COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00901 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XAIW

AFFAIRE :

S.C. JUPERO

C/

S.C.I. ICA INVEST

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 17 Décembre 2024 par le Président du TJ de [Localité 9]

N° RG : 24/01010

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 27.11.2025

à :

M^e Stéphanie BAZIN, avocat au barreau de VERSAILLES (34)

M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES (731)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C. JUPERO

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 494 364 144

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 34 – N° du dossier 20259374

APPELANTE

****************

S.C.I. ICA INVEST

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 809 86 9 7 38

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

Plaidant : M^e Antoine LANDON du barreau des Hauts de Seine

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère fonction de présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2023, la SCI ICA Invest a donné à bail commercial à la SC Jupero des locaux situés [Adresse 2] à Croissy-sur-Seine (78290).

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte du 13 février 2024, la société ICA Invest a fait délivrer à la société Jupero un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de loyers impayés de 27 481,94 euros arrêté au 26 janvier 2024.

Par lettre du 11 mars 2024, M. [H], gérant de la société Jupero, a proposé un échéancier de règlement de la dette en trois mensualités. Un virement de 8 000 euros a été effectué par la société Jupero en mars 2024.

Par acte du 27 mars 2024, la société ICA Invest a fait délivrer à la société Jupero un second commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 19 455,06 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 juillet 2024, la société ICA Invest a fait assigner en référé la société Jupero aux fins d’obtenir principalement :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— la condamnation de la société Jupero à lui payer la somme provisionnelle de 28 387,36 euros au

titre des loyers et charges dus, arrêtée selon décompte arrêté au 24 mai 2024, avec intérêts de retard au taux légal,

— la condamnation de la société Jupero à lui payer à titre de provision la somme de 2 238,70 euros au titre de la clause pénale,

— la condamnation de la société Jupero à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation

mensuelle de 3 806,92 euros jusqu’ à la complète libération des locaux,

— la condamnation de la société Jupero à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût des commandements de payer.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 19 avril 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 27 avril 2024,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 8],

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Jupero à payer à la société ICA Invest à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 27 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné la société Jupero à payer à la société ICA Invest la somme provisionnelle de 28 387,36 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 2e trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de clause pénale,

— condamné la société Jupero à payer à la société ICA Invest la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Jupero au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 4 février 2025, la société Jupero a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de clause pénale.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 août 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Jupero demande à la cour de :

'- déclarer la SC Jupero recevable et bien fondée en son appel,

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2024 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 19 avril 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 27 avril 2024,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 4],

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du cpce,

— condamné la société Jupero à payer à la SCI ICA Invest la somme provisionnelle de 28 387,36 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné la société Jupero à payer à la SCI ICA Invest 2 000 euros au titre de l’article 700 du cpc et au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement,

et statuant à nouveau,

— constater que les locaux loués et les clés ont été restitués à la SCI ICA Invest le 24 mars 2025,

— déclarer en conséquence que l’indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel HT augmenté des charges et accessoires (2 083,33 euros), à compter du 27 avril 2024 a cessé d’être due à compter du 24.03.2025,

— constater n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion de la SC Jupero,

— débouter la SCI ICA Invest de sa demande de paiement provisionnel de la somme de 5 931,90 euros TTC au titre de la facture n° 88/23 du 1er juillet 2023 correspondant à des loyers antérieurs à l’entrée en vigueur du bail,

— débouter la SCI ICA Invest de sa demande de paiement provisionnel de la somme de 1 015,18 euros au titre de la facture n°94/24 du 2 avril 2024 pour les mois de mai et juin 2024 (indemnités d’occupation),

— débouter la SCI ICA Invest de sa demande de paiement des charges facturées à titre provisionnel (8 535,17 euros HT) et de la régularisation du 24 mars 2025 (1 197,05 euros HT), en l’absence de tous justificatifs,

— ordonner que le dépôt de garantie de 4 050 euros perçu par le bailleur et la somme de 270 euros (50 % de la facture relative à l’établissement de l’état des lieux de sortie acquittée par la locataire) viennent en déduction de la dette de la SC Jupero,

— accorder à la SC Jupero des délais de paiement en l’autorisant à s’acquitter des sommes dont elle serait redevable en 24 mensualités égales à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du cpc, tant en première instance qu’en cause d’appel,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter la société ICA Invest de son appel incident,

— rejeter toutes demandes plus amples ou contraires de la SCI ICA Invest,

— statuer ce que de droit sur les dépens.'

La société Jupero indique avoir libéré les lieux loués le 20 mars 2025 et avoir remis les clés au bailleur. Elle en déduit qu’il n’y a donc plus lieu d’ordonner son expulsion ni de la condamner à remettre les clés.

La locataire sollicite la confirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation correspondant à celui du loyer et rappelle que ces sommes ne sont pas soumises à la TVA.

Elle soutient que l’application des clauses pénales figurant au contrat se heurte à des contestations sérieuses en ce qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le préjudice de la société ICA Invest.

Reprenant le décompte locatif produit par la bailleresse, la société Jupero expose qu’aucune somme ne peut lui être réclamée avant le début du bail et que les charges locatives ne sont pas justifiées.

Arguant de sa bonne foi, elle sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société ICA Invest demande à la cour, au visa des articles 1103, 1229, 1231-5, 1343-5, 1857 et 1858 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 696, 700, 835 et suivants du code de procédure civile, de :

'- confirmer l’ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 19 avril 2023 à la date du 27 avril 2024 ;

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3] ;

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lien choisi par la bailleresse aux frais et risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la SC Jupero à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SC Jupero aux entiers dépens, incluant notamment le coût des commandements de payer,

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’elle a :

— condamné la SC Jupero à verser à la SCI ICA Invest, à titre provisionnel, la somme de 28 387,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamné la SC Jupero à verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer conventionnel augmenté des charges, à compter du 27 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux le 24 mars 2025 ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de clause pénale ;

et statuant à nouveau :

— juger la SCI ICA Invest recevable et bien fondée en son appel incident ;

— condamner la SC Jupero à verser à la SCI ICA Invest, à titre provisionnel, la somme de 21 961,59 euros TTC au titre des loyers et provisions sur charges impayés (jusqu’au 26 avril 2024) ;

— juger que les intérêts légaux sur ce montant sont encourus à compter de la signification de l’ordonnance du 17 décembre 2024 ;

— juger, en conséquence, que les intérêts légaux majorés sont dus sur ce montant, faute d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance du 17 décembre 2024 ;

— condamner la SC Jupero à verser à la SCI ICA Invest, à titre provisionnel, la somme de 2 195,95 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner la SC Jupero à verser à la SCI ICA Invest des intérêts contractuels de 1,5% par mois à compter de la date d’échéance des factures impayées n° 88/23 du 1er juillet 2023, 89/23 du 1er septembre 2023, 91/23 du 1er octobre 2023, 93/24 du 2 janvier 2024, produites en pièces n° 2 à 5 (chaque mois commencé étant considéré comme mois entier) ;

— condamner la SC Jupero à verser à la SCI ICA Invest, à titre provisionnel, la somme de 37 473,8 euros au titre des indemnités d’occupation dues ;

y ajoutant,

— ordonner la SC Jupero à restituer les clefs des locaux donnés à bail sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte ainsi ordonnée ;

— condamner la SC Jupero à verser à la SCI ICA Invest, à titre provisionnel, la somme de 1 281, 57 euros au titre de la régularisation des charges ;

en tout état de cause,

— débouter la SC Jupero de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SC Jupero à verser à la SCI ICA Invest la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner la SC Jupero aux entiers dépens de première instance et d’appel.'

La société ICA Invest fait valoir que le procès-verbal produit par la société Jupero fait état de la remise de 2 clés lors de son départ, alors que 8 clés lui avaient été remises à l’entrée dans les lieux. Elle sollicite en conséquence d’ordonner à sa locataire de restituer les clefs restées en sa possession, sous astreinte.

La bailleresse expose produire un récapitulatif concernant la régularisation des charges ainsi que les justificatifs de sa créance.

La société ICA Invest détaille l’arriéré locatif et sollicite l’actualisation de la provision due au titre des loyers et provisions sur charges impayés à la somme de 21 961,59 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision de première instance, la majoration des intérêts légaux s’appliquant donc à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de cette signification

Elle demande l’application des clauses pénales prévues au contrat.

Enfin, la société ICA Invest s’oppose à l’octroi de délais de paiement, aux motifs que la société Jupero ne justifie pas de sa solvabilité et qu’elle est de mauvaise foi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient à titre liminaire de constater qu’il n’est pas contesté que le bail s’est retrouvé résilié par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement mais que, la locataire avant quitté le local, les chefs de dispositif de la décision querellée relatif à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers sont désormais sans objet.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de restitution des clés sous astreinte, la remise partielle ayant permis au bailleur de réintégrer les lieux et rien ne permettant d’établir que la société Jupero se trouve encore en possession de clés du local.

Sur les demandes de provision

Sur la demande de provision au titre des arriérés de loyers et charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société ICA Invest verse aux débats deux contrats de bail portent sur les mêmes locaux, l’un daté du 20 juillet 2021, à effet au 1er septembre 2021, prévoyant un loyer annuel de 24 300 euros et le second du 19 avril 2023 prenant effet le 1er septembre 2023, stipulant un loyer annuel de 25 000 euros.

Dès lors, la société Jupero est mal fondée à affirmer qu’elle ne serait pas tenue au paiement des loyers de juillet et août 2023.

S’agissant des loyers impayés et charges à la date de la résiliation du bail, la bailleresse indique que lui est due la somme de 21 961, 59 euros.

La société Jupero n’apporte aucune contestation sérieuse à ce décompte et ne justifie d’aucun autre paiement que ceux reconnus par la société ICA Invest.

La société ICA Invest produit tous les éléments permettant de justifier des charges locatives et de leur régularisation.

Compte tenu du départ de la locataire, il convient cependant d’en déduire le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 4 050 euros. En conséquence, la société Jupero sera condamnée à titre provisionnel à verser à la bailleresse la somme de 17 911, 59 euros à ce titre. Conformément à la demande de l’intimée, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance critiquée.

L’application des clauses pénales telles que formulées au contrat étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, leur application échappe en l’espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite. L’ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à majorer l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation et en ce qu’elle a fixé le montant de celle-ci à celui du loyer augmenté des charges.

Sur les indemnités d’occupation et la régularisation des charges

Les parties convenant que la TVA ne s’applique pas aux indemnités d’occupation, la société Jupero sera en conséquence condamnée à verser à la société ICA Invest la somme provisionnelle de 2 537, 90 euros entre le 27 avril 2024, date de la résiliation du bail et le 20 mars 2025, date de départ de la locataire. La décision déférée sera précisée de ce chef.

La société Jupero sera également tenue au paiement de la somme provisionnelle de 1 281, 57 euros au titre de la régularisation des charges.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que :

'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la locataire, qui a déjà bénéficié de fait de délais importants, ne produit aucune pièce de nature à démontrer sa capacité financière à assumer l’arriéré de la dette, fût-elle étalée dans le temps.

Ainsi, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement. Il sera ajouté à l’ordonnance querellée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, la société Jupero ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de l’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société ICA Invest la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a condamné la société Jupero à verser à la société ICA Invest la somme provisionnelle de 28 387, 36 euros au titre de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la société Jupero à verser à la société ICA Invest à titre provisionnel :

— la somme de 17 911, 59 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du 27 avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— la somme de 1 281, 57 euros au titre de la régularisation des charges ;

— une indemnité d’occupation mensuelle de 2 537, 90 euros entre le 27 avril 2024, date de la résiliation du bail et le 20 mars 2025, date de départ de la locataire ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution des clés sous astreinte ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société Jupero aux dépens d’appel ;

Condamne la société Jupero à verser à ICA Invest la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente