08/10/2025

ARRÊT N°489/2025

N° RG : N° RG 25/01108 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q6DC

EV/KM

Décision déférée du 04 Mars 2025 – Tribunal paritaire des baux ruraux de MURET (51 23-0003)

MOREL

[X] [A] épouse [M]

[C] [A] épouse [H]

C/

[N] [J] [F]

[P] [B]

[W] [O]

RECTIFICATION ET CONFIRMATION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTES

Madame [X] [A] épouse [M]

[Adresse 44]

[Localité 31]

représentée par M^e Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [C] [A] épouse [H]

[Adresse 7]

[Localité 30]

représentée par M^e Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [N] [J] [F]

[Adresse 28]

[Localité 32]

représenté par M^e Jean vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau d’ALBI

Madame [P] [B]

[Adresse 36]

[Localité 33]

représentée par M^e Aurélien DUCAP de la SELARL DUCAP, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Farah FAKHOURI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [W] [M] épouse [O]

[Adresse 44]

[Localité 31]

représenté par M^e Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945.1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2025, en audience publique, devant Madame E. VET, conseiller faisant fonction de président chargé d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 2 novembre 2006, M. [S] [A] et Mme [T] [A] son épouse ont donné à bail à ferme à M. [N] [F] un ensemble de parcelles de terres agricoles situées sur la commune de [Localité 47] d’une superficie totale de 29 hectares et 11 ares moyennant un fermage initial de 3 408, 66 € payable au 1er novembre de chaque année.

Il a été tacitement renouvelé le 2 novembre 2015.

Suite au décès des époux [A], leurs filles, Mme [X] [A] épouse [M], Mme [C] [A] épouse [H] et Mme [P] [A] épouse [B] sont venues aux droits de leurs parents décédés.

Par acte du 7 avril 2023, elles ont délivré au locataire un congé pour reprise à effet au 31 octobre 2024, excluant la parcelle F388, au profit de Mme [W] [M], fille de Mme [X] [A] épouse [M].

Par requête réceptionnée au greffe du tribunal partiaire des baux ruraux de Muret le 17 juillet 2023, M.[F] a contesté la validité du congé.

Selon procès-verbal du 5 décembre 2023, l’absence de conciliation entre les parties était constatée et l’affaire renvoyée à la formation de jugement.

Par jugement contradictoire du 4 mars 2025, le tribunal a :

— mis hors de cause Mme [P] [A] épouse [B],

— déclaré nul et de nul effet le congé délivré par Mme [X] [A] épouse [M], Mme [C] [A] épouse [H] et Mme [P] [A] épouse [B] à l’encontre de M. [N] [F] portant sur les parcelles agricoles situées sur la commune [Localité 46] cadastrées section A n°[Cadastre 35], section F n°[Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 29], [Cadastre 34], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] données à bail le 2 novembre 2006,

— jugé que le bail se poursuivra pour une durée de 9 années à compter du 2 novembre 2024,

— condamné solidairement Mme [X] [A] épouse [M], Mme [C] [A] épouse [H] et Mme [P] [A] épouse [B] à payer à M. [N] [F] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné solidairement Mmes [X] [A] épouse [M], [C] [A] épouse [H] et [W] [M] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 17 mars 2025, Mme [X] [A] épouse [M] et [C] [A] épouse [H] ont relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mmes [X] [A] épouse [M] et [C] [A] épouse [H] ont poursuivi oralement par l’intermédiaire de son conseil leurs demandes contenues dans leurs dernières conclusions du 24 juillet 2025 aux termes desquelles elles demandent à la cour de:

— réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il mis hors de cause Mme [P] [A] épouse [B],

Et statuant à nouveau,

— juger recevable l’intervention volontaire de Mme [W] [M] épouse [O],

— déclarer valable et de plein effet le congé délivré à M. [N] [F] le 7 avril 2023,

— sommer en conséquence M. [N] [F] de déguerpir des parcelles de terres agricoles objet du congé,

— débouter M. [N] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [N] [F] à payer aux appelantes la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance.

M. [N] [F] a poursuivi oralement par l’intermédiaire de son conseil ses demandes contenues dans ses dernières conclusions du 9 juillet 2025 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter Mme [X] [A] épouse [M], Mme [C] [A] épouse [H], Mme [W] [M] de l’intégralité de leurs prétentions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [X] [A] épouse [M], Mme [C] [A] épouse [H], Mme [W] [M], à verser à M. [N] [F] , la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Mme [P] [A] épouse [B] a poursuivi oralement par l’intermédiaire de son conseil ses demandes contenues dans ses dernières conclusions du 11 juillet 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel du 4 mars 2025 en ce qu’il l’a mise hors de cause Mme [P] [B].

MOTIFS

Mme [B] et les appelantes concluent à la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a mis Mme [B] hors de cause, demande à laquelle M. [F] ne s’oppose pas. La décision déférée sera donc confirmée de ce chef, Mme [B] invoquant, sans être contredite, un accord de partage de succession du 29 novembre 2024 aux termes duquel la totalité des terres agricoles a été donnée à Mmes [M] et [H].

Sur l’omission de statuer:

Mmes [A] épouse [M], [A] épouse [H] et [W] [M] épouse [O] soulignent que le tribunal n’a pas répondu à la demande d’intervention volontaire qui a été présentée par la bénéficiaire du congé, Mme [W] [M] épouse [O] fille de Mme [X] [M], demande à laquelle M. [F] ne s’oppose pas.

Il résulte de la décision déférée que Mme [W] [M] épouse [O] a sollicité en première instance d’être reçue en son intervention volontaire et qu’il n’a pas été répondu à cette demande.

Il conviendra, en application des articles 462 et 463 du code de procédure civile de rectifier cette omission et de faire droit à cette demande qui ne fait l’objet d’aucune contestation.

Sur le congé :

Les appelantes font valoir que la bénéficiaire du congé:

' dispose de toutes les qualités requises en matière de diplôme et d’expérience professionnelle en ce qu’elle est titulaire d’un brevet professionnel de responsable d’entreprise agricole et est actuellement associée exploitante au sein de la SCEA Aliénor avec son époux,

' peut disposer du temps nécessaire à l’exploitation des parcelles,

' dispose du matérie nécessaire et à tout le moins des moyens d’en disposer alors que par ailleurs elle est domiciliée à 10 km des parcelles,

' peut prétendre aux aides jeunes agriculteurs .

M. [F] oppose que :

' dans le congé, Mme [W] [M] est désignée comme « chef d’entreprise » ce qui est particulièrement imprécis alors que certaines professions sont incompatibles avec l’engagement d’exploiter personnellement pendant neuf ans,

' contrairement à ce qui était indiqué au congé la bénéficiaire n’avait pas un diplôme lui permettant d’exploiter les terres, ce qui caractérise une information déloyale,

' le congé mentionne une reprise personnelle alors qu’il résulte des explications de Mme [M] que les terres doivent être mises à disposition de la SCEA Aliènor ce qui constitue un défaut d’information,

' à la prise d’effet du congé, Mme [O] ne justifiait pas être titulaire d’un diplôme permettant la reprise qui n’a été obtenu que le 22 mai 2025, si les terres doivent être exploitées par la SCEA Aliénor, celle-ci ne peut bénéficier du régime déclaratif des biens de famille qui nécessite en tout état de cause la réunion de quatre conditions cumulatives qui ne sont pas remplies,

' Mme [O] ne justifie pas qu’elle possède le cheptel et le matériel nécessaire à l’exploitation ou à tout le moins les moyens de les acquérir.

Sur ce

L’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime prévoit : «Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.».

L’article L 411-59 prévoit que : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il pas dedoit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.».

L’article L 411-60 du même code dispose : «Les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d’exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnées au présent article. Toutefois, les membres des personnes morales mentionnées à la première phrase du présent article ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux. ».

Enfin, l’article L411-63 précise: «Les conditions formelles d’un congé sont énoncées par les dispositions de l’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime, tandis que les conditions de fond sont définies par les dispositions de l’article L.411-59, par renvoi de l’ article L.411 – 60 du même code. ».

La régularité formelle d’un congé en application de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime s’apprécie à la date de sa délivrance tandis que les conditions de fond de la reprise définies par les dispositions de l’article L411-59, par renvoi de l’article L411-60 du même code s’apprécient à la date d’effet du congé.

1- sur la régularité formelle du congé :

Les mentions figurant au congé doivent permettre au preneur d’avoir tous les éléments lui permettant de vérifier le caractère réaliste du projet d’exploitation personnelle par le bénéficiaire du congé pour reprise au regard de la compétence de son bénéficiaire et de sa volonté de participer effectivement à l’exploitation des parcelles.

Lorsque le bien objet de la reprise est destiné à être exploité par mise à la disposition d’une société, le congé doit mentionner cette circonstance. Tel n’est pas le cas en l’espèce, malgré l’ambiguïté qu’il a pu y avoir sur ce point en première instance.

En l’espèce, le congé mentionne que Mme [O] est « chef d’entreprise », ce qui est le cas, puisqu’elle est associée avec son époux dans la SCEA Aliènor dont elle justifie qu’elle exploite 30,40 ha et associée avec son époux dans la SARL [Adresse 45] [O] qui commercialise une partie de la production de céréales produite transformée en farine et en pâtes.

Il résulte de ces éléments que le congé était suffisamment précis et ne peut être considéré comme ayant pu induire le preneur en erreur.

Cependant, le congé mentionnait que Mme [O] était titulaire du Brevet Professionnel Responsable d’Entreprise Agricole ce qui était erroné puisqu’elle n’a obtenu ce diplôme que le 22 mai 2025 et même n’a été inscrite qu’en janvier 2025 pour le passer, c’est-à-dire postérieurement à la prise d’effet du congé. Au regard de l’obligation de loyauté régissant les conditions d’exécution du contrat cette mention erronée pouvant induire en erreur le locataire est de nature à justifier l’annulation du congé.

2- sur les nullités de fond :

Les nullités dénoncées doivent s’apprécier au jour de la prise d’effet théorique du congé, c’est-à-dire en l’espèce le 31 octobre 2024 puisque c’est à cette date que doit être appréciée si le bénéficiaire de la reprise est en mesure de participer de façon effective et permanente à l’exploitation.

L’article L 411-59 prévoit que lebénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Ces conditions, mentionnées à l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, sont précisées à l’article R. 331-2 du même code qui prévoit :

«I.-Satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées au 3° du I de l’article L. 331-2 le candidat à l’installation, à l’agrandissement ou à la réunion d’exploitations agricoles qui justifie, à la date de l’opération :

1° Soit de la possession d’un des diplômes ou certificats requis pour l’octroi des aides à l’installation visées aux articles D. 343-4 et D. 343-4-1 ;

2° Soit de cinq ans minimum d’expérience professionnelle acquise sur une surface égale au tiers de la surface agricole utile régionale moyenne, en qualité d’exploitant, d’aide familiale, d’associé exploitant, de salarié d’exploitation agricole ou de collaborateur d’exploitation au sens de l’article L. 321-5. La durée d’expérience professionnelle doit avoir été acquise au cours des quinze années précédant la date effective de l’opération en cause.».

Enfin, l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime dispose: «Sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes :

1° Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. La constitution d’une société n’est toutefois pas soumise à autorisation préalable lorsqu’elle résulte de la transformation, sans autre modification, d’une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l’unique associé exploitant ou lorsqu’elle résulte de l’apport d’exploitations individuelles détenues par deux époux ou deux personnes liées par un pacte civil de solidarité qui en deviennent les seuls associés exploitants ;

2° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles ayant pour conséquence :

a) De supprimer une exploitation agricole dont la superficie excède le seuil mentionné au 1° ou de ramener la superficie d’une exploitation en deçà de ce seuil ;

b) De priver une exploitation agricole d’un bâtiment essentiel à son fonctionnement, sauf s’il est reconstruit ou remplacé ;

3° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole :

a) Dont l’un des membres ayant la qualité d’exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle fixées par voie réglementaire ;

b) Ne comportant pas de membre ayant la qualité d’exploitant ;

c) Lorsque l’exploitant est un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance, à l’exception des exploitants engagés dans un dispositif d’installation progressive, au sens de l’article L. 330-2 ;

4° Lorsque le schéma directeur régional des exploitations agricoles le prévoit, les agrandissements ou réunions d’exploitations pour les biens dont la distance par rapport au siège de l’exploitation du demandeur est supérieure à un maximum qu’il fixe ;

5° Les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol au-delà d’un seuil de production fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.

II.-Les opérations soumises à autorisation en application du I sont, par dérogation à ce même I, soumises à déclaration préalable lorsque le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus et que les conditions suivantes sont remplies :

1° Le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées au a du 3° du I ;

2° Les biens sont libres de location ;

3° Les biens sont détenus par un parent ou allié, au sens du premier alinéa du présent II, depuis neuf ans au moins ;

4° Les biens sont destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l’exploitation du déclarant, dès lors que la surface totale de celle-ci après consolidation n’excède pas le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles en application du II de l’article L. 312-1.».

Il en résulte que la bénéficiaire de la reprise devait répondre aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou avoir bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Ainsi qu’il a été dit, le congé indiquait que Mme [W] [O] était titulaire du BPREA (Brevet Professionnel Responsable d’Entreprise Agricole) et d’une licence en gestion de patrimoine, le second diplôme ne faisant pas partie de ceux visés par les textes.

Or, elle n’a justifié devant le premier juge que d’une inscription à ce diplôme professionnel en janvier 2025 qu’elle a obtenu le 22 mai 2025, c’est-à-dire après la date de prise d’effet théorique du congé.

Par ailleurs, elle n’a pas justifié non plus d’une autorisation administrative d’exploiter la dispensant de démontrer qu’elle remplissait les conditions de diplômes requises.

Cependant, elle indique se prévaloir des dispositions de l’article L. 331-2 II du code rural relatives à la déclaration préalable. Or, il résulte des dispositions de ce texte que le principe de déclaration préalable dispensant d’une autorisation, suppose de la part de celui qui en bénéficie le respect de conditions dont celui de diplôme ou d’expérience professionnelle. Or, ainsi qu’il a été dit, Mme [O] ne disposait pas à la date d’effet du congé du respect de la condition de diplôme.

Par ailleurs, elle explique être associée avec son époux de la SCEA Aliènor et qu’elle est en cours d’installation jeune agriculteur. Il résulte du K-bis produit que cette société a été immatriculée le 25 juillet 2023 et ne peut caractériser la nécessité d’une expérience professionnelle de cinq ans minimum alors que par ailleurs Mme [O] ne produit aucune pièce établissant une expérience antérieure à la création de la société. Elle ne justifie donc pas de l’expérience professionnelle de cinq ans minimum requise.

Au surplus, la déclaration qu’elle produit, si elle est datée du 6 septembre 2024, ne porte aucun tampon de réception de la direction départementale des territoires antérieurement à la date de prise d’effet du congé, cette déclaration n’étant en tout état de cause pas de nature à régulariser l’absence de diplôme ou d’expérience de Mme [O] telle que rappelée, étant constaté que cette déclaration mentionne qu’elle disposait de la capacité professionnelle agricole, ce qui était erroné.

En conséquence, il n’est pas établi qu’au moment de l’effectivité du congé Mme [O] réunissait les conditions juridiques lui permettant d’exploiter les parcelles.

Dès lors, la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a déclaré nul le congé délivré le 7 avril 2023 et dit que le bail se poursuivra pour une durée de neuf ans à compter à compter de sa date de renouvellement.

Sur les demandes annexes :

Les appelantes qui succombent garderont la charge des dépens de première instance et d’appel.

La décision déférée doit être confirmée sur l’article 700 du code de procédure civile et il convient d’accorder à M. [F] à ce titre 2500 € en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Rectifie le jugement déféré,

Dit que le dispositif sera complété ainsi:

« Déclare recevable l’intervention volontaire de Mme [W] [M] épouse [O] à la présente instance»,

Dit que cette rectification sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Muret du 4 mars 2025 qui en seront faites,

Confirme la décision déférée ainsi rectifiée,

Condamne Mmes [X] [A] épouse [M], [C] [A] épouse [H] et [W] [M] épouse [O] aux dépens d’appel,

Condamne Mmes [X] [A] épouse [M], [C] [A] épouse [H] et [W] [M] épouse [O] à verser à M. [N] [F] 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET