30/04/2025

ARRÊT N°246/2025

N° RG 24/02435 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QLTA

EV/KM

Décision déférée du 17 Juin 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE

( 24/00212)

L.A MICHEL

[R] [D]

C/

Syndicat LE [Adresse 2]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [R] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe PERES de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de CASTRES

INTIME

Le Syndicat des Copropriétairesde l’Immeuble LE [Adresse 2] dont le siège social est le [Adresse 3],

Prise en la personne de son syndic , la Société GRAND SUD IMMOBILIER, domiciliée en cette qualité [Adresse 1]

Représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

N. PICCO, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [R] [D] est propriétaire des lots numéros 33, 67 et 68 de la copropriété Le [Adresse 3] située [Adresse 3] à [Localité 4].

Les 5 avril et 6 juillet 2023, Mme [D] s’est plainte au syndic, Foncia Loft One, d’infiltrations dans son appartement, provenant du mauvais état de la toiture de l’immeuble.

Par acte du 22 janvier 2024, Mme [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de le voir condamner :

— à réaliser les travaux de réfection de la toiture du bâtiment D de la copropriété aux fins de cessation complète du trouble avec astreinte de 500 ' par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— à lui payer à titre provisionnel la somme de 4.787,18 ',

— au paiement de la somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 17 juin 2024, le juge des référés a :

— débouté Mme [R] [D] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [R] [D] aux dépens,

— condamné Mme [R] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 2], la somme de 1000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 juillet 2024, Mme [R] [D] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [R] [D] dans ses dernières conclusions du 25 octobre 2024, demande à la cour au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et les articles 834 et 835 du code de la procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 17 juin 2024 (RG n°24/00212) en ce qu’elle a :

* débouté Mme [R] [D] de l’ensemble de ses demandes,

* condamné Mme [R] [D] aux dépens,

* condamné Mme [R] [D] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 2], la somme de 1 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la société Grand Sud Immobilier, à réaliser les travaux de réfection de la toiture du bâtiment D de la copropriété aux fins de cessation complète du trouble,

— juger que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 500 ' par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société Grand Sud Immobilier, à payer à titre provisionnel, à Mme [R] [D] la somme de 4.787,18 ',

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société Grand Sud Immobilier, au paiement de la somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société Grand Sud Immobilier, aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 2] représenté par son syndic Grand Sud Immobilier dans ses dernières conclusions du 30 septembre 2024, demande à la cour de :

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter Mme [R] [D] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 17 juin 2024 par le président du tribunal judiciaire,

— condamner Mme [R] [D] à payer la somme de 600 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

La cour relève qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 mars 2024 que les copropriétaires ont désigné un nouveau syndic, la SAS Grand Sud Immobilier.

Mme [D] fait valoir que :

' depuis plusieurs années, et malgré les mises en demeure adressées au syndic, elle est confrontée à des infiltrations dans son appartement provenant du mauvais état de la toiture du bâtiment D relevant des parties communes de la copropriété,

' si la réalisation des travaux a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 29 mars 2023, soit trois ans après le début des désordres, la résolution n°19 prévoyant la réalisation des travaux en urgence n’a pas été adoptée, seul un maître d''uvre ayant été missionné qui, le 2 juin 2023, a fait procéder à l’établissement d’un cahier des clauses techniques particulières relatives à la réfection de la couverture et des ouvrages de zinguerie,

' en tout état de cause, il revenait au syndic de mettre en 'uvre toutes les mesures nécessaires aux fins de faire réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble,

' selon le maître d''uvre les désordres affectant la toiture et les habillages en zinc résultent essentiellement d’un défaut d’entretien alors qu’aucun contrat n’avait été souscrit à cet effet par le syndic depuis la construction du bâtiment,

' lors de l’assemblée générale ordinaire du 2 mars 2024 différentesrésolutions ont été adoptéesaux fins de réalisation des travaux de reprise de la couverture,

's’agissant de la demande de provision, elle fait valoir qu’elle n’a eu d’autre choix que de faire procéder à des travaux ponctuels en urgence dans son appartement pour lesquels elle n’a été que partiellement indemnisée par son assureur.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic oppose que :

' toutes les dispositions nécessaires pour procéder à la réfection de la toiture du bâtiment ont été engagées et c’est de manière prématurée que Mme [D] a saisi le juge des référés pour obtenir l’exécution des travaux sous astreinte alors que l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait valider simultanément la première phase des travaux consistant à concevoir le projet et la seconde consistant en l’acceptation des travaux à l’occasion de la même assemblée générale,

' la demande de provision de Mme [D] se heurte à une contestation sérieuse en ce que son assureur a limité le montant pouvant lui être alloué car le surplus qu’elle réclamait n’était pas justifié, Mme [D] ne démontrant pas que son préjudice excède le montant pris en charge forfaitairement par son assureur.

Sur ce

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, si Mme [D] indique avoir subi des désordres résultant d’infiltrations provenant de la toiture depuis 2016, elle ne justifie d’aucune mise en demeure adressée au syndicat des copropriétaires avant le 5 avril 2023. Cependant, elle produit un constat amiable de dégât des eaux pour un sinistre intervenu le 26 juin 2019 qui précise l’existence de désordres sans en révéler la gravité , que leur cause a été identifiée et réparée.

Par la suite, Mme [D] a alerté le syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic de nouveaux désordres par lettres recommandées des 5 avril et 6 juillet 2023 sans que ces désordres soient justifiés, le procès-verbal de constat du 17 novembre 2022 étant antérieur.

Or, par procès-verbal d’assemblée générale du 29 mars 2023, les copropriétaires ont décidé la désignation d’un maître d''uvre ayant pour mission de concevoir le projet de réfection de toiture des bâtiments D et E, d’établir le cahier des clauses techniques particulières, rechercher les entreprises et les coordonner. En effet, l’importance des travaux envisagés justifiait la désignation d’un maître d''uvre préalablement à leur engagement.

Enfin, selon procès-verbal d’assemblée générale du 28 mars 2024, le principe de réfection de la couverture du bâtiment D et des ouvrages de zinguerie a été adopté.

Ainsi, non seulement Mme [D] ne démontre pas la persistance des infiltrations mais le principe de réalisation des travaux de reprise de la toiture et de la zinguerie est désormais acquis et Mme [D] ne démontre pas la nécessité de faire réaliser des travaux d’urgence d’une autre nature que ceux qui ont déjà été votés.

En conséquence, la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande relative à la réalisation des travaux.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet, l’octroi d’une provision au créancier lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’obligation non sérieusement contestable peut être tenue pour caractérisée chaque fois que la solution du litige est évidente et que le juge des référés n’est pas contraint, pour accueillir la demande, de trancher une question de fond opposant les parties. Ainsi, celui qui sollicite une provision ou l’exécution d’une obligation doit justifier d’une obligation évidente.

En l’espèce, Mme [D] produit les pièces suivantes:

' devis du 19 novembre 2019 pour un montant de 8674 ' portant réfection des murs, plafonds et huisseries des pièces suivantes : cuisine, salle de bains, trois chambres,

' facture du 4 juin 2020 pour 2602 ',

' facture du 30 juillet 2020 pour 5672 ',

' facture du 28 août 2020 pour 400 ',

' factures Leroy-Merlin du 30 juin 2020 d’un montant de 1107,48 ' portant sur différents matériaux et notamment du parquet,

' devis du 3 mars 2023 portant sur la réfection du plafond de deux chambres pour un montant de 1870 '.

Elle ne produit aucune pièce décrivant d’éventuels désordres antérieurs, résultant du sinistre de 2019.

En effet, elle verse un procès-verbal de constat du 17 novembre 2022 auquel sont jointes des photocopies de photographies inexploitables. Ce document relève dans le bureau plusieurs auréoles jaunes au plafond du bureau dont trois alignées sur la gauche et une plus grande devant la fenêtre. Il poursuit s’agissant de la chambre « d’autres auréoles sont récurrentes, nous est-t-il déclaré, dans la chambre, avec trois auréoles principales, d’autres petits points; ressemblant à des impacts ». Sans qu’il soit précisé ce qu’il en est réellement des constatations faites par l’huissier qui relève cependant que la peinture s’effrite au niveau d’une auréole près de l’éclairage central.

Enfin, il résulte de la lettre d’acceptation de prise en charge du sinistre du 26 juin 2019 que son assureur a pris en charge le sinistre, conformément à l’expertise amiable pour une indemnisation à hauteur de 4994,30 '.

Au regard de ces éléments,Mme [D] ne justifie pas de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à l’égard de son adversaire et la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté sa demande.

L’équité commande de faire droit à la demande présentée par l’intimée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2000 '.

Mme [D] qui succombe gardera la charge des dépens d’appel, ceux de première instance étant confirmés.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme la décision déférée,

Condamne Mme [R] [D] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [R] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Grand Sud Immobilier, 2000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET