09/04/2025

ARRÊT N°214/2025

N° RG 24/01961 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QIY5

SG/KM

Décision déférée du 24 Mai 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBI

( 24/00054)

[F]

S.A. AXA FRANCE IARD

C/

[S] [I]

[U] [A]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [S] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emilie TCHIZIMBILA VIODHO, avocat au barreau D’ALBI

Madame [U] [A]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie TCHIZIMBILA VIODHO, avocat au barreau D’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

M. [S] [I] et Mme [U] [A] étaient propriétaires d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4].

Ils ont chargé la SARL Société Immo 2G Expertise, assurée auprès de la SA Axa France Iard, de réaliser le diagnostic technique préalable à la vente.

Suivant visite du 28 avril 2022, le diagnostiqueur a relevé la présence de termites dans le bois de chauffe stocké dans le jardin, ainsi que dans le plafond du garage, mais pas à l’intérieur de l’habitation.

Suivant factures du 28 septembre 2022, M. [I] et Mme [A] ont fait procéder à un traitement anti-termites par l’entreprise Pami.

Un second diagnostic technique a été établi par la SARL Société Immo 2G Expertise le 17 octobre 2022 avec les mêmes conclusions.

Par acte authentique du 31 octobre 2022, les consorts [I]-[A] ont vendu le bien à M. [D] [V] et Mme [X] [Y].

Peu après la prise de possession du bien, les acquéreurs ont constaté que des plinthes en rez-de-chaussée étaient dégradées par des termites. Ils ont fait réaliser un nouveau diagnostic par le cabinet Diagamter puis ont saisi la MACIF, leur assureur de protection juridique qui a confié la réalisation d’une expertise amiable au cabinet Polyexpert. Dans un rapport du 20 mars 2023, ce cabinet a conclu à la présence de termites à l’intérieur de la maison.

Par actes du 31 juillet 2023, les consorts [V]-[Y] ont fait assigner la SARL Société Immo 2G Expertise et la SA Axa France Iard en référé devant le tribunal judiciaire de Albi, aux fins d’expertise judiciaire (RG n°23/174).

Par ordonnance du 12 janvier 2024, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné M. [O] [L] pour y procéder.

Par acte du 8 mars 2024, la SA Axa France Iard a assigné les vendeurs en référé devant le même Tribunal, afin de leur rendre commune et opposable l’expertise (RG n°24/54).

Par ordonnance contradictoire du 24 mai 2024, le juge des référés a :

— rejeté la demande de la SA Axa France Iard,

— condamné la SA Axa France Iard aux dépens,

— condamné la SA Axa France Iard à payer à M. [S] [I] et Mme [U] [A] à la somme de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 10 juin 2024, la SA Axa France Iard a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA Axa France Iard dans ses dernières conclusions en date du 20 novembre 2024, demande à la cour au visa des articles 145 et 245 du code de procédure civile, de :

— réformer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi en date du 24 mai 2024, minute n°93/2004, n°RG 24/00054, en ce qu’elle a :

* rejeté la demande de la SA Axa France Iard,

* condamné la SA Axa France Iard aux dépens,

* condamné la SA Axa France Iardà payer à M. [S] [I] et Mme [U] [A] à la somme de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— juger communes et opposables à M. [M] [C] [I] et à Mme [U] [A] l’ordonnance de référé RG n°23/00174 en date du 12 janvier 2024 désignant M. [L] en qualité d’expert judiciaire,

— juger que les opérations d’expertise se poursuivant en présence de M. [S] [I] et Mme [U] [A],

— réserver les dépens.

M. [S] [I] et Mme [U] [A] dans leurs dernières conclusions en date du 9 janvier 2025, demandent à la cour au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de:

— confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Albi,

— rejeter la demande d’expertise judiciaire, le demandeur ne justifiant pas d’un intérêt légitime à la réclamer,

— à titre reconventionnel, le condamner à une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour rejeter les demandes formées par la compagnie Axa, le premier juge a estimé qu’elle ne démontrait pas un intérêt légitime à voir attraire les vendeurs du bien à une mesure d’expertise organisée entre les acquéreurs, le diagnostiqueur et son assureur dans la mesure où :

— ce dernier n’avait pas qualité à agir sur le fondement de l’action en garantie des vices cachée, réservée aux acquéreurs qui en l’espèce n’ont pas fait le choix d’assigner les vendeurs,

— la compagnie Axa ne pouvait pas plus invoquer une action contractuelle fondée sur la mauvais foi des vendeurs qui auraient induit en erreur le diagnostiqueur, alors que la SARL Immo 2G Expertise n’a pas détecté la présence de termites, sans que son assureur ne fasse état d’éléments précis et circonstanciés selon lesquels les vendeurs, profanes du BTP seraient à l’origine d’une tromperie à l’égard de son assurée.

