16/07/2025

ARRÊT N°395/2025

N° RG 24/03643 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QTBF

PB/IA

Décision déférée du 04 Mars 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

( 23/00190)

V.[Localité 8]

[V] [N]

C/

[B] [L]

[K] [W]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [V] [N]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par M^e Maybeline LUCIANI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [B] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 novembre 2020, M. [V] [N] a donné à bail à M. [B] [L] et Mme [K] [W] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 610 euros outre une provision de 10 euros par mois.

Il a confié la gestion de ce bien à la SARL Allsimmo, exerçant sous l’enseigne La Forêt Immobilier.

Se plaignant de l’indécence du logement, les locataires ont quitté les lieux le 17 juillet 2023.

Par actes des 18 et 25 juillet 2023, ils ont assigné la SARL Allsimmo et M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban.

Par jugement du 4 mars 2024, le juge a :

— condamné M. [N] à payer à M. [L] et à Mme [W] les sommes totales de :

6 199,80 euros au titre du préjudice de jouissance,

1 938 euros au titre du préjudice matériel,

1 000 euros, comprenant le coût du constat de commissaire de justice du 30 juin 2023 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [L] et Mme [W] de leurs demandes au titre du préjudice moral et de la surconsommation d’électricité,

— condamné M. [N] à leur payer la somme totale de 610 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— débouté M. [N] de ses demandes de paiement des loyers au titre du préavis et de compensation,

— condamné M. [N] aux dépens,

— débouté M. [L] et Mme [X] de leurs demandes à l’encontre de la SARL Allsimmo,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

M. [N] a interjeté appel de cette décision le 5 juin 2024.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, la présidente de chambre déléguée a ordonné la radiation du rôle de l’appel pour défaut d’exécution de la décision et a condamné M. [N] à verser à M. [L] et à Mme [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’appelant a sollicité la réinscription au rôle par conclusions reçues au Rpva le 4 novembre 2024.

Dans le dernier état des conclusions déposées le 8 avril 2025, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, M. [V] [N] demande à la cour de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 31 mars 2025 au jour de la plaidoirie fixée,

— débouter les consorts [L] [W] de leur appel incident,

— confirmer le jugement rendu le 4 mars 2024 par le juge des contentieux de la

protection du Tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a :

*débouté [B] [L] et [K] [W] de leur demande au titre du préjudice moral et de la surconsommation d’électricité,

— infirmer le jugement rendu le 4 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a :

*condamné Monsieur [N] à payer à Monsieur [B] [L] et madame [K] [W] les sommes de 6.199,80€ au titre du préjudice de jouissance et 1938€ au titre du préjudice matériel,

*condamné Monsieur [N] à restituer à [B] [L] et [K] [W] la somme de 610€ au titre du dépôt de garantie,

*débouté Monsieur [N] de sa demande de paiement des loyers au titre du préavis et de sa demande de compensation,

*condamné Monsieur [N] à payer à monsieur [L] et Madame [W] la somme de 1000€ comprenant le coût du constat du commissaire de justice du 30 juin 2023, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

*dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— statuant à nouveau,

— débouter Monsieur [L] et Madame [W] de l’intégralité de leur demande,

— condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [K] [W] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 1.622,82€ correspondant à la période de préavis de 3 mois de loyers,

— ordonner la compensation de cette condamnation avec le dépôt de garantie de 610€ dû aux locataires,

— condamner Monsieur [B] [L] et Madame [K] [W] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans le dernier état des conclusions déposées le 1er juillet 2024, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, M. [B] [L] et Mme [K] [W] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

*dit que Monsieur [V] [N] a failli à son obligation de délivrance d’un logement décent,

*dit que Monsieur [V] [N] a failli à son obligation d’entretien, de sécurité et de réparation,

*condamné Monsieur [V] [N] à payer aux consorts [L] / [W] : **6.199,80 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance correspondant à une réduction proportionnelle d’un tiers du loyer depuis leur entrée dans les lieux, 620 € / 3 = 206,66 € X 30 mois (2 ans et 6 mois depuis l’entrée dans les lieux),

*dit et jugé que les consorts [L] / [W] n’étaient pas tenus de respecter un délai de préavis de trois mois,

*condamné Monsieur [V] [N] à rembourser aux consorts [S] le montant du dépôt de garantie soit la somme de 610 €,

*condamné Monsieur [V] [N] à rembourser aux consorts [O] [W] 283,61 € au titre des frais engagés pour le constat dressé par l’huissier de justice,

*condamné Monsieur [V] [N] à payer la somme de 1.000 € au titre de frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

*débouté les consorts [L] / [W] de leur demande au titre du préjudice moral et de la surconsommation d’électricité,

— statuant à nouveau,

— condamner Monsieur [N] à payer aux consorts [L] / [W] la somme de 2.500 € en indemnisation de leur préjudice moral,

— condamner Monsieur [N] à payer aux consorts [L] / [W] 3.000 € au titre du préjudice financier pour les meubles moisis,

— condamner Monsieur [N] à payer aux consorts [L] / [W] 400 € au titre de la surfacturation de l’électricité,

— condamner Monsieur [V] [N] à payer la somme de 2.500 € au titre de frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

La clôture est intervenue le jour de l’audience, après rabat d’une ordonnance de clôture précédente.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appelant fait valoir qu’il a pris toutes les mesures pour faire cesser le trouble de jouissance subi par les locataires, ce qu’a reconnu le premier juge, de sorte qu’il ne peut être condamné à des dommages et intérêts de ce chef.

Il ajoute que les moisissures sont apparues postérieurement à l’entrée dans les lieux des locataires, qu’il a effectué des travaux pour remédier aux désordres, que l'[Localité 6], mandaté, a recommandé aux locataires d’aérer les locaux, ce qui n’a pas été fait, sans préconiser de nouveaux travaux à la charge du bailleur, que la société ADN, mandatée postérieurement, a constaté que les cloisons étaient sèches.

Il expose que l'[Localité 6] n’a pas conclu à l’insalubrité du logement, l’humidité n’affectant qu’une partie du logement (cuisine, salon, une des chambres), indiquant qu’il ne pouvait être retenu un préjudice de jouissance correspondant à un tiers des loyers, jusqu’en septembre 2023, alors que les locataires avaient quitté le logement le 17 juillet 2023.

Il expose qu’aucun justificatif de dégradation de meubles par l’effet des moisissures n’est produit par les intimés de sorte qu’il ne peut être alloué une somme au titre de ce préjudice matériel, qu’il est fondé à solliciter paiement des loyers pour 3 mois, correspondant au délai de préavis non respecté et que les locataires ne justifient pas d’une surconsommation électrique, comme ils le prétendent.

Les intimés font valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance important, dont ils se sont régulièrement plaints depuis février 2021, que le bailleur n’est intervenu que pour procéder à des réparations d’usage qui n’ont pas résolu les problèmes d’humidité, constatés par l'[Localité 6], et toujours présents à la date de leur départ, comme démontré par un constat de commissaire de justice du 30 juin 2023.

Ils ajoutent que les désordres affectant le logement les ont contraints à donner un préavis, en raison de l’insalubrité du local, incompatible avec l’état de Mme [W].

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également obligé, aux termes du même article:

— a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ;

cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

— b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

— c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il est constant et a été rappelé à bon droit par le premier juge que les locataires se sont plaints de l’humidité et des moisissures affectant le logement, à plusieurs reprises, à compter du 8 février 2021.

Suite à la saisine de l'[Localité 6], et à une visite sur les lieux organisée par cette agence le 24 mai 2022, il a été constaté 'des manifestations d’humidité', en violation de l’article 33 du règlement départemental sanitaire, 'une humidité du mur de la cuisine détectée par l’humidimètre sur environ 20 cm à la base de la cloison située entre la cuisine et le local du cumulus', 'le développement de moisissures dans plusieurs pièces du logement, plus particulièrement dans les angles des murs extérieurs', 'des traces d’infiltration’ dans une des chambres, ayant été constaté la présence d’un matelas et

de mobiliers moisis.

L'[Localité 6] a également constaté que les trois chambres ne respectaient pas les critères d’habitabilité, au regard de leur superficie réduite, et noté l’insuffisance de certains garde-corps.

L’agence a conclu que 'les anomalies relevées dans cet immeuble constituent des infractions au règlement sanitaire départemental, aux règles de sécurité et des critères de non décence'.

Il est inopérant pour le bailleur d’indiquer qu’il a fait procéder à des travaux, non contestés, notamment la réfection de la descente d’eau pluviale en fin d’année 2021, ainsi que la pose de grilles de ventilation et d’une VMC, en janvier et mai 2022, alors que les désordres ont persisté, ainsi qu’il ressort d’un constat de commissaire de justice du 30 juin 2023, qui note la persistance de moisissures dans le salon, sur le canapé, sur le sommier d’une des chambres, ainsi que diverses traces noires ou blanches ou auréoles dans plusieurs pièces évocatrices d’une humidité importante.

Aucune pièce n’établit que ces désordres sont le fait d’un abus de jouissance imputable aux locataires.

