opérations.

Il convient de retenir l’existence d’un vice caché.

Sur l’infiltration liée à l’ancien conduit de cheminée

L’expert judiciaire constate la présence d’une trace d’humidité au plafond à proximité de l’ancien conduit de cheminée, sèche le jour de l’expertise. Il estime que ce désordre est en lien avec le conduit de la cheminée qui a été mal rebouché sur sa partie haute.

Mme [M] déclare ne pas avoir constaté d’écoulement à cet endroit.

En l’absence d’un défaut grave au point de compromettre l’usage du bien, ce point ne peut être retenu au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la fixation de l’escalier

Il ressort du rapport d’expertise que l’escalier bouge de même que les lambris qui s’écartent du mur dans le couloir à l’entrée de la chambre ; que le limon de droite en regardant l’escalier présente un défaut de fixation en sa partie basse, que ce défaut est de nature à rendre le bien impropre à sa destination et à en diminuer l’usage car il s’agit d’une atteinte à la solidité.

En l’espèce, il n’est pas possible d’affirmer qu’il était préexistant à la vente et en tous cas, non visible lors de l’acquisition. Mme [M] a déclaré que ce vice était apparu après la vente. Les vendeurs produisent différentes attestations précisant que l’escalier bougeait un peu avant transfert de propriété sans que la cause ne soit précisée.

L’expert a retiré une plaque située sous l’escalier pour relever le défaut de fixation d’un limon en partie basse. En outre, la reprise ne présente pas de difficulté et relève d’une petite réparation et non d’une intervention d’une certaine envergure liée à une défectuosité grave.

La demande à ce titre sera dès lors écartée.

En définitive, deux vices cachés sont retenus :

— le défaut de pente de la terrasse et ses conséquences

— le défaut d’isolation sous la fenêtre de la chambre.

Sur l’exclusion contractuelle de la garantie des vices cachés

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente signé par Mme [M] comporte expressément la clause suivante en page 19 de la partie développée :

'L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

. des vices apparents,

. des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

. si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

. s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.'

Selon l’acte de vente, les vendeurs n’exerçaient pas de profession permettant de retenir le premier alinéa susvisé. L’acquéreur doit dès lors prouver que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés.

S’agissant du défaut d’isolation sous la fenêtre de la chambre, pas plus que l’acquéreur qui n’a pas perçu la difficulté, aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que les vendeurs avaient connaissance du vice de la construction.

S’agissant du défaut affectant la terrasse, les vendeurs contestent la décision du tribunal qui a retenu qu’en sept années d’occupation des lieux, ils ne pouvaient pas ne pas avoir remarqué l’écoulement inhabituel des eaux de pluie vers la maison et que le vice avait été révélé dès la correspondance du notaire de Mme [M] en novembre 2018 soit moins de deux mois après la vente.

Les appelants versent aux débats le compromis de vente signé le 22 décembre 2010 pour l’acquisition de l’immeuble litigieux au prix de 126 500 euros et les factures d’entretien de la chaudière démontrant que de 2011 à 2018, M. [B] a occupé la maison d’habitation. Le dossier permet de vérifier qu’il s’agit d’un bien pour lequel le permis de construire a été obtenu en 1950.

L’immeuble a ainsi été revendu sans plus-value de la part des acquéreurs et notamment en raison de travaux qui auraient été effectués et alors d’autre part qu’il était habité régulièrement.

Les appelants communiquent trois attestations : celles de la compagne de M. [B] qui y a vécu depuis 2014, de son père puis d’un ami du couple précisant qu’ils n’avaient pas constaté d’humidité anormale ou d’odeur particulière.

Les échanges de courriels entre M. [B] et Mme [M] font état de la part de cette dernière, le 12 septembre 2018, du fait suivant : 'vous avez rendu la maison dans un super état de propreté, au top merci à vous'.

Toutefois, la charge de la preuve de la connaissance du vice par le vendeur incombe à l’acquéreur : l’argument selon lequel l’occupation des lieux durant sept ans permettrait de retenir la connaissance qu’avaient les vendeurs des défauts du bien peut être utilisé également en leur faveur en ce que l’habitation de cet immeuble n’aurait pas duré aussi longtemps si les occupants avaient été victimes d’infiltrations d’eau et de dommages conséquents.

L’immeuble ne porte pas trace de dommages anciens qui permettraient d’imputer la connaissance requise des vendeurs de défauts. L’expert ne précise pas quel est le degré de la pente effective au regard de la norme souhaitée pour mettre en évidence, le cas échéant, une non-conformité manifeste y compris pour des non-professionnels emportant des conséquences aisément identifiables pour des profanes.

Faute d’être des professionnels, les vendeurs ne pouvaient facilement percevoir le défaut de pente de la terrasse, non évidente sur les photographies, et établir un lien avec une éventuelle humidité de la maison qui pour être retenue à la charge des vendeurs doit être certaine dans sa manifestation et la perception qu’en avaient les vendeurs.

A défaut d’éléments permettant d’affirmer que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés de l’immeuble, la décision sera infirmée et Mme [M] déboutée.

Sur les frais de procédure

La décision entreprise étant infirmée sur le fond, les dispositions prises au titre des frais de procédure, dépens et indemnité procédurale, le seront également.

Mme [M] succombe à l’instance et en supportera les dépens qui comprendront les frais d’expertise et de référés et seront recouvrés selon les dispositions applicables à l’aide juridictionnelle.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. M. [B], M. et Mme [D] seront déboutés de leur demande.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [D] et

M. [B] à verser à Mme [M] :

— la somme de 14 905,86 euros en réparation du vice caché affectant l’évacuation des eaux de la terrasse et des préjudices subséquents,

— la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et aux dépens en ce compris les frais d’expertise et les dépens de référé ;

et statuant à nouveau des chefs infirmés, y ajoutant,

Déboute Mme [U] [M] de ses demandes ;

Déboute M. [T] [B], M. [Y] [D] et Mme [C] [L], son épouse, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] [M] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les dépens du référé et frais d’expertise, qui seront recouvrés selon les dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier, La présidente de chambre,