Le premier juge a conclu que toute prétention la société Axa était manifestement vouée à l’échec.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise, la SA Axa France Iard s’appuie sur le rapport du cabinet Polyexpert pour fait valoir qu’il était peu probable que les dégradations causées par les termites, à supposer qu’elles pré-existaient à la vente, aient échappé aux vendeurs qui, informés de la présence de termites à proximité immédiate du bâtiment et dans le garage ont fait procéder à un traitement anti-termites avant la vente. Elle estime qu’il est opportun de les entendre sur les autres problématiques dénoncées par les acquéreurs, concernant la présence de plomb et l’état de l’installation intérieure d’électricité. Elle précise qu’en sa qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la SARL Immo 2G Expertise, elle est susceptible d’exercer un recours à l’encontre des vendeurs si leur mauvaise foi était démontrée et que son assurée, qui est liée à eux par un contrat, dispose d’un recours de nature contractuelle en cas de manquement de leur part, ce qui est le cas lorsque le donneur d’ordre choisit de maintenir un silence fautif sur une information essentielle, telle qu’une infestation de termites. Elle soutient que le fait que son assurée n’ait pas détecté la présence de termites n’est pas de nature à exonérer le vendeur de sa responsabilité tant à l’égard de l’acquéreur que du diagnostiqueur. Elle ajoute qu’il ressort des éléments de l’expertise amiable et de la note N°1 de l’expert désigné en référé que les vendeurs avaient connaissance de la présence de termites avant la conclusion de l’acte de vente, notamment au niveau de la plinthe du bureau.

Pour conclure à la confirmation de l’ordonnance entreprise, M. [I] et Mme [A] font valoir que le diagnostiqueur n’a pas qualité pour agir à leur encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés laquelle est réservée à l’acquéreur, qui ne peut toutefois rechercher cette garantie pour les éléments soumis au diagnostic.

Ils indiquent que les diagnostics qu’ils ont fournis concluent à l’absence de trace d’infestation par les termites à l’intérieur de l’immeuble, à l’existence d’au moins une anomalie électrique dangereuse pour les personnes et à l’absence de plomb, sans réserve ou exclusion pour le contrôle des pièces.

Les intimés font valoir qu’étant profanes en matière de bâtiment, ils n’avaient aucune compétence pour contester le diagnostic de la SARL Immo 2G Expertise. Ils indiquent qu’il ne peut être tiré aucune valeur probante du rapport établi par l’expert-conseil de la compagnie Axa et soutiennent qu’ils n’ont jamais reconnu avoir eu connaissance d’une infestation par les termites ou avoir tenté de la dissimuler. Ils ajoutent qu’ils n’étaient pas en mesure d’identifier que la dégradation d’une plinthe provenait d’une infestation de termites alors que le diagnostiqueur lui-même ne l’a pas vue. Ils ajoutent avoir procédé à un traitement préventif à la demande des acquéreurs et que l’entreprise Pami qui y a procédé ne les a pas alertés sur la présence de termites à l’intérieur de la maison. Ils précisent avoir eu connaissance de la présence de termites dans le seul jardin depuis l’achat de la maison en 2010 et ont suivi les préconisations qui leur avaient alors été faites et en avoir informé le diagnostiqueur. Ils concluent que l’expert

confirme qu’ils n’ont pas été alertés sur la dégradation de la plinthe et estiment que sa demande de les voir participer à l’expertise n’est justifiée par aucun élément technique.

Sur ce,

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Il découle de ces dispositions que le motif légitime nécessaire au succès des prétentions formulées sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, suppose l’existence d’un juste motif à demander une mesure qui soit opérante sur un litige ultérieur crédible. Le motif légitime existe tant qu’une action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’adversaire. Une demande de mesure d’instruction in futurum doit reposer sur la preuve de faits précis, objectifs et vérifiables laissant apparaître la perspective d’un litige éventuel mais crédible, dont le contenu et les fondement soient cernés, approximativement au moins et sur lequel pourrait influer le résultat de la mesure sollicitée.

En l’espèce, il ressort des conclusions de la société appelante qu’elle ne prétend pas devant la cour qu’elle serait susceptible d’agir au fond contre les intimés sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Axa maintient en revanche qu’elle ou son assurée, pour laquelle elle n’a toutefois pas en l’état pris la direction du procès, serait admise à faire valoir la mauvaise foi contractuelle des intimés en ce qu’ils auraient dissimulé au diagnostiqueur une information essentielle résultant de la connaissance qu’ils avaient de la présence de termites dans leur maison.

En l’état des éléments techniques produits à hauteur d’appel, tous les experts ayant examiné le bien s’accordent quand au fait que la présence de termites notamment dans une plinthe du bureau et au-dessus du cadre de la porte de cette pièce était pré-existante à la vente.

La compagnie Axa puise la légitimité de la participation des vendeurs de l’immeuble à l’expertise judiciaire en premier lieu dans le rapport établi le 24 mai 2023 par le cabinet Stelliant, son propre expert-conseil, intervenu au cours de l’expertise amiable. Axa souligne que son expert-conseil a indiqué que la venderesse avait connaissance de la présence de termites avant la vente au motif qu’une plinthe en bois avait été cassée au cours d’un nettoyage, ce qui avait permis la mise à jour de galeries et les premiers soupçons d’infestation. Axa titre de ces éléments une connaissance par les vendeurs de l’infestation de termites qu’ils auraient dissimulée à son assurée. Le cabinet Stelliant souligne toutefois de façon non équivoque que la SARL Immo 2G Expertise a échoué à identifier la présence de termites à l’intérieur du logement alors que les traces d’une infestation étaient visibles, notamment au-dessus d’une porte et qu’elle n’a pas mentionné de réserve selon laquelle elle n’aurait pas eu accès à tout ou partie de l’immeuble. Cet expert-conseil affirme l’assurée d’Axa a commis une faute incontestable.

Axa prétend encore qu’elle disposerait d’un motif légitime à faire attraire les vendeurs à l’expertise en se prévalant de la première note de l’expert du 28 juillet 2024. M. [L] souligne que lorsqu’ils ont fait l’acquisition de la maison en décembre 2010, M. [I] et Mme [A] ont été informés de l’existence de dégradations par des termites dans le jardin, au sujet desquelles il était préconisé la réalisation d’une barrière chimique. Les consorts [I]-[A] démontrent avoir fait procéder à ces travaux suivant facture du 24 mai 2011. L’expert s’étonne de ce que la SARL Immo 2G Expertise n’ait pas été informée de cette précédente infestation par ses mandants. La cour observe qu’elle a cependant pu s’en convaincre elle-même puisqu’elle a constaté la présence de termites dans un tas de bois entreposé de longue date dans le jardin.

Dans sa note, l’expert a précisé que l’infestation de termites affecte dans le bureau, une plinthe dont les dégradations qualifiées de très importantes sont rebouchées par du plâtre ou de l’enduit, mais restaient décelables pour un opérateur professionnel. L’infestation concerne également le parquet et des lambourdes du bureau, la plinthe dans le rangement du bureau sous la bibliothèque et la chaufferie. Selon l’expert, cette infestation a débuté au moins en décembre 2021 si ce n’est plus tôt. L’expert indique que si la SARL Immo 2G Expertise avait procédé à des sondages, ils auraient mis en évidence au moins les dégradations dans la plinthe et le cadre de la porte du bureau, sur lequel un simple contact avec les doigts permettait de constater des dégradations. L’expert ajoute qu’un contrôle visuel de la plinthe aurait suffi à attirer l’attention d’un opérateur certifié et que le rapport de cette société est incomplet.

L’expert estime que M. [I] et Mme [A] 'auraient pu constater et reboucher les dégradations dans la plinthe du bureau sans pour autant savoir qu’elles étaient dues aux termites'. Il ajoute qu’il souhaiterait dès lors que les vendeurs participent aux opérations d’expertise.

La cour observe que la SARL Immo 2G Expertise a établi un premier diagnostic puis un second six mois plus tard en raison du retard pris par la vente, de sorte qu’elle a été mise en mesure, à deux reprises, d’examiner le bien et notamment les parties manifestement objet d’une infestation par des termites, phénomène décelable à l’oeil nu par un professionnel ou par un simple contact tactile, sans que le rebouchage de la plinthe ait été de nature à masquer complètement à un professionnel normalement attentif l’infestation litigieuse.

Il ne saurait en outre être tiré d’une observation de l’expert rédigée sous la forme d’une simple supposition le fait que les vendeurs avaient connaissance et ont dissimulé à un professionnel averti une infestation de termites.

Il en ressort qu’un procès engagé par l’assureur dudit professionnel contre des profanes sur le fondement de la responsabilité contractuelle au motif d’une dissimulation est manifestement voué à l’échec.

La compagnie Axa n’allègue d’aucune manoeuvre ou dissimulation des vendeurs concernant la découverte de plomb et une anomalie du réseau électrique non décelés

par son assurée, de sorte qu’elle ne démontre pas plus les conditions du succès d’un éventuel recours sur ces points.

Il résulte du tout que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’Axa de voir M. [I] et Mme [A] participer aux opérations d’expertise. La décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

La compagnie Axa qui perd le procès en appel en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à M. [I] et Mme [A] la charge des frais qu’ils ont exposés en appel et la SA Axa France Iard sera condamnée à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 24 mai 2024, par le président du tribunal judiciaire d’Albi statuant en référé en toutes ses dispositions,

— Condamne la SA Axa France Iard aux dépens d’appel,

— Condamne la SA Axa France Iard à payer à M. [S] [I] et Mme [U] [A] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET