AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

C O U R D ' A P P E L D E T O U L O U S E

DU 06 Février 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

12/26

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RFA7

Décision déférée du 07 Mai 2025

— Président du TC de [Localité 6] – 2025000745

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE (SPRI)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Cécile GUILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

S.A. BPCE LEASE IMMO

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant,

Représentée par M^e Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

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DÉBATS : A l’audience publique du 12 Décembre 2025 devant M. DEFIX, assisté de K. DJENANE

Nous, Michel DEFIX, président de chambre, délégué par ordonnance de la première présidente du 7 juillet 2025, en présence de notre greffière et après avoir entendu les conseils des parties en leurs explications :

— avons mis l’affaire en délibéré au 30 Janvier 2026, prorogé au 06 Février 2026,

— avons rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, l’ordonnance contradictoire suivante :

FAITS ' PROCÉDURE ' PRÉTENTIONS :

La Sarl Société de placement et de réalisation immobilière (SPRI) exerce une activité de marchand de biens, agence commerciale et toutes les opérations s’y rapportant ainsi que la promotion, placements immobiliers.

Selon deux actes authentiques du 24 octobre 2014, la Sa Bpce Lease Immo a, d’une part, acquis auprès de la Sarl SPRI, un ensemble immobilier à usage d’hôtel sis [Adresse 5] à [Localité 6] et, d’autre part, lui a consenti un contrat de crédit-bail immobilier, d’une durée de 15 ans, à compter du 1er octobre 2015, destiné à financer l’acquisition de l’ensemble immobilier susvisé et la réalisation de travaux de réhabilitation et de surélévation sur l’immeuble.

Ce contrat de crédit-bail immobilier a été consenti dans le cadre d’un financement global d’un montant de 815 074 euros HT en contrepartie duquel la Sarl SPRI, crédit-preneur, s’est engagée à régler des loyers payables trimestriellement à terme d’avance, outre l’ensemble des charges afférentes à l’immeuble.

Par ailleurs, il a été prévu aux termes de la convention de crédit-bail une option d’achat, soit de manière anticipée à compter de la fin de la septième année, soit, à l’expiration du contrat de crédit-bail, moyennant le versement d’un prix d’un euro.

La Sarl SPRI se trouvant défaillante dans le règlement des échéances de crédit-bail depuis le mois de juillet 2022, la Sa Bpce Lease Immo lui a adressé, le 17 avril 2023, une mise en demeure d’avoir à régler les impayés s’élevant, à cette date, à la somme de 55 909,07 euros TTC.

La Sarl SPRI a procédé à un règlement d’un montant de 19 175,57 euros le 26 juin suivant.

Selon courrier recommandé avec accusé de réception du 17 juillet 2023, la Sa Bpce Lease Immo a adressé une nouvelle mise en demeure à la Sarl SPRI de payer la somme de 57 770,66 euros TTC, en vain.

Le 12 septembre 2023, la Sa Bpce Lease Immo a fait délivrer à la Sarl SPRI un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de crédit-bail immobilier portant sur la somme en principal de 75 667,14 euros TTC.

Par acte du 5 décembre 2023, la Sa Bpce Lease Immo l’a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris qui s’est déclaré incompétent au profit de celui du tribunal de commerce de Toulouse.

Par une ordonnance du 7 mai 2025, le juge des référés du tribunal de commerce de Toulouse a :

— débouté la Sarl SPRI de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la Sarl SPRI à payer à la Sa BPCE Lease Immo, à titre provisionnel, la somme de 174 162,54 euros TTC au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés selon décompte arrêté au 17 mars 2025, assortie des intérêts de retard au taux contractuel dus jusqu’à parfait paiement,

— ordonné l’expulsion de la Sarl SPRI ainsi que celle de tous les occupants de son chef à l’exclusion de la société GH Locations,

— fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 6 313,99 euros TTC augmentée des charges contractuelles,

— condamné la Sarl SPRI à payer à la Sa Bpce Lease Immo ladite indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et globale des locaux, charges contractuelles en sus,

— condamné la Sarl SPRI à payer à la Sa Bpce Lease Immo la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl SPRI aux dépens.

La Sarl SPRI a relevé appel de cette ordonnance le 2 juin 2025.

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Par acte du 21 août 2025,, la Sarl SPRI a fait assigner la Sa Bpce Lease Immo en référé devant la première présidente de la cour d’appel de Toulouse, sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile, pour voir :

— prononcer l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 7 mai 2025 rendue par le tribunal de commerce de Toulouse,

— condamner la société Bpce Lease Immo à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions déposées le 25 septembre 2025 et soutenues oralement à l’audience du 12 décembre 2025, auquel il convient de se référer pour l’exposé plus complet des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la Sarl SPRI a maintenu sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire et porté à la somme de 3 500 euros sa demande présentée au titre des frais irrépétibles.

La Sarl SPRI fait valoir qu’il existe des moyens sérieux de réformation de la décision puisque la Sa Bpce Lease Immo a mis en oeuvre la clause résolutoire incluse dans le contrat de crédit-bail alors que la société SPRI était débitrice de 3 échéances du moratoire qui constitue un acte distinct.

Elle soutient que :

— la Sa Bpce Lease Immo a agi de mauvaise foi en ce qu’elle dispose d’une avance sur loyer dont elle refuse de communiquer le montant, avance qui compensait presque intégralement la dette,

— la Sa Bpce Lease Immo bénéficie d’une caution solidaire pour un montant de 302 040 euros et d’un compte nanti auprès de la Banque populaire occitane appartenant la société SPRI pour un montant de 158 000 euros,

— elle s’est acquitée du montant réclamé par la Bpce dans son commandement de payer depuis le mois de novembre 2024 et conteste le décompte présenté par le bailleur,

— elle sollicite le maintien du contrat et la mise en place d’un délai de paiement en faisant valoir qu’elle est de bonne foi puisqu’elle a réglé toutes les sommes visées par le commandement et procède à des versements réguliers,

— l’exécution de la décision aura des conséquences manifestement excessives puisque la société fait face à des difficultés de paiement importantes depuis la période Covid et qu’une telle exécution entrainerait un arrêt définitif de l’activité.

Suivant dernières conclusions reçues au greffe le 28 novembre 2025, soutenues oralement à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé plus complet des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la Sa Bpce Lease Immo demande à la première présidente de :

— débouter la société SPRI en ses demandes, fins et prétentions,

— en conséquence, confirmer l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 7 mai 2025 rendue par le tribunal de commerce de Toulouse,

— condamner la société SPRI à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, elle fait tout d’abord valoir l’absence de conséquences manifestement excessives révélées postérieurement à la décision puisque la société SPRI n’évoque que des évènements antérieurs à la date de l’ordonnance de référé et qu’elle n’a pas demandé au premier juge de ne pas prononcer l’exécution provisoire. Elle note que si la société SPRI n’est pas en mesure d’honorer les condamnations prononcées, son état de cessation de paiement se trouve avéré et il appartient à son dirigeant d’en tirer les conséquences.

Sur l’absence de moyen sérieux d’annulation ou de réformation, elle relève que la clause résolutoire a été définitivement aquise après défaut de réglement dans le délai d’un mois du commandement de payer du 12 septembre 2023 de sorte que le contrat de crédit-bail immobilier du 24 octobre 2014 a été résilié de plein droit le 13 octobre 2023.

Elle soutient que :

— la société SPRI lui est redevable de la somme totale de 168 528,15 euros TTC (essentiellement des indemnités d’occupation) selon décompte arrêté au 19 novembre 2025,

— la clause résolutoire est parfaitement valable car rédigée en des termes clairs et précis,

— elle a accepté d’accompagner ses clients dont la société SPRI en suspendant l’exigibilité des loyers entre le 20 avril 2020 et 19 octobre 2020 puis entre le 20 janvier 2021 et le 19 juillet 2021, et d’en échelonner le paiement sur la durée du contrat restant à courir,

— la simple mise en oeuvre de stipulations contractuelles ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi et qu’elle a procédé à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en faisant une stricte application des stipulations contractuelles,

— le crédit-bailleur n’est pas obligé d’actionner les garanties dont il bénéficie dans le cadre du contrat : elle indique que le remboursement anticipé de l’avance preneur constitue une simple faculté et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas opérer de compensation entre les arriérés et la somme remise en garantie car l’exercice de la garantie constitue un droit et pas une obligation,

— en l’absence de contestation sérieuse relative au décompte des impayés et des règlements effectués par SPRI, le paiement de l’intégralité des sommes devait intervenir avant le 13 octobre 2023 ce qui n’a pas été le cas,

— aucun élément financier n’est transmis afin de s’assurer que la société SPRI aura la capacité d’honorer les délais de paiement et que la demande de suspension de la clause résolutoire est proscrite par la jurisprudence.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

1. Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. Ces dernières doivent être appréciées au regard de la situation du débiteur, compte tenu de ses facultés de règlement des condamnations prononcées, ou des facultés de remboursement du créancier en cas de réformation du jugement. La preuve en incombe à celui qui les invoque.

2. L’article 514-1, al. 3 du même code prévoit que par exception au pouvoir qui lui est accordé par le premier alinéa de ce texte d’écarter l’exécution provisoire de droit, le juge ne peut l’exercer lorsqu’il statue en référé. Il s’en suit que l’irrecevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire prévue par l’article 514-3, al. 2 du code de procédure civile, en l’absence de présentation d’observations sur l’exécution provisoire devant le premier juge par la partie qui a comparu en première instance, est inapplicable en l’espèce.

3. Le premier juge a constaté que les sommes visées au commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été réglées et que la compensation alléguée par le crédit-preneur avec les sommes détenues par le crédit-bailleur au titre d’une avance consentie lors de la conclusion du contrat ne pouvait constituer une contestation sérieuse en raison de l’absence de mise en oeuvre de cette garantie et qu’il 'n’est pas pertinent de savoir si la mise en oeuvre des garanties fournies par le crédit-preneur auraient pu se traduire par le paiement des loyers réclamés dans la mesure où celui-ci n’a pas été effectué en totalité'. Il a aussi rejeté la demande de délais de paiement au motif que la société SPRI échouait à prouver que sa situation actuelle ne lui permettait pas de procéder au paiement de sa condamnation et que sa situation future ne lui permettra pas.

4. Sur l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire en cas de non-respect 'de l’une quelconque des obligations mises à sa charge au titre du crédit-bail', la société SPRI oppose tout d’abord que cette clause n’est pas précise contrairement aux exigences posées par l’article 1225 du code civil et que sa validité exige un débat au fond. Il sera relevé que le commandement de payer vise le manquement à l’obligation principale du crédit-preneur à savoir le paiement du loyer et que ce commandement a été précédé de deux courriers de mise en demeure, après de précédents moratoires afin d’apurer les échéances trimestrielles de la période Covid et également celles non réglées en 2022 que le crédit-preneur a considéré comme caducs. Ce moyen qui n’a pas été évoqué en première instance à la lecture de l’ordonnance entreprise et, en l’absence de grief de non-réponse à conclusions, il n’apparaît pas de nature à sérieusement exposer la décision à la réformation, la clause résolutoire étant fondée sur le manquement à une obligation essentielle du débiteur de sorte que le débat sur l’appréciation des clauses dites 'balais’ relativement à leur imprécision, est ici sans portée.

5. Ensuite, le crédit-bailleur précise que la compensation entre le solde non amorti de l’avance-preneur et les sommes dues à la concluante n’interviendra qu’après le constat définitif de la résiliation du contrat de crédit-bail et le dénouement de l’opération, ajoutant cette compensation s’opèrera alors tant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés que sur l’indemnité de résiliation contractuelle. Il convient de relever que l’article B.7 du contrat de crédit-bail, a prévu une 'avance sous forme de prêt égal à Cent Vingt Mille euros (120 000,00 EUR)' et 'payée par le le crédit-preneur par compensation avec les sommes dues par le crédit-bailleur au crédit-preneur en règlement des factures de travaux que ce dernier a préfinancé et dont il a justifié la réalisation au crédit-bailleur'. Le remboursement de cette avance sous forme de prêt est prévue 'par compensation partielle, à due concurrence, avec les loyers du crédit-bail’ et qu’il 'pourra également intervenir, le cas échéant, par compensation avec toutes autres sommes dues à titre quelconque au crédit-Bailleur par le crédit-preneur, au fur et à mesure de leur exigibilité’ étant ajouté 'Le crédit-bailleur sera considéré comme ayant rempli ses obligations, en sa qualité d’emprunteur, du seul fait du remboursement intégral du prêt au plus tard à la date d’expiration contractuelle du crédit-bail. Le crédit-preneur renonce par avance à réclamer le remboursement anticipé de la somme prêtée'. Il résulte de cette clause, prise dans son ensemble, que le remboursement de l’avance consentie par le crédit-preneur n’est pour le crédit-bailleur qu’une faculté et ne constitue pas un mode de paiement des loyers de nature à priver d’effets le commandement visant la clause résolutoire mais seulement une garantie de paiement de ces loyers au même titre que le nantissement de cette avance prévue au même contrat de sorte qu’il n’est pas établi sur l’existence d’un moyen sérieux de réformation de la décision ayant relevé l’absence de contestation sérieuse tirée de la compensation alléguée.

6. Compte-tenu de l’ancienneté et la récurrence des incidents de paiement, des accords intervenus pour échelonner les paiements d’abord en raison de la période de Covid puis en 2022, de l’inexécution partielle de ces accords et de la durée du contrat restant à courir, il n’est pas établi en l’état des pièces versées au dossier un moyen sérieux tiré de la mauvaise foi du crédit-preneur tant dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire par le commandement du 12 septembre 2023 que dans l’exercice de ses droits relatifs aux garanties dont il dispose étant relevé que la société Bpce Lease Immo oppose pertinemment que l’intégralité des preuves de virement que la société SPRI a produit aux débats sont des règlements postérieurs au délai d’un mois contractuellement imparti pour s’acquitter de la dette, ce qui est corroboré par les éléments communiqués par le crédit-preneur.

7. S’agissant du rejet des délais de paiement et de la condamnation au paiement d’une provision à hauteur de la somme 174 162,54 euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés, assortie des intérêts de retard au taux contractuel, selon décompte arrêté au 17 mars 2025, et ce, jusqu’à parfait paiement, il sera relevé qu’il n’est pas justifié qu’à la date de l’ordonnance entreprise le premier juge ait fait une appréciation manifestement erronée dans son appréciation souveraine de la situation du débiteur, au regard de la durée de l’inexécution, de l’absence de justification d’une capacité à respecter un échéancier compatible avec le montant de la dette existante à apurer concomitamment avec les nouvelles échances à assumer. Sur les comptes entre les parties; il sera noté, d’une part que la dette s’est accrue depuis l’exigibilité de l’indemnité d’occupation classiquement fixée au montant contractuel du loyer et, d’autre part que les paiements intervenus, sur le montant desquels les parties ne divergent pas de manière significative et soumis aux règles légales d’imputation, ne sont pas susceptibles d’offrir, à la date de la présente ordonnance, un moyen sérieux de réformation de la provision accordée tant dans son principe que dans son étendue.

8. Il suit de l’ensemble de ces développements qu’il n’est justifié d’aucun moyen sérieux d’annulation ou de réformation, entrant dans les prévisions de l’article 514-3 précité, et que la demande d’arrêt d’exécution provisoire de l’ordonnance entreprise doit être rejetée sans qu’il soit besoin de statuer sur les conséquences manifestement excessives avancées, les conditions posées par l’article 514-3 pour arrêter l’exécution provisoire étant cumulatives.

9. Les dépens seront mis à la charge de la Sarl SRPI.

10. Cette dernière sera également condamnée à payer à la Sa Bpce Lease Immo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Tenue aux dépens, la Sarl Société de Placement et Réalisation Immobilière ne peut prétendre au bénéfice de ce même texte.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par décision contradictoire, après débats en audience publique,

Déboutons la Sarl Société de Placement et Réalisation Immobilière de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de commerce de Toulouse le 7 mai 2025.

Condamnons le Sarl Société de Placement et Réalisation Immobilière aux dépens.

Condamnons la Sarl Société de Placement et Réalisation Immobilière à payer à la Sa Bpce Lease Immo la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE MAGISTRAT DELEGUE

K. DJENANE M. DEFIX