COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 OCTOBRE 2023

N° 2023/606

Rôle N° RG 23/01918 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKXXD

SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL

C/

[L] [K]

[B] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 13 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03055.

APPELANTE

SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL Société d’habitations à loyer modéré

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra JUSTON substituée par M^e BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [L] [K]

demeurant [Adresse 1]

défaillante

Monsieur [B] [K]

demeurant [Adresse 1]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 juillet 2023 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2014, la société anonyme (SA) Le Nouveau Logis aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat Social, a donné à bail à madame [L] [K] et monsieur [B] [K], moyennant un loyer de 436,34 euros par mois, un appartement de type 3 sis [Adresse 3].

Le 12 avril 2022, elle leur a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, de payer un arriéré de loyer de 2 497,28 euros, outre 140,50 euros de frais d’acte.

Invoquant le caractère infructueux dudit commandement,la société CDC Habitat Social a, par actes d’huissier en date du 30 août 2022, fait assigner Mme [L] [K] et M. [B] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, service de proximité, qui, par ordonnance en date du 13 janvier 2023, a :

— déclaré l’action de la société Habitat Social aux fins de constat de la résiliation du bail irrecevable ;

— condamné Mme [L] [K] et M. [B] [K], solidairement, à verser à la société Habitat Social, à titre provisionnel la somme de 3 928,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avri1 2022 sur la somme de 2 497,82 euros et à compter de sa décision pour le surplus ;

— débouté Mme [L] [K] et M. [B] [K] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement ;

— condamné Mme [L] [K] et M. [B] [K], in solidum, à verser à la société Habitat Social la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [L] [K] et M. [B] [K], in solidum, aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Il a notamment considéré que la société CDC Habitat Social ne justifiait pas de la saisine de la CCAPEX ni du signalement de la situation d’impayés de locataires à la CAF dans le délai imparti, aucun accusé de réception ne lui étant produit.

Selon déclaration reçue au greffe le 1er février 2023, la société CDC Habitat Social a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle l’a débouté de ses demande visant à entendre constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [L] [K] et M. [B] [K] et condamner ces derniers à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation.

Par dernières conclusions transmises le 6 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle annule ou infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable son action aux fins de constat de la résiliation du bail et les demandes qui en sont la conséquence et, statuant à nouveau :

— juge la résiliation du bail liant les parties acquise à la date du 12 juin 2022 ;

— ordonne l’expulsion de Mme [L] [K] et M. [B] [K] de l’appartement porte n° 28 sis à [Adresse 1], ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;

— juge que l’huissier de justice instrumentaire sera autorisé à se faire assister par la force publique et un serrurier si besoin est ;

— condamne solidairement Mme [L] [K] et M. [B] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, due à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— y ajoutant au titre de l’actualisation de la dette locative, condamne solidairement Mme [L] [K] et M. [B] [K] au paiement d’une somme provisionnelle, en principal, de 4 709,21 euros telle qu’arrêtée au 30 janvier 2023 avec les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2022 sur la somme de 2 497,82 euros et à compter de l’ordonnance de référé du 13 janvier 2023 pour le surplus ;

— confirme l’ordonnance entreprise en ce que les requis ont été condamnés, in solidum, aux entiers dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer ;

— condamne Mme [L] [K] et M. [B] [K], in solidum, aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel.

Mme [L] [K] et M. [B] [K], régulièrement intimés à domicile, n’ont pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la décision entreprise

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il est néanmoins admis que l’appel nullité est limité aux seuls cas où le juge, par la violation d’une règle de procédure, a commis un excès de pouvoir.

En l’espèce la société CDC Habitat Social fait, à juste titre, grief au premier juge d’avoir d’office, sans réouverture des débats ou demande de note en délibéré, déclaré irrecevable sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au motif qu’elle ne justifiait pas de la saisine préalable de la CCAPEX ni du signalement de la situation d’impayés à la CAF.

Néanmoins, la violation ainsi caractérisée du principe du contradictoire, pour regrettable qu’elle soit, constitue une erreur et non un excès de pouvoir.

Il n’y a donc lieu d’annuler la décision entreprise.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est pas contesté que le bail signé par les parties, le 1er septembre 2014, contient (en page 5) une clause résolutoire reprenant les termes de l’article précité.

Dans ces conditions, Mme [L] [K] et M. [B] [K] ne s’étant pas acquitté des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, il n’est pas contestable que la clause résolutoire insérée au contrat de location a produit effet au 12 juin 2022.

Les paragraphes II et III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposent :

II.- Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

La société CDC Habitat Social verse aux débats un courrier de la CAF attestant que la situation d’impayés lui a bien été signalée par courrier du 31 mars 2022. Par ailleurs, l’assignation a bien été dénoncée, par l’huissier de justice instrumentaire, au préfet des Alpes Maritimes le 1er septembre 2022, soit deux mois avant l’audience, tenue le 14 novembre suivant.

Dès lors, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ayant été respectées, c’est à tort que le premier juge a déclaré irrecevable l’action de la société Habitat Social aux fins de constat de la résiliation du bail.

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef et :

— de constater l’acquistion de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 juin 2022 ;

— d’ordonner, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Mme [L] [K] et M. [B] [K] des lieux occupés, sis [Adresse 3], conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L. 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [B] [K] à verser, par provision, à la société CDC Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer assorti de la provision pour charges locatives, appelé à la date de la résiliation du bail, soit au mois de juin 2022 et ce, jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Par application des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société CDC Habitat Social verse aux débats un relevé de compte locatif arrêté au 31 janvier 2023, dont le solde est débiteur de 4 709,21 euros, déduction faite des sommes de 140,50 et 246,73 euros correspondant à des frais de contentieux.

Il intègre néanmoins des sommes potentiellement contestables, à savoir :

— deux virements CAF, intitulés 'RegRLSCAF’ de 46,88 euros chacun porté au crédit, et non au débit, du compte le 9 septembre 2021 ;

— deux virements d’APL, portés au crédit, et non au débit, dudit compte, le 22 février 2022 pour des montants de 392,29 et 375,71 euros,

— trois sommes de 7,62 euros portées au crédit, le 30 avril 2022, sous l’intitulé 'PenEnqOps'.

Aucune explication n’étant produite sur ces écritures, le montant non sérieusement contestable de la créance locative alléguée sera ramené à 3 778,54 euros [4 709,21 – (2 x 69,92) – (3 x 7,62) – 392,26 – 375,71].

Il convient dès lors, du fait de l’évolution du litige, d’infirmer l’ordonnance entreprise sur le montant de la dette locative, et de condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [B] [K] à verser à la société Habitat Social, à titre provisionnel, la somme de 3 778,54 euros euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avri1 2022 sur la somme de 2 497,82 euros, et du présent arrêt pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle condamné Mme [L] [K] et M. [B] [K], in solidum, aux dépens et à verser à la société Habitat Social la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 400 euros en cause d’appel.

Mme [L] [K] et M. [B] [K] supporteront en outre les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Rejette la demande d’annulation de la décision entreprise ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné Mme [L] [K] et M. [B] [K], in solidum, à verser à la société Habitat Social la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [L] [K] et M. [B] [K], in solidum, aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate l’acquistion de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 juin 2022 ;

Ordonne, à défaut de départ spontanné, l’expulsion de Mme [L] [K] et M. [B] [K] des lieux occupés, sis [Adresse 3], conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L. 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Mme [L] [K] et M. [B] [K] à verser, par provision, à la société CDC Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer assorti de la provision pour charges locatives, appelé à la date de la résiliation du bail, soit au mois de juin 2022 et ce, jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur ;

Condamne solidairement Mme [L] [K] et M. [B] [K] à payer la société CDC Habitat Social la somme 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [L] [K] et M. [B] [K] aux dépens d’appel.

La greffière Le président