08/04/2026

ARRÊT N° 26/ 136

N° RG 24/02207

N° Portalis DBVI-V-B7I-QKG7

NA – SC

Décision déférée du 30 Avril 2024

TJ de [Localité 1] – 22/00083

R. [Localité 2]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée par RPVA

aux avocats

le 08/04/2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [V] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laurent DEPUY de la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S. [Z] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 février 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte notarié du 26 novembre 2018, les consorts [Q] ont promis de vendre à la société à responsabilité limitée (Sarl) CBEI une maison d’habitation avec terrain située [Adresse 3] à [Localité 5], figurant au cadastre section YB n°[Cadastre 1] a, pour le prix de 450.000 euros, sous plusieurs conditions suspensives, liées notamment à l’obtention d’un permis de construire autorisant la réalisation de 96 logements sur cinq bâtiments et la réhabilitation du bâtiment existant sans démolition, pour une surface de plancher de 5 250 m², dans le cadre d’un projet de construction d’une résidence pour personne âgées, dénommée '[Adresse 4]'.

Après la signature de cet acte, la société par actions simplifiée (Sas) [Z] [C] s’est substituée à la Sarl CBEI.

Par avenant du 12 juillet 2019, il a été convenu de proroger :

— la date d’expiration de la promesse de vente au 31 août 2020,

— le délai pour le dépôt du permis de construire au 30 septembre 2019,

— le délai pour l’obtention du permis de construire au 31 mars 2020.

En raison de la pandémie de Covid 19, la date d’expiration de la promesse de vente a été reportée au 31 décembre 2020.

Pour la réalisation de son projet de construction, la Sas [Z] [C] a fait appel à M. [V] [H], architecte.

Suivant contrat du 5 avril 2019, la société [Z] [C] a confié à M.[H] une mission d’études préliminaires relatives à la création de 100 logements en R+1, [Adresse 5] à [Localité 6], sur la parcelle n°[Cadastre 1] a section YB d’une surface foncière de 10 000 m², la surface à construire étant estimée à 5 225 m² pour une enveloppe financière de 8.400.000 euros TTC.

Lors de la signature de ce contrat, une provision d’un montant de 7.200 euros a été réglée par le maître d’ouvrage.

Par contrat du 16 octobre 2019, la Sas [Z] [C] a confié à M. [H] une mission de maîtrise d’oeuvre complète comportant notamment l’établissement du dossier de demande de permis de construire, concernant une opération de construction sur la parcelle désignée ci-dessus, ayant pour objet la transformation d’une maison individuelle d’une surface de plancher de 350 m² et la construction de logements individuels et collectifs sur le reste de la parcelle.

Le 20 avril 2020, M. [H] a établi une facture d’un montant de 72.000 euros TTC qui a été réglée.

La demande de permis de construire a été reçue en mairie le 15 juin 2020.

Le 8 juillet 2020, le maire de la commune a demandé la communication de pièces complémentaires dans un délai maximum de trois mois.

Par courrier du 13 octobre 2020, le maire de [Localité 6] a indiqué à la société [Z] [C] que le service instructeur ne pouvait finaliser l’instruction du dossier, celui-ci étant incomplet. Il était précisé que le courrier valait décision tacite de rejet.

Considérant que M. [H] avait commis des manquements à l’origine de cette décision de rejet, la Sas [Z] [C] a saisi le conseil régional de l’ordre des architectes d’Occitanie pour obtenir son avis sur la demande indemnitaire qu’elle envisageait de présenter.

Dans son avis du 2 juin 2021, le conseil de l’ordre a retenu qu’en l’état du dossier, la demande d’indemnisation de la Sas [Z] [C] ne pouvait pas être accueillie, en l’absence de preuve d’un lien de causalité entre la faute du maître d’oeuvre et le préjudice du maître de l’ouvrage.

Par acte d’huissier du 14 décembre 2021, la Sas [Z] [C] a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, auquel il demandait, au visa de l’article 1242 du code civil, de :

— dire que M. [H] a failli à ses obligations dans la réalisation du dossier de permis de construire,

— dire que la responsabilité de M. [H] est engagée,

— dire que le préjudice de la Sas [Z] [C] est caractérisé et en lien direct avec la faute de l’architecte,

— condamner M. [H] au remboursement des sommes perçues au titre de ses honoraires, pour un montant de 72.000 euros,

— condamner M. [H] à rembourser à la Sas [Z] [C] la somme engagée au titre des frais de communication et publicité du projet, d’un montant de 15.000 euros,

— condamner M. [H] à rembourser à la Sas [Z] [C] la somme engagée au titre des frais de réagencement de ses bureaux, d’un montant de 25.000 euros, outre les pertes financières consécutives à la non réalisation du projet,

— condamner M. [H] à verser à la Sas [Z] [C] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 30 avril 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné M. [V] [H] à payer à la Sas [Z] [C] la somme de 72.000 euros au titre des honoraires perçus,

— condamné M. [V] [H] à payer à la Sas [Z] [C] la somme de 7.462,57 euros au titre des frais de publicité,

— débouté la Sas [Z] [C] de sa demande au titre des frais de réaménagement de bureaux,

— condamné M. [V] [H] aux dépens,

— condamné M. [V] [H] à payer à la Sas [Z] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [V] [H] de sa propre demande sur ce fondement.

Le tribunal rappelle que l’architecte est débiteur d’une obligation de conseil. Il retient que M.[H] a déposé une demande de permis de construire incomplète, le 15 juin 2020, qu’il ne rapporte pas la preuve d’avoir agi ainsi à la demande de son cocontractant, et qu’il n’a établi que trois des huit documents techniques nécessaires, malgré la demande de pièces qui lui avait été adressée par le maire le 8 juillet 2020 et le délai complémentaire de trois mois qui lui avait été accordé. Il considère que n’est pas rapportée la preuve d’une modification de la configuration générale du projet telle qu’elle ait empêché la rédaction des documents techniques devant être joints à la demande de permis de construire. Il conclut que le dépôt d’une demande de permis de construire vouée à l’échec équivaut à l’absence de dépôt d’une telle demande, et que la rémunération versée, privée de toute contrepartie, doit être restituée.

Par déclaration du 28 juin 2024, M. [H] a interjeté appel de ce jugement, sauf en sa disposition rejetant la demande de la société [Z] [C] au titre des frais de réaménagement de bureaux.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 septembre 2024, M. [V] [H], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de:

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 30 avril 2024 en ce qu’il a condamné M. [V] [H] à payer à la Sas [Z] [C] les sommes de 72 000 euros au titre des honoraires perçus, 7 462,57 euros au titre des frais de publicité et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

— statuer à nouveau et rejeter la demande de la Sas [Z] [C] de condamnation dirigée à l’encontre de M. [H] ;

— débouter la Sas [Z] [C] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M. [H] ;

— condamner la Sas [Z] [C] au paiement à M. [H] de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M.[H] soutient que la demande de permis de construire a été déposée prématurément le 15 juin 2020 dans l’unique but de démontrer au vendeur l’action de l’acquéreur, et qu’après le dépôt de la demande, le maître de l’ouvrage n’a cessé de faire évoluer son projet, alors même que le contrat prévoyait que le programme devait être établi par écrit au plus tard deux mois avant la date du dépôt de la demande de permis de construire. Il ajoute que le maître d’ouvrage a refusé de signer le devis nécessaire à la réalisation de l’étude hydraulique permettant de compléter le dossier PC, et qu’il a refusé de demander un classement sans suite du PC afin de déposer un dossier complet par la suite. Il conclut que le maître d’ouvrage ne démontre pas, d’une part, que le rejet de la demande de PC déposée le 15 juin 2020 a eu pour conséquence de faire échouer le projet Les Capucines, d’autant que ce dernier avait obtenu le soutien du maire, ni d’autre part, que les frais engagés sont directement liés au projet avorté.

La Sas [Z] [C], intimée, a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 9 février 2026.

MOTIFS

* Sur la restitution des honoraires perçus

Le cahier des clauses particulières du contrat d’architecte liant les parties, souscrit le 16 octobre 2019, comporte dans un paragraphe 7 les dispositions particulières suivantes relatives aux honoraires convenus:

'Compte tenu de l’estimaton actuelle des travaux = 5.500.000 € HT sur la parcelle 13a, les honoraires architecte seront de 550.000 € HT (soit 10% du montant des travaux) pour une mission complète.

Les lots 23 / 24 et 177 de l’unité foncière ne sont pas comptés dans la présente estimation.

Le dépôt du PC sur la parcelle 13 a équivaut à 176 000,00 € TTC HT (32% de la mission complète de 550 000 € HT).

Toutefois, il est convenu entre les maîtres d’ouvrage et l’architecte, le paiement que de 60 000,00 € HT lors du dépôt du PC, payable selon avancements. La différence reste due et rattrapée en phase travaux ou pas.

La rémunération totale de l’architecte sera en fonction du coût final des travaux et donc des mètres carrés bâtis.

Le programme doit être redéfini par le maître d’ouvrage par écrit au minimum deux mois avant le dépôt du PC. La date définitive du dépôt du permis de construire ne sera fixée qu’une fois les avancements payés par les maîtres d’ouvrage. Les études nécessaires et obligatoires (loi sur l’eau,…) sont à épurer avant le dépôt du permis de construire'.

Les honoraires convenus pour le dépôt du permis de construire, à hauteur de 72.000 euros TTC, ont fait l’objet d’une facture de M.[H] datée du 20 avril 2020, réglée par la société [Z] [C] avant le dépôt de la demande de permis de construire, effectué le 15 juin 2020.

Pour condamner M.[H] à restituer à la société [Z] [C] la totalité des honoraires perçus, le tribunal a retenu que l’architecte avait engagé sa responsabilité contractuelle en déposant un dossier incomplet, qui n’a pas été régularisé avant l’expiration du délai supplémentaire accordé par le service instructeur, de sorte que la demande de permis de construire déposée le 15 juin 2020 n’avait aucune chance d’aboutir. Il en conclut que la rémunération versée se trouve privée de toute contrepartie, ce qui est constitutif d’un préjudice financier indemnisable.

Il est établi, selon le 'bordereau de dépôt des pièces jointes à une demande de permis de construire’ annexé à la demande déposée le 15 juin 2020 que le dossier ne comportait que trois des huit pièces devant obligatoirement être jointes à tout dossier de demande de permis de construire, soit un plan de situation du terrain (PC1), un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (PC2), et un plan de coupe du terrain et de la construction (PC3). Manquaient en revanche la notice décrivant le terrain et présentant le projet (PC4), le plan des façades et des toitures (PC5), le document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement (PC6) et les photographies permettant de situer le terrain dans son environnement proche et dans le paysage lointain (PC7 et 8).

M.[H] n’a donc que partiellement exécuté sa mission contractuelle.

Le décret du 20 mars 1980 portant code des devoirs professionnels des architectes a conféré une valeur réglementaire et contraignante au code de déontologie des architectes, dont l’article 16 stipule:

'Le projet architectural mentionné à l’article 3 de la loi sur l’architecture relatif au recours obligatoire à l’architecte, comporte au moins les documents graphiques et écrits définissant:

— l’insertion au site, au relief et l’adaptation au climat ;

— l’implantation du ou des bâtiments compte tenu de l’alignement, de la marge de recul, des prospects et des niveaux topographiques ;

— la composition du ou des bâtiments : plans de masse précisant la disposition relative des volumes ;

— l’organisation du ou des bâtiments : plans et coupes faisant apparaître leur distribution, leur fonction, leur utilisation, leurs formes et leurs dimensions ;

— l’expression des volumes : élévations intérieures et extérieures précisant les diverses formes des éléments et leur organisation d’ensemble ;

— le choix des matériaux et des couleurs'.

L’article 3 de la loi sur l’architecture du 3 janvier 1977 concerne 'le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire'.

Il a pu être admis que les normes contenues dans le code de déontologie des architectes, qui ont valeur règlementaire, s’imposent aux parties, même en l’absence de stipulation contractuelle. Ainsi, l’obligation de conciliation préalable prévue par l’article 25 du code de déontologie des architectes s’applique aux parties, même si elle n’a pas été énoncée par une clause du contrat de maîtrise d’oeuvre (Civ. 1ère, 29 mars 2017, 16-16.585).

Le dépôt par M.[H] d’un dossier ne comportant que trois des huit pièces devant obligatoirement être jointes à tout dossier de demande de permis de construire s’analyse donc en un manquement déontologique et contractuel.

Cette inexécution contractuelle a causé préjudice au maître de l’ouvrage, qui a réglé la totalité des honoraires convenus pour le dépôt de la demande de permis de construire, soit 72.000 euros TTC, alors que la mission contractuelle n’a été que partiellement exécutée. Si M.[H] avait respecté ses obligations déontologiques et contractuelles, il n’aurait pas déposé la demande de permis, et n’aurait donc pas pu percevoir la totalité de ses honoraires.

Le simple constat d’une faute de l’architecte ne le prive pas de toute rémunération. Ainsi, l’article G9 du cahier des clauses générales du contrat d’architecte prévoit le sort des honoraires de l’architecte en cas de résiliation unilatérale du contrat avant tout procès. Lorsque le maître de l’ouvrage prend l’initiative de la résiliation, l’architecte n’a droit qu’au paiement des honoraires correspondant aux missions exécutées en cas de résiliation pour faute de l’architecte, alors que dans l’hypothèse d’une résiliation sans faute de l’architecte, celui-ci peut prétendre en outre au paiement d’une indemnité de résiliation égale à 20% de la partie des honoraires qui lui aurait été versée si sa mission n’avait pas été interrompue. Lorsque l’architecte prend l’initiative de la résiliation, il a droit au paiement des honoraires correspondant aux missions exécutées, et, lorsque la résiliation est justifiée par la faute du maître de l’ouvrage, il peut également prétendre au paiement d’une indemnité de résiliation égale à 20% de la partie des honoraires qui lui aurait été versée si sa mission n’avait pas été interrompue.

Ces dispositions contractuelles ne sont pas applicables en l’espèce, aucune des deux parties n’ayant pris l’initiative d’une résiliation du contrat avant tout procès, selon les modalités prévues à l’article G9.

En présence de manquements contractuels imputables à chacune des parties au contrat de maîtrise d’oeuvre, il appartient à la juridiction, saisie d’une demande de remboursement de la totalité des honoraires, d’apprécier l’incidence des fautes respectives des parties sur le droit à rémunération de l’architecte.

Il est établi que M.[H] a averti le maître de l’ouvrage de son intention de déposer la demande de permis en l’état; le 15 juin 2020, M.[H] a adressé à M.[E] [N], représentant de la SAS [Z] [C], le message suivant : 'Je viens de voir sur une autre de mes adresses mails que le gars de l’urbanisme est disposé à me recevoir ce matin à 10h30. Je vais donc y aller et profiter pour déposer quelque chose afin d’avoir un RECEPISSE à fournir au notaire (…)'; M.[H] explique qu’il s’agissait d’obtenir le report des dates prévues par l’acte de vente de l’immeuble assiette du projet de construction, la vente étant notamment subordonnée à l’obtention d’un permis de construire.

Or, la société [Z] [C], maître de l’ouvrage professionnel, poursuivant un projet d’envergure, dûment informée du dépôt de la demande, ne s’est pas enquise de l’exécution préalable et nécessaire de ses propres obligations contractuelles, telles qu’elles résultent du cahier des clauses particulières, qui stipule que 'Le programme doit être redéfini par le maître d’ouvrage par écrit au minimum deux mois avant le dépôt du PC'. Faute d’établissement d’un tel écrit, ni avant le dépôt du dossier de permis de construire, ni dans le temps qui a suivi, M.[H] ne disposait pas de l’ensemble des documents utiles à la rédaction des documents graphiques et écrits obligatoires. Les mails échangés par les parties entre la fin du mois de juin 2020 et le début du mois d’octobre 2020 démontrent que le projet continuait à évoluer, notamment quant au nombre de garages ou de logements, et que certaines des études techniques à la charge du maître de l’ouvrage, telle l’étude hydraulique, n’avaient pas été réalisées. Pourtant, le cahier des clauses particulières prévoyait que 'Les études nécessaires et obligatoires (loi sur l’eau,…) sont à épurer avant le dépôt du permis de construire'. La société [Z] [C] a par ailleurs refusé la proposition de M.[H], faite par mail du 6 octobre 2020, de solliciter le classement sans suite de la demande de permis déjà déposée, pour déposer un dossier complet ultérieurement.

La faute du maître de l’ouvrage, qui n’a pas communiqué spontanément à l’architecte certaines pièces nécessaires à la poursuite de sa mission, n’est pas pour autant la seule cause du dépôt d’un dossier incomplet, alors que l’architecte non seulement n’a pas exécuté sa mission conformément aux normes de sa profession, mais a encore manqué à son devoir d’information et de conseil: il ne justifie d’aucune demande de communication de pièces complémentaires formalisée auprès de la société [Z] [C], ni avant le dépôt de la demande le 15 juin 2020, ni après la relance de la mairie du 8 juillet 2020, ni davantage d’une mise en garde délivrée en temps utiles sur les conséquences du dépôt d’une demande incomplète.

Au regard de ces éléments, et du bordereau des pièces jointes à la demande de permis de construire déposée le 15 juin 2020, déterminant les documents rédigés par l’architecte, celui-ci doit être condamné à restituer à la société [Z] [C] la somme de 36.000 euros, correspondant à la moitié de la rémunération perçue.

Le jugement est infirmé en ce sens.

* Sur les frais de publicité

Le tribunal a condamné M.[H] à payer à la société [Z] [C] la somme de 7.462,57 euros au titre de frais de publicité exposés pendant la période comprise entre le dépôt de la demande de permis de construire et le rejet de cette demande, par courrier du 13 octobre 2020, pour engager la commercialisation des biens destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement.

Il n’y a cependant pas de lien direct entre l’inexécution contractuelle partielle imputable à M.[H] et les dépenses ainsi engagées, alors que l’obtention d’un permis de construire n’a jamais un caractère de certitude, et que les manquements contractuels de la société [Z] [C] ont contribué à l’échec du projet.

Le jugement est donc infirmé sur ce point.

* Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.

M.[H], qui demeure débiteur à l’égard de la société [Z] [C], doit conserver la charge des dépens d’appel et ne peut prétendre au paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [V] [H] à payer à la Sas [Z] [C] la somme de 72.000 euros au titre des honoraires perçus,

— condamné M. [V] [H] à payer à la Sas [Z] [C] la somme de 7.462,57 euros au titre des frais de publicité ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [V] [H] à payer à la société [Z] [C] la somme de 36.000 euros au titre des honoraires perçus ;

Rejette la demande d’indemnité présentée au titre des frais de publicité ;

Condamne M.[H] aux dépens d’appel ;

Rejette la demande formée par M.[H] au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière Le président

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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