Et aucune pièce n’établit que l’installation de la VMC, laquelle évacue l’humidité mais est inopérante à en traiter les causes, a résolu les difficultés, qui étaient toujours présentes en juin 2023.

C’est donc à bon droit, alors que le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, que le premier juge a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance.

Par courrier du 15 juillet 2023, les locataires ont donné congé pour le logement, à effet du 17 suivant, et un état des lieux contradictoire a été dressé le 21 septembre 2023.

C’est donc également à bon droit que le premier juge a fixé le préjudice de jouissance en conséquence, en fonction de l’occupation du bien, depuis la date du premier signalement au bailleur, le 8 février 2021, jusqu’en juillet 2023, c’est à dire sur 30 mois

en retenant, compte tenu des troubles se manifestant dans plusieurs pièces, une somme arbitrée à 1/3 du montant du loyer sur la période, soit 30 X 206,66 €.

Sur le préjudice matériel

Au soutien de cette demande, les intimés produisent des photographies qui n’ont aucune date certaine de certains meubles affectés par la moisissure.

Si le constat de l'[Localité 6] mentionne l’existence de certains meubles moisis, il appartient aux locataires de justifier du montant du préjudice matériel.

Il n’est produit ni les factures d’achat des éléments considérés comme dégradés, ni des devis de remplacement du mobilier.

Dès lors que le préjudice matériel ne peut résulter de la simple évaluation effectuée par les locataires, le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué une somme de ce chef.

Sur l’indemnisation du bailleur au titre du délai de préavis non respecté

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois (…) 3° pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

En l’espèce, les appelants produisent un certificat médical du Dr [H] [Y] du 16 juin 2023 certifiant que 'l’état de santé (grossesse de 5 mois actuelle) de Mme [J], née le 24 juillet 98, [K], ne l’autorise pas à demeurer à l’adresse qu’elle occupe actuellement au [Adresse 5], appartement actuellement quasi-insalubre'.

L’appelant ne peut donc prétendre que le certificat est illisible.

De même, il est inopérant d’indiquer que le médecin n’a pas compétence pour évaluer l’état de l’appartement ou qu’il n’est pas établi qu’il s’est rendu sur les lieux alors que le médecin traitant peut juger, au regard de sa compétence médicale, au vu des caractéristiques du logement, de tous documents produits à cet effet par la locataire et de l’état de santé de sa patiente, que le logement n’est pas adapté.

Dès lors toutefois que le logement n’était pas totalement inhabitable, l’humidité n’affectant que quelques pièces, et que l’état de santé de la locataire ne pouvait la dispenser du paiement d’un mois de loyer, les intimés seront, par voie d’infirmation, condamnés à payer une somme de 540,94 € au titre du mois de préavis, dont il est constant qu’il n’a pas été respecté ni payé.

Il sera ordonné compensation avec les sommes dues par le bailleur.

Sur l’appel incident au titre d’une surconsommation électrique et le préjudice moral

Les intimés, qui ne justifient pas du calcul du préjudice matériel qu’il invoque, produisent des factures d’électricité qui n’établissent pas une hausse importante de la consommation de décembre 2020 à février 2023, seule cette dernière facture établissant une augmentation importante de 'la consommation annuelle de référence'.

Il n’est donc pas établi un lien de causalité certain entre les désordres, signalés dès le 8 février 2021 et l’augmentation de la consommation électrique comme à bon droit jugé par le tribunal.

De même, c’est à bon droit que le premier juge a débouté les intimés d’une demande au titre d’un préjudice moral, qui n’est pas explicitée, alors qu’il est constant que le bailleur a fait réaliser certains travaux pour tenter de remédier aux désordres.

Sur les demandes annexes

Partie partiellement perdante, M. [B] [L] et Mme [K] [W] supporteront les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés en appel, au visa de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban du 4 mars 2024 sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [N] à payer à M. [L] et à Mme [W] la somme de 1938 euros au titre du préjudice matériel,

— débouté M. [N] de ses demandes de paiement des loyers au titre du préavis et de compensation.

Statuant de ces seuls chefs,

Déboute M. [B] [L] et Mme [K] [W] de leur demande au titre du préjudice matériel.

Condamne M. [B] [L] et Mme [K] [W] à payer à M. [V] [N] la somme de 540,94 € au titre du délai de préavis réduit à un mois.

Ordonne compensation de la somme sus visée avec les sommes dues par M. [V] [N].

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [L] et Mme [K] [W] aux dépens d’appel.

Déboute M. [V] [N] et M. [B] [L] et Mme [K] [W] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA