15/10/2025

ARRÊT N° 25/ 397

N° RG 23/00213

N° Portalis DBVI-V-B7H-PGTE

AMR – SC

Décision déférée du 23 Novembre 2022

TJ de [Localité 10] – 21/03246

V. TAVERNIER

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 15/10/2025

à

M^e Jean-Paul BOUCHE

M^e Isabelle BAYSSET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. WIIM

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Franck ARNAUD de la SARL ARNAUD AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES (plaidant)

INTIMEE

S.A.R.L. DIANE ENTREPRISE ET CONSEIL

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT ' BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sarl Diane Entreprise et Conseil est propriétaire d’une maison à usage d’habitation avec piscine et terrains attenants situés [Adresse 5] à [Adresse 9] (31) figurant au cadastre sous les références Ax [Cadastre 1] pour une surface de 6 ares (600 m2) et Ax [Cadastre 2] pour une surface de 12 ares 48 centiares (1248 m2). Ces deux parcelles forment les lots n° 4 et n° 6 du lotissement [Adresse 8].

Le 3 août 2020, la Sas Wiim, anciennement Sas Asland, a émis une offre d’achat pour cette propriété.

Le 18 septembre 2020, la Sarl Diane Entreprise et Conseil a signé une promesse de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire pour un montant de 750 000 € au bénéfice de la Sas Wiim. La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 juin 2021.

Le 22 février 2021, la Sas Wiim a déposé une demande de permis de construire qui a été rejetée par arrêté de la mairie de [Localité 10] du 31 mars 2021. À la suite de ce refus, la Sas Wiim n’a pas levé l’option de la promesse de vente et s’est opposée à la conservation de l’indemnité d’immobilisation par la Sarl Diane Entreprise et Conseil, contractuellement fixée à la somme de 37 500 €.

Par acte d’huissier du 25 juin 2021 la Sarl Diane Entreprise et Conseil a fait assigner la Sas Wiim devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 37 500 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation, au visa de l’article 1304-3 du code civil.

Par jugement du 23 novembre 2022 le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Sas Wiim, anciennement dénommée Asland, à payer à la Sarl Diane entreprises et conseil, la somme de 37.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée dans la promesse de vente signée entre les parties le 18 septembre 2020,

— débouté la Sas Wiim de sa demande reconventionnelle de condamnation de la Sarl Diane entreprises et conseil au paiement des honoraires d’architecte,

— condamné la Sas Wiim aux dépens de l’instance,

— condamné la Sas Wiim à payer à la Sarl Diane entreprises et conseil la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration du 19 janvier 2023, la Sas Wiim a interjeté appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 février 2025, la Sas Wiim, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 23 novembre 2022 en ce qu’il a :

' condamné la Sas Wiim anciennement dénommée Asland à payer à la Sarl Diane entreprise et conseil la somme de 37.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

' contractuellement fixée dans la promesse de vente signée entre les parties le 18 septembre 2020,

' débouté la Sas Wiim de sa demande reconventionnelle de condamnation de la Sarl Diane entreprise et conseil au paiement des honoraires d’architecte,

' condamné la Sas Wiim aux dépens de l’instance,

' condamné la Sas Wiim à payer à la Sarl Diane entreprise et conseil la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Et statuant à nouveau,

— prononcer la non réalisation de la condition suspensive,

— prononcer que la non réalisation de la condition suspensive ne lui incombe pas,

— prononcer la caducité de la promesse de vente,

— ordonner à la Sarl Diane entreprise et conseil de lui restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 37.500 euros,

— condamner la Sarl Diane entreprise et conseil au versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 37.500 euros,

— condamner la Sarl Diane entreprise et conseil à lui rembourser les frais d’architecte d’un montant de 2.750,00 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner la Sarl Diane entreprise et conseil à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « dont distraction faite au profit de la Sarl [P] avocats associés prise en la personne de Maître [D] [P] »,

— condamner la Sarl Diane entreprise et conseil aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de la Sarl [P] avocats associés prise en la personne de Maître [D] [P].

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 novembre 2024, la Sarl Diane Entreprise et Conseil, intimée, demande à la cour, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

— confirmer dans toutes les dispositions le jugement querellé,

— condamner la Sas Wiim aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 17 juin 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

L’indemnité d’immobilisation

Le sort de l’indemnité d’immobilisation versée dans le cadre de la promesse de vente du 18 septembre 2020 assortie notamment de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire qui aurait défailli impose d’analyser les clauses contractuelles la régissant.

La clause relative à l’indemnité d’immobilisation prévoit : «(…) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ' c) toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (') et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT ».

Concernant la condition d’obtention du permis de construire la clause figurant à la page 8 intitulée « obtention d’un permis de construire » est ainsi libellée : « La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un arrêté de permis de construire au plus tard le 19 mars 2021 pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante : la construction d’une maison individuelle sur un niveau d’une surface plancher de 150 m2 et d’une maison individuelle de 130 m2.

Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justi er auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 3 mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

ll est indiqué en tant que de besoin au BENEFICIAIRE qu’il n’est pas possible d’obtenir un permis de construire n’ayant pour assiette qu’une partie de l’unité foncière, cela aboutirait à une parcellisation sans qu’aucun contrôle ne soit possible.

Au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

La présente condition vaut autorisation pour le BENEFICIAIRE de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d’urbanisme applicables. ».

La Sas Wiim ne produit pas sa demande de permis de construire mais le récépissé de cette dernière qui mentionne qu’elle a été déposée le 22 février 2021, soit postérieurement au délai contractuel ; la Sarl Diane Entreprise et Conseil l’a mise en demeure le 25 janvier 2021 de « faire part de sa décision (d’acheter ou non) sous huitaine » au regard de l’absence de justification du dépôt de la demande de permis de construire dans les trois mois de la promesse et elle a répondu par courrier du 1er février 2021 en se prévalant de la non réalisation de la condition d’obtention du permis de construire en raison de la division parcellaire, suite à une « réponse verbale » négative du service urbanisme de la ville de [Localité 10], et de la caducité de la promesse. Pour autant, elle a déposé ultérieurement comme vu ci-dessus une demande de permis de construire.

Il doit donc être considéré que la Sas Wiim a manqué à son obligation contractuelle de « justi er auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 3 mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente », a été valablement mise en demeure et n’a pas déféré à cette obligation dans les huit jours suivant, de sorte qu’elle est réputée avoir renoncé à cette condition.

Au surplus, la demande de permis de construire a été rejetée le 31 mars 2021 par la mairie de [Localité 10] pour quatre motifs dont les deux premiers sont développés en ces termes :

«Considérant les dispositions communes à l’ensemble des zones du PLUI-H qui précisent que le coefficient d’emprise au sol (CES) qui détermine l’emprise au sol maximale autorisée définie dans l’étiquette du règlement graphique est de 20 pour cette parcelle, (cf le titre 2, chapitre 2, section l, paragraphe 2.1.2)

Considérant que pour ce terrain de 600 m2, l’emprise au sol maximale est de 120 m2,

Considérant que l’emprise au sol des constructions projetées est de 237 m2,

Considérant les dispositions communes à l’ensemble des zones du PLUI-H qui précisent que le coefficient d’espaces de pleine terre exigés (CEPT) qui détermine la surface minimale devant être laissée ou aménagée en pleine terre définie dans l’étiquette du règlement graphique est de 40 pour cette parcelle, (cf le titre 2, chapitre 2, section 1, paragraphe 2.1.2)

Considérant que pour ce terrain de 600 m2, la surface minimale en pleine terre est de 240 m2,

Considérant que la super cie en pleine terre projetée est de 175 m2 (') ».

Il apparaît ainsi que la Sas Wiim a déposé une demande de permis de construire ne respectant les termes de la promesse de vente qui stipulait expressément que « ll est indiqué en tant que de besoin au BENEFICIAIRE qu’il n’est pas possible d’obtenir un permis de construire n’ayant pour assiette qu’une partie de l’unité foncière, cela aboutirait à une parcellisation sans qu’aucun contrôle ne soit possible ».

Par ailleurs, ainsi que le relève le premier juge, si dans son courrier du 1er février 2021, la Sas Wiim précise avoir 'conditionné la vente à l’obtention d’une déclaration préalable pour division avec pour but de créer deux lots et à l’obtention d’un permis de construire pour édifier deux maisons (150 et 130m2)', cette division parcellaire n’est pas mentionnée dans la promette de vente du 18 septembre 2020 au titre des conditions suspensives auxquelles elle entendait soumettre son engagement et le refus de la division parcellaire par la Sarl Diane Entreprise et Conseil évoqué dans un courrier du géomètre expert du 19 février 2021 est postérieure à la mise en demeure de la Sas Wiim et se trouve sans incidence sur les manquements du bénéficiaire de la promesse.

De fait, le projet de la Sas Wiin portait sur trois lots (comme mentionné dans le plan du géomètre) alors que la promesse de vente (page 8) mentionne la division du terrain en deux lots.

Pour ces deux motifs, dépôt tardif de la demande de permis de construire malgré mise en demeure et demande de permis de construire ne respectant les termes de la promesse de vente, la Sas Wiim ne peut pas prétendre qu’elle a accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire telle que stipulée à la promesse de vente, de sorte que la non réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire résulte de son seul fait et doit être réputée accomplie.

L’indemnité d’immobilisation est donc acquise à la Sarl Diane Entreprise et Conseil et le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sas Wiim à payer à la Sarl Diane Entreprise et Conseil la somme 37 500 € à ce titre et en ce qu’il débouté la Sarl Wiim de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre des frais engagés inutilement.

Les demandes accessoires

Succombant, la Sas Wiim supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’appréciée justement par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement rendu le 23 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

— Condamne la Sas Wiim aux dépens d’appel ;

— Condamne la Sas Wiim à payer à la Sarl Diane Entreprise et Conseil la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute la Sas Wiim de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